Номер обезличен
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Звенигород Московская область Дата обезличена года
Звенигородский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Фоменковой О.А.,
при секретаре судебного заседания ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 оглы к ЗАО «...» о признании права собственности на жилые помещения,
у с т а н о в и л:
ФИО2 оглы обратился в суд с иском к ЗАО «...» о признании права собственности на жилые помещения (квартиры), со следующими характеристиками:
- секция 1, этаж 11, количество комнат - 2, проектная площадь - 70,45 кв.м.,
- секция 4, этаж 9, количество комнат - 3, проектная площадь - 82,52 кв.м.,
- секция 3, этаж 11, количество комнат - 3, проектная площадь - 80,29 кв.м.,
- секция 3, этаж 12, количество комнат - 3, проектная площадь - 80,29 кв.м.,
- секция 4, этаж 10, количество комнат - 3, проектная площадь - 82,52 кв.м.,
расположенные по адресу: ... указав, что на основании предварительных договоров, заключенных Дата обезличена года, ответчик обязался заключить основные договоры купли-продажи квартир после регистрации права собственности общества на имущество, а истец - оплатить стоимость квартир.
В обоснование иска, заявленного на основании положений ст.ст. 12, 218, 307 ГК РФ, ФИО2 оглы указал, что в соответствии с условиями предварительных договоров оплата должна быть произведена в течение пяти банковских дней с даты подписания предварительных договоров. Утверждал, что со свой стороны полностью выполнил обязательства по оплате, в подтверждение чего представил квитанции к приходно-кассовым ордерам. Указал, что строительство объекта окончено, дом введен в эксплуатацию. Однако право собственности на квартиры за ответчиком не зарегистрировано, в отношении общества решением арбитражного суда открыто конкурсное производство, что препятствует заключению основных договоров л.д. 9-11).
В настоящем судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 поддержала заявленные требования в полном объеме.
Решением Арбитражного суда ... от Дата обезличена года по делу Номер обезличен ЗАО «Объединение ...» признано несостоятельным (банкротом). В отношении общества открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, до Дата обезличена года. Конкурсным управляющим ЗАО «...» утвержден арбитражный управляющий ФИО4 л.д. 77-79). Сведения подтверждаются выпиской ЕГРЮЛ по состоянию на Дата обезличена года л.д. 104-120).
Ответчик - конкурсный управляющий ФИО4, а также его представитель по доверенности ФИО5 иск не признали.
В обоснование возражений на иск ФИО5 указал, что заключенные предварительные договоры не являются основанием приобретения права собственности на имущество, между сторонами имущественных отношений не возникло, а денежные средства могли быть внесены лишь в счет обеспечительного платежа по предварительному договору о заключении в будущем основного договора. Также поставил под сомнение представленные представителем истца квитанции об уплате денежных средств, указав, что платежные документы не соответствуют определенной форме, отсутствует отрывная часть приходно-кассового ордера, печать организации. Утверждал, что с ноября Дата обезличена года по открытым банковским счетам организации движения денежных средств не было, в подтверждение чего представил выписки кредитных организаций. Пояснил, что жилые помещения, являющиеся предметом спора, также являются предметом договора о залоге, заключенного Дата обезличена года ЗАО «...» с КБ «...» (ООО). Кроме того, считал, что лицо, подписавшее предварительные договоры от имени ЗАО «...», не имело право на заключение сделок от имени общества, поскольку доверенность, по которой действовал при подписании договоров ФИО6, генеральным директором не оформлялась.
Представитель третьего лица - КБ «...» (ООО) по доверенности ФИО7 поддержал доводы возражений представителя ответчика, указав, что право банка, как залогового кредитора по открытой кредитной линии на основании договора о залоге Номер обезличен от Дата обезличена года, предметом которого являлись также имущественные права на спорные квартиры, подтверждено решением арбитражного суда.
Представитель администрации городского округа ... по доверенности ФИО8 доводы истца поддержал, указав, что ЗАО «...» являлось Инвестором-Застройщиком на основании инвестиционного контракта, жилой дом введен в эксплуатацию. На вопрос суда о подписании акта о результатах реализации контракта и распределении площадей ответить затруднился, утверждая, что площади распределены после проведенной технической инвентаризации жилого дома, администрация на спорные квартиры не претендует, объект введен в эксплуатацию.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Дата обезличена года между ЗАО «...», в лице Президента общества ФИО6, действующего от имени общества на основании Генеральной доверенности от Генерального директора ФИО9, с ФИО2 оглы заключен предварительный договор Номер обезличен л.д. 43-47), по условиям которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры (Основного договора), по которому Продавец обязуется продать, а Покупатель купить и оплатить квартиру, расположенную в многоквартирном доме по адресу: ..., имеющую следующие технические характеристики: секция 1, этаж 11, количество комнат - 2, проектная площадь - 70,45 кв.м.
Основной договор подлежал заключению не позднее чем через два календарных месяца после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на квартиру, но не позднее одного года с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию при условии исполнения покупателем всех обязательств по предварительному договору (п. 3.1.).
Предварительным договором стороны предусмотрели условия Основного договора, состоящие в следующем. Предметом Основного договора является передача Продавцом - ЗАО «...» в собственность Покупателя - ФИО2 оглы квартиры (п.п. 2.1.1., 2.1.2.).
