№ 2 – 398/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерацииг. Звенигород Московской области 06 декабря 2010 года
Звенигородский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Фоменковой О.А.,
при секретаре Купцовой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Модникова Н.И., Модниковой А.В. к ООО «ТРЕК-2», третьи лица – ООО «Управление и Эксплуатация», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о прекращении права собственности ООО «ТРЕК-2» на объект недвижимого имущества, отмене записи регистрации в ЕГРП, признании права собственности на квартиру,
у с т а н о в и л :
Модников Н.И., Модникова А.В. обратились в суд с иском к ООО «ТРЕК-2» о прекращении права собственности Общества на объект недвижимого имущества – квартиру № жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, отмене записи о регистрации данного права № от Дата обезличена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признании права собственности на квартиру.
В обоснование иска ссылаются, что Дата обезличена они заключили с ООО «Н.» предварительный договор №, согласно которому Общество приняло на себя обязательство заключить в будущем с истцами договор купли-продажи <данные изъяты> квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, в течение 40 банковских дней с момента государственной регистрации права собственности Общества на квартиру.
Дата обезличена ООО «Н.» заключило с ООО «ТРЕК-2» договор об уступке прав требования №, с переводом на последнее прав Соинвестора, принадлежащих ООО «Н.» на основании Договора № соинвестирования в строительство жилого дома по адресу: <адрес>, заключенного между ООО «Н.» и ООО «Г.» Дата обезличена.
Истцы указывают, что они своевременно и в полном объеме перечислили денежные средства, оплатив обусловленную стоимость квартиры до заключения основного договора.
Квартира фактически была передана истцам от ООО «ТРЕК-2» Дата обезличена по предварительному акту приема-передачи.
Дата обезличена ООО «ТРЕК-2» оформило право собственности на квартиру, однако от заключения основного договора ответчик уклонялся, что послужило поводом для обращения истцов в суд с требованиями о понуждении ООО «ТРЕК-2» к заключению основного договора.
Дата обезличена между истцами и ответчиком был заключен договор № купли-продажи квартиры, подписан акт приема-передачи. С эксплуатирующей организацией подписан договор управления и эксплуатационного обслуживания общего имущества многоквартирного дома.
С целью регистрации права собственности на спорную квартиру в регистрирующий орган истцами был подан пакет необходимых документов. Однако государственная регистрация была приостановлена, поскольку на квартиру постановлением Таганского районного суда г. Москвы был наложен арест, зарегистрированный в ЕГРП Дата обезличена.
В судебном заседании Модников Н.И. на удовлетворении иска настаивал, указав, что решение суда будет служить единственным основанием для предъявления в уголовном производстве требований о снятии с имущества ареста, которым истцы фактически пользуются как собственным в течение длительного времени. Указал, что арест на спорную квартиру был наложен Таганским районным судом г. Москвы после заключения с ООО «ТРЕК-2» основного договора купли-продажи недвижимого имущества. До настоящего времени арест не снят. В обоснование требований по иску о признании права собственности на квартиры ссылался на наличие договорных отношений с ответчиком.
Модникова А.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, сведений о причине неявки не сообщила, суд на основании ст. 167 ГПК РФ посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие истицы.
Ответчик о времени и месте судебного разбирательства неоднократно извещался судом по адресу фактического места нахождения (<адрес>) (л.д. 85, 125, 128, 134).
По сообщению отделения связи, по юридическому адресу организация отсутствует (л.д. 86, 133, 135).
Исковой материал вручен ответчику посредством почтовой связи EMS по адресу фактического места нахождения (л.д. 90-91, 104).
Представитель ООО «ТРЕК-2» в судебное заседание не явился, сведений о причине неявки не сообщил, отзыв на исковое заявление не представил, что судом расценивается как злоупотребление ответчиком процессуальными правами. Признав причину неявки ответчика в судебное заседание неуважительной, на основании положений ст. 167 ГПК РФ дело разрешено судом по существу в отсутствие ответчика по имеющимся в деле доказательствам.
Третьи лица:
- представитель ООО «Управление и Эксплуатация» о времени и месте судебного разбирательства был извещен по правилам ст.ст. 113, 118 ГПК РФ, сведений о причинах своей неявки суду не сообщил. С учетом мнения сторон, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о рассмотрении дела по существу в отсутствие представителя Общества;
- представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по доверенности (л.д. 103) ФИО1 направила в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Управления, которое с учётом мнения стороны на основании ст. 167 ГПК РФ судом удовлетворено, оставила разрешение спора на усмотрение суда.
