о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры

№ 2 – 263 /10

Р Е Ш Е Н И Е

г. Звенигород Московской области Дата обезличена года

Звенигородский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Фоменковой О.А.,

при секретаре Купцовой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акимова В.С. к ООО «ТРЕК-2» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,

у с т а н о в и л :

Акимов В.С. обратился в суд с иском к ООО «ТРЕК-2» о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры Номер обезличен, расположенной по адресу: ..., на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества Номер обезличен от Дата обезличена года, в срок десять дней. В целях обеспечения исполнения вышеуказанного требования истец также просит обязать ответчика подготовить и передать пакет документов, необходимых для регистрации права собственности на указанную квартиру.

В обоснование иска ссылается, что при посредничестве компании «ИТЕК» он заключил с ООО «Недвижимость-ХХI» предварительный договор Номер обезличен от Дата обезличена года, согласно которому ООО «Недвижимость-ХХI» приняло на себя обязательство заключить в будущем с Акимовым В.С. договор купли-продажи (основной договор) двухкомнатной квартиры Номер обезличен, расположенной по адресу: ..., в течение 40 банковских дней с момента государственной регистрации права собственности Общества на квартиру.

Истец указывает, что несмотря на своевременное и в полном объеме перечисление денежных средств в обеспечение выполнения обязательств по основному договору купли-продажи, подписание предварительного акта приема-передачи квартиры, ответчик уклоняется от подписания основного договора. Все меры, предпринятые истцом для получения информации о готовности ответчика заключить основной договор, не принесли результатов.

В судебном заседании Акимов В.С. доводы заявления поддержал, подтвердив, что обязательства по условиям предварительного договора исполнил, с ООО «ТРЕК-2», к которому по договору уступки перешли права и обязанности ООО «Недвижимость-ХХI», был подписан предварительный акт приема-передачи жилого помещения, истец фактически владеет квартирой, несет бремя содержания имущества, однако от заключения основного договора ответчик уклоняется, устно не отрицая право истца на приобретение квартиры.

Представитель ООО «ТРЕК-2» в судебное заседание не явился, сведений о причине неявки ответчик не сообщил, мнения по иску не представил, суд, с учетом мнения истца, на основании ст. 167 ГПК РФ посчитал возможным разрешить спор по существу в отсутствие ответчика, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, не просившего об отложении судебного разбирательства.

Как явствует из имеющихся в материалах дела извещений, по юридическому адресу (...) организация отсутствует л.д. 48, 77, 78). О времени и месте судебного разбирательства руководитель ООО «ТРЕК-2» неоднократно извещался судом по адресу фактического места нахождения (...) л.д. 47, 85), по этому же адресу ответчиком в лице представителя ФИО2 получен исковой материал л.д. 75).

Заслушав объяснения Акимова В.С., исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что между ООО «Недвижимость - ХХI», с одной стороны, и Акимовым В.С., с другой стороны, Дата обезличена года заключен предварительный договор Номер обезличен, по условиям п. 7 которого ООО «Недвижимость-ХХI» обязалось заключить с Акимовым В.С. в течение 40 банковских дней с момента государственной регистрации права собственности общества на квартиру основной договор купли-продажи квартиры Номер обезличен ориентировочно общей площадью Номер обезличен кв.м., находящейся на Номер обезличен этаже в завершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ... л.д. 8-10).

Предварительный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сторонами были также согласованы форма и условия основного договора купли-продажи квартиры, составлен и подписан его проект, являющийся неотъемлемой частью предварительного договора, с утверждением проектной экспликации объекта л.д. 11-13).

В соответствии с п. 9 предварительного договора, в обеспечение исполнения обязательства по заключению Основного договора и оплате цены по основному договору, Акимов В.С. перечисляет в срок до Дата обезличена года денежную сумму в размере ... рублей, в следующем порядке: ... рублей перечисляется до Дата обезличена года; ... - в срок до Дата обезличена года.

Акимов В.С. в полном объеме и надлежащим образом исполнил обязательства в части оплаты ООО «Недвижимость-ХХI» денежного обеспечения по предварительному договору, что подтверждается платежными поручениями Номер обезличен от Дата обезличена года на сумму ... рублей, Номер обезличен от Дата обезличена года на сумму ... рублей л.д. 18, 19).

