Воронежская область
Информация от 01 сентября 1998 года

Государственная регистрация недвижимости и отнесение арендной платы на себестоимость

Принята
Государственной налоговой инспекцией по Воронежской области
01 сентября 1998 года
    Условия включения арендной платы
    в себестоимость
    До недавнего времени для того, чтобы включить плату за аренду объектов недвижимости, входящих в состав основных производственных фондов, в себестоимость продукции (работ, услуг), достаточно было иметь договор аренды недвижимого имущества, оформленный с соблюдение правил, предусмотренных для аренды зданий и сооружений, которые содержатся в Гражданском кодексе РФ (далее по тексту ГК РФ) Кроме того, необходимо было учитывать разъяснения Госналогслужбы России, касающиеся условий отнесения арендной платы на себестоимость продукции. Так как указанные правила и условия до сих пор сохраняют свою силу, напомним основные их положения.
    Во-первых, в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. Поэтому в том случае, когда арендодатель, заключивший договор аренды недвижимого имущества, не имел права сдавать это имущество в аренду, такой договор будет признан недействительным, а отнесение арендатором арендной платы по этому договору на себестоимость продукции - неправомерным.
    При этом надо иметь в виду, что, согласно статье 131 ГК РФ, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
    Предполагается также, что арендатор, прежде чем заключить договор аренды, имеет возможность убедиться в том, что арендодатель является собственником сдаваемого в аренду недвижимого имущества.
    Подобный подход в отношении сделок с недвижимым имуществом показывает и практика Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ). Так, применительно к договору купли - продажи недвижимости в п. 2 информационного письма ВАС РФ от 13 ноября 1997 года N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли продажи недвижимости" указывается, что общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предпринимателя здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности, данных о государственной регистрации, хотя было обязано это сделать, т. е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.
    Подобным образом и арендатор, заключивший договор аренды недвижимого имущества и не проверивший наличия права собственности на это имущество у арендодателя, рискует тем, что налоговая инспекция в результате признания договора аренды недействительным посчитает отнесение арендных платежей на себестоимость неправомерным со всеми вытекающими отсюда последствиями.
    Во-вторых, согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие точно установить конкретный объект недвижимости, подлежащий передаче арендатору. При отсутствии таких данных в договоре условие о том, какой именно объект передается в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор - незаключенным. Поэтому в договоре следует указывать максимум сведений о сдаваемом в аренду объекте: вид объекта (здание, сооружение, помещение, цех), адрес объекта, кадастровый и инвентарный номер объекта, данные технического паспорта и т. п.
    В этом случае, если арендуемое помещение не учитывается как самостоятельный объект недвижимости, а является частью такого объекта, для того, чтобы условие договора об объекте считалось согласованным, необходимо к договору приложить план той части здания, которую предполагается сдавать в аренду.
    Кроме того, передача здания или сооружения в аренду и возврат объекта недвижимости арендодателю в соответствии со статьей 655 ГК РФ должны подтверждаться передаточными актами или другими документами о передаче.
    В-третьих, как указано в разъяснениях госналогслужбы России от 17 июня 1994 г. N ВГ-6-01/213, под арендой отдельных объектов основных производственных фондов следует понимать аренду объектов, числящихся у арендодателя в составе производственных фондов в качестве инвентарных объектов или их частей. При несоблюдении этих условий арендные платежи нельзя относить на себестоимость.
    Наконец, в-четвертых, в соответствии с пунктом 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
    Поскольку договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации, то до сих пор была распространена практика заключения договоров аренды объектов недвижимости, входящих в состав основных производственных фондов, на срок до двенадцати месяцев. Это освобождало предприятия от необходимости соблюдения дополнительных формальностей, связанных с государственной регистрацией договоров аренды зданий и сооружений.
    Введение в действие Федерального закона о регистрации
    Однако с принятием и введением в действие с 31 января 1998 года Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации) ситуация коренным образом изменилась. Дело в том, что ГК РФ предусматривает возможность установления обязательной государственной регистрации не только сделок с недвижимым имуществом (к которым относятся договоры аренды), но и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
    До введения в действие указанного Закона в соответствии с пунктом 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежали: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования, ипотека. (Право пожизненного наследуемого владения.)
    Таким образом, требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество касалось, в первую очередь, вещных прав. Право аренды, являющееся обязательным правом, в этот перечень не входило.
