23 мая 2005 года Дело N А74-3058/2004-К1
Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2004 года
Полный текст решения изготовлен 23 мая 2005 года
Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Н.Н. Кобыляцкой,
при ведении протокола судебного заседания судьей Н.Н. Кобыляцкой,
рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Гулиева Абуталыба Гурбан-оглы, пос. Аскиз,
к Администрации муниципального образования Аскизский район, пос. Аскиз,
к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Аскизский район, с. Аскиз,
о понуждении заключить договор аренды земельного участка общей площадью 0,4 га, расположенного на 65 километре автодороги Абакан - Ак-Довурак,
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, коллективного сельскохозяйственного предприятия "Аскизский племенной", с. Усть-Камышта,
при участии в заседании:
истца предпринимателя Гулиева А.Г.,
ответчика администрации - представителя Побызакова М.А. по доверенности от 01.11.2004 N 26д,
ответчика Комитета - представителя Доможакова Е.В. по доверенности от 13.05.2005, третьего лица - представителя Кузнецова А.Ф. по доверенности от 03.05.2005 N 7, и
индивидуальный предприниматель Гулиев Абуталыб Гурбан-оглы обратился в арбитражный суд с иском к Администрации муниципального образования Аскизский район о понуждении заключить договор аренды земельного участка общей площадью 0,4 га, расположенного на 65 километре автодороги Абакан - Ак-Довурак.
Определением арбитражного суда от 14 июля 2004 года указанное исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено коллективное сельскохозяйственное предприятие "Аскизский племенной".
Определением от 3 сентября 2004 года производство по делу приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу N А74-3741/2004.
Определением от 4 апреля 2005 года производство по делу возобновлено.
Определением от 22 апреля 2005 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Аскизский район.
Определением от 4 мая 2005 года Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Аскизский район привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика.
Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, указав, что ответчиками необоснованно отказано в продлении и в преимущественном заключении договора аренды земельного участка, расположенного на 65 километре автодороги Абакан - Ак-Довурак, поскольку земельный участок использовался по целевому назначению, определенному в договоре.
Сам истец считает, что ранее заключенный им договор аренды земельного участка от 23.10.2002 ввиду отсутствия возражений в пределах установленного для этого срока продлился на неопределенный срок.
Истец также считает, что поскольку обязанность по внесению арендной платы исполнялась им своевременно, участок использовался по разрешенному назначению - для строительства АЗС, необходимые согласования предстоящего перевода земли из категории сельскохозяйственных земель в иную произведены, он имеет в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Ответчик Администрация муниципального образования Аскизский район представила отзыв на иск, в котором в удовлетворении требования просила отказать, поскольку испрашиваемый земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и должен использоваться только по целевому назначению. По мнению этого ответчика, заключенный договор от 23.10.2002 является ничтожным по причине несоответствия нормам Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающим целевое использование земель в рамках той категории, к которой они отнесены.
Кроме того, в случае нецелевого использования земли договор аренды в соответствии с ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации прекращает свое действие.
Невозможность заключить новый договор аренды земельного участка Администрация муниципального образования Аскизский район связывает как с вышеприведенным обстоятельством, так и с тем, что земельный участок не прошел кадастровый учет, как того требует п. 1 ст. 9 Закона Российской Федерации "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Ответчик - Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Аскизский район в судебном заседании представил отзыв на иск, в котором в его удовлетворении просил отказать, поскольку не находит оснований для заключения договора аренды земельного участка с истцом, который после истечения срока действия предыдущего договора не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка под строительство, как того требует ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации и Положение "О порядке предоставления земельных участков, находящихся в ведении муниципального образования Аскизский район".
КСП "Аскизский племенной" письменный отзыв не представило, в судебном заседании подтвердило свое согласие на аренду Гулиевым А.Г.-оглы земельного участка.
Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, выслушав устные выступления лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к выводу о том, что требование истца не подлежит удовлетворению по основаниям, изложенным ниже.
Как следует из материалов дела, Постановлением от 12.02.2002 N 53-р Администрацией Аскизского района утвержден акт выбора и обследования земельного участка от 28.01.2002 для строительства автозаправочной станции (далее - АЗС) индивидуальному предпринимателю Гулиеву А.Г. на землях КСП "Аскизский племенной".
Письмом от 30.09.2002 N 25 пользователь земельного участка КСП "Аскизский племенной" выразило согласие на отвод земли Гулиеву А.Г. для строительства АЗС.
Постановлениями Администрации Аскизского района от 09.10.2002 N 469п и от 10.10.2002 N 469п Гулиеву А.Г. под строительство АЗС на 65 км автодороги Абакан - Ак-Довурак из земель сельскохозяйственного назначения КСП "Аскизский племенной" предоставлен земельный участок площадью 0,4 га в аренду сроком на 5 лет.
