Резолютивная часть решения объявлена "27" февраля 2008 г.
Полный текст решения изготовлен "05" марта 2008 г.
Судья Арбитражного суда Саратовской области П.Н.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ЗАО "Жилищная эксплуатационная компания" г. Балаково Саратовской области к Комитету жилищного хозяйства (служба заказчика) Администрации Балаковского МО г. Балаково "Саратовской области, 3-е лицо: ООО "ЦРКП" г. Балаково Саратовской области
о признании незаконными действий и понуждении к заключению договора при участии в заседании:
от Истца - не явился
от Ответчика - Т.Н.О., по доверенности от 26.12.2007 г.
П.Ю.А., по доверенности от 09.01.2008 г.
3-е лицо: ООО "ЦРКП" - не явился
в Арбитражный суд Саратовской области обратилось ЗАО "Жилищная эксплуатационная компания" г. Балаково Саратовской области к Комитету жилищного хозяйства (служба заказчика) Администрации Балаковского МО г. Балаково Саратовской области, 3-е лицо: ООО "ЦРКП" г. Балаково о признании незаконными действий Комитета жилищного хозяйства (служба заказчика) Администрации Балаковского МО по предъявлению счетов/квитанций собственникам домов, которые на основании решений общих собраний определили способ управления и выбрали управляющую компанию ЗАО "Жилищная эксплуатационная компания" и понуждении КЖХ БМО к заключению договора с ЗАО "ЖЭК".
Дело рассматривается в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ без представителя Истца.
Третье лицо - ООО "ЦРКП" заявило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Ходатайство судом удовлетворено.
Как видно из материалов дела, истец просит суд признать незаконными действия Комитета жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования по предъявлению счетов-квитанций собственникам домов, избравших в качестве управляющей организации ЗАО "ЖЭК", и понудить ответчика к заключению с ЗАО "ЖЭК" договора управления многоквартирными домами. При этом истец считает, что со стороны ответчика имеет место нарушение права ЗАО "ЖЭК", выполняющего функции управляющей организации, на сбор денежных средств с нанимателей и собственников жилых помещений многоквартирных домов.
Ответчик исковые требования не признал в полном объеме, считает, что основания для удовлетворения иска отсутствуют, так как ЗАО "ЖЭК" не является управляющей организацией, не оказывал и не оказывает услуг по договорам управления, в связи с чем право на сбор денежных средств с нанимателей и собственников жилых помещений принадлежит Комитету жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования, который фактически осуществлял управление многоквартирными домами, заключив договоры с подрядными организациями на содержание и текущий ремонт жилых помещений многоквартирных домов, а также на коммунальные услуги (отопление и горячее водоснабжение).
Суд, исследовав представленные в дело материалы, учитывая доводы Истца и возражения Ответчика, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Комитет жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования создан постановлением главы администрации Балаковского муниципального образования от 18.11.2003 г. N 3808 для выполнения функций Службы заказчика по всему комплексу работ, связанных с жилищно-коммунальным обслуживанием, а также контрольных функций по объему, качеству и срокам выполнения работ подрядными предприятиями по содержанию, текущему и капитальному ремонту муниципального жилищного фонда.
Постановлением главы Балаковского муниципального образования от 01.10.2004 г. N 1108/1-р Комитету жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования поручено обеспечить заключение договоров с подрядными организациями на техническое обслуживание и ремонт объектов казны БМО в соответствии с заданием собственника. Для выполнения указанных функций и оказания услуг населению г. Балаково по содержанию и ремонту жилых помещений, отоплению и горячему водоснабжению Комитет жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования заключил договоры с соответствующими поставщиками этих жилищно-коммунальных услуг. В том числе с ЗАО "Жилищная Эксплуатационная Компания" был заключен муниципальный контракт N 1 от 18.05.2005 г., по которому ЗАО "Жилищная Эксплуатационная Компания" выполняло для Комитета жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования работы по содержанию и ремонту жилищного фонда до 30 июня 2006 г. Расчеты за выполненные работы с подрядными организациями, в том числе и с ЗАО "Жилищная Эксплуатационная Компания", Комитет жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования производил средствами населения - собственников и нанимателей жилых помещений многоквартирных домов. Данный порядок расчетов отражен в и муниципальном контракте N 1 от 18.05.2005 г. Население г. Балаково оплачивало оказанные ему услуги Комитет Жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования через ООО "Центр расчета коммунальных платежей", г. Балаково Саратовской области. Таким образом, Комитет жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования являлся получателем средств населения за оказанные жилищно-коммунальные услуги.
