от 29 апреля 2005 г. Дело N А74-519/2005
Резолютивная часть решения объявлена 25.04.2005
Решение изготовлено в полном объеме 29.04.2005
Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Струковой Г.И.
рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества "Галактика", г. Абакан,
к обществу с ограниченной ответственностью "Скандинав", г. Абакан,
с привлечением к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета муниципальной экономики города Абакана
о расторжении договора аренды помещения
В заседании приняли участие:
от истца - Погорельцев В.В., доверенность от 11.01.2005,
от ответчика - Сергеев М.Ф., доверенность от 27.02.2005,
от третьего лица - отсутствует.
Протокол вела судья Струкова Г.И.
Открытое акционерное общество "Галактика" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Скандинав" о расторжении договора аренды помещения N 3 от 18.09.1997 на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора аренды, обязать ответчика в течение 10-ти дней возвратить истцу помещения 17Н и 18Н, расположенные по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, улица Ленина, дом N 61, литер А.
Определением арбитражного суда от 9 февраля 2005 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет муниципальной экономики города Абакана.
Свои исковые требования истец мотивирует тем, что ответчик на основании заключенного договора аренды N 3 от 18.09.1997 и дополнительного к нему соглашения принял на себя обязательства по возмещению истцу фактически понесенных расходов за земельный участок. За 2004 год образовалась задолженность ответчика в сумме 49010 руб. Кроме того, ответчик не полностью внес арендные платежи за пользование помещением, т.к. с мая 2004 г. собственник имущества повысил арендную плату для истца в 1,15 раза. Ответчику выставлялись счета исходя из размера ежемесячной арендной платы 26120 руб.
В судебном заседании истец уточнил, что размер задолженности по арендной плате за 2004 г. и 1 квартал 2005 г. составляет 79576 руб., по возмещению расходов истца по аренде земельного участка задолженность - 47374 руб. 80 коп.
Также ответчик допускает факты несвоевременной оплаты оказанных ему коммунальных услуг, не соблюдает правила санитарии при продаже товаров, что является существенным нарушением ответчиком условий договора аренды N 3 от 18.09.1997 и основанием для расторжения договора.
Ответчик исковые требования не признал, полагает, что не имеет задолженности перед истцом по обязательствам, вытекающим из договора аренды, все текущие платежи им оплачиваются, исходя из размера ежемесячной арендной платы 22713 руб., т.к. другого размера арендной платы (26120 руб.) стороны не согласовали.
Истец не доказал нарушение ответчиком условий договора в части использования спорного помещения и его оплаты. Задолженности ответчика в части возмещения затрат истца по аренде земельного участка не имеется.
Третье лицо - Комитет муниципальной экономики города Абакана в судебном заседании 29 марта 2006 года пояснил, что поддерживает позицию истца и полагает, что имеются законные основания для расторжения договора аренды N 3 от 18.09.1997.
Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства по делу.
14.07.1995 Комитетом по управлению имуществом города Абакана (арендодатель) и АООТ "Галактика" (правопреемник Открытое акционерное общество "Галактика" Арендатор) заключен договор аренды N 47 и дополнительное соглашение к нему от 01.10.2001, в соответствии с которым истцу передано в аренду нежилое помещение - магазин, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Ленина, 61, литер А, состоящее из основной площади 344,7 кв. м (17Н) и подвала 108,6 кв. м (18Н).
18.09.1997 между истцом - АООТ "Галактика", преобразованным в ОАО "Галактика" (арендодатель), и ответчиком - ИЧП "Скандинав", преобразованным в ООО "Скандинав" (субарендатор), заключен договор аренды N 3 на срок до 18.09.2007, в соответствии с которым ответчику было передано во временное владение и пользование указанное нежилое помещение магазина N 4, расположенного по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, улица Ленина, дом 61.
Заключение договора аренды N 3 от 18.09.1997 согласовано с Комитетом по управлению имуществом города Абакана. Договор прошел государственную регистрацию в Республиканском управлении технической инвентаризации 29.10.1997.
Согласно договору аренды помещения N 3 от 18.09.1997 за арендованное помещение арендатор уплачивает арендодателю 6000000 рублей ежемесячно (пункт 2.1 договора).
Платежи вносятся на расчетный счет, указанный письменно арендодателем, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. Размер платежей не может пересматриваться сторонами договора чаще, чем раз в год (пункт 2.2 договора).
Арендодатель не вправе предъявлять платежи, не обусловленные настоящим договором (пункт 2.6 договора).
Любые изменения, дополнения к договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон (пункт 9.4 договора).
01.12.1997 между истцом и ответчиком подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды помещения N 3 от 18.09.1997, согласно которому пункт 2.1 договора стороны изложили в следующей редакции:
За арендованное помещение арендатор уплачивает арендодателю ежемесячно 6000000 рублей.
