от 18 марта 2004 г. Дело N А74-150/04-К1
В судебном заседании 25 февраля 2004 года объявлена резолютивная часть решения.
Мотивированное решение в полном объеме изготовлено 18 марта 2004 года.
Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи М.В. Сивириной рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению
индивидуального предпринимателя Гордеева Геннадия Евгеньевича, г. Саяногорск,
к Комитету по управлению имуществом города Саяногорска, г. Саяногорск, Администрации города Саяногорска, г. Саяногорск,
о признании недействительным п. 1.7 Постановления Администрации г. Саяногорска от 30.10.2003 N 3012,
об обязании принять решение о предоставлении в аренду земельного участка площадью 207,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Саяногорск, Енисейский микрорайон, 30А, и заключении договора аренды,
с привлечением для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,
общества с ограниченной ответственностью "Заря", г. Саяногорск,
(протокол судебного заседания вела судья Сивирина М.В.)
В заседании принимали участие:
от заявителя - Гордеев Г.Е., представитель Белоусов В.В. по доверенности от 11.08.2003,
от КУИ города Саяногорска - представитель Пронина А.В. по доверенности от 08.08.2003 N 1/2003,
от ООО "Заря" - директор Филипьева Л.С., адвокат Филимонов А.А. по ордеру от 29.01.2004 N 12.
Индивидуальный предприниматель Гордеев Геннадий Евгеньевич, г. Саяногорск, обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Саяногорска, г. Саяногорск, Комитету по управлению имуществом города Саяногорска, г. Саяногорск, о признании недействительным п. 1.7 Постановления Администрации г. Саяногорска от 30.10.2003 N 3012, об обязании КУИ г. Саяногорска принять решение о предоставлении в аренду земельного участка площадью 207,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Саяногорск, Енисейский микрорайон, 30А, и о заключении договора аренды на этот земельный участок.
Определением арбитражного суда от 29 декабря 2003 года заявление принято к производству, для участия в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Заря", г. Саяногорск.
В судебном заседании представитель заявителя настаивал на своих требованиях, мотивированных тем, что для обслуживания магазина требуется дополнительная площадь для размещения склада. Индивидуальный предприниматель Гордеев Г.Е. пояснил, что его право на предоставление земельного участка было нарушено изначально, при первом выделении земельного участка под здание магазина, т.к. земельный участок был выделен меньшей площадью, чем площадь здания магазина по наружному обмеру.
Комитет по управлению имуществом города Саяногорска заявленные требования не признал, в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "Заря" в постоянное (бессрочное) пользование.
Представитель Администрации города Саяногорска в предварительное судебное заседание не явился, представил отзыв, в соответствии с которым просит в удовлетворении заявления отказать, поскольку истцом не доказано, что именно испрашиваемый земельный участок необходим для расположения и использования объекта недвижимости. Просил рассмотреть указанное дело в его отсутствие.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Заря" просил отказать заявителю в удовлетворении требования, поскольку земельный участок, который просит заявитель, принадлежит обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования и принудительное изъятие части земельного участка нарушает его права, как землевладельца. Кроме того, общество с ограниченной ответственностью "Заря" до 2003 года не знало о сделке по отчуждению магазина Гордееву Г.Е. и полагает эту сделку недействительной, поскольку она была заключена неуполномоченным лицом. Кроме того, по мнению ООО "Заря" договор купли-продажи нежилого помещения от 05.06.1996 является незаключенным. Третье лицо также полагает, что истец не имеет права собственности на спорный магазин, поскольку произвел реконструкцию павильона, право собственности на реконструированный объект не зарегистрировано, следовательно, данный объект является самовольной постройкой, право собственности на которую не возникло.
ООО "Заря" подало встречное исковое заявление о признании договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным и истребовании имущества к индивидуальному предпринимателю Гордееву Г.Е.
Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 24.02.2004, резолютивная часть которого объявлена в судебном заседании 24.02.2004, встречное исковое заявление возвращено третьему лицу, поскольку оно не обладает в соответствии с ч. 2 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом на подачу встречного искового заявления к истцу.
Из мотивированного мнения истца, представленного им в судебное заседание 24.02.2004 следует, что истец полагает себя собственником магазина на основании ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Покупателю недвижимости в соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации одновременно с передачей собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок под этой недвижимостью. Кроме того, истец обязан переоформить право постоянного бессрочного пользования на земельный участок на право аренды либо приобрести этот земельный участок в собственность. По мнению истца, ООО "Заря" не оформило право постоянного бессрочного пользования на земельный участок, поскольку ТОО "Заря", которому выделялся земельный участок в пользование, в настоящее время исключено из Единого государственного реестра юридических лиц.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные ими в материалы дела доказательства, письменные пояснения, арбитражный суд установил следующее:
В предмет доказывания по настоящему делу входит: соответствие оспариваемого ненормативного акта действующему законодательству, иным нормативным правовым актам; нарушение оспариваемым ненормативным правовым актом законных прав и интересов истца; право собственности истца на объект недвижимости; соблюдение досудебного порядка заключения договора, установленного федеральным законом.