Во исполнение Постановления N 469п от 09.10.2002 между Администрацией Аскизского района (арендодателем) и Гулиевым А.Г. (арендатором) 23.10.2002 заключен договор N 3 аренды с правом последующего выкупа земельного участка, расположенного на 65 км автодороги Абакан - Ак-Довурак из земель КСП "Аскизский племенной", предназначенного для строительства АЗС. Договор заключен на срок 11 месяцев с момента регистрации его земельным комитетом, т.е. с 28.10.2002 по 28.09.2003. Земельный участок передан арендатору по акту, являющемуся приложением N 3 к договору.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено право арендатора на использование земельного участка с условиями его предоставления, на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора не позднее, чем за 60 дней до истечения срока договора.
Досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя (прекращения права аренды) предусмотрено п. 4.1 договора при нерациональном использовании или использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендной платы и в случаях нарушения условий договора.
Согласно выписке из кадастрового плана земельного участка от 11.05.2005 N 05/04-01-39 земельный участок, кадастровый номер 19:05:07 07 01:0009, площадью 4003 кв. м, расположенный по адресу: 65 км автомобильной дороги Абакан - Ак-Довурак, выделенный под строительство АЗС, имеет категорию "земли сельскохозяйственного назначения".
Письмом от 23.09.2003 N 143 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Аскизский район уведомил Гулиева А.Г. об утрате им права преимущественного заключения договора аренды земельного участка по истечении срока действия договора аренды от 23.10.2002 N 3, т.к. он не уведомил арендодателя о намерении воспользоваться этим правом в течение 60 дней до окончания срока аренды.
Гулиев А.Г. 25.11.2003 обратился к Администрации муниципального образования Аскизский район с письменной просьбой разрешить ему перезаключить договор аренды земельного участка, т.к. им Правительству Республики Хакасия подано ходатайство о переводе участка из категории сельскохозяйственных земель в земли промышленности.
Письмом от 23.12.2003 Администрация муниципального образования Аскизский район в ответ на заявление Гулиева А.Г. от 25.11.2003 сообщила, что Гулиев А.Г. утратил право преимущественного заключения договора аренды в связи с неисполнением п. 3.1 договора аренды от 23.10.2002, указав на то, что отказывает в продлении договорных отношений по этой причине и в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению, установив срок для передачи земельного участка до 01.01.2004.
Между тем, материалами дела (письмами от 19.01.2004 N 20 Государственного комитета по охране окружающей среды и природопользованию, от 19.01.2004 N СП-153 Управления природных ресурсов и охраны окружающей среды, от 19.01.2004 N 71-66 Министерства сельского хозяйства, КСП "Аскизский племенной", решением Арбитражного суда Республики Хакасия по делу А74-3741/2004 от 02.02.2005) подтверждается готовность Гулиева А.Г. исполнить обязанность по переводу земельного участка в категорию земель промышленности, и реальная возможность осуществить такой перевод, появившаяся только с момента проведения кадастрового учета земельного участка 11.05.2005 по вышеназванному судебному решению, поскольку ходатайство о переводе земельного участка из одной категории в другую должно содержать, кроме всего прочего, кадастровый номер земельного участка, как того требовало Временное положение о порядке перевода земель из одной категории в другую, утвержденное Постановлением Правительства Республики Хакасия N 368 от 29.12.2003 и действовавшее на территории субъекта до вступления в силу с 05.01.2005 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". Названный Закон и принятое во исполнение его Правительством Республики Хакасия Постановление 28.04.2005 N 129 также содержат требование об индивидуальной определенности земельного участка, т.е. о наличии кадастрового номера. Поскольку ходатайство должно содержать обоснование цели перевода земельного участка из одной категории в другую и ссылку на права в отношении земельного участка лица, обратившегося с ходатайством (п. 3 ст. 2 Закона N 172-ФЗ), к моменту его подачи заинтересованное лицо должно являться титульным владельцем земельного участка.
Т.е. Гулиев А.Г. мог обратиться с ходатайством о переводе земель после заключения с ним договора аренды, а не наоборот.
Такой договор, как уже сказано выше, им заключен с Администрацией Аскизского района 23.10.2002 на 11 месяцев, истекших 28.09.2003. К этому моменту ни один из двух возможных уполномоченных органов местного самоуправления: Администрация муниципального образования Аскизский район и Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Аскизский район не высказали возражение относительно его существования.
Письменное обращение Главы администрации к Гулиеву А.Г., датированное 17.04.2003, не содержит свидетельств его вручения Гулиеву А.Г. и касается не договора аренды, а целевого использования земельного участка.
Уведомление Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Аскизский район от 23.09.2003 касалось утраты Гулиевым А.Г. преимущественного права на заключение договора аренды в связи с несоблюдением срока для подачи заявки на перезаключение договора.
Между тем, договор аренды N 3 от 23.10.2002 (п. 3.1) не указывает в качестве последствий несоблюдения арендатором порядка заявления о продлении в преимущественном порядке договора на утрату им преимущественного права на возобновление договора аренды.
Обязанность арендатора заявить о желании продлить арендные отношения в срок, установленный в рассматриваемом случае договором, содержится в ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, но из названной нормы также как из договора аренды, не следует, что в случае нарушения арендатором срока или порядка заявления о желании продлить договор он утрачивает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что если стороны договора аренды умолчали: арендатор - о желании продлить договор, арендодатель - о нежелании его продлить, но фактически отношения продолжаются, договор считается продленным на неопределенный срок, но любая из сторон вправе отказаться от его исполнения, предупредив другую сторону об этом за три месяца (при аренде недвижимости - ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае прямой отказ от исполнения договора аренды поступил Гулиеву А.Г. от Администрации муниципального образования Аскизский район в декабре 2003 года на его заявление о продлении договора от 25.11.2003.