В соответствии с п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 01.03.2005 года, собственники помещений многоквартирных домов обязаны выбрать один из способов управления своим многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Согласно ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирных домов, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса РФ. В связи с тем, что Комитет жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования осуществлял управление всеми многоквартирными домами на территории г. Балаково до вступления Жилищного кодекса РФ в законную силу, т.е. до 01.03.2005 г., его функции, связанные с управлением многоквартирными домами, сохраняются до момента выбора собственниками жилых помещений многоквартирных домов способа управления в соответствии с п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, либо заключения собственниками помещений договоров управления по результатам открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирным домом, проводимого органами местного самоуправления в соответствии с положениями постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". Обжалуя действия ответчика - Комитета жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования, истцом в соответствии со ст. 65 АПК РФ не было предоставлено суду доказательств неправомерных действий ответчика, а именно незаконного предъявления счетов-квитанций со стороны Комитета жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования собственникам и нанимателем. Истец, заявляя о том, что ответчиком нарушено его право как управляющей организации в отношении 244 домов на сбор денежных средств с нанимателей и собственников жилых помещений многоквартирных домов с 01.06.2006 г., не представил в суд доказательства, подтверждающие выбор собственниками всех 244 домов ЗАО "ЖЭК" в качестве управляющей организации, а именно - протоколы и решения собственников многоквартирных домов, являющиеся основанием для заключения договоров управления с истцом. Кроме того, истцом не представлены суду сами договоры управлений, подписанные собственниками жилых помещений. Отсутствуют в материалах дела и договоры на оказание коммунальных услуг, которые истец как управляющая организация должен был заключить с соответствующими ресурсоснабжающими организациями. Какие-либо акты выполненных ЗАО "ЖЭК" работ по договорам управления, подписанные уполномоченными общими собраниями собственников помещении многоквартирных домов представителями, истцом суду не представлены.
При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать, что ЗАО "ЖЭК" является управляющей организацией, оказывающей собственникам помещений 244 многоквартирных домов услуги по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда, а также предоставляющей им коммунальные услуги. Следовательно, у ЗАО "ЖЭК" отсутствуют основания для сбора с населения - собственников и нанимателей жилых помещений многоквартирных домов денежных средств.
Вместе с тем из материалов дела следует, что Комитет жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования состоит в договорных отношениях с организациями, выполняющими работы по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда, а также с ООО "Лифтремонт" на эксплуатацию лифтового оборудования, с ОАО "Волжская территориальная генерирующая компания" на теплоснабжение жилых многоквартирных домов.
При изложенных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для признания незаконными действий Комитета жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования по предъявлению населению - собственникам и нанимателям жилых помещений многоквартирных домов счетов - квитанций для оплаты оказанных им услуг по содержанию и текущему ремонту жилого фонда. Из материалов дела также следует, что в мае 2006 г. ЗАО "Жилищная Эксплуатационная Компания" предупредило Комитет ЖХ о переходе многоквартирных домов центральной части г. Балаково в управление ЗАО "Жилищная Эксплуатационная Компания" с 01 июня 2006 г. Однако договоры управления от 01.06.2006 г. были направлены для подписания Комитету жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования как представителю муниципальной доли жилых помещений только 31 июля 2006 г., о чем свидетельствует сопроводительное письмо ЗАО "Жилищная Эксплуатационная Компания" от 31.07.2006 г. N 01-04/431. До настоящего времени указанные договоры управления ответчиком не подписаны в связи с тем, что между ЗАО "Жилищная Эксплуатационная Компания" и Комитетом жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования действовал муниципальный контракт N 1 от 18.05.2005 г. на содержание и текущий ремонт, вывоз мусора, заключенный сроком до 31 июня 2006 г., по которому ЗАО "Жилищная Эксплуатационная Компания" в июне 2006 г. выполняло работы, о чем свидетельствует подписанная сторона ведомость выполненных работ.
Следовательно, при наличии действовавшего между сторонами муниципального контракта от 18.05.2005 г., ЗАО "Жилищная Эксплуатационная Компания" не только не имело права заключать договоры управления с ответчиком с 01 июня 2006 г., но и не могло выполнять работы по договорам управления в июне 2006 г., так как фактически им выполнялись работы по муниципальному контракту N 1 от 18.05.2005 г. Кроме того, с 01.07.2006 г. Комитетом жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования был заключен договор подряда с ООО "УК "Балаковосервисбыт" на выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общих помещений многоквартирного дома. Действие указанного договора подтверждается двухсторонними актами выполненных работ.
