Дело №2-60/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
10 мая 2010 года Зырянский районный суд Томской области в составе:
председательствующего судьи Киямовой Г.М.
при секретаре Цыкаловой Е.Б.
с участием истца Ворониной И.Н., ответчика Бакчанина В.И., представителя ответчика Бакчаниной Н.Г. - Охотиной С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ворониной И.Н. к Бакчаниной Н.Г., Бакчанину В.И. о расторжении договора мены жилых помещений,
установил:
Воронина И.Н. обратилась в суд с иском к Бакчаниной Н.Г., Бакчанину В.И., в котором просит расторгнуть договор мены жилых помещений от /...../, обязать ответчиков передать в собственность истца жилой дом, расположенный в ____, внести соответствующие изменения в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В обоснование требований истец указал следующее. В конце апреля -начале /...../. стороны, с целью обмена жилых помещений, осмотрели жилой дом, расположенный в ____, принадлежащий на праве собственности истцу, и жилое помещение - ____, принадлежащий на праве собственности ответчикам. Истец, при осмотре жилого помещения не увидела, что радиаторы отопления протекают, поскольку отопительный сезон был завершен. Стены в квартире были занавешены коврами, пол был застелен линолеумом и ковровым покрытием, и гнилой пол не был виден. Окна были завешаны шторами и заклеены на зиму и еще не открывались, и не мылись ответчиками, поэтому она не видела, что оконные блоки полностью сгнили. Ответчики торопили истца, говоря, что опаздывают куда-то и не могут долго находиться в квартире, поэтому она не смогла слишком долго и внимательно осмотреть квартиру. Полагаясь на добросовестность ответчиков, /...../ истец заключила с ответчиками договор мены жилых помещений, по условиям которого она обязалась передать в общую совместную собственность принадлежащий истцу по праву собственности жилой дом, расположенный в ____ и передала его, а ответчики Бакчанины обязались передать ей в собственность и передали принадлежащую им по праву собственности ____.
Указала, что в пункте 1 указанного договора площади обмениваемых объектов недвижимости не совпадают, стоимость доплаты за превышение площадей дома перед площадями квартиры стороны оговорили устно, и ответчики обязались устно доплатить ей 100 (сто тысяч) рублей. Однако в Договоре указали, что доплаты не производятся.
Согласно пункта 3 указанного договора стороны договорились, что стоимость обмениваемых объектов недвижимости одинаковая и составляет 299 000,00 (двести девяносто девять тысяч) рублей. Истец, считая, что квартира ответчиков в хорошем состоянии, не подозревая о том, что ответчики обманывают её, согласилась, что стоимость обмениваемых объектов недвижимости равнозначная. В передаточном Акте не указали и не описали ни один объект недвижимости.
Указала, что условие о предмете договора относится к числу существенных, каждый из объектов должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями ст.554 ГК РФ и ст.12 (п.6) Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. Этот вывод основывается на том, что нормы о купле-продаже применимы к договору мены постольку, поскольку они не противоречат существу мены. Статья 554 ГК РФ говорит о том, что в договоре продажи (закон считает, что это подразумевает и договор мены) недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. В спорном договоре мены нет указаний на данные ни одного обмениваемого объекта недвижимости. Так в договоре нет данных на дом по ____:, не описан состав дома, из какого числа комнат он состоит, какое в нем отопление, какие имеются надворные постройки, кухня, веранда, туалет и т.д., какова полезная площадь дома, какова этажность. Таких данных нет и по квартире. Следовательно, считает данный договор незаключенным.
После регистрации сделки в соответствии с действующим законодательством, истец переселилась в указанную квартиру и вскоре стала обнаруживать явные дефекты жилого объекта. При попытке открыть оконные рамы, увидела, что они ветхие и готовы вывалиться прямо в квартиру, полы прогнили и прогибаются, кровля над квартирой протекает. Считает, что про кровлю ответчики обязаны были предупредить её, так как истец больная женщина и идти смотреть крышу физически не могла. После того, как стали давать отопление в квартире, потекли батареи, сотрудники обслуживающей компании указали на тот факт, что неоднократно предупреждали всех собственников данного жилья о необходимо производить замену этих батарей новыми. Кроме того, из-за протечки батарей она затопила соседей, проживающих квартирой ниже. Все перечисленные недостатки требуют полной замены. На данную замену по предварительной смете потребуется около 100 000 (сто тысяч) рублей. Что свершено не соразмерно со стоимостью всей квартиры, это практически ее половина. Стены так же нуждаются в ремонте, на которых отваливается штукатурка, потолок требует капитального ремонта из-за постоянного протекания кровли. Данные факты подтверждаются Актом осмотра, который составила Администрация с.Зырянское. Указанные недостатки в квартире не были оговорены при заключении договора мены жилого помещения и не были сообщены ответчиками. Ответчики уверяли истца, что и полы, и окна, и всё состояние квартиры «идеальное», что они недавно делали ремонт с целью последующего обмена и, что «не собираются обманывать». Считает, что указанные недостатки при обмене умышленно были скрыты ответчиками с целью получения нового хорошего дома взамен на старую, ветхую, в плохом фактическом состоянии квартиру. Сторона в договоре, а в данном случае ответчики, обязаны были предупредить истца, как о явных, так и скрытых недостатках квартиры.