К этому моменту срок действия договора закончился, но, поскольку участок не был возвращен арендодателю, не был брошен, т.е. фактическое пользование им со стороны Гулиева А.Г. продолжалось, договор продлился на неопределенный срок.
Порядок отказа от исполнения договора аренды, продлившегося на неопределенный срок, Администрацией муниципального образования Аскизский район, требующей освободить земельный участок за неделю (к 01.01.2004), не соблюден.
Причины отказа, названные в письме от 23.12.2003, необоснованны, в том числе и потому, что при предоставлении земельного участка дополнительным Постановлением N 469п от 10.10.2002 арендодатель в лице территориального органа государственной власти - Администрации Аскизского района - выразил волю на передачу Гулиеву А.Г. земли в аренду сроком на пять лет для строительства АЗС, а договор от 23.10.2002 содержит волю сторон на последующий выкуп земельного участка арендатором.
Действительно, ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, на которую ссылается Администрация муниципального образования Аскизский район, содержит основания прекращения аренды земельного участка, среди которых названо использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, но прекращение аренды происходит по инициативе арендодателя в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, т.е. ст. ст. 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым. Ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отказ от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок, в отношении аренды объектов недвижимости возможен по истечении трехмесячного срока, предшествовавшего уведомлению об отказе.
В данном случае в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие обоснованность отказа от договора со стороны Администрации муниципального образования Аскизский район, т.к. строительство АЗС на земельном участке ничем не подтверждено, кроме переписки самих ответчиков, Гулиевым А.Г., как следует из материалов настоящего дела и ранее рассмотренного дела А74-3741/2004, предприняты все необходимые для целевого использования земельного участка действия: произведено межевание, получен кадастровый номер участка, перевод предварительно согласован с пользователем земельным участком КСП "Аскизский племенной" и ведомствами, участвующими в процедуре перевода земли из одной категории в другую, направлено ходатайство Правительству Республики Хакасия о переводе земельного участка в категорию земель промышленности.
Эти обстоятельства не учтены Администрацией муниципального образования Аскизский район, логика действий которой состоит в том, что на защите целевого использования земельного участка она, не давая возможность арендатору завершить процесс перевода земельного участка из одной категории в другую, отказывается от арендных отношений, возлагая основания прекращения аренды на Гулиева А.Г.
Необоснованность отказа связана еще и с тем, что он формально последовал не от арендодателя, каковым на территории муниципального образования, как пояснили оба ответчика, как это следует из Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Аскизский район, утвержденного Постановлением Главы муниципального образования от 21.02.2003 N 9пл, выступает Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Аскизский район. Как уже исследовано выше, данный орган местного самоуправления не выражал отказ от арендных отношений.
В судебном заседании этим ответчиком занята позиция такая, что Гулиев А.Г. не обращался с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка под строительство.
Такая позиция не основана на нормах закона и фактических обстоятельствах дела, из которых следует, что договор аренды земельного участка от 23.10.2002 с Гулиевым А.Г. продлен на неопределенный срок.
Поскольку отказ от арендных отношений поступил Гулиеву А.Г. не от органа, уполномоченного на заключение договоров аренды на территории муниципального образования Аскизский район, сам отказ не содержит законных оснований для прекращения аренды земельного участка, другая сторона возражает против прекращения арендных отношений, их прекращение возможно только в судебном порядке, о чем органы местного самоуправления муниципального образования Аскизский район не заявляли.
Переход полномочий по распоряжению государственной землей от одного органа к другому в период действия договора аренды не требует заключения нового договора, не требуется этого и при смене собственника объекта аренды в пределах срока аренды (ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом всех изложенных выше обстоятельств арбитражный суд пришел к выводу о том, что право Гулиева А.Г. на использование земельного участка с кадастровым номером 19:05:07 07 01:0009, площадью 4003 кв. м, расположенного на 65 км автомобильной дороги Абакан - Ак-Довурак, не нарушено, т.к. договор аренды N 3 от 23.10.2002 продлен на неопределенный срок и не прекращен в установленном порядке к моменту разбирательства.
Следовательно, у Гулиева А.Г. на настоящий момент нет оснований требовать его продления или заключения нового договора аренды.
Государственная пошлина по настоящему делу составляет 2000 руб. и в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения заявления относится на истца. Поскольку истец при обращении в арбитражный суд уплатил государственную пошлину в сумме 1000 руб., с него в доход федерального бюджета следует взыскать 1000 руб. государственной пошлины.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 1.В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Гулиева Абуталыба Гурбан-оглы отказать. 2.Взыскать с индивидуального предпринимателя Гулиева Абуталыба Гурбан-оглы в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по делу.
Настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Республики Хакасия или путем подачи кассационной жалобы в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через Арбитражный суд Республики Хакасия.
Судья
Н.Н.КОБЫЛЯЦКАЯ