Также представлен счет на оплату Номер обезличен от Дата обезличена года в пользу ООО «ТРЕК-2» в виде доплаты по предварительному договору Номер обезличен от Дата обезличена года на сумму ... рублей, квитанция к приходному кассовому ордеру Номер обезличен от Дата обезличена года на общую сумму ... рублей л.д. 20, 22).

В соответствии с п. 4 предварительного договора Номер обезличен от Дата обезличена года основанием для заключения данного договора являются:

- Инвестиционный контракт от Дата обезличена года на проектирование и строительство жилого дома «Строительный Номер обезличен» по адресу: ... зарегистрированный в Минмособлстрое за Номер обезличен от Дата обезличена года л.д. 87-97);

- договор аренды земельного участка Номер обезличен от Дата обезличена года;

- разрешение на строительство Номер обезличен 50332000-046 от Дата обезличена года;

- договор Номер обезличен соинвестирования в строительство жилого дома по адресу: ... от Дата обезличена года.

Ввиду уклонения ответчика от явки в суд, непредставления истребуемых судом в порядке ст. 57 ГПК РФ документов, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, была затребована копия дел правоустанавливающих документов на квартиру, являющуюся предметом предварительного договора л.д. 39-46; 52-69).

Как усматривается из договора Номер обезличен соинвестирования в строительство жилого дома по адресу: ... л.д. 53-60), заключенного Дата обезличена года между ООО «Стройпромкомплекс» (Инвестор) и ООО «Недвижимость-ХХI» (Соинвестор), он составлен на основании Инвестиционного контракта Номер обезличен от Дата обезличена года (п. 3.2.). Предметом договора является соинвестирование строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: ... (п. 1.1.). ООО «Недвижимость-ХХI» осуществляет вложения собственных и (или) привлеченных средств пропорционально количеству получаемых площадей, определенном в п. 4 договора (п. 1.2.). Соинвестор имеет право на получение и оформление в собственность ориентировочно ... кв.м. в соответствии с перечнем квартир, передаваемых Соинвестору, указанных в Приложении Номер обезличен к договору (п. 4.1.).

В соответствии с пунктом 1.4. договора соинвестирования результатом деятельности сторон по договору является приобретение ООО «Недвижимость-ХХI» права на последующее оформление в собственность квартир во вновь построенном жилом доме по адресу: .... На момент заключения договора земельный участок и находящиеся на нем сооружения свободны от текущих имущественных обязательств.

В соответствии с Приложением Номер обезличен к договору соинвестирования Номер обезличен от Дата обезличена года л.д. 58), квартира Номер обезличен общей площадью ... кв.м., расположенная на Номер обезличен этаже, упомянута в числе перечня переданных на соинвестирование ООО «Недвижимость-ХХI» квартир.

Согласно п.п. 5.2.1. и 5.2.2. ст. 5 Соинвестор обязуется обеспечить соинвестирование строительства, согласно выделяемых площадей, в соответствии с определенной в п. 2.2. договора инвестиционной ценой, произвести оформление и государственную регистрацию права собственности и нести расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности на причитающиеся ему квартиры.

Пунктом 6.1. договора соинвестирования предусмотрено право сторон полностью уступить свои обязанности и права по договору третьему лицу, при условии принятия последним всех обязательств по договору.

По договору об уступке прав требований (цессии) Номер обезличен от Дата обезличена года л.д. 61-63) ООО «Недвижимость-ХХI» передало, а ООО «ТРЕК-2» приобрело права (требования) Соинвестора, принадлежащие ООО «Недвижимость-ХХI» на основании договора Номер обезличен соинвестирования в строительство жилого дома, расположенного по адресу: ..., заключенного Дата обезличена года между ООО «Недвижимость-ХХI» и ООО «Стройпромкомплекс» (п. 1.1).

В соответствии с п. 1.2 договора об уступке прав (требований) ООО «ТРЕК-2» приобрело права требования на получение и оформление в собственность ориентировочно ... кв.м. в соответствии с перечнем квартир, указанном в Приложении Номер обезличен к договору, в который, в частности, включена квартира Номер обезличен л.д. 64).

По условиям сделки, приобретая права (требования) Соинвестора, ООО «ТРЕК-2» приобрело и обязалось исполнять в полном объеме обязанности ООО «Недвижимость-ХХI», возникшие на основании заключенного Дата обезличена года предварительного договора Номер обезличен между ООО «Недвижимость-ХХI» и Акимовым В.С.; обязательства указанного гражданина по Предварительному договору в части оплаты ООО «Недвижимость-ХХI» денежного обеспечения исполнены в полном объеме (п. 1.3).