    С 31 января 1998 года в соответствии со статьями 4 и 26 Закона о регистрации право аренды недвижимого имущество подлежит обязательной государственной регистрации. При этом обязанность государственной регистрации права аренды никак не связана со сроком, на который имущество сдается в аренду. Поэтому по смыслу статьи 26 указанного Закона, несмотря на то, что сам договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок до 12 месяцев, в соответствии с ГК РФ не подлежит государственной регистрации, право аренды, возникшее из такого договора, должно быть зарегистрировано. С заявлением о регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды.
    При этом в соответствии с п. 3 ст. 26 Закона о регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
    Каковы последствия отнесения арендной платы на себестоимость продукции по договору, право аренды по которому не зарегистрировано?
    Основным документом, свидетельствующим о существовании права аренды, традиционно признавался оформленный в соответствии с законом договор аренды. Если договор аренды здания или сооружения заключен на срок до 12 месяцев, то, так как он не требует обязательной регистрации, такой договор будет считаться заключенным с момента его подписания арендодателем и арендатором.
    Однако в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Более того, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
    Из буквального толкования этой нормы закона следует, что в том случае, если право аренды по договору, заключенному на срок до 12 месяцев, не зарегистрировано, сам по себе договор аренды не может служить доказательством существования такого права.
    Таким правом, несмотря на то, что для арендодателя обязанность передать имущества в аренду возникает с момента заключения договора аренды, само право аренды недвижимого имущества с точки зрения государства считается возникшим только с моментом государственной регистрации такого права.
    Соответственно и налоговые инспекции могут требовать в подтверждение существования права аренды предоставления сведений о государственной регистрации этого права независимо от срока, на который заключен договор аренды здания или сооружения. При непредоставлении таких сведений существует опасность того, что отнесение платежей за аренду объектов основных производственных фондов на себестоимость будет рассматриваться налоговыми инспекциями как неправомерное.
    Конечно, в том случае, если реально возникает подобная ситуация, предприятиям можно будет в судебном порядке отстаивать свои права, ссылаясь, в первую очередь, на договор аренды, надлежащим образом оформленный.
    Однако заранее неизвестно, какую позицию займет суд, ввиду отсутствия арбитражной практики по этому вопросу.
    К сожалению, пока со стороны Госналогслужбы России не было никаких официальных разъяснений по рассматриваемым вопросам. Не исключено, что в конечном итоге и для налоговых инспекций достаточным доказательством существования арендных отношений будет наличие надлежащим образом оформленного договора аренды недвижимого имущества. Однако пока рекомендуем производить государственную регистрацию права аренды зданий и сооружений, в том числе и по договорам, заключенным на срок до 12 месяцев.
    В соответствии с п. 2 ст. 4 Закона о регистрации обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, документы не которое оформлены после введения в действие этого Закона. Согласно п. 1 ст. 6 указанного Закона, права на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления его в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Это означает, что в том случае, если договор аренды недвижимого имущества на срок до 12 месяцев был заключен до 31 января 1998 года, то государственная регистрация права аренды по такому договора не обязательна.
    Однако в том случае, если договор аренды недвижимого имущества на срок до 12 месяцев заключается после 31 января 1998 года, арендатору необходимо будет зарегистрировать право аренды. Кроме того, такая регистрация может быть произведена только при условии, что арендодатель зарегистрирует в соответствии с Законом о регистрации те права на сдаваемый в аренду объект недвижимости (право собственности, хозяйственного ведения и т.д.), которые имелись у него до введения в действие указанного Закона (см. п. 2 ст. 6 Закона о регистрации).
    Поэтому в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключается после 31 января 1998 года, необходимо, чтобы арендодатель зарегистрировал по правилам, установленным Законом о регистрации, свои права на передаваемое в аренду недвижимое имущество, возникшее у него ранее, а также, чтобы само право аренды также было зарегистрировано. Только при соблюдении этих условий можно отнести на себестоимость арендные платежи по договору аренды, заключенному после введения в действие Закона о регистрации.
    Таким образом, для того, чтобы платежи за аренду недвижимого имущества были отнесены на себестоимость, с 31 января 1998 года независимо от срока, на который заключается договор аренды, помимо соблюдения условий, действовавших ранее, необходимо также осуществлять государственную регистрацию права аренды, даже если сам договор не требует такой регистрации.
    Помимо этого, сохраняется необходимость производить государственную регистрацию самого договора аренды здания или сооружения, если он заключен на срок не менее года, а также договора аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока, на который он заключается.
    Юрист
    О.В.ГУШНИКОВ