Резолютивная часть Постановления объявлена 3 марта 2005 года
Мотивированное Постановление подготовлено 11 марта 2005 года
Арбитражный суд Республики Хакасия в составе:
председательствующего Ткаченко О.Н., судей Мельник Л.И., Тропиной С.М.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия, г. Абакан, на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 30 декабря 2004 года по делу N А74-5036/2004, принятое судьей Сивириной М.В.,
при участии в судебном заседании представителей:
Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия: Манжула Т.М. по доверенности N 4 от 17 января 2005 года;
ОАО "Черногорский комбинат искусственных кож": Коченко А.Н. по доверенности от 13 января 2005 года,
при ведении протокола судьей Тропиной С.М.,
Открытое акционерное общество "Черногорский комбинат искусственных кож" обратилось в арбитражный суд с жалобой на действия Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Хакасия по отказу в государственной регистрации перехода права собственности и обязании зарегистрировать переход права собственности от ОАО "Черногорский комбинат искусственных кож" к ООО "ДТА-Сервис".
Впоследствии ОАО "Черногорский комбинат искусственных кож" уточнило предмет заявления и просило признать решение Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Хакасия N 21/2004-298 от 3 августа 2004 г. об отказе в государственной регистрации перехода права собственности незаконным.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 30 декабря 2004 года решение Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Хакасия от 3 августа 2004 года N 21/2004-298 признано незаконным ввиду его несоответствия статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации, абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Хакасия, преобразованное в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия, обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 30 декабря 2004 года отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, мотивируя тем, что при вынесении решения арбитражным судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, а именно: статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов должно содержаться не только указание на признание оспариваемого акта незаконным, но и указание на обязанность органа, чье решение оспаривается, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. Однако в резолютивной части оспариваемого судебного акта отсутствует указание на обязанность регистрирующего органа устранить допущенные нарушения, что не свидетельствует о принятии решения в целях восстановления нарушенных прав заявителя и ставит под сомнение возможность его немедленного исполнения. Спор разрешен без привлечения к участию в деле покупателя недвижимости.
Кроме того, в судебном акте не получили надлежащей оценки и не нашли своего отражения следующие обстоятельства: за прежним собственником, ОАО "Черногорский комбинат искусственных кож", в ЕГРП зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 321056,15 кв. м, на котором, помимо здания столовой и здания склада, расположены иные объекты недвижимого имущества, а сведений о том, что земельные участки, необходимые для использования здания столовой и здания склада, выделялись в натуре и проходили кадастровый учет, регистрирующему органу и суду представлены не были. В связи с чем неясно, на какую именно часть земельного участка к покупателю - обществу с ограниченной ответственностью "ДТА-Сервис" может перейти право постоянного бессрочного пользования, как можно индивидуализировать данный земельный участок и в дальнейшем произвести государственную регистрацию перехода права постоянного бессрочного пользования на него в ЕГРП, на сколько уменьшится площадь земельного участка, зарегистрированного в ЕГРП за ОАО "Черногорский комбинат искусственных кож" на праве постоянного бессрочного пользования.
Сделав вывод о том, что принцип единства судьбы земельного участка и связанного с ним недвижимого имущества не связывается законодателем с одновременной регистрацией прав на эти объекты, арбитражный суд первой инстанции неправильно истолковал положения абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому право постоянного бессрочного пользования земельным участком подлежит переоформлению при продаже расположенного на нем здания, строения, сооружения, а не после.
В судебном заседании представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия доводы апелляционной жалобы поддержал.
Открытое акционерное общество "Черногорский комбинат искусственных кож" в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя считает необоснованными и просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, мотивируя тем, что право (постоянного) бессрочного пользования предоставлено ОАО "Черногорский комбинат искусственных кож" Постановлением Администрации г. Черногорска от 10 апреля 2001 года N 613, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права N 056543 от 8 июля 2001 года. Комплексный анализ положений статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" позволяет сделать вывод о том, что обязанность переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в данной ситуации возложена на покупателя. При этом в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ оформить право аренды на земельный участок либо выкупить земельный участок в собственность имеет право собственник здания, строения, сооружения. Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, вследствие чего до государственной регистрации права собственности покупатель не имеет возможности оформить право аренды на земельный участок либо выкупить земельный участок в собственность. Следовательно, отказ в государственной регистрации необоснован и создает покупателю препятствие в этом.
В судебном заседании представитель ОАО "Черногорский комбинат искусственных кож" возражения на апелляционную жалобу поддержал, пояснив, что ОАО "Черногорский комбинат искусственных кож" видит нарушение своих прав в том, что оно не может зарегистрировать сделку.
Изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, и их выступления в прениях, исследовав материалы дела, Арбитражный суд Республики Хакасия апелляционной инстанции полагает, что оснований для отмены решения от 30 декабря 2004 года не имеется.
Как следует из материалов дела, решением от 3 августа 2004 года N 21/2004-298 Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Хакасия в соответствии с абзацем 4 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало ОАО "Черногорский комбинат искусственных кож" в государственной регистрации перехода права собственности к ООО "ДТА-Сервис" на здание склада столовой, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, Южная Промбаза, ул. Мира, д. 1, литера Б, так как документы, представленные на государственную регистрацию права, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Причиной отказа послужило непредставление документов о переоформлении прав на земельный участок, на котором находится продаваемый объект недвижимости.
В качестве правоустанавливающего документа для проведения государственной регистрации представлен договор купли-продажи от 1 июня 2004 года, заключенный между ОАО "Черногорский комбинат искусственных кож" и ООО "ДТА-Сервис". По данному договору заявитель продает в собственность ООО "ДТА-Сервис" здание склада столовой по вышеуказанному адресу, расположенное на земельном участке общей площадью 321056,15 кв. м, предоставленном заявителю в постоянное (бессрочное) пользование.
