-32300: transport error - HTTP status code was not 200
Российская Федерация
Арбитражный суд (Оренбургская область)
Решение от 17 апреля 2006 года № А47-11420/2006-10ГК
Иск предъявлен о взыскании 181397 руб., составляющих 70800 руб. - задолженность по арендным платежам по договору N 39 от 31.07.04, дополнительным соглашениям к договору от 28.07.05, 23.04.06, 26.04.06, 20200 руб. - задолженность за пользование электроэнергией, 42350 руб. - пени, 48000 руб. - неустойка за несообщение за один месяц об освобождении помещения.
Права и обязанности разъяснены. Отводов не заявлено.
Истец поддерживает исковые требования, заявив уточнение об уменьшении суммы иска до 127397 руб., из которых 33742 руб. - задолженность по арендным платежам, 20200 руб. - задолженность за пользование электроэнергией, 25455 руб. - пени, 48000 руб. - неустойка. Суд, рассмотрев указанные уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным их удовлетворить. Судом рассматриваются исковые требования на сумму 127397 руб.
Представитель ответчика возражает против исковых требований, ссылаясь на неправомерное увеличение истцом арендных платежей в одностороннем порядке.
Заслушав лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 39 от 31.07.2004, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору в аренду сроком с 01.09.2004 по 31.12.2004 помещение общей площадью 300 кв. м, расположенное по адресу: Площадь 1 Мая, 3 для использования под хранение товаров, ссылка на наименование города в договоре отсутствует.
Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что по истечению указанного выше срока договор считается автоматически пролонгирован, если за месяц до истечения срока ни одна из сторон не потребует расторжения договора в письменном виде.
Договором установлена арендная плата в размере 28000 руб. в месяц.
Дополнением к договору б\н б\д истец дополнительно передал, а ответчик принял офис площадью 14 кв. м по тому же адресу с арендной платой 3200 руб. Представитель ответчика не отрицает данный факт.
В 2005 - 2006 годах истцом была увеличена арендная плата, ссылаясь на п. 4.1 договора.
Дополнением к договору от 28 июля 2005 года исх. N 60 истцом с 1 августа 2005 года увеличена арендная плата за пользованием помещением склада Литер-Б до 35000 руб., арендная плата за офисное помещение осталась без изменений.
Дополнением к договору от 26 апреля 2006 года исх. N 14 истцом с 1 мая 2006 года увеличена арендная плата склада Литер-Б и офиса на сумму 9800 руб., что составляет всего 48000 руб.
Согласно п. 3.2 договора плата за пользование электроэнергией производится отдельно от арендной платы.
Истец, полагая, что ответчик несвоевременно оплачивал арендную плату и услуги по электроэнергии, без предупреждения освободил арендуемое помещение, имея задолженность по арендным платежам, за пользование электроэнергией, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование, а арендатор вносит за него арендную плату в порядке и размере, установленными договором. При этом, в силу указанных норм права, обязанность арендатора по внесению арендных платежей за пользование арендованным имуществом возникает с момента передачи ему имущества.
Из содержания договора и дополнений к нему следует, что арендная плата в месяц составляла 28000 руб., 35000 руб. (с 1.08.05), 48000 руб. (с 2006 года).
Арендная плата вносится ежемесячно, до 5 числа текущего (п. 3.3 договора).
Из пояснений истца следует, что пункт 4.1 договора содержит основания одностороннего изменения арендной ставки по договору.
Между тем, оценивая буквальное содержание текста указанного выше пункта, судом установлено, что он не предусматривает право истца на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, прямое указание на это отсутствует в содержании условия договора.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Так, в силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, упоминание в договоре права арендодателя об увеличении арендной платы в случае увеличения расходов на содержание помещения не может трактоваться как безусловное право арендодателя на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы.
Кроме того, из представленного ответчиком расчета по договору аренды, исходя из арендной платы, установленной сторонами договором в размере 28000 руб., задолженности по арендной плате и за пользование электроэнергией у ответчика не установлено.
Учитывая, что требование о взыскании основного долга в повышенном размере является основным и вина арендатора в нарушении условий договора ответчиком по настоящему делу не установлена, основания для взыскания арендной платы не имеется.
Между тем, согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из содержания договора аренды от 03.01.2004 следует, что арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Площадь 1 Мая, 3, для использования под хранение товаров, т.е. в качестве складских помещений, общей площадью 300 кв. м, дополнением от 26.04.06 делается ссылка на аренду склада литер Б.
При этом конкретное указание на то, в каком городе расположено арендуемое помещение, в тексте п. 1.1 договора отсутствует.
Как следует из пояснений представителя истца, по адресу г. Оренбург, Пл. 1 мая, 3 расположено несколько объектов недвижимости, в том числе и складов.
В судебном заседании судом обозревался технический паспорт на объекты недвижимости. Как следует из технического паспорта на объекты недвижимости, расположенных по указанному в договоре адресу (выписка представлена в материалы дела), и пояснений представителя истца, переданное в аренду нежилое помещение в размере 300 кв. м входит в состав общего помещения под литером Б (подвал) площадью 1172 кв. м, а согласно договору в аренду передавалось нежилое помещение литер Б, без указания на подвал. Кроме того, по адресу Площадь 1 Мая, 3 расположено несколько объектов недвижимости под литерами А Б, в том числе складских помещений с различным метражом.
Относительно переданного ответчику в аренду нежилого помещения под названием "офис" площадью 14 кв. м, учитывая изложенное выше, а так же наличие нескольких объектов недвижимости с различными литерами по адресу: Пл. 1 Мая, 3, договор и дополнения к нему не позволяют определенно установить объект аренды под названием "офис".
Акт приема-передачи имущества, в котором могли бы содержаться индивидуализирующие признаки арендованных помещений, в материалы дела не представлен, и из пояснений участвующих лиц не следует, что он сторонами составлялся.
Таким образом, ни самим договором, ни другими материалами дела не определено, какие конкретные помещения по указанному в договоре адресу подлежали передаче в аренду.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
По смыслу указанной нормы следует, что предметом данного договора является индивидуально-определенная вещь, обладающая рядом характеристик, позволяющих ее персонифицировать.
При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.
Поскольку объекты аренды (нежилые помещения площадью 300 кв. м, "офис" - 14 кв. м) не имеет индивидуальных признаков в составе другой недвижимости, следует сделать вывод, что договор аренды не имеет всех существенных условий для данного института обязательств.
Таким образом, сторонами договора N 39 от 31.07.2004 условие о предмете (объекте аренды) согласовано не было, из чего следует вывод о незаключенности договора аренды N 39 от 31.07.2004.
Поскольку договор аренды не заключен, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине следует возложить на истца. Государственная пошлина уплачена истцом при подаче иска в арбитражный суд.
Руководствуясь статьями 167, 169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
- В иске отказать.
На решение в течение месяца может быть подана апелляционная жалоба в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Челябинск) в течение месяца с даты принятия решения.
Копии решения направить сторонам по делу.