Воронежская область
Информация от 01 сентября 1998 года

Учет и налогообложение операций по купле-продаже недвижимости

Принята
Государственной налоговой инспекцией по Воронежской области
01 сентября 1998 года
    В условиях рыночных отношений предприятиям всех форм собственности приходится приобретать производственные помещения под офисы, склады, магазины и прочее имущество, а также квартиры для своих сотрудников. Поэтому вопросы налогообложения и бухгалтерского учета таких операций волнуют многих руководителей и главных бухгалтеров. Рассмотрим наиболее типичные ситуации купли - продажи такого рода имущества.
    Покупка недвижимости и юридических
    или физических лиц
    Предметом договора купли-продажи недвижимости могут быть здания, сооружения, нежилые помещения. Договор заключается в письменной форме.
    Соответствующее имущество должно быть точно обозначено в договоре, в частности, указываются сведения, характеризующие его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости. Обязательное условие - точная цена договора. В противном случае договор считается недействительным (статьи 424, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
    Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Передача объекта оформляется подписанием обеими сторонами передаточного акта или иного документа, после которого обязательство считаются исполненным.
    Кроме того, при купле-продаже здания, сооружения, квартиры в договоре должны быть оговорены вопросы, связанные с переходом права собственности на земельный участок (или его часть), занимаемый этой недвижимостью.
    При приобретении отдельных квартир организация - покупатель отражает их стоимость по дебету счета 04 "Нематериальные активы" в корреспонденции со счетами учета, расчетов на основании письма Минфина России от 29 октября 1993 года N 118 "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве" в редакции письма Минфина РФ от 03.04.1996 N 37.
    Износ по квартирам, учитываемый на этом счете, не начисляется, так как он учитывается владельцем дома и отражается у последнего в конце года за балансом.
    Для учета приобретаемых нежилых помещений, являющихся основной частью зданий, организация-покупатель открывает отдельный субсчет "Нежилые помещения" к счету 01 "Основные средства".
    Предприятия, собрав по дебету счета 08 "Капитальные вложения" затраты на приобретение нежилых помещений, в бухгалтерском учете делает запись:
    Дт 01 Кт 08 - фактические затраты на приобретение основных средств.
    Если на предприятии не предусмотрено образование фонда накопления, то при приобретении недвижимости никаких дополнительных проводок не составляется.
    В случае, если приобретение недвижимости произведено за счет фонда накопления, составляются проводки, показывающие использование на финансирование капитальных вложений фонда накопления.
    Дт 88 субсчет "Фонд накоплений образованный".
    Кт 88 субсчет "Фонд накопления использованный".
    В бухгалтерском балансе жилищный фонд, числящийся у организации-балансодержателя жилого фонда в составе основных средств, показывается по первоначальной (восстановительной) стоимости.
    Для обобщения информации о начислении износа по объектам жилищного фонда используется забалансовый счет 014 "Износ жилищного фонда". Начисление износа по объектам жилищного фонда производится в конце года по установленным нормативам. При выбытии отдельных объектов жилищного фонда (в том числе при продаже, безвозмездной передаче) сумма износа по этим объектам списываются со счета 014 "Износ жилищного фонда".
    По приобретенным нежилым помещениям организация-покупатель начисляет в общеустановленном порядке износ согласно Единым нормам амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990 N 1072, установленным для соответствующей категории зданий.
    Указ Президента РФ от 08.05.1996 N 685 "Об основных направлениях налоговой реформы в Российской Федерации и мерах по укреплению налоговой платежной дисциплины", предусматривал введение с 1 января 1997 года нового порядка начисления амортизации, при котором годовая норма для зданий, сооружений и их структурных компонентов составляла бы 5 процентов. Однако, указанный порядок до настоящего времени не действует.
    Согласно Федеральному закону РФ от 1 апреля 1996 года N 25-ФЗ суммы НДС, уплаченные предприятием при приобретении основных средств и нематериальных активов, в полном объеме вычитаются из сумм налога, подлежащих взносу в бюджет, в момент принятия на учет основных средств и нематериальных активов.
    Если в расчетных документах сумма НДС не выделена отдельной строкой, то исчисление ее расчетным путем не производится.
    По основным средствам и нематериальным активам, приобретенным за счет бюджетных ассигновании, а также вводимым в эксплуатацию законченным капитальным строительством объектам независимо от источника финансирования возмещение сумм налога на добавленную стоимость не производится.
    Суммы налога, уплаченные поставщикам (подрядчикам) по таким объектам, относятся на увеличение их балансовой стоимости.
    При покупке квартиры у физического лица или частного предпринимателя возмещение НДС не производится, так как физические лица не являются плательщиками этого налога.
    Согласно Инструкции ГНС РФ от 29.06.1995 N 35 "По применению Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц" суммы сделки выплачиваемой физическому лицу и превышающей 5000-кратной минимальной месячной оплаты труда, удерживается подоходный налог и подаются сведения в налоговую инспекцию.
    В основу расчета берется минимальная заработная плата за год, рассчитанная на основе действовавших с начала года размеров и того размера, который действует на момент совершения сделки.
    Приобретение квартиры у физического лица предприятие отражает следующими проводками:
    Дт 04 Кт 76 - на покупную стоимость квартиры.
    Дт 76 Кт 68 - удержан подоходный налог с суммы, подлежащей налогообложению.
    Долевое участие в строительстве жилья
    Предприятие может принять участие в долевом строительстве жилья. При этом следует учесть, что договор на долевое участие в строительстве и договор подряда с точки зрения налогообложения не одно и то же.