Оплата по договору производится Покупателем в течение пяти банковских дней, считая с даты подписания предварительного договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца; после проведения оплаты по Основному договору стороны в течение пяти календарных дней подписывают акт приема-передачи квартиры, в котором подтверждают факт полной оплаты Покупателем квартиры (п. 2.1.4.).
Стороны пришли к соглашению о том, что предварительная стоимость квартиры составляет денежную сумму в размере 3 381 600 рублей (п. 2.3.).
В подтверждение оплаты по вышеназванному предварительному договору истцом представлена квитанция к приходно-кассовому ордеру Номер обезличен от Дата обезличена года о передаче ЗАО «...» денежных средств в сумме 3 381 600 рублей л.д. 42).
В отношении четырех других спорных жилых помещений (технические характеристики: секция 3, этаж 12, количество комнат - 3, проектная площадь - 80,29 кв.м., секция 3, этаж 11, количество комнат - 3, проектная площадь - 80,29 кв.м., секция 4, этаж 10, количество комнат - 3, проектная площадь - 82,52 кв.м., секция 4, этаж 9, количество комнат - 3, проектная площадь - 82,52 кв.м.) истцом представлены аналогичные предварительные договоры от Дата обезличена года соответственно:
- Номер обезличен л.д. 49-53), квитанция к приходно-кассовому ордеру Номер обезличен от Дата обезличена г. л.д. 48) на сумму 3 853 920 рублей;
- Номер обезличен л.д. 55-59), квитанция к приходно-кассовому ордеру Номер обезличен от Дата обезличена г. л.д. 54) на сумму 3 853 920 рублей;
- Номер обезличен л.д. 61-65), квитанция к приходно-кассовому ордеру Номер обезличен от Дата обезличена г. л.д. 60) на сумму 3 960 960 рублей;
- Номер обезличен л.д. 67-71), квитанция к приходно-кассовому ордеру Номер обезличен от Дата обезличена г. л.д.66) на сумму 3 960 960 рублей.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Исходя из обстоятельств спора, суд исходит из того, что, вступая в правоотношения, сторонами был избран определенный вид оформления обязательств, а именно, в соответствии со ст. 429 ГК РФ.
Согласно п. 1 названной нормы, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предметом предварительного договора является обязанность сторон по заключению в будущем основного договора.
Таким образом, заключая предварительный договор, лицо не распоряжается имуществом, а принимает на себя обязанность распорядиться им в будущем, заключив основной договор.
Судом установлено, что по условиям п. 3.1. предварительных договоров от Дата обезличена года стороны приняли на себя обязанность в будущем заключить договор купли-продажи квартиры при следующих условиях - не позднее чем через два календарных месяца после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на квартиру, но не позднее одного года с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию при условии исполнения покупателем всех обязательств по предварительному договору.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
С момента возникновения права собственности законодатель связывает принадлежность собственнику прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ).
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Сторонами не оспаривается и бесспорно установлено судом, что договора купли-продажи или иного договора об отчуждении имущества между истцом и ЗАО «...» в отношении жилых помещений не заключалось, до подачи иска в суд право собственности на спорный объект недвижимости за ЗАО «...» не зарегистрировано, общество признано банкротом.
Представитель истца ссылается на то, что истец свои обязательства в рамках заключенных предварительных договоров исполнил, что, по его мнению, служит основанием признания за истцом права собственности на объекты недвижимого имущества.
Суд отмечает, что в силу ст. 429 ГК РФ предметом предварительных договоров является обязательство сторон по поводу заключения договора в будущем, а не обязательства по поводу недвижимого имущества, то есть между сторонами имущественных отношений не возникает.
Поскольку предварительный договор сам по себе не может служить основанием для возникновения права собственности истца на указанное недвижимое имущество, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска, как не основанного на законе.
Нормой п. 5 ст. 445 ГК РФ.
С требованиями о понуждении к заключению основных договоров к арбитражному управляющему общества в рамках Закона о несостоятельности (банкротстве) истец не обращался.
Наряду с изложенным, суд ставит под сомнение представленные истцом платежные документы - корешки к приходно-кассовым ордерам, поскольку такие документы относятся к первичной учетной документации по учету кассовых операций и подлежат выполнению по унифицированной форме, с соблюдение требований к заполнению такого документа.
Представленные квитанции выполнены путем изготовления бланка на принтере, на четырех квитанциях отсутствуют печати организации, также не стоят расшифровки подписи материально ответственного лица, принявшего денежные средства, что свидетельствует о юридическом пороке представленных документов, которые в силу ст.ст. 59, 60 ГПК РФ не могут быть приняты судом в качестве доказательств по делу.
Суд также находит убедительным довод представителя ответчика об отсутствии движения денежных средств на счетах общества в период с ноября 2008 года, то есть, с даты заключения предварительных договоров. Сведения подтверждены соответствующими справками кредитных организаций л.д. 151-157), в которых по данным выписки из ЕГРЮЛ у общества были открыты счета.
Иных доказательств возникновения права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом спора, истец не представил, тогда как в силу ст. ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается, и которые должны быть подтверждены определенными доказательствами, отвечающими требованиями относимости и допустимости.
При указанных обстоятельствах, с учетом представленных в материалы дела документов и исследованных обстоятельств, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований ФИО2 оглы к ЗАО «...» о признании права собственности на жилые помещения - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Звенигородский городской суд.
Судья О.А. Фоменкова
Мотивированное решение изготовлено и подписано Дата обезличена года