Указала, что разрешить во внесудебном порядке данный спор не представилось возможным, поскольку ответчики на претензию истца ответили отказом.
Также истец указала, что при заключении договора мены она нарушила право сына В.Г., который является членом семьи собственника, на право пользования и владения домом. Указанным договором она ухудшила его жилищные условия, так как проживать в спорной квартире ему не возможно. Он до настоящего времени прописан в ____. Его согласия или его волеизъявления на проживание в квартире она не спрашивала.
Считает, что в соответствии с положениями ст.557, п.2 ст.475 ГК РФ вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и требовать расторжения договора мены указанных жилых помещений.
В судебном заседании истец и её представитель требования поддержали. Дополнительно пояснили, что согласно экспертного заключения стоимость жилого ____ на /...../ составляла 825000 рублей, тогда как стоимость спорной квартиры – 682000 рублей, что говорить о несоразмерности обмениваемых жилых помещений. Разница в стоимости обмениваемых жилых помещений имеет существенное значение, поскольку имеются неустранимые без соразмерного ущерба истцу скрытые недостатки спорной квартиры. Согласно локальному сметному расчету на /...../ года, для ремонтных работ в квартире, необходимо затратить 221493 рубля 67 копеек. Истец не достигла цели по договору мены, она не получила того чего хотела. Ответчики знали о скрытых недостатках квартиры, но скрыли это от истца, нарушив статью 25 Конвенции ООН от 11.04.1980г. «О договорах международной купли-продажи товаров».
Ответчик Бакчанин В.И. и представитель Бакчаниной Н.Г. – Охотина С.В. иск не признали по основаниям, изложенным в отзыве на иск, в котором указано, что ранее Ворониной И.Н. было подано исковое заявление о расторжении договора мены жилых помещений. /...../ её иск был оставлен без рассмотрения, поэтому полагают, что истец отказался от своих исковых требований.
Считают, что указанное в иске не соответствует действительности. Истец сама обратилась к ответчикам с просьбой совершить обмен, так как она имела намерение и желание проживать в благоустроенном жилье. Состояние строения ей было известно, так как она ранее проживала в соседнем подъезде с мамой, которая сменила место жительства около 3-х лет назад. Это свидетельствует о том, что истца очень интересовала квартира в этом доме, а не в другом. Она знала все его положительные качества и недостатки, которые могли быть. Ее все устраивало.
У истца была возможность проверить состояние радиаторов (батарей) и убедиться в их исправности, поскольку истец жила в квартире с /...../, то есть до подписания договора мены, а согласно Распоряжению Главы Зырянского сельского поселения №-р от /...../, в /...../ году отопительный сезон закончился /...../ Поэтому считают, что согласно статьи 459 ГК РФ - риск случайной гибели или случайного повреждения переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.
Указали, что истец в первоначальном иске указывала, что оконные блоки были закрашены, заметить что они сгнили не было возможно, пол был покрыт линолеумом, а в настоящем иске указывается на то, что окна были занавешены и заклеены на зиму, пол застелен линолеумом и ковровым покрытием и гнилой пол не был виден. Однако истец умалчивает, что уже завезла вещи /...../ и проживала в квартире до подписания договора мены (/...../). В это время ее никто не ограничивал во времени, не торопил, то есть у нее было очень много времени все оценить и взвесить реально до подписания договора мены.
Необоснованным считают и довод о том, что площади обмениваемых объектов недвижимости не совпадают, стоимость доплаты за превышение площадей стороны оговорили устно, и ответчики обязались доплатить истцу 100000 (сто тысяч) рублей, поскольку в договоре стороны указали, что доплаты не производятся. Согласно п.3 указанного договора, стороны договорились, что стоимость обмениваемых объектов недвижимости одинаковая и составляет 299 000,00 (двести девяносто девять тысяч) рублей. Считают, что неравноценность товара должна быть ранее оговорена в заключенном договоре, а не быть результатом последующих оценок обмениваемых товаров. При обмене жилых помещений было учтено расположение квартиры в центре ____ и жилого дома – на окраине, стоимость капитального строения из кирпича и деревянного дома.
