от 26 марта 2004 г. Дело N А74-439/04-К1
Резолютивная часть решения объявлена 19.03.2004
Мотивированное решение составлено 26.03.2004
Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Мельник Л.И.
рассмотрел в судебном заседании дело по иску Администрации города Абазы, г. Абаза,
к обществу с ограниченной ответственностью "Абаканское рудоуправление", г. Абаза,
с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Государственного комитета Республики Хакасия по управлению государственным имуществом, г. Абакан,
о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договоров,
при участии в заседании:
от истца - Шахматовой А.А. по дов. от 01.01.2004,
от ответчика - Залотавиной И.И. по дов. от 03.12.2003,
от третьего лица - Васичкиной О.А. по дов. от 05.01.2004.
Администрация города Абазы, г. Абаза (далее Администрация г. Абазы) обратилась в арбитражный суд Республики Хакасия к обществу с ограниченной ответственностью "Абаканское рудоуправление", г. Абакан (далее ООО "АРУ"), с иском о рассмотрении разногласий по пунктам 2.4, 4.2, 5.1, 6.1, 6.2, 6.4, 7.2, возникших между сторонами при заключении договоров аренды земельного участка N 2003-189 от 21.11.2003, N 2003-190 от 20.11.2003, N 2003-187 от 21.11.2003, N 2003-185 от 21.11.2003, N 2003-188 от 21.11.2003, N 2003-191 от 21.11.2003, N 2003-192 от 21.11.2003.
Определением арбитражного суда от 22 января 2004 года исковое заявление принято к производству, этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Государственный комитет Республики Хакасия по управлению государственным имуществом, г. Абакан (далее Госкомитет РХ).
В процессе рассмотрения дела стороны согласовали позицию по пунктам 2.4, 4.2, 6.1, 6.4, подпунктам 2, 3, 4, 5 п. 7.2 договоров в связи с чем истцом заявлен частичный отказ от исковых требований.
В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд принимает частичный отказ от исковых требований и рассматривает разногласия по пунктам 5.1 и подпункту 1 пункта 7.2 договоров аренды земельного участка N 2003-189 от 21.11.2003, N 2003-190 от 20.11.2003, N 2003-187 от 21.11.2003, N 2003-185 от 21.11.2003, N 2003-188 от 21.11.2003, N 2003-191 от 21.11.2003, N 2003-192 от 21.11.2003.
В судебном заседании истец полностью поддержал доводы искового заявления.
Ответчик считает требования о заключении договоров с включением пунктов 5.1 и подпункта 1 пункта 7.2 договора в редакции Администрации г. Абазы не подлежащими удовлетворению.
Третье лицо - Госкомитет РХ поддержал позицию Администрации г. Абазы.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд
Предметом договоров N 2003-189 от 21.11.2003, N 2003-190 от 20.11.2003, N 2003-187 от 21.11.2003, N 2003-185 от 21.11.2003, N 2003-188 от 21.11.2003, N 2003-191 от 21.11.2003, N 2003-192 от 21.11.2003 является аренда земельного участка, занятого объектами недвижимого имущества, принадлежащего ООО "АРУ".
Тексты всех договоров и протоколов разногласий к ним идентичны.
Согласно п. 5.1 договоров, Арендодатель имеет право: - осуществлять контроль за целевым использованием и охраной земель Арендатором, - расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке (с обязательным уведомлением Арендатора не менее чем за 15 дней) в случаях: - использования земель не по целевому назначению, - использование земли способами, приводящими к порче плодородного слоя почв, ухудшения экологической обстановки, - неуплаты арендной платы в срок, установленный договором, - при ликвидации Арендатора, - возведение Арендатором на арендуемом участке строений без согласования с Арендодателем.
Ответчиком предложена следующая редакция названного пункта "Арендодатель имеет право осуществлять контроль за целевым использованием и охраной земель Арендатором".
Подпункт 1 пункта 7.2 договоров предусматривает ответственность Арендатора по договору "в случае неуплаты арендных платежей в установленный срок взыскивается неустойка в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки, уплата неустойки не освобождает Арендатора от уплаты задолженности по аренде земли".
Ответчиком предложено подпункт 1 пункта 7.2 договора исключить.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
В силу ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Кроме указанных в названной статье, основаниями к расторжению договора аренды могут служить основания, установленные п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Дополнительные основания расторжения договора аренды земельного участка предусмотрены также ст. 46 Земельного кодекса РФ.
