о взыскании двойной суммы задатка

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Звенигород Московская область Дата обезличена года

Звенигородский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Фоменковой О.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка,

у с т а н о в и л:

ФИО5, действующая по доверенности в интересах ФИО3, обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежной суммы в размере 2 000 000 рублей. В обоснование требований указывает, что Дата обезличена года между ФИО3 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ... по условиям которого стороны определили срок для заключения основного договора купли-продажи участка до Дата обезличена года. В счет обеспечения обязательств ФИО3 оплатила ФИО2 задаток в сумме 1 000 000 рублей. В конце мая Дата обезличена года ФИО3 оповестила ответчика о готовности подписания основного договора, ФИО2 был приглашен на совершение сделки по месту заключения предварительного договора, который был удостоверен нотариусом нотариального округа ... ФИО4 Однако Дата обезличена года сделка заключена не была, нотариусом вынесено постановление об отложении нотариального действия. По мнению представителя истицы, договор не подписан по вине продавца, на основании ст.ст. 380, 381 ГК РФ, п. 8 предварительного договора просит взыскать с ответчика в пользу ФИО3 сумму задатка в двойном размере – 2 000 000 рублей.

ФИО3 просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, поддержала заявленные требования л.д. 151).

В судебном заседании представитель истицы по доверенности ФИО5 иск поддержала. Утверждала, что договор купли-продажи не заключен по вине ответчика, поскольку им Дата обезличена года не были представлены нотариусу все необходимые для сделки документы, а именно: выписка из государственного кадастра недвижимости на земельный участок, выписка из ЕГРП об отсутствии арестов и запрещений на земельный участок. Указала, что данные документы могли быть получены и представлены нотариусу только ФИО2, а поэтому он ответственен за неисполнение условий предварительного договора. Представитель истицы указала, что намерение приобрести участок ФИО3 утратила, обязательства по предварительному договору прекратились Дата обезличена года, постановление нотариуса об отложении нотариальных действий от Дата обезличена года ФИО3 не оспаривалось, требований о понуждении к заключению сделки, возмещении убытков истица не заявляет.

Ответчик ФИО2 с иском не согласился. Факт получения денежных средств в размере 1 000 000 рублей в качестве задатка по предварительному договору не оспаривал.

В возражениях на иск представитель ответчика, заявленный по устному ходатайству ФИО2, - ФИО6 указывает, что неисполнение условий предварительного договора по заключению сделки купли-продажи земельного участка допущено покупателем ФИО3, то есть стороной, давшей задаток, в результате чего он должен остаться у ФИО2

Пояснила, что условиями предварительного договора на продавца не была возложена обязанность по сбору документов, истребуемые нотариусом документы могли быть получены