Фактические обстоятельства дела следующие:
По договору купли-продажи нежилого помещения от 05.06.1996 ТОО "Заря" продало, а покупатель Гордеев Геннадий Евгеньевич купил нежилое помещение - павильон, находящийся по адресу г. Саяногорск, Енисейский мкр-н, д. 16. Указанное помещение состоит из кирпичного здания общей полезной площадью 69,7 кв. м, расположенный на земельном участке размером 6156,27 кв. м.
Настоящий договор удостоверен нотариусом и зарегистрирован в г. Саяногорске в бюро технической инвентаризации в реестровой книге под N 1-8-46 30 октября 1996 года, инвентарное дело N Г-2. Регистрация договора также подтверждена справкой ГУП РХ "УТИ" от 24.02.2004 N 81.
В договор были внесены изменения в части площади земельного участка и указано: правильно читать 616,27 кв. м. Изменения в договор внесены в соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. ст. 4, 8 ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ" до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применению подлежал уже существовавший порядок регистрации.
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" носила учетный характер, не являясь государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона права на недвижимое имущество, возникшие до вступления его в силу, также как и государственная регистрация этих прав, осуществлявшаяся в субъектах Российской Федерации, признается юридически действительной.
Постановлением Совета министров Республики Хакасия от 15 декабря 1994 г. N 312 было утверждено временное положение о регистрации объектов недвижимости на территории Республики Хакасия (далее - Временное положение).
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.3 указанного Временного положения регистрация строений и сооружений на территории Республики Хакасия осуществляется районными и городскими Бюро технической инвентаризации (далее БТИ). 1.3 Регистрация строений и сооружений производится независимо от форм собственности в едином реестре строений государственной регистрации недвижимости.
В соответствии с пунктом 5.6 Временного положения на зарегистрированный документ проставляется штамп установленного образца. Штамп располагается на свободном поле первого листа документа или на обратной стороне и выдается регистрационное удостоверение на жилые строения или свидетельство о собственности.
Спорный договор купли-продажи содержит такой штамп регистрирующего органа.
Согласно справке, выданной Саяногорским филиалом РГУП "Республиканское управление технической инвентаризации" от 17.06.2003 N 358 о соответствии адреса, магазин, указанный в договоре купли-продажи нежилого помещения от 05.06.1996 по адресу: г. Саяногорск, Енисейский микрорайон, дом 16 и объект магазин, имеющий по данным СФ РГУП "РУТИ" адрес: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Енисейский мкр-н, N 30а является одним и тем же объектом недвижимости.
Таким образом, индивидуальный предприниматель Гордеев Г.Е. в силу статей 2, 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является собственником объекта недвижимого имущества - павильона, расположенного по адресу: г. Саяногорск, Енисейский мкр-н, дом 30а.
В соответствии со ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Принимая во внимание, что указанное право истца никем не оспорено, а третье лицо без самостоятельных требований на предмет спора не вправе предъявить встречный иск об оспаривании права собственности истца, арбитражный суд, рассматривая данное дело по существу, исходит из факта, имеющего юридическое значение, установленного компетентным органом (БТИ) в пределах своих полномочий - владения истцом на праве собственности спорным павильоном.
С учетом изложенного, арбитражный суд не дает оценку по существу доводам ООО "Заря" о недействительности либо незаключенности сделки.
Довод третьего лица - ООО "Заря" о том, что магазин, принадлежащий истцу является самовольной постройкой не соответствует обстоятельствам дела, поскольку на реконструкцию торгового павильона выдано разрешение компетентным органом - Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора N 21-96 от 21.08.1996, акт приемки законченного строительством объекта от 05.12.1996 утвержден Постановлением Администрации г. Саяногорска от 16.12.1996 N 581.
Постановлением Администрации г. Саяногорска от 11.11.1993 N 691 ТОО "Заря" предоставлен в постоянное пользование земельный участок площадью 771 кв. м под магазин "Молоко" в Енисейском микрорайоне, 30.