Заслушав объяснения Модникова Н.И., исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу решением Звенигородского городского суда Московской области от Дата обезличена по иску Модникова Н.И., Модниковой А.В. к ООО «ТРЕК-2» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры установлено, что:
- Дата обезличена между ООО "Г." (Инвестор-застройщик) и ООО «Н.» (Соинвестор) заключен договор № соинвестирования в строительство жилого дома по адресу: <адрес>, квартира № упомянута в числе перечня переданных на соинвестирование ООО «Н.» квартир;
- Дата обезличена между ООО «Н.», с одной стороны, и Модниковым Н.И., Модниковой А.В., с другой стороны, заключен предварительный договор №, по условиям которого ООО «Н.» обязалось заключить с истцами в течение 40 банковских дней с момента государственной регистрации права собственности общества на квартиру основной договор купли-продажи квартиры № ориентировочно общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящейся на <данные изъяты> этаже в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по указанному адресу;
- по договору об уступке прав (требований) № от Дата обезличена, ООО «Н.» передало, а ООО «ТРЕК-2» приобрело права (требования) Соинвестора, принадлежащие ООО «Н.» на основании названного договора № соинвестирования в строительство жилого дома, приобретая права (требования) Соинвестора, ООО «ТРЕК-2» приобрело и обязалось исполнять в полном объеме обязанности ООО «Н.», возникшие на основании предварительного договора № от Дата обезличена, заключенного между ООО «Н.» и Модниковым Н.И., Модниковой А.В.;
- истцы в полном объеме исполнили обязательства в части оплаты ООО «Н.» денежного обеспечения по предварительному договору, что было подтверждено платежным поручением № от Дата обезличена на сумму <данные изъяты> рублей и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от Дата обезличена на сумму <данные изъяты> рублей;
- Дата обезличена между Модниковым Н.И., Модниковой А.В. и ООО «ТРЕК-2» был заключен предварительный акт приема-передачи квартиры №; в связи с уточнением площади квартиры по результатам обмеров БТИ каждым из истцов была произведена доплата в размере <данные изъяты> рублей;
- Дата обезличена ООО «Г.» (Инвестором) и ООО «ТРЕК-2» (Соинвестором) был подписан акт сверки взаиморасчетов, согласно которому Соинвестор исполнил свои обязательства в соответствии с договором № от Дата обезличена (инвестирования) и договором № от Дата обезличена (цессии) по финансированию строительства в полном объеме.
В ходе разбирательства дела судом также было установлено, что государственная регистрация права собственности ООО «ТРЕК-2» на спорную квартиру произведена Дата обезличена, ответчик уклонялся от подписания основного договора купли-продажи квартиры. На момент разрешения указанного спора обременений права собственности ООО «ТРЕК-2» на недвижимое имущество, правопритязаний не было зарегистрировано, сведениями о заявленных в судебном порядке прав требований суд не располагал.
Суд понудил ООО «ТРЕК-2» заключить с Модниковым Н.И. и Модниковой А.В. договор купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями предварительного договора № от Дата обезличена, в срок десять дней со дня вступления решения суда в законную силу, передать необходимый для государственной регистрации перехода права собственности пакет документов.
В ходе настоящего судебного разбирательства установлено, что Дата обезличена между ООО «ТРЕК-2» и Модниковым Н.И., Модниковой А.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) № (л.д. 35-37).
По условиям договора ООО «ТРЕК-2» (продавец) обязался передать принадлежащую ему на праве собственности <данные изъяты> квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, а истцы (покупатели), в свою очередь, обязались оплатить и принять квартиру в собственность в соответствии с условиями договора (п. 1).
Согласно п. 2 Договора квартира принадлежит продавцу на праве собственности, зарегистрированном на основании:
- договора соинвестирования в строительство жилого дома № от Дата обезличена,
-дополнительного соглашения № от Дата обезличена;
- договора об уступке прав требований (цессия) № от Дата обезличена;
- акта приема-передачи квартиры от Дата обезличена.
Право собственности зарегистрировано Дата обезличена в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области, запись в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним за №, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права бланк серия <данные изъяты> №, выданным Дата обезличена Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Передача квартиры осуществляется по акту приема-передачи, который не может быть подписан ранее проведения взаиморасчетов между сторонами договора (п. 3).
Согласно п. 14 договора ООО «ТРЕК-2» передает квартиру, указанную в п. 1 договора, свободной от обязательств перед третьими лицами.
В соответствии с п. 8 договора, государственная регистрация права собственности покупателя по договору на спорную квартиру производится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, только после подписания акта приема-передачи, согласно п. 3 договора.
Факт полной оплаты истцами стоимости квартиры по цене <данные изъяты> рублей подтвержден подписанным сторонами актом сверки взаиморасчетов по договору № купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) от Дата обезличена (л.д. 39).
По акту приема-передачи квартиры Дата обезличена квартира № площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного назначения) – <данные изъяты> кв.м., общей жилой площадью – <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой – <данные изъяты> кв.м. ООО «ТРЕК-2» передана Модникову Н.И. и Модниковой А.В. (л.д. 38).
Согласно пояснениям Модникова Н.И., подтвержденных письменными материалами дела, договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) № от Дата обезличена и иные документы Дата обезличена совместно с представителями ООО «ТРЕК-2» были сданы на государственную регистрацию сделки в Звенигородский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (л.д. 54), однако государственная регистрация сделки купли-продажи квартиры была приостановлена по причине наложения ареста на имущество.