Таким образом, ЗАО "ЖЭК", подписав ведомость выполненных работ за июнь 2006 г. по муниципальному контракту N 1 от 18.05.2005 г. на содержание, ремонт жилищного фонда и сбор мусора центральной части города с Комитетом жилищного хозяйства Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования, не вправе требовать с собственников и нанимателей помещений многоквартирных домов оплаты работ по договорам управления.
Согласно ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления заключается с каждым собственником на условиях, указанных в решении данного общего собрания
В заявленных исковых требованиях истец не указал на период, с которого он требует понудить Комитет жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования заключить с ним договоры управления, а также не указал адреса 244 многоквартирных домов, собственники помещений которых избрали в качестве управляющей организации ЗАО "ЖЭК".
В ходе судебного разбирательства истцом были представлены часть протоколов и решений общих собраний собственников помещений многоквартирных домов г. Балаково. Из представленных суду документов, решения общих собраний собственников, отраженные в протоколах, имеют процессуальные нарушения, дающие основания считать эти документы недействительными. Так, протоколы общих собраний не содержат полных сведений о собственниках жилых помещений (Ф.И.О.), а также сведения о документах, подтверждающих права собственности граждан, участвующих в общем собрании и голосования, об инициаторе общего собрания, выборе председателя и секретаря собрания, о лице, осуществляющем ведение общего собрания, подсчет голосов собственников по вопросам повестки дня, в том числе и при заочной форме голосования.
В представленных суду протоколах общих собраний собственников многоквартирных домов имеются приложения с подписями собственников, где против каждого номера квартиры указана фамилия собственника и его роспись. Однако в протоколах отсутствуют сведения по общей долевой собственности внутри жилых помещений (где имеется более 2-х собственников), а также сведения о передаче полномочий по участию в общем собрании и голосованию одного собственника другому. Поскольку собрания проводились в форме очного и заочного голосования, в протоколах должны быть отражены сведения о лицах, которые осуществляли сбор решений собственников помещений этого дома и подводили итоги голосования. Прилагаемые к указанным протоколам протоколы заочных голосований, где отражены результаты голосования, подписаны только одним директором ЗАО "ЖЭК". Подписи, какой-либо счетной комиссии из числа собственников помещений этого дома отсутствуют. Изложенное свидетельствует о том, что все действия по подсчету голосов осуществляло ЗАО "ЖЭК", которое до момента заключения с ним договора управления многоквартирным домом не имеет к этому какого-либо отношения. Из содержания представленных суду протоколов общих собраний собственников помещения следует, что вопросы, связанные с условиями управления многоквартирным домом, в том числе одно из существенных условий договора управления - стоимость этих услуг, собственниками помещений не обсуждались, что является нарушением требований ст.ст. 158, 161 ЖК РФ.
При изложенных обстоятельствах суд делает вывод о недействительности решений общих собраний, что влечет и недействительность договоров управления многоквартирными домами. В связи с этим, основания для заключения договоров управлений между собственниками помещений этих многоквартирных домов, в том числе Комитетов жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования, и управляющей организацией ЗАО "Жилищная Эксплуатационная Компания", а также основания для предъявления ЗАО "ЖЭК" требований об оплате услуг по содержанию и текущему ремонту нанимателям и собственникам жилых помещений, отсутствуют.
Согласно справке Комитета жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования, выданной на основании протоколов и решений общих собраний собственников помещений многоквартирных домов, из 254 домов центральной части г. Балаково Саратовской области переданы в управление по договорам управления другим управляющим организациям 236 многоквартирных домов. У Комитета жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования на момент вынесения решения находятся в управлении 18 многоквартирных домов. В связи с этим у ЗАО "ЖЭК" отсутствуют основания требовать от ответчика заключения договоров управления. В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В нарушение ст. 65 АПК РФ истец не доказал, как наличие у него права, за защитой которого он обратился в суд, так и в чем выражено нарушение ответчиком его права. Незаконность действий Комитета жилищного хозяйства (Служба заказчика) администрации Балаковского муниципального образования по предъявлению счетов-квитанций собственникам и нанимателям помещений многоквартирных домов, а также основания для заключения договоров управления ответчиком с ЗАО "ЖЭК" судом не установлены.
При изложенных обстоятельствах суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Истцу, при принятии иска к производству была предоставлена отсрочка от уплаты государственной пошлины до принятия решения по делу.
Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине, суд разрешает в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд
В иске ЗАО "Жилищная эксплуатационная компания" г. Балаково Саратовской области отказать.
Взыскать с ЗАО "Жилищная эксплуатационная компания" г. Балаково Саратовской области в доход Федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 руб.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в порядке, предусмотренном ст. 181 АПК РФ.
Судья
Арбитражного суда
Саратовской области
Н.А.П.