    Договор на долевое участие в строительстве можно рассматривать как договор о совместной деятельности, если в нем выделены доли внесенного имущества, определены хозяйственные цели и указано, кому поручено ведение общих дел.
    В этом случае средства инвесторов не облагаются НДС при условии, что размеры денежных средств, полученных от каждого дольщика, не превышают фактических затрат в части объекта, переданных дольщику.
    Работы по строительству жилых домов с 28.04.1995 облагаются налогом на добавленную стоимость. Однако, если жилищное строительство проводится с привлечением средств бюджета всех уровней и целевых внебюджетных фондов и размер этих средств составляет не менее 40 процентов стоимости работ, то такие работы освобождаются от налога на добавленную стоимость.
    Предприятие может не только само принять участие в строительстве жилья, но и выдать ссуду своему работнику на эти цели.
    Учет расчетов по беспроцентной ссуде ведется на счете 73 "Расчеты с персоналом по прочим операциям". При выдаче ссуды составляется проводка: Дт 73 Кт 50(51).
    При возврате платежей от работника - заемщика делается соответствующая запись: Дт 70 Кт 73.
    Договор на выдачу ссуды под строительство жилья заключается в письменной форме. В обязательном порядке в нем оговариваются сроки возврата платежа. В этом случае исчисляется материальная выгода в соответствии с Законом от 10.01.1997 N 11-ФЗ в виде экономии на процентах при получении средств от предприятия. Процент за пользование такими средствами в рублях составляет не менее 2/3 от ставки рефинансирования установленной Банком России, Материальная выгода в виде положительной разницы между суммой, исчисленной исходя из 2/3 ставки рефинансирования ЦБ и суммой фактически уплаченных процентов по полученным заемным денежным средствам, подлежит налогообложению в составе совокупного годового дохода физических лиц.
    Реализация недвижимого имущества
    Предприятие может продать находящуюся на его балансе квартиру (нежилое помещение) другому юридическому или физическому лицу, передать безвозмездно, внести в уставной капитал другого предприятия и т.д.
    В целях налогообложения при реализации должны учитываться рыночные цены, которые должны быть документально подтверждены (на пример, экспертным заключением представителей регионального отделения Российского общества оценщиков).
    Стоимость реализуемой квартиры (нежилого помещения) списываются в общеустановленном порядке с баланса организации-балансодержателя жилого дома с использованием счета 47 "Реализация и прочее выбытие основных средств" с одновременным отражением стоимости продаваемой квартиры на специальном забалансовом счете.
    Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий такой специальный балансовый счет не предусмотрен, поэтому предприятия, имеющие на балансе жилые дома, вводят данный забалансовый счет самостоятельно.
    В бухгалтерском учете операции по реализации имущества отражаются следующими проводками:
    Дт 47 Кт 01 - на первоначальную стоимость передаваемых основных средств.
    Дт 02 Кт 47 - "на сумму износа (по нежилым помещениям, по объектам жилищного фонда износ учитывается на забалансовом счете 014)
    Дт 50(51) Кт 47 - поступление средств от продажи;
    Дт 47 Кт 68 - начислен НДС
    Дт 47 Кт 80 - прибыль от реализации.
    Убытки от реализации основных средств не уменьшают налогооблагаемую базу предприятия при исчислении налога на прибыль.
    При безвозмездной передаче основных средств плательщиком НДС является сторона, их передающая. Дебетовое сальдо (убыток) по счету 47 "Реализация и прочее выбытие основных средств" в случае безвозмездной передачи списывается на счета по учету собственных средств предприятия:
    Дт 88(87) Кт 47 - безвозмездная передача.
    Сторона, безвозмездно получающая основные средства, уплачивает налог на прибыль со стоимости этих средств.
    При передаче основных средств в качестве взноса в уставной капитал другого предприятия объекта налогообложения не возникает. В бухгалтерском учете производится запись:
    Дт 06 Кт 47 - взнос в уставной капитал другого предприятия.
    Налогообложение НДС при реализации недвижимости производится в соответствии с пунктом 50 Инструкции ГНС РФ от 11.10.1995 N 39 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на добавленную стоимость".
    В случае продажи жилых домов или отдельных квартир, введенных в эксплуатацию после окончания строительства, числящихся на балансе предприятия по стоимости, отражающей фактические затраты по строительству, включая уплаченные суммы налога по товарам (работам, услугам), использованным при строительстве, облагаемый оборот определяется в виде разницы между стоимостью реализации и фактическими затратами (подпункт "в" пункт 50 Инструкции ГНС РФ от 11.10.1995 N 39).
    Согласно изменениям и дополнениям, внесенным в Закон РФ "О налоге на прибыль предприятий и организаций" при определении прибыли от реализации основных средств и иного имущества предприятия учитывается разница между продажной ценой и первоначальной (остаточной) стоимостью этих фондов и имущества, увеличенной на индекс инфляции.
    При реализации или безвозмездной передаче основных фондов и объектов; не завершенных строительством в течение 2-х лет с момента приобретения или сооружения, по которым были предоставлены льготы по налогу на прибыль, налогооблагаемая прибыль подлежит увеличению (в пределах сумм ранее предоставленных льгот) на остаточную стоимость этих основных фондов и произведенных затрат по объектам, незавершенным строительством.
    В случае безвозмездной передачи квартиры физическому лицу, стоимость подарка, превышающая 12-кратный размер минимальной месячной оплаты, труда, облагается подоходным налогом в составе совокупного дохода данного лица.
    Государственный советник налоговой
    службы III ранга
    Т.Ф.НЕЙШТАДТ