Материалами подтверждается, что государственная регистрация обременения права произведена Дата обезличена (л.д. 62).
По запросу суда в материалы дела представлена копия судебного акта, послужившего основанием для внесения в ЕГРП сведений об аресте объекта недвижимого имущества (л.д. 63-73).
Следует, что в рамках производства по уголовному делу №, возбужденному Дата обезличена по признакам преступления, предусмотренного <данные изъяты> УК РФ, в отношении <данные изъяты> постановлением Таганского районного суда г. Москвы от Дата обезличена удовлетворено ходатайство <данные изъяты> ФИО3 о наложении ареста на имущество – 23 квартиры, в том числе, являющейся предметом спора по настоящему делу. В результате проведенного расследования установлено, что ООО «ТРЕК-2» получило права на квартиры без проведения каких-либо расчетов с ООО «Н.».
Дата обезличена в ЕГРП внесена запись о правопритязаниях Модникова Н.И. и Модниковой А.В. на квартиру - государственной регистрации сделки, перехода права собственности и права общей совместной собственности (л.д. 62)
Разрешая требования истцов, суд исходит из следующего.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.
Право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом (ст. 218 ГК РФ).
В силу ст. 3 ГПК РФ гражданин вправе самостоятельно выбрать способ защиты нарушенного права, признание права является одним из способов защиты гражданских прав.
Учитывая, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путём признания права, а права возникают, в частности, на основании сделок, суд приходит к выводу о том, что требования истцов подлежат удовлетворению на основании ст. ст. 8, 218 ГК РФ, с применением механизма, регламентированного ст. 305 ГК РФ.
При этом суд исходит из того, что правообладатель произвел отчуждение принадлежащего ему имущества по договору, содержащему все существенные условия сделки купли-продажи. Сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме. В данном случае договор заключен с учетом имевшегося между сторонами предварительного договора.
Договор подписан ООО «ТРЕК-2» в лице директора ФИО2, полномочия которого подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на Дата обезличена (л.д.142-146).
Сторона по договору – продавец от её регистрации не уклонялся, что следует из копии дел правоустанавливающих документов.
Регистрация договора приостановлена ввиду наложения ареста на спорную квартиру постановлением судьи Таганского районного суда г. Москвы в рамках производства по уголовному делу, то есть по независящим от истцов основаниям.
Названный договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) на момент рассмотрения спора никем не оспорен, имущество не обременено правами иных лиц.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что в заявленном споре наложение ареста на квартиру в рамках уголовного производства не может служить безусловным основанием к отказу истцам, приобретшим в законном порядке право собственности на имущество, в удовлетворении заявленных ими требований.
Согласно руководящим разъяснениям, содержащимся в п. 58 Постановления пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
В соответствии с п. 60 Постановления после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Как было установлено судом и подтверждается материалами дела, истцы фактически владеют квартирой, несут бремя содержания имущества (л.д.53, 139, 140), они заключили с управляющей организацией договор на обслуживание жилого помещения (л.д. 40-52).
Вместе с тем, в удовлетворении требований о прекращении права собственности ООО «ТРЕК-2» на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, и отмене записи регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от Дата обезличена следует отказать ввиду следующего.
В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Как установлено судом, право собственности ООО «ТРЕК-2» на названную квартиру зарегистрировано, таким образом, в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в настоящем случае возможна только регистрация перехода прав на квартиру к другому лицу по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.
В этой связи, заявленные требования о прекращении права собственности ООО «ТРЕК-2» на квартиру удовлетворению не подлежат, как не основанные на законе и, в целом, противоречащие действующему законодательству.
Касаемо отмены записи регистрации суд отмечает, что решение суда, вступившее в законную силу, является самостоятельным основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП, в данном случае государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности на имя истцов, при отсутствии иных препятствий к этому.
По правилам ст. 98 ГПК РФ на ответчика следует возложить расходы истцов по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рубля, а поскольку при подаче иска истцам была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины на указанную сумму, её следует взыскать в доход государства.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Модникова Н.И., Модниковой А.В. к ООО «ТРЕК-2» о прекращении права собственности ООО «ТРЕК-2» на объект недвижимого имущества, отмене записи регистрации в ЕГРП, признании права собственности на квартиру удовлетворить частично.
Признать за Модниковым Н.И., Модниковой А.В. право общей совместной собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер объекта №.
В остальной части требований - отказать.
Взыскать с ООО «ТРЕК-2» (ОГРН <данные изъяты>, ИНН/КПП <данные изъяты>/<данные изъяты>, место нахождения: <адрес>) в доход государства государственную пошлину в размере <данные изъяты> рубля.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Звенигородский городской суд.
Судья О.А. Фоменкова
Мотивированное решение изготовлено и подписано 10.12.2010.