Резолютивная часть Постановления объявлена 24 июля 2006 года
Мотивированное Постановление подготовлено 27 июля 2006 года
Арбитражный суд Республики Хакасия в составе:
председательствующего Ткаченко О.Н.,
судей Коноховой Н.П., Тропиной С.М.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рукосуевой Ларисы Михайловны, г. Абакан, на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 22 мая 2006 года по делу N А74-1427/2006, принятое судьей Кобыляцкой Н.Н.,
при участии в судебном заседании представителей:
от предпринимателя Рукосуевой Л.М. - Пахомова М.В., доверенность от 01.02.2006,
от Администрации города Абакана - Каузовой Ю.Д., доверенность от 13.01.2006 N 32,
при ведении протокола судебного заседания судьей Коноховой Н.П.,
индивидуальный предприниматель Рукосуева Лариса Михайловна обратилась в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию город Абакан в лице администрации города о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон по договору аренды земельного участка N АФ06016 от 25.08.2003 в первоначальное положение и признания обязательств по данному договору не наступившими.
В дополнении к исковому заявлению истец уточнил, что просит применить последствия недействительности ничтожной части сделки в форме прекращения его обязательств по оплате 148767,74 руб., составляющих разницу между взысканной по решению Арбитражного суда Республики Хакасия по делу N А74-5365/2004 суммой 264198, 03 руб. и фактической суммой арендных платежей 115430,29 руб.
Определением арбитражного суда от 21 апреля 2006 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Рехтина Жанна Евгеньевна и Жмулев Вячеслав Евгеньевич.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 22 мая 2006 г. в удовлетворении иска отказано. При принятии решения арбитражный суд первой инстанции в соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ признал в качестве судебного акта, имеющего преюдициальное значение для данного дела, вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 25 февраля 2005 г. по делу N А74-5365/2004, которым договор аренды земельного участка от 25.08.2003 N АФ06016 признан заключенным и в судебном порядке произведено взыскание с предпринимателя Рукосуевой Л.М. в пользу Администрации города Абакана основного долга по указанному договору в сумме 264198,03 руб. за период с 25.08.2003 по 01.10.2004.
Кроме того, арбитражным судом учтено, что на момент подачи иска договор N АФ06016 прекратил свое действие, 25.04.2005 заключен новый договор аренды указанного участка с Рукосуевой Л.М. и Жмулевым В.Е., в связи с чем отсутствует предмет спора. Из содержания заявленного требования о применении последствий следует, что настоящий иск заявлен с целью не допустить принудительное его исполнение в части взысканной суммы и, по сути, направлен на ревизию уже состоявшегося судебного акта по делу N А74-5365/2004, что допустимо только в порядке его обжалования или пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам. В связи с этим, арбитражный суд пришел к выводу о том, что оснований для признания сделки недействительной не имеется и, соответственно, отсутствуют основания для применения последствий ее недействительности, и для оценки доводов истца о возможности применения именно таких последствий недействительности договора, какие заявлены в иске.
Индивидуальный предприниматель Рукосуева Л.М. обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 22 мая 2006 г. отменить, принять новое решение об удовлетворении иска, мотивируя тем, что в соответствии с п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 31.10.1996 N 13 в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 09.07.1997 N 12 решение по делу N А74-5365/2004 не имеет преюдициального значения для настоящего дела в связи с привлечением к участию в нем иных лиц. Предъявленный иск имеет самостоятельный предмет и основания. Применение арбитражным судом статьи 69 АПК РФ стало препятствием к оценке всех приведенных истцом доводов и представленных доказательств. В связи с данным нарушением арбитражным судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, что является основанием к отмене принятого решения.
В судебном заседании представитель предпринимателя Рукосуевой Л.М. апелляционную жалобу поддержал.
Представитель Администрации города Абакана в судебном заседании полагает, что решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным и просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рехтина Ж.Е. и Жмулев В.Е. в судебное заседание не явились, отзывы на апелляционную жалобу не представили. Копии определения о принятии апелляционной жалобы к производству, направленные по известным арбитражному суду адресам указанных третьих лиц, возвращены отделением связи с отметками (соответственно) об отсутствии дома (уведомление N 46666) и о том, что адресат не проживает (уведомление N 46651).
В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту жительства гражданина, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.
Учитывая положения указанной процессуальной нормы права, арбитражный суд считает Рехтину Ж.Е. и Жмулева В.Е. надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания и полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.
Изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, и их выступления в прениях, исследовав доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения от 22 мая 2006 г. не имеется.
Как следует из материалов дела, исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, заявленные в исковом заявлении и в дополнении к исковому заявлению, основаны на том, что в соответствии с п. п. 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Таким образом, фактически с 14.10.2003 в аренде Рукосуевой Л.М. согласно договору от 25.08.2003 осталось 1379,2 кв. м, соответственно, по мнению истца, и обязательство по внесению арендных платежей возникло в сумме 115430,29 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 25 февраля 2005 г. по делу N А74-5365/2004 с индивидуального предпринимателя Рукосуевой Л.М. в пользу Администрации города Абакана произведено взыскание 264198,03 руб. основного долга по договору аренды земельного участка от 25.08.2003 N АФ06016 за период с 25.08.2003 по 01.10.2004.