По сведениям Единого государственного реестра прав на земельный участок площадью 321056,15 кв. м, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, Южная Промзона, зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Черногорский комбинат искусственных кож".
Оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В силу пункта 1 указанной нормы права передаются только на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Положениями статей 33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, строение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право использования соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Площадь земельного участка, занимаемая объектом недвижимости и необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 указанного Кодекса. При этом новый собственник имеет право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды на него в порядке, который установлен Земельным кодексом РФ, федеральными законами.
Следовательно, продав здание склада, ОАО "Черногорский комбинат искусственных кож" лишилось права постоянного бессрочного пользования соответствующей частью земельного участка под ним с необходимой для его использования территорией, а к новому собственнику может перейти только тот вид права на соответствующую часть земельного участка, который был зарегистрирован за прежним собственником - т.е. право постоянного (бессрочного) пользования.
Таким образом, действующее законодательство разделяет моменты приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества и последующего оформления прав на земельные участки под этой недвижимостью.
Действующий Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривает существование режима постоянного (бессрочного) пользования землей для коммерческих организаций. Законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в обязанность таких организаций вменено переоформление режима пользования в иные (ст. 3), а пунктом 2 ст. 3 указанного Закона установлено, что организации должны переоформить ранее имевшееся право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или приобрести земельные участки в срок до 01.01.2006 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Указанное подтверждает арбитражного суда первой инстанции о том, что принцип единства судьбы земельного участка и связанного с ним недвижимого имущества не связывается законодателем с одновременной регистрацией прав на эти объекты.
В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Уклонение от государственной регистрации, в частности, может быть выражено в том, что продавец по договору не решает вопрос относительно судьбы земельного участка, на котором находится объект недвижимости (межевание земельного участка, деление земельного участка, оформление права аренды или собственности и т.д.). В таком случае указанное решение будет являться основанием для регистрации возникновения права собственности у покупателя. При этом вопрос об оформлении прав на земельный участок рассматривается не одновременно с регистрацией права на объект недвижимости.
Учитывая это, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что законодатель, действительно, не связывает факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости с одновременной регистрацией прав на земельный участок.
Исходя из изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции не усмотрел нарушений норм материального и процессуального права при вынесении решения и полагает, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все фактические обстоятельства дела, которым в совокупности со всеми представленными в материалы дела письменными доказательствами дана надлежащая оценка, соответствующая положениям статей 551, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Доводы, изложенные заявителем в апелляционной жалобе, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям:
действительно, согласно статье 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов должно содержаться не только указание на признание оспариваемого акта незаконным, но и указание на обязанность органа, чье решение оспаривается, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. Вместе с тем, в рамках настоящего дела разрешен спор относительно решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, принятого только по одному из оснований, предусмотренных в статье 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В связи с этим, в спорной ситуации указание на обязанность регистрирующего органа произвести регистрацию, исходя из результатов разрешенного конфликта только по исследованным конкретным обстоятельствам, создаст условия для лишения данного органа возможности принять решение об отказе в государственной регистрации при наличии иных оснований для отказа, предусмотренных законом, в том числе и возможности на проведение полной правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию с учетом всех оснований, установленных указанной выше нормой права.
Отсутствие же таких оснований создаст возможность немедленного исполнения решения и восстановления прав заявителя, нарушение которых в рассматриваемом случае заключается в ограничении содержания права собственности, предусмотренного статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод жалобы о том, что спор разрешен без привлечения к участию в деле покупателя недвижимости, несостоятелен ввиду того, что каждое лицо, считающее свои права и интересы нарушенными, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о их защите.
Утверждение заявителя относительно того, что в судебном акте не получили надлежащей оценки и не нашли своего отражения факты нахождения на земельном участке, помимо проданного здания, иных объектов недвижимого имущества и отсутствия сведений о том, что земельные участки, необходимые для использования здания столовой и здания склада, выделялись в натуре и проходили кадастровый учет, не может быть принят во внимание, поскольку вывод арбитражного суда первой инстанции относительно указанных обстоятельств следует из проведенного им анализа примененных для разрешения спора правовых норм, а также исследования предмета договора и содержащихся в нем данных.
Наличие же других объектов недвижимости на указанном земельном участке не может лишить собственника предоставленного ему статьей 209 Гражданского кодекса РФ права распоряжения частью имущества (одним из нескольких объектов, находящихся на одном земельном участке). Кроме того, вопрос о дальнейшем межевании единого земельного участка и распределении прав на земельные участки иных собственников может быть разрешен заинтересованными лицами самостоятельно, в том числе путем предъявления исков об обязании предоставить земельный участок, находящийся под недвижимым имуществом, право на который зарегистрировано.
И наоборот, отсутствие государственной регистрации на объект недвижимости свидетельствует об отсутствии права на объект недвижимости и, соответственно, лишает лицо обращаться в суд за защитой своих прав, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе о выделении, предоставлении земельного участка, необходимого для использования и обслуживания.
Учитывая изложенное и принимая во внимание, что арбитражным судом первой инстанции правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1000 руб. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя жалобы, однако, поскольку Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия освобождено от несения судебных расходов на основании пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, арбитражный суд полагает необходимым взимание с него государственной пошлины не производить.
В судебном заседании 3 марта 2005 года в соответствии со ст. ст. 166, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлена резолютивная часть Постановления. Мотивированное Постановление в полном объеме подготовлено 11 марта 2005 года.
Руководствуясь статьей 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Хакасия апелляционной инстанции
Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 30 декабря 2004 года по делу N А74-5036/2004 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без - удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Республики Хакасия.
Председательствующий судья
О.Н.ТКАЧЕНКО
Судья
Л.И.МЕЛЬНИК
Судья
С.М.ТРОПИНА