от 2 июля 2004 г. Дело N А74-1696/04-К1
Резолютивная часть решения объявлена 25.06.2004
Мотивированное решение изготовлено 02.07.2004
Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Л.И. Мельник,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя без образования юридического лица Гунькина Анатолия Владимировича, г. Абакан,
к открытому акционерному обществу "Абаканэнергопромстрой", г. Абакан,
о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности,
при участии в судебном заседании:
от истца - предпринимателя Гунькина А.В.,
от ответчика - представителя Мальцева А.А. по дов. от 21.04.2004,
при ведении протокола судебного заседания судьей Л.И. Мельник,
Индивидуальный предприниматель без образования юридического лица Гунькин Анатолий Владимирович, г. Абакан (далее - предприниматель Гунькин А.В.) обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Абаканэнергопромстрой", г. Абакан (далее - ОАО "АЭПС"), о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности.
Определением от 27 апреля 2004 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены открытое акционерное общество "Усть-Абаканское ремонтно-техническое предприятие", г. Абакан (далее - ОАО "Усть-Абаканское РТП") и ДХ общество с ограниченной ответственностью "Абаканэнергостранс", г. Абакан (далее - ДХ ООО "АЭТ").
В судебном заседании 25 июня 2004 года предприниматель Гунькин А.В. полностью поддержал исковые требования, просит вынести решение о понуждении ОАО "АЭПС" к государственной регистрации перехода права собственности на гараж.
Ответчик - ОАО "АЭПС" считает требования предпринимателя необоснованными и не подлежащими удовлетворению. ОАО "АЭПС" считает, что поскольку предприниматель Гунькин А.В. не исполнил в полном объеме свои обязательства по оплате имущества, у ответчика не возникла обязанность обращаться в Учреждение юстиции с заявлением о регистрации перехода права собственности на здание гаража.
Третьи лица - ОАО "Усть-Абаканское РТП" и ДХ ООО "АЭТ", будучи надлежащим образом уведомленными о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились по неизвестной причине.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассматривается в отсутствие ОАО "Усть-Абаканское РТП" и ДХ ООО "АЭТ".
Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд
В соответствии со ст. ст. 131, 551 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации права собственности.
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входит: - факт исполнения покупателем договорных обязательств по оплате недвижимого имущества, - факт необоснованного уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как следует из доказательств, представленных в материалы дела, 8 февраля 2002 года предприниматель Гунькин А.В. и ОАО "АЭПС" подписали договор аренды производственного помещения с правом последующего выкупа.
В соответствии с пунктом 1 вышеназванного договора ОАО "АЭПС" (арендодатель) передает, а предприниматель Гунькин А.В. (арендатор) принимает в аренду помещение гаража площадью 118 кв. м и земельный участок площадью 600 кв. м по адресу: п. Усть-Абакан, Промбаза, с правом последующего выкупа в течение двух лет с использованием помещения под пункт приема и переработки масел.
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. ст. 650, 651 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Таким образом, к договору аренды недвижимого имущества с последующим выкупом одновременно применяются также и правила о договоре купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Арбитражный суд констатирует незаключенность договора аренды производственного помещения с правом последующего выкупа от 8 февраля 2002 года, подписанного предпринимателем Гунькиным А.В. и ОАО "АЭПС", поскольку стороны не определили предмет договора в соответствии с требованиями ст. 554 Гражданского кодекса РФ, а также не произведена государственная регистрация договора аренды в соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса РФ.
Незаключенный договор не влечет возникновение между сторонами каких-либо обязательств, определенных условиями такого договора.
4 января 2003 года стороны заключили договор аренды N 1 производственного помещения и земельного участка с правом последующего выкупа.
В соответствии с условиями названного договора ОАО "АЭПС" (арендодатель) передает, а предприниматель Гунькин А.В. (арендатор) принимает в аренду земельный участок площадью 1357 кв. м кадастровый номер 19:10:010732:0015 и расположенное на нем здание гаража литера В, общей площадью 93,7 кв. м, расположенные по адресу: п. Усть-Абакан, район Промбазы (пункт 1 договора).
Срок действия договора определен с 4 января по 31 декабря 2003 года.
Пунктом 2 настоящего договора стороны определили порядок и сроки внесения арендных платежей, выкупной стоимости земельного участка и гаража.
В соответствии с пунктом 2 названного договора стороны определили на срок действия договора арендные платежи в размере 1600 руб. в месяц, выкупную цену здания гаража в размере 250000 руб., выкупную цену земельного участка в сумме 19801 руб.