Согласно п. 1.5 права по Договору, указанные в п. 1.1, принадлежат ООО «Недвижимость-ХХI»; договоры не имеют обременений и свободны от обязательств перед третьими лицами, за исключением условий, оговоренных п.п. 1.3, 3.2.

По условиям п. 3.2 ООО «ТРЕК-2» обязуется исполнять условия Предварительного договора, указанного в п. 1.3 настоящего договора. Предметом Предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем, на условиях, определенных в Предварительном договоре, Договор купли-продажи, предметом которого будет обязательство ООО «ТРЕК-2» продать и передать гражданину двухкомнатную квартиру Номер обезличен в завершенном строительстве жилом многоквартирном доме по указанному выше адресу; квартира подлежит передаче гражданину после оформления на неё права собственности ООО «ТРЕК-2» и заключения основного договора купли-продажи.

В связи с передачей прав соинвестирования от ООО «Недвижимость-ХХI» к ООО «ТРЕК-2» по Договору об уступке прав требований (цессии) от Дата обезличена года, между «Стройпромкомплекс» и ООО «ТРЕК-2» Дата обезличена года заключено Дополнительное соглашение к Договору Номер обезличен, которым изменена преамбула договора в части наименования Инвестора - ООО «Стройпромкомплекс» и Соинвестора - ООО «ТРЕК-2», изменен перечень квартир по Приложению Номер обезличен к договору, квартира Номер обезличен включена в перечень квартир, передаваемых н соинвестирование по дополнительному соглашению л.д. 67-69).

Дата обезличена года между ООО «Стройпромкомплекс» (Инвестор) и ООО «ТРЕК-2» (Соинвестор) подписан акт приема-передачи квартир о том, что в соответствии с условиями Договора Номер обезличен соинвестирования в строительство жилого дома по вышеназванному адресу от Дата обезличена года, заключенного между ООО «Недвижимость-ХХI» и ООО «ТРЕК-2», Инвестор передает Соинвестору, а последний принимает квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: ..., в число которых включена квартира Номер обезличен, расположенная на Номер обезличен этаже общей площадью жилых помещений ... кв.м.; Соинвестор к Инвестору по количеству и качеству передаваемых квартир претензий не имеет л.д. 65-66).

Как следует из представленной по запросу суда копии дел правоустанавливающих документов Номер обезличен л.д. 39-46) по регистрации права собственности ответчика на предмет предварительного договора, заключенного с истцом, государственная регистрация ООО «ТРЕК-2» на квартиру Номер обезличен произведена Дата обезличена года на основании исследованных в настоящем судебном разбирательстве:

- договора соинвестирования в строительство жилого дома от Дата обезличена года Номер обезличен;

- дополнительного соглашения от Дата обезличена года к договору соинвестирования в строительство жилого дома от Дата обезличена года Номер обезличен (тогда как в деле регистрационных документов в наличии соглашение от Дата обезличена);

- акта приема-передачи квартир от Дата обезличена года;

- договора об уступке прав требований (цессии) от Дата обезличена года Номер обезличен.

Государственная регистрация права собственности ООО «ТРЕК-2» по указанным выше основаниям возникновения права осуществлена Дата обезличена года, запись регистрации Номер обезличен л.д. 40).

Обременений права собственности ООО «ТРЕК-2» на недвижимое имущество, правопритязаний не зарегистрировано, сведениями о заявленных в судебном порядке прав требований на момент разрешения спора суд не располагает, что явствует из выписки из ЕГРП л.д. 29).

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в частности, путем самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с п. 5 ст. 445 ГК РФ.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Во взаимосвязи названных положений, последствием уклонения стороны от заключения основного договора является понуждение к его заключению в судебном порядке.

В ходе судебного разбирательства установлено, что обязательства Акимова В.С. по оплате денежных средств в обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора и оплате цены по основному договору исполнены в полном объеме, дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, государственная регистрация права собственности ответчика на спорное имущество произведена.

