Рязанская область
Письмо от 10 апреля 2007 года

Товарищество собственников жилья как один из способов управления жилым домом

Принято
Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области
10 апреля 2007 года
    Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.
    В настоящее время в России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.
    Жилищный кодекс, вступивший в силу 1 марта 2005 года, говорит о том, что теперь собственник квартиры несет ответственность не только за свои кровные метры, но и за весь дом.
    Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России продолжается уже более 10 лет. Суть ее состоит в том, чтобы повысить качество услуг жилищно-коммунального хозяйства, создав здоровую конкуренцию. Наряду с привычными ЖЭУ обслуживанием домов предлагается заняться частным компаниям. А чтобы все было по-честному, способ управления домом должны определить его собственники, так что ответственность за содержание здания полностью перекладывается с государства на граждан.
    В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом:
    1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
    2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
    3) управление управляющей организацией.
    При непосредственном управлении многоквартирным домом создания юридического лица не требуется.
    При непосредственном управлении договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества заключаются собственниками помещений на основании решений общего собрания указанных собственников с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
    Второй вариант - создать товарищество собственников жилья, которое самостоятельно выбирает подрядчиков на оказание услуг по эксплуатации дома или делегирует все права управляющей компании.
    И последний путь - ничего не предпринимать. Тогда местные власти выберут управляющую компанию, выставив право обслуживания вашего дома на торги. Создание юридического лица в данном случае тоже не требуется.
    Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года со дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Конкурс проводится в порядке, установленном Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75.
    Итак, остановимся поподробнее на таком способе управления многоквартирным домом, как товарищество собственников жилья.
    Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) - это самостоятельная организационно-правовая форма юридических лиц, относящаяся к числу некоммерческих организаций.
    Основная цель создания ТСЖ - это защита интересов собственников жилья (а именно: совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме).
    Решение о создании ТСЖ, принятии Устава, выборах руководящих и ревизионных органов принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
    Согласно ст. 48 ЖК количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
    В соответствии со ст. 37 доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
    ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
    Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ.
    ТСЖ может быть также создано при объединении:
    1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
    2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
    Максимальный размер таких товариществ законодательством не установлен, однако очевидно, что общий критерий возможности такого объединения - это общность земельного участка, единые инженерные коммуникации и другие элементы инфраструктуры, связывающие объекты собственности предполагаемых членов товарищества.
    Кроме того, ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся многоквартирных домах (ст. 139 ЖК). Надо сказать, что такое правило существовало и ранее - в ст. 48 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О товариществах собственников жилья", с той лишь разницей, что тогда товарищество могло быть образовано и единственным лицом, например, заказчиком или застройщиком. Сегодня создать товарищество может лишь группа лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся домах. Причем количество их голосов при принятии решения о создании должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов будущих собственников помещений в многоквартирном доме.
    При создании ТСЖ в строящемся многоквартирном доме документами, подтверждающими права лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах, могут являться: инвестиционные договоры, договоры участия в долевом строительстве, иные документы, на основании которых в соответствии с законодательством РФ после завершения строительства многоквартирного дома будут возникать права собственности на помещения.
    ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц, которое, в свою очередь, состоит из Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" N 129-ФЗ от 08.08.2001, Федерального закона "О некоммерческих организациях" N 7-ФЗ от 12.01.1996.
    Согласно изменениям, внесенным в ФЗ "О некоммерческих организациях" Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 18-ФЗ от 10.01.2006, полномочия по принятию решения о государственной регистрации некоммерческих организаций, в том числе ТСЖ, с 18 апреля 2006 года переданы Федеральной регистрационной службе и ее территориальным органам.
    На сегодняшний день органом, принимающим решение о государственной регистрации ТСЖ в Рязанской области, является Управление Федеральной регистрационной службы по Рязанской области.
    Документы на государственную регистрацию ТСЖ должны представляться в отдел регистрации общественных, религиозных объединений и некоммерческих организаций Управления, находящимся по адресу: г. Рязань, Московское шоссе, д. 18, каб. 304, контактный телефон (факс): 34-37-27.
    Документы для государственной регистрации можно направлять почтой по адресу: 390000, г. Рязань, ул. Право-Лыбедская, д. 35.