Таким образом, в соответствии с условиями договора предприниматель Гунькин А.В. принял на себя обязательство уплатить за весь период действия договора 289001 руб.
Из представленных суду доказательств следует, что предпринимателем Гунькиным А.В. обязательства по договору от 04.01.2003 исполнены частично в сумме 262257 руб.
При этом суд засчитывает в счет исполнения обязательств по оплате денежные средства, уплаченные предпринимателем Гунькиным А.В. в 2002 году с назначением платежа "выкупная стоимость гаража", "платеж выкупной цены гаража", поскольку договором аренды предусмотрен график внесения платежей в счет выкупной стоимости гаража, начиная с февраля 2002 года.
Также судом приняты в качестве исполнения обязательств оплаты по договору от 04.01.2003 денежные средства, в сумме 29301,37 руб. по договору от 01.03.2003 перевода долга между предпринимателем Гунькиным А.В., ОАО "АЭПС" и ОАО "Усть-Абаканское РТП", а также по протоколу взаимного погашения задолженности между предпринимателем Гунькиным А.В., ОАО "АЭПС" и ДХ ООО "АЭТ" в сумме 6350,84 руб., поскольку поступление названных сумм признано ответчиком, что в силу ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ освобождает истца от обязанности доказывания названного обстоятельства.
В качестве полного исполнения обязательств по договору аренды предпринимателем Гунькиным А.В. не представлено доказательств по оплате арендной платы за имущество за январь, апрель - сентябрь, ноябрь и декабрь 2003 года, то есть за 10 месяцев, задолженность составляет 16000 руб.
Представленные в материалы дела платежные поручения от 18.11.2002 на сумму 2301,90 руб. и от 05.12.2002 на сумму 2000 руб. со ссылкой на оплату арендных платежей арбитражный суд не принимает в качестве исполнения обязательства, поскольку основанием к оплате не мог служить договор аренды от 04.01.2003.
Доказательств того, что стороны пришли к соглашению о зачете названных платежей в счет исполнения обязательств по договору от 04.01.2003, арбитражному суду не представлено.
Таким образом, предпринимателем Гунькиным А.В. не полностью исполнены обязательства, вытекающие из договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 04.01.2003.
Указанное обстоятельство является препятствием к обязанию ОАО "АЭПС" представить заявление и документы в Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории РХ для проведения государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, и соответственно, для вынесения решения о государственной регистрации.
Довод предпринимателя Гунькина А.В. о том, что в счет арендных платежей им произведен ремонт помещения гаража, не подтверждается материалами дела.
Как следует из акта приема-передачи здания гаража от 8 февраля 2002 года (второй экземпляр датирован 16.10.2002), гараж принят предпринимателем Гунькиным А.В. в исправном состоянии. Каких-либо оговорок о том, что гараж требует текущего либо капитального ремонта, в акте приема-передачи не имеется.
Договор аренды от 4 января 2003 года также не содержит данных о том, что передаваемое здание гаража требует ремонта, а также данных о том, что ремонтные работы могут быть зачтены в счет причитающихся с предпринимателя Гунькина А.В. арендных платежей.
Ссылка предпринимателя Гунькина А.В. на пункт 3.1 договора от 08.02.2002 арбитражный суд находит несостоятельной, поскольку незаключенный договор не порождает каких-либо обязательств для сторон.
Довод предпринимателя Гунькина А.В. о том, что арендная плата пересчитывалась по мере уплаты выкупной цены за здание гаража, в связи с чем им полностью оплачена вся причитающаяся арендная плата за период январь - декабрь 2003 года, материалами дела не подтверждается.
Договором аренды от 04.01.2003 (пункт 2.1) действительно предусмотрена возможность изменения сумм арендных платежей по мере внесения платежей в счет выкупной цены стоимости имущества. Вместе с тем, доказательств того, что сторонами было исполнено указанное условие договора, арбитражному суду не представлено.
Государственная пошлина по настоящему делу составляет 1000 руб., которая в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход федерального бюджета с истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 1.В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Гунькина Анатолия Владимировича, г. Абакан, отказать. 2.Взыскать с индивидуального предпринимателя Гунькина Анатолия Владимировича, 18 мая 1971 года рождения, уроженца г. Усть-Каменогорск, зарегистрированного по адресу: г. Абакан, ул. Торговая, 36 - 16, зарегистрированного в качестве предпринимателя 29.02.2000, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 руб.
Настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Республики Хакасия или путем подачи кассационной жалобы в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через Арбитражный суд Республики Хакасия.
Судья
Л.И.МЕЛЬНИК