Постановлением Администрации г. Саяногорска от 23.05.1996 N 276 "О предоставлении земельных участков предприятиям, организациям и частным лицам" с согласия ТОО "Заря" у последнего был изъят земельный участок площадью 54 кв. м, предоставленный в постоянное пользование Постановлением N 691 от 11.11.1993 под магазин в Енисейской микрорайоне и предоставлен в постоянное пользование Гордеевой Людмиле Григорьевне под магазин. В государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей N РХ-03-000933 внесены соответствующие изменения о том, что ТОО "Заря" предоставлен земельный участок площадью 0,0717 га.
В соответствии со ст. 1 Устава ООО "Заря", общество является правопреемником всех прав и обязанностей ТОО "Заря", следовательно, к ООО "Заря" перешло и право бессрочного (постоянного) пользования на вышеуказанный земельный участок. Государственный акт на землю является надлежащим правоподтверждающим документом.
Между тем, Постановлением Администрации г. Саяногорска от 20.12.1999 земельный участок площадью 0,0054 га изъят у Гордеевой Л.Г. с ее согласия и предоставлен в постоянное пользование Гордееву Г.Е. для магазина в Енисейском микрорайоне г. Саяногорске N 30а.
Указанный земельный участок площадью 54 кв. м имеет согласно плану кадастровый номер N 19:03:040209:0012. Однако, право постоянного пользования предпринимателем Гордеевым Г.Е. на земельный участок площадью 54 кв. м не зарегистрировано, надлежащего правоудостоверяющего документа истцом не представлено.
Права на землю, другую недвижимость, приобретаемые лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических акта: соглашение и акт регистрации права, приобретаемого на основании соглашения.
Только после государственной регистрации покупатели, владельцы приобретают право собственности, иное вещное право на имущество, и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, владелец на праве постоянного пользования - право владеть и пользоваться имуществом.
Постановлением Администрации г. Саяногорска от 09.04.2003 N 924 у ТОО "Заря" из бессрочного (постоянного) пользования изъят земельный участок для магазина "Молоко", находящийся по адресу: г. Саяногорск, Енисейский микрорайон, N 30, площадью 0,0717 га; этим же постановлением принято решение о предоставлении земельного участка площадью 717 кв. м кадастровый номер 19:03:040209:0136 обществу с ограниченной ответственностью "Заря" по тому же адресу в аренду сроком на 11 месяцев для эксплуатации магазина.
По пояснениям лиц, участвующих в деле, договор аренды между Комитетом по управлению имуществом г. Саяногорска и ООО "Заря" до настоящего времени не заключен в связи с наличием спора по земельным участкам между предпринимателем Гордеевым Г.Е. и ООО "Заря".
В соответствии с положениями ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Вышеуказанный договор купли-продажи от 05.06.1996 не определяет передаваемое покупателю право на соответствующий земельный участок, соответственно, покупателю недвижимого имущества продавцом и не могло быть передано право бессрочного (постоянного) пользования, которым обладал продавец на момент заключения договора.
Между тем, право покупателя недвижимого имущества - предпринимателя Гордеева Г.Е., предусмотренное п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при выделении ему земельного участка в постоянное пользование меньшей площадью (54 кв. м), чем площадь объекта недвижимого имущества и без учета площади, необходимой для обслуживания торгового павильона, было нарушено.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с п. 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Правилами землепользования и застройки города Саяногорска, утвержденными решением Саяногорского городского Совета депутатов N 408 от 24.12.2002 (пунктом 19) определены предельные нормы земельных участков и иных объектов недвижимости, используемые в территориальных зонах г. Саяногорска, при этом, для предприятий торговой площадью до 50 кв. м установлена площадь земельного участка на 100 кв. м торговой площади - 0,08 га, площадь земельного участка на 1 метр торговой площади - 8 метров.
Согласно техническому паспорту на спорный магазин общая площадь застройки составляет 90,3 кв. м, по экспликации к плану строения магазина литера А торговый зал имеет площадь 43,9 кв. м.
Следовательно, согласно вышеуказанным Правилам землепользования и застройки г. Саяногорска, собственнику магазина может быть предоставлен земельный участок площадью 43,9 х 8 = 351,2 кв. м.
Из материалов дела следует, что истец обращался к ответчикам с требованием о предоставлении ему земельного участка площадью 207,6 кв. м согласно чертежу границ земельного участка по адресу: г. Саяногорск, Енисейский мкр-н, N 30а, т.е. в пределах установленных норм.
Пунктом 1.7 оспариваемого Постановления Администрации г. Саяногорска от 30.10.2003 N 3012 Гордееву Г.Е. отказано в заключении договора аренды земельного участка для эксплуатации и обслуживания магазина площадью 207,6 кв. м согласно прилагаемому чертежу границ, расположенного по адресу: г. Саяногорск, Енисейский мкр-н, дом N 30а, т.к. часть территории предоставлена ООО "Заря" в постоянное бессрочное пользование.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием для признания ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным является нарушение прав и охраняемых законом интересов заявителя.
