рассмотрев в судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества "Дорожно-строительное управление N 9", г. Оренбург к индивидуальному предпринимателю Д.А.А., г. Оренбург
Рассматривается иск о выселении арендатора - предпринимателя Д.А.А. - и обязании его освободить занимаемую площадь, непосредственно прилегающую к объектам недвижимости, принадлежащим ЗАО "Дорожно-строительное управление N 9" на праве собственности.
В заседании суда истец письменным заявлением от 01.06.05 уточнил требования: просит обязать ответчика Д.А.А. устранить препятствия в пользовании и владении объектом недвижимости (литер ВВ1В2), принадлежащим ЗАО "Дорожно-строительное управление N 9" на праве собственности по адресу: г. Оренбург, ул. Мира, путем выноса киоска за пределы территории, на котором располагается указанный объект, и который принадлежит истцу, что принято судом к рассмотрению, согласно ст. 49 АПК РФ.
Ответчик требования истца считает необоснованными по мотивам, указанным в письменном отзыве, ссылаясь так же на отсутствие у истца прав на земельный участок.
Третье лицо - Администрация города Оренбурга - исковые требования считает обоснованными.
При рассмотрении спора по существу судом установлено следующее.
Как пояснил истец в уточненных требованиях (л.д. 56), в 2002 г. между ЗАО "ДСУ N 9" и предпринимателем Д.А.А. был заключен договор аренды земельного участка по адресу: ул. Мира, площадью 50 кв. м, сроком до 31.12.02, на котором расположен торговый киоск ответчика.
Учитывая, что арендатор не оплачивал арендную плату с апреля 2004 г., истец направлял ответчику письменные уведомления о невозможности продления договора на 2005 г. и об освобождении торговой площади.
Учитывая, что торговый киоск располагается на территории в непосредственной близости к объекту, принадлежащему ЗАО "ДСУ N 9" на праве собственности, что создает определенные трудности в пользовании имуществом и прилегающей территории, истец просит обязать ответчика Д.А.А. устранить препятствия в пользовании и владении объектом недвижимости (литер ВВ1В2), принадлежащим ЗАО "Дорожно-строительное управление N 9" на праве собственности по адресу: г. Оренбург, ул. Мира, путем выноса киоска за пределы территории, на котором располагается указанный объект.
В обоснование своих требований истец ссылается на следующее.
В настоящий момент вышеуказанный объект готовится к продаже. Новый приобретатель собственности не намерен сдавать в аренду прилегающий к зданию земельный участок. Здание готовится к реконструкции, перестройке и собственник, в соответствии со ст. 304 ГК РФ, может требовать устранения всяких нарушений его прав.
Истец считает договор аренды расторгнутым с 01.03.05, так как арендатор был уведомлен о расторжении договора 11.01.05 и потому имеет право требовать освобождения земельного участка.
Истец так же ссылается на ст. 37 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает, что при переходе права собственности на строения вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. И отсутствие у покупателя строения (в данном случае - у собственника недвижимости ЗАО "Дорожно-строительное управление N 9") надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором находится недвижимость, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка.
Следовательно, считает истец, земельный участок, на котором располагаются объекты недвижимости, принадлежащие ЗАО "Дорожно-строительное управление N 9", также принадлежит последнему на праве бессрочного пользования по праву закона. В соответствии с п. 3 ст. 652 ГК РФ, сдача в аренду земельного участка, не принадлежащего арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом.
Ответчик с иском не согласен, ссылаясь на следующее.
Договор аренды считает незаключенным, так как в договоре б/н от 01.06.01 не указано, какой земельный участок передается в аренду, план земельного участка к договору не приложен, план общего участка и его территориальной границы, выдаваемый государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству,отсутствует. Таким образом, в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, при отсутствии в договоре этих данных, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.
В соответствии со п. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества, однако акт приема-передачи имущества у истца отсутствует. Таким образом, договор аренды от 01.06.01 считать заключенным нельзя.
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации. В силу ст. 131 ГК РФ и п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации независимо от срока договора. Таким образом, договор аренды б/н от 01.06.01 не может считаться заключенным и по этому основанию.
У ЗАО "Дорожно-строительное управление N 9" отсутствуют документы, подтверждающие право собственности, а также иные права по распоряжению данным участком.
Киоск не располагается на территории, занимаемой недвижимостью истца. Кроме того, в силу ст. 270 ГК РФ, лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду только с согласия собственника. Таким образом, договор аренды ЗАО "Дорожно-строительное управление N 9" без согласия собственника вообще не могло заключить.
Администрация города Оренбурга исковые требования считает обоснованными и пояснила, что земельный участок занят ответчиком под торговый киоск самовольно, без получения соответствующих разрешений и согласований с Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации города.
Заслушав доводы представителей сторон и 3 лица, исследовав материалы дела и представленные документы, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца, исходя из следующего.
Согласно п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В обоснование своих требований истец ссылается на то, что киоск создает определенные трудности в пользовании имуществом и прилегающей территории и здание готовится к реконструкции, перестройке. Однако истец не конкретизировал, как киоск мешает пользованию зданием, к которому он примыкает, каких-либо доказательств в подтверждении указанных доводов истец так же не представил.
Доводы истца о расторжении договора аренды с 01.03.05, в связи с чем истец требует освобождения земельного участка, так же не могут быть признаны правомерными, так как договор аренды б/н и даты не может считаться заключенным.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой, в подлежащих случаях, форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Фактически, по договору аренды, предусматривалась передача земельного участка 50 кв. м. Однако в договоре не указаны: расположение данного участка, к договору так же не приложен план-схема с обозначением границ площади, сдаваемой в аренду, как неотъемлемая часть договора, подписанная сторонами.
Невключение в договор аренды указанных данных, позволяющих однозначно определить, какой именно земельный участок в составе общей площади сдается в аренду, означает, что договор не считается заключенным.
К тому же, приобретя в собственность объекты недвижимости, истец не оформил свои права на земельный участок в установленном законом порядке.
Согласно п. 1 ст. 26 Земельного кодекса РФ, права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Таких доказательств истцом суду не представлено. Таким образом, истец не вправе заключать договор на сдачу в аренду земельного участка и не вправе требовать его освобождения от 3 лиц.
В связи с изложенным, заявленные истцом исковые требования не могут быть удовлетворены в связи с их необоснованностью.
Руководствуясь ст.ст. 12, 304, 432, 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцу в иске отказывается.
Расходы по государственной пошлине в сумме 2000 руб. относятся на истца.
Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 169, 319 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
1. Истцу в иске отказать.
2.Расходы по государственной пошлине в сумме 2000 руб. отнести на истца.