Указанным решением, вступившим в законную силу, договор аренды земельного участка от 25.08.2003 N АФ06016 признан заключенным и совершенным Рехтиной Ж.Е., являющейся представителем Рукосуевой Л.М., без превышения предоставленных ей в доверенности полномочий.
По договору аренды земельного участка от 25.08.2003 N АФ06016 и акту приема-передачи земельного участка от 25.08.2003 Рукосуева Л.М. в лице представителя Рехтиной Ж.Е. (арендатор) для эксплуатации и обслуживания оптово-розничной базы в границах, указанных на плане границ земельного участка, приняла в аренду земельный участок площадью 2277,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Гоголя, 29, и обязалась вносить ежеквартально арендную плату, размер которой на момент заключения договора в годовом выражении составляет 212307 руб. 48 коп.
Договор купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 24 июля 2003 г., заключенный между Рукосуевой Л.М. (продавцом) и Жмулевым В.Е. (покупателем), содержит пункт 1.6, согласно которому при переходе от продавца к покупателю права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом купли-продажи, от продавца к покупателю одновременно переходит в полном объеме и право собственности земельного участка.
Ни договор купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 24 июля 2003 г., ни договор аренды земельного участка от 25.08.2003 N АФ06016 не содержат указания на то, что при продаже объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 2277,0 кв. м, к покупателю имущества одновременно переходят обязательства несения расходов по содержанию и пользованию соответствующим земельным участком (в том числе и по арендной плате за землю).
Вместе с тем, в соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Право аренды возникает у субъекта гражданских правоотношений в силу обязательства - договора аренды, заключенного в соответствии с требованиями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, и прекращается по основаниям, установленным в статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, главах 29, 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Действительно, в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, пунктами 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
До заключения договора аренды земельного участка, площадью 2277 кв. м, от 25.08.2003 N АФ06016 Рукосуева Л.М. на основании Постановления Мэра города Абакана от 28.01.2000 N 79 владела им на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 19 МЮ N 058895 от 09.06.2001 и Постановлением Мэра города Абакана N 1140 от 30.07.2003 "Об изъятии и предоставлении земельных участков в аренду".
Соответственно, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 24 июля 2003 г., Жмулев В.Е. как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением недвижимости, мог оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ.
В силу положений указанных выше норм, им данное право приобретено и не ставится под сомнение, однако то, что указанное право им не было реализовано, не может быть признано в качестве основания для признания недействительным договора аренды земельного участка от 25.08.2003, заключенного Рукосуевой Л.М. добровольно в рамках распоряжения ею по своему усмотрению предоставленными статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданскими правами.
Довод предпринимателя Рукосуевой Л.М. о недействительности данной сделки в части продолжения ее действия на неопределенный срок в связи с несоблюдением нотариальной формы и несоответствием требованиям статей 130, 131, 165, 609, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным, поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 25 февраля 2005 г. по делу N А74-5365/2004 указанный договор аренды признан заключенным сроком на 10 месяцев, в связи с чем не подлежал государственной регистрации в силу части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Земельные участки в силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости).
Дело N А74-5365/2004 рассмотрено по иску Администрации города Абакана к индивидуальному предпринимателю Рукосуевой Л.М. о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от 25.08.2003 N АФ06016.
Рехтина Ж.Е. и Жмулев В.Е., действительно, не участвовали в названном споре.
Вместе с тем, согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 октября 1996 года N 13 суды должны учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров. Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Если в этом деле участвуют и другие лица, для них эти факты не имеют преюдициального значения и устанавливаются на общих основаниях.
Таким образом, решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 25 февраля 2005 г. по делу N А74-5365/2004 не имеет преюдициального значения только для Рехтиной Ж.Е. и Жмулева В.Е. Для истца и ответчика факты, установленные указанным судебным актом, вступившим в законную силу, имеют преюдициальное значение и дополнительному доказыванию не подлежат.
С учетом изложенного довод заявителя апелляционной жалобы о нарушении арбитражным судом первой инстанции статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ также является несостоятельным.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения от 22 мая 2006 г. не имеется.
Государственная пошлина, связанная с подачей апелляционной жалобы в сумме 1000 руб. на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отнесению на индивидуального предпринимателя Рукосуеву Л.М.
В судебном заседании 24 июля 2006 г. в соответствии со ст. ст. 176, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлена резолютивная часть Постановления. Полностью мотивированное Постановление подготовлено 27 июля 2006 г.
Руководствуясь ст. 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Хакасия апелляционной инстанции
Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 22 мая 2006 г. по делу N А74-1427/2006 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Рукосуевой Ларисы Михайловны, 7 ноября 1948 года рождения, уроженки с. Хорошее Новосибирской области Карасукского района, зарегистрированной по адресу: г. Абакан, ул. Белоярская, 147, свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя от 15.10.2004 N 0159175, выданное МИМНС РФ N 1 по РХ, в доход Федерального бюджета России государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб.
Выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в 2-месячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Республики Хакасия.
Председательствующий
О.Н.ТКАЧЕНКО
Судьи
Н.П.КОНОХОВА
С.М.ТРОПИНА