На основании изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о недействительности пункта 1,7 оспариваемого Постановления, поскольку данное Постановление принято с нарушением пунктов 1 и 3 ст. 35, пункта 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, устанавливающих исключительное, преимущественное право собственника объекта недвижимого имущества на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования. Тем самым нарушено законное право собственника недвижимого имущества на получение в аренду земельного участка площадью, необходимой для использования данного объекта по его назначению.
В соответствии с п. 4 ст. 34 Земельного кодекса РФ орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.
Согласно пункту 5 статьи 34 Земельного кодекса РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ.
Чертеж границ спорного земельного участка, представленный истцом в материалы дела, не подписан и не утвержден надлежащим образом.
В соответствии с ч. 4 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Принимая во внимание, что заявитель обратился с требованием к Комитету по управлению имуществом города Саяногорска принять решение о предоставлении земельного участка площадью 207,6 кв. м, и данная обязанность предусмотрена пунктом 5 ст. 34 Земельного кодекса РФ, арбитражный суд полагает возможным в качестве обязанности устранить допущенные нарушения обязать Администрацию г. Саяногорска, как орган, к компетенции которого в соответствии с названной статьей, а также статьей 29 Земельного кодекса РФ относятся права на распоряжение земельными участками, находящимися в черте города Саяногорска, принять решение о предоставлении спорного земельного участка заявителю. Поскольку в компетенцию Комитета по управлению имуществом города Саяногорска вопросы о предоставлении земельных участков в собственность либо аренду не входят, в удовлетворении данного требования к Комитету по управлению имуществом города Саяногорска следует отказать.
В качестве обязанности устранить допущенные нарушения арбитражный суд также полагает необходимым обязать Администрацию г. Саяногорска утвердить чертеж границ земельного участка, что следует из пункта 4 статьи 34 Земельного кодекса РФ.
Согласно пункту 6 статьи 34 договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
Принимая во внимание, что кадастровая карта (план) земельного участка отсутствует и, соответственно, не представлялась заявителем в Комитет по управлению имуществом города Саяногорска, т.е. сторонами не согласован предмет договора, арбитражный суд полагает отказать заявителю в удовлетворении требования о заключении договора аренды, что не лишает заявителя обратиться в арбитражный суд с иском о заключении нового договора аренды.
Государственная пошлина по делу составляет 2020 рублей (по двум требованиям - о признании незаконным ненормативного акта и об обязании заключить договор аренды), заявителем при обращении в арбитражный суд оплачена госпошлина в размере 2000 рублей.
Поскольку в части первого требования заявление удовлетворено, а ответчики освобождены от уплаты госпошлины, госпошлина в размере 20 рублей взысканию не подлежит.
Госпошлина в размере 2000 рублей относится на заявителя.
Руководствуясь ст. 110, статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 1.Признать недействительным пункт 1.7 Постановления Администрации г. Саяногорска, г. Саяногорск, от 30 октября 2003 года N 3012 "Об утверждении решений комиссии по землепользованию и застройке", как несоответствующий пунктам 1 и 3 статьи 35 и пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. 2.В порядке устранения допущенных нарушений обязать Администрацию города Саяногорска, г. Саяногорск, в двухнедельный срок утвердить проект границ земельного участка площадью 207,6 кв. м под магазин, расположенный по адресу: г. Саяногорск, Енисейский мкр-н, дом N 30а литера А, принадлежащий предпринимателю Гордееву Геннадию Евгеньевичу. Обязать Администрацию города Саяногорска принять решение о предоставлении земельного участка площадью 207,6 кв. м индивидуальному предпринимателю Гордееву Геннадию Евгеньевичу для обслуживания магазина, расположенного по адресу: г. Саяногорск, Енисейский мкрн, дом N 30а литера А. 3.Отказать в удовлетворении требования об обязании Комитета по управлению имуществом города Саяногорска принять решение о предоставлении земельного участка площадью 207,6 кв. м индивидуальному предпринимателю Гордееву Геннадию Евгеньевичу для обслуживания магазина, расположенного по адресу: г. Саяногорск, Енисейский мкрн, дом N 30а литера А. 4.В удовлетворении требования об обязании Комитета по управлению имуществом города Саяногорска заключить договор аренды земельного участка от 10.12.2003 отказать.
Настоящее решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в арбитражный суд Республики Хакасия в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения, либо путем подачи кассационной жалобы в Федеральный Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в г. Иркутске через Арбитражный суд Республики Хакасия в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения.
Судья
М.В.СИВИРИНА