Указали, что договор содержит указания на данные обмениваемых объектов: в акте приема-передачи жилых помещений по договору мены от /...../, в соответствии с гражданским кодексом РФ указаны объекты мены: «Сторона 1» - Бакчанина Н.Г.и Бакчанин В.И., передала «Стороне 2» - Ворониной И.Н., принадлежащую по праву общей собственности трехкомнатную квартиру, второй этаж, общей площадью 54,50 кв.м., расположенную по адресу: ____, а «Сторона 2» передала «Стороне 1» принадлежащий ей по праву собственности жилой дом общей площадью 66,50 кв.м., расположенный по адресу: ____. Условия статьи 554 ГК РФ в оспариваемом договоре соблюдены, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, а все другие данные указаны в технических паспортах объектов. В пункте 2 договора указаны предыдущие документы устанавливающие право перехода собственности на объекты и позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю - Договор купли продажи от /...../ и свидетельство о праве на наследство по закону от /...../, которые зарегистрированы в Управлении Росреестра, на их основании выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности - свидетельства о государственной регистрации права ____ от /...../; свидетельства о государственной регистрации права ____ от /...../, которые закрепляют право собственности на объект, конкретный и индивидуально определенный.
Считают, что у истца было достаточное время, со дня заселения в квартиру – /...../ до подписания договора мены, проверить и осмотреть квартиру. При передаче спорной квартиры претензий у истца не было, что отражено в акте приема-передачи. В пункте 4 договора мены жилых помещений сказано, что на момент подписания договора - Стороны удовлетворены качественным состоянием трехкомнатной квартиры и жилого дома установленного путем осмотра квартиры и жилого дома и не обнаружили каких либо дефектов и недостатков, о которых они не сообщили друг другу.
В акте обследования квартиры от /...../ нет заключения и нет снимков подтверждающих факт течи и подтеков в квартире.
Истец указала в иске, что пол в квартире был покрыт линолеумом, и не возможно было её проверить, в претензии указала другие недостатки - пол в квартире под линолеумом прогибается и скрипит. Считают, что эти выражения свидетельствует, что истец все проверила дотошно.
Считают, что если бы в квартире протекала крыша и протекали батареи, в квартире стоял бы запах сырости, плесенью были бы покрыты в местах течи. До составления Договора мены истцу было доведено, что в квартире проведен косметический ремонт, а не капитальный, окна старые. В пункте 10 Договора мены жилых помещений указано: «настоящий Договор содержит весь объем соглашений между «Сторонами» в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны «Сторонами», будь то в устной или письменной форме до государственной регистрации настоящего договора». Заключенный договор соответствует обязательным для сторон правилам, установленным законом и правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). Договор заключен между сторонами в требуемой в подлежащем случае форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Дополнительных условий относительно, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто, не заявлено.
Указали, что права сына истца не нарушены, он знал и одобрил решение истца по обмену, поскольку принимал активное участие в переезде /...../. В связи с указанным просили в удовлетворении иска отказать.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Располагая сведениями о надлежащем извещении представителя третьего лица и наличии от него заявления о рассмотрении дела в его отсутствие, суд рассмотрел дело в соответствии со ст.167 ГПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.
Заслушав пояснения сторон, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В соответствии с пунктом 3 статьи 7 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно части2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу статьи 567 Гражданского кодекса РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Согласно ст.568 названного кодекса, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.
В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Судом по делу установлено следующее.
/...../ между истцом Ворониной И.Н. и ответчиками Бакчаниной Н.Г., Бакчаниным В.И. заключен договор мены жилого ____ и ____.
В соответствии с п.1 договора мены «Сторона 1» (Бакчанины) обязуется передать в собственность «Стороне 2» трехкомнатную квартиру на втором этаже, общей площадью 54,50 кв.м., расположенную по адресу: ____, а «Сторона 2» обязуется передать в общую совместную собственность «Стороне 1» одноэтажный жилой дом, общей площадью 66,50 кв.м., расположенный по адресу: ____. Договор мены жилых помещений /...../ прошел государственную регистрацию в установленном порядке, сторонам выданы свидетельства о праве собственности на вышеуказанные жилое помещение и жилой дом.
На основании пункта 4 указанного договора стороны удовлетворены качественным состоянием трехкомнатной квартиры и жилого дома установленного путем осмотра квартиры и жилого дома и не обнаружили каких либо дефектов и недостатков, о которых они не сообщили друг другу.