Статьей 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрен порядок расторжения договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящими Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.
Исходя из изложенных норм права, а также учитывая, что стороны не пришли к соглашению об одностороннем расторжении договоров аренды земельного участка, условие об одностороннем расторжении договора аренды не может быть включено в договор.
Кроме того, предложенная Администрацией г. Абазы редакция п. 5.1 договора содержит неясности в части порядка определения наличия правонарушений со стороны Арендатора (каким образом будет фиксироваться нарушение, кто уполномочен фиксировать нарушение, с какого момента наступает право на одностороннее расторжение договора после совершения правонарушения и т.п.).
Администрацией г. Абазы не учтено, что Кодексом РФ об административных правонарушениях Административным кодексом РФ предусмотрены административная ответственность за нарушения, допущенные в области охраны окружающей среды и природопользования, в том числе и в области землепользования, порядок привлечения к административной ответственности, возможность обжалования документов, составленных по фактам нарушения правил землепользования и т.п.
Условие пункта 5.1 о возможности одностороннего расторжения договора аренды в случае неуплаты арендной платы в срок, установленный договором, фактически устанавливает возможность расторжения договора в случае разового нарушения срока уплаты арендного платежа, что противоречит ст. 619 Гражданского кодекса РФ.
Односторонне расторжение договоров аренды нарушает вещные права ООО "АРУ" как собственника (владельца) объектов недвижимого имущества, расположенного на земельных участках, определенных спорными договорами, поскольку в силу ст. 20, 22, 36 Земельного кодекса РФ земельные участки коммерческим организациям могут предоставляться в аренду и в собственность. Юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений.
Исходя из изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что пункт 5.1 договоров в редакции Администрации г. Абазы противоречит нормам действующего законодательства, в связи с чем в удовлетворении требования о включении его в текст договоров аренды следует отказать.
Редакция пункта 5.1, предложенная ООО "АРУ" не противоречит действующему законодательству, в связи с чем арбитражный суд полагает утвердить пункт 5.1 договоров аренды земельного участка в редакции ответчика, дополнив ее словами "Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях и порядке, установленных законодательством РФ".
В соответствии со ст. ст. 329, 330 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон.
ООО "АРУ", как следует из отзыва, категорически не согласно с включением в текст договора подпункта 1 пункта 7.2 об установлении ответственности за несвоевременную уплату арендных платежей в виде пени в размере 0,1% долга за каждый день просрочки.
Арбитражный суд считает, что суд мог бы вынести решение по существу по спорному пункту, если бы стороны пришли к соглашению о необходимости включения такой неустойки и разногласия имелись бы лишь по ее размеру.
Поскольку стороны не согласовали необходимость включения такой ответственности в текст договоров, арбитражный суд не находит оснований для вынесения решения о включении спорного подпункта в текст договоров аренды земельного участка.
Кроме того, пунктом 7.1 договоров стороны предусмотрели возможность наступления ответственности в соответствии с действующим законодательством, что согласуется с нормами требований ст. 329 Гражданского кодекса РФ.
Государственная пошлина по иску составляет 8000 руб., в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на истца.
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу ст. 5 Закона РФ "О государственной пошлине", государственная пошлина по делу не взыскивается.
Руководствуясь ст. ст. 167 - 170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд 1.Пункт 5.1 договоров N 2003-189 от 21.11.2003, N 2003-190 от 20.11.2003, N 2003-187 от 21.11.2003, N 2003-185 от 21.11.2003, N 2003-188 от 21.11.2003, N 2003-191 от 21.11.2003, N 2003-192 от 21.11.2003 изложить в следующей редакции: "Арендодатель имеет право осуществлять контроль за целевым использованием и охраной земель Арендатором.
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях и порядке, установленных законодательством РФ". 2.Исключить из договоров N 2003-189 от 21.11.2003, N 2003-190 от 20.11.2003, N 2003-187 от 21.11.2003, N 2003-185 от 21.11.2003, N 2003-188 от 21.11.2003, N 2003-191 от 21.11.2003, N 2003-192 от 21.11.2003 подпункт 1 пункта 7.2 следующего содержания: "в случае неуплаты арендных платежей в установленный срок взыскивается неустойка в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки, уплата неустойки не освобождает Арендатора от уплаты задолженности по аренде земли".
Настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Республики Хакасия или путем подачи кассационной жалобы в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Судья
Арбитражного суда
Республики Хакасия
Л.И.МЕЛЬНИК