    Документы, необходимые для государственной регистрации ТСЖ, должны представляться в Управление не позднее чем через три месяца со дня принятия решения о создании ТСЖ.
    В соответствии с п. 5 ст. 13.1 ФЗ "О некоммерческих организациях", ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" и ст. 136 Жилищного кодекса РФ для государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются следующие документы:
    1.заявление о государственной регистрации, подписанное уполномоченным лицом по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ N 212 от 15.04.2006. Подпись заявителя должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке (подлинник и ксерокопия) с приложениями:
    - сведения об учредителях на каждого члена правления и членов ревизионной комиссии в 2-х экземплярах;
    - сведения о видах экономической деятельности в 2-х экземплярах;
    - сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени некоммерческой организации, в 2-х экземплярах;
    - сведения об адресе (о местонахождении) постоянно действующего руководящего органа ТСЖ, по которому осуществляется связь с указанной организацией (в 2-х экземплярах);
    2.решение о создании и об утверждении устава с указанием состава избранных (назначенных) органов в виде протокола общего собрания в 2-х экземплярах, которые должны быть прошиты и заверены подписью руководителя ТСЖ;
    3.устав ТСЖ в трех подлинных экземплярах (экземпляры должны быть прошиты и заверены подписью руководителя ТСЖ);
    4.документ об оплате государственной пошлины (подлинник и ксерокопия) согласно ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, госпошлина за государственную регистрацию составляет 2000 рублей;
    5.список членов ТСЖ в алфавитном порядке в двух экземплярах (с указанием Ф.И.О., паспортных данных, даты рождения, данных о правоустанавливающем документе, количестве голосов и общей площади помещения, принадлежащего на праве собственности);
    6.гарантийное письмо с приложением об адресе (месте нахождения) ТСЖ в 1-м экземпляре;
    7.документ с указанием общей площади жилого дома (справка ФГУП "Ростехинвентаризация" об общей площади жилого дома);
    8.расписка в 2-х экземплярах (подлинники).
    После государственной регистрации ТСЖ имеет право изготовить печать со своим наименованием, открыть расчетный и иные счета в банке и может заниматься разрешенной хозяйственной деятельностью.
    ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме, строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества, сдача в аренду, внаем части общего имущества. На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды на цели, предусмотренные уставом ТСЖ.
    В каждом доме, кроме собственных квартир, есть еще так называемая общая собственность - лестницы, чердаки, подвалы, помещения нежилого назначения. Все это ТСЖ с согласия всех собственников может сдавать в аренду как жильцам дома, так и сторонним лицам и организациям. Особенно охотно заключаются арендные договоры с ТСЖ в новых элитных домах. Часто такие помещения превращаются в тренажерные залы, сауны, а мансарды сдаются под творческие мастерские. Прибыль поступает товариществу и может быть израсходована на капитальный или косметический ремонт дома, обновление коммуникаций, благоустройство придомовой территории. Кроме того, ТСЖ может получать прибыль от размещения на крыше или фасаде дома рекламных вывесок и антенн операторов сотовой связи.
    Статья 165 ЖК устанавливает, что средства на капитальный ремонт многоквартирного дома ТСЖ могут предоставлять из бюджета органы местного самоуправления. Но следует учитывать, что предоставление таких средств не обязанность органа местного самоуправления, а право.
    С момента передачи полномочий по принятию решений о государственной регистрации Управлению Федеральной регистрационной службы по Рязанской области принято решение о государственной регистрации 33 ТСЖ.
    По данным Министерства регионального развития сегодня в России оформили ТСЖ всего 7 процентов собственников жилья. Однако, согласно планам Правительства, к 2010 году ТСЖ должны стать основной формой управления жилым фондом.
    Подводя итог можно сказать, что объединение собственников жилья в ТСЖ является одним из способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг. ТСЖ получает реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а, следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Создание ТСЖ - это не просто техническая операция по оформлению документов, а шаг к изменению сознания собственников, их отношения к собственности.
    Начальник отдела регистрации общественных,
    религиозных объединений и некоммерческих
    организаций Управления Федеральной
    регистрационной службы по Рязанской области
    М.А.ТРУШАЕВА