Исходя из названных положений, требований ст.ст. 549, 550, 551 ГК РФ продавцом по договору купли-продажи может являться лишь собственник недвижимого имущества, стороной же предварительного договора о продаже недвижимости в будущем может являться, в том числе и лицо, право собственности которого возникнет в будущем.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из объяснений истца, на устное предложение заключить основной договор, ответчик в ответе уклоняется. Направленное по юридическому адресу и фактическому адресу места нахождения организации уведомление о намерении заключить договор оставлено без ответа.

Исследуя представленные суду доказательства в их совокупности по правилам ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, принимая во внимание доводы истца об уклонении ответчика от заключения основного договора, суд приходит к выводу, что обращение истца с иском в суд о понуждении заключить договор обоснованно, последовало после неполучения согласия ответчика на заключение договора.

Вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, доказательств обратного ответчиком не представлено.

Суд разрешил спорные правоотношения по имеющимся в деле материалам, при уклонении явки ответчика в судебное заседание и непредставлении мнения по иску (ч. 2 ст. 150 ГПК РФ).

В данном случае суд усматривает со стороны ООО «ТРЕК-2» злоупотребление правом.

Судом установлено, что сторонами было достигнуто соглашение о том, что ООО «ТРЕК-2» обязалось направить другой стороне по договору уведомление (по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении по указанному Акимовым В.С. в договоре почтовому адресу или лично под расписку) о готовности заключить основной договор; гражданин, в свою очередь, обязался в течение 10 рабочих дней, с момента уведомления ответчиком о готовности заключить основной договор, прибыть для заключения основного договора - п. 10 предварительного договора Номер обезличен от Дата обезличена года л.д. 8-10).

Из буквального толкования п. 6 предварительного договора, условия, на которых будет заключен основной договор, согласованы сторонами и указаны в Приложении Номер обезличен к предварительному договору, являющемуся его неотъемлемой частью - проект основного договора л.д. 11-12).

Условия предварительного договора, на которых истец просит заключить основной договор (приложениел.д. 11-12), не противоречат действующему законодательству.

Материалами дела подтверждается, что Дата обезличена года между ООО «ТРЕК-2» и Акимовым В.С. был заключен предварительный акт приема-передачи квартиры Номер обезличен, в соответствии с которым истец принял данное жилое помещение для подписания договора с Управляющей компанией с дальнейшим получением ключей от указанной квартиры. Общая площадь передаваемой квартиры (комнат и помещений вспомогательного использования) составила ... кв.м., общая площадь жилых помещений - ... кв.м. л.д. 23).

Кроме того, истцом представлены квитанции об оплате в адрес ООО «Управление и эксплуатация» (управляющая организация многоквартирного жилого дома) коммунальных платежей за жилое помещение, расположенное по адресу: ... за май Дата обезличена года, сентябрь Дата обезличена года, декабрь Дата обезличена года, март - июнь Дата обезличена года, что напрямую свидетельствует о том, имущество фактически поступило во владение Акимова В.С., он несет бремя его содержания в качестве собственника, при отсутствии со стороны третьих лиц каких-либо притязаний на квартиру л.д. 101-108).

Руководствуясь ст. 10 ГК РФ, и принимая во внимание обязательства сторон, в том числе вытекающие из обычаев делового оборота (уведомление контрагентов о фактическом месте нахождения организации, открытость и законность возникших правоотношений), разумность действий и добросовестность истца, как участника гражданских правоотношений, судом предполагается.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчик уклоняется от заключения основного договора, требования истца о понуждении ООО «ТРЕК-2» к заключению основного договора по условиям предварительного договора Номер обезличен от Дата обезличена года обоснованны и подлежат удовлетворению.

Постольку поскольку, понуждение к заключению основного договора в судебном порядке порождает переход права собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, на ответчика также следует возложить обязанность по передаче истцу полного пакета документов, необходимых для представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, согласно требованиям Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Акимовым В.С. к ООО «ТРЕК-2» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «ТРЕК-2» (..., адрес фактического местонахождения: ...) заключить с Акимовым В.С., Дата обезличена года рождения, зарегистрированного по адресу: ..., фактически проживающего по адресу: ..., договор купли-продажи квартиры Номер обезличен (общей площадью – ... кв.м.), расположенной по адресу: ..., в соответствии с условиями предварительного договора Номер обезличен от Дата обезличена года, в срок десять дней со дня вступления решения суда в законную силу, передать необходимый для государственной регистрации перехода права собственности пакет документов.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Звенигородский городской суд.

Судья О.А. Фоменкова

Мотивированное решение изготовлено и подписано Дата обезличена года.