За отопление, водоснабжение, водоотведение и коммунальные услуги арендатор уплачивает непосредственно органам, осуществляющим предоставление этих услуг.
За земельный участок, занимаемый арендованным помещением, арендатор возмещает арендодателю фактически внесенные арендодателем платежи.
За оборудование, находящееся в помещении магазина, 2000000 рублей.
Пункт 2.3 из договора аренды N 3 стороны договорились исключить.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.
Пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, установленный законом либо договором.
Требование пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом при обращении в арбитражный суд с настоящим иском выполнено путем направления ответчику писем от 11.10.2004, 23.12.2004.
В качестве существенного изменения обстоятельств истец указал на наличие задолженности по арендной плате за помещения в сумме 79576 руб. и по возмещению затрат по уплате арендных платежей за землю в сумме 47374 руб. 80 коп. Данная задолженность является для истца значительной.
В соответствии со статьями 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемый вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Исходя из представленных документов усматривается, что при расчете задолженности по аренде помещения истец определяет ежемесячную оплату в сумме 26120 руб.
Изменение в одностороннем порядке арендной платы истец объясняет тем обстоятельством, что собственник помещения - Комитет по управлению имуществом города Абакана письмом от 17.02.2004 N 343 уведомил истца о повышении арендной платы с 1 мая 2004 г. в 1,15 раза. Определенный договором аренды N 3 от 18.09.1997 размер арендной платы (6000000 недоминированных руб.) явно несоразмерен действующим арендным платежам, устанавливаемым по объектам муниципальной собственности.
Несмотря на письменные предложения истца об изменении размера арендной платы (письма от 11.10.2004, от 03.02.2005,02.03.2005, 23.03.2005), ответчик эти изменения не согласовал, а фактически продолжает оплачивать счета из расчета 22713 руб.
Ответчик поясняет, что не возражает на изменении арендной платы в разумных пределах, однако просит представить истца экономический расчет, поскольку согласно справке КУИ города Абакана Открытое акционерное общество "Галактика" по договору аренды должно оплачивать с 01.05.2004 только 17245 руб. (письма от 13.09.2004, от 24.09.2004).
Таким образом, представленная переписка сторон свидетельствует, что истец и ответчик не согласовали изменения арендной платы.
Изложенные обстоятельства не являются достаточным правовым основанием для досрочного расторжения договора аренды N 3, исходя из следующего.
Пунктом 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Договор N 3 от 18.09.1997 заключен сторонами добровольно, а в соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 9.4 договора N 3 любые изменения, дополнения к настоящему договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то лицами.
Арбитражный суд полагает, что истец не представил суду письменных доказательств изменения арендной платы (увеличение до суммы 22713 руб. и 26120 руб.) и не доказал факт наличия задолженности ответчика по арендным платежам за спорный период и на момент рассмотрения настоящего дела, т.к. ответчик представил суду доказательства внесения текущих арендных платежей исходя из ставки 22713 руб. Выставленные истцом счета на оплату ответчиком акцептованы и им оплачиваются.
В отношении арендных платежей за землю следует указать, что стороны договорились о возмещении арендатором арендодателю фактически понесенных арендодателем платежей, т.е эти платежи не входят в размер арендной платы за аренду нежилого помещения, что не противоречит статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец ссылается на счет N 192 от 27.04.2004, по которому предъявлена к оплате задолженность за 2003 г. в сумме 78028 руб. 25 коп. Ответчик представил реестр платежных документов, подтверждающих факт возмещения расходов истца по аренде земельного участка.
Однако учитывая, что непосредственным основанием для расторжения договора аренды нежилого помещения могут являться арендные платежи как таковые, а не дополнительные обязательства, связанные с иными правоотношениями сторон и с третьими лицами, то арбитражный суд отклоняет доводы истца в этой части.
Также не могут являться основанием для расторжения договора аренды иные нарушения, допускаемые ответчиком по другим обязательствам (по договору энергоснабжения, санитарные правила), поскольку истец не уполномочен защищать нарушаемые права третьих лиц, если таковые имели место.
Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу, что размер денежных средств, полученных истцом по договору аренды N 3, свидетельствует об отсутствии нарушений, касающихся непосредственно исполнения обязательств по внесению арендных платежей.
С учетом изложенного в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Государственная пошлина по иску составляет 2000 рублей, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на истца, уплачена при подаче искового заявления.
Руководствуясь статьями 450 - 452, 606, 619, 651, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 102, 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 1.В удовлетворении иска отказать. 2.Настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Республики Хакасия или путем подачи кассационной жалобы в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через Арбитражный суд Республики Хакасия.
Судья
Арбитражного суда
Республики Хакасия
Г.И.СТРУКОВА