Из пояснений сторон, свидетелей, опрошенных в судебном заседании, установлено, что истец в спорную квартиру переехала до подписания договора купли-продажи – /...../.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишает того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Качество товара определяется совокупностью закрепленных в законодательстве сформировавшихся обычных требований к товару, поскольку посредством исполнения таких требований фиксируются те или иные сущностные свойства товара, и он становится полезным для приобретателя, способным быть использованным по целевому назначению.
Так, согласно акту приема-передачи жилых помещений по указанному договору мены от /...../, подписанному сторонами, обмениваемые жилые помещения соответствуют условиям договора мены, целям их приобретения, при этом в данном акте указано, что при передаче указанного имущества претензий у сторон не имелось. Из пояснений сторон, свидетелей установлено, то истец проживает в указанной квартире с /...../, произвела ремонтные работы по частичной замене деревянных оконных рам на рамы из ПВХ, ответчики также произвели частичные ремонтные работы в жилом доме, то есть объекты обмена используются сторонами по их целевому назначению.
Установлено, что до заключения и подписания договора мены истец прожила в спорной квартире около 20 дней. В связи с чем, суд приходит к мнению, что за этот период, указанные в иске недостатки могли быть определены истцом, поскольку не относятся к скрытым недостаткам. Однако истец /...../ заключила договор мены, не указала в договоре о каких-либо недостатках, поэтому её довод о сокрытии ответчиками недостатков жилого помещения, отсутствии доступа для тщательного осмотра квартиры, введение её в заблуждение, об обнаружении явных дефектов спорной квартиры после подписания договора являются несостоятельными. Согласно распоряжению Главы Зырянского сельского поселения от /...../ №-р, отопительный сезон /...../.г. на территории ____ окончен /...../, что позволяло истцу установить наличие течи в радиаторах отопления до /...../, однако данное обстоятельство также не было указано истцом в договоре мены.
Довод истца о невозможности использовать спорную квартиру без существенных затрат на ремонтные работы, которые определены в локальной смете на /...../ года, суд находит несостоятельным. Истец прожила в квартире до заключения договора мены, после этого каких-либо дополнительных условий в договор мены не было включено, что подтверждает, что истец недостатки жилого помещения не обнаружила. Кроме того, указанная смета рассчитана после проживания истца в квартире более девяти месяцев.
Правовые последствия заключения договора мены для зарегистрированного в жилом доме В.Г., предусмотрены в абзаце 2 пункта 8 названого договора мены, в котором указано, что собственник жилого дома – истец, обязуется решить вопрос об отмене регистрации указанного лица с жилого дома до /...../. Более того, довод истца о том, что она не уведомила сына В.Г. о мене жилого дома, не спросила его согласие и волеизъявление на проживание в спорной квартире, опровергается пояснениями самого свидетеля В.Г., который пояснил, что участвовал в переезде в спорную квартиру, которая была осуществлена /...../.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктов 3 договора мены, стороны оценивают принадлежащую «Стороне 1» трехкомнатную квартиру в 299000 рублей, принадлежащий «Стороне 2» жилой дом в 299000 рублей. Стороны пришли к соглашению не производить доплаты за принадлежащие им жилые помещения.
Стороны договора добровольно пришли к согласию о равноценности обмениваемых жилых помещений. Расторжение договора по основаниям неравноценности обмениваемых жилых помещений по оценкам после заключения договоры мены, нарушил бы принцип свободы договоры, условий о доплате ввиду неравноценности объектов недвижимости договор мены не содержит.
Пояснения свидетелей В.И., К.Т., В.О., М.В. и В.Г. о том, что они видели недостатки спорной квартиры, считают обмен неравнозначным, не могут служить основанием для удовлетворения требований истца, поскольку они высказали свое субъективное мнение об обмениваемых объектах, сторонами договора они не являются. Более того, давая оценку объектам спорных жилых помещений указанные свидетели, так свидетели со стороны ответчика подтвердили наличие не скрытых недостатков, а тех которые могли быть установлены путем осмотра, тем не менее, стороны добровольно пришли к заключению договора мены.
Таким образом, суд приходит к мнению, что договор мены жилого дома и квартиры права истца, третьих лиц не нарушает, и поэтому не находит правовых оснований для её расторжения по основаниям указанным в иске.
Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении иска Ворониной И.Н. к Бакчаниной Н.Г., Бакчанину В.И. о расторжении договора мены жилых помещений, обязании Бакчанину Н.Г, Бакчанина В.И. передать Ворониной И.Н. в собственность жилой дом, внесении изменений в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие изменения, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Томской областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения через районный суд.
Судья (подпись) Г.М.Киямова
Копия верна, судья: Г.М.Киямова
Секретарь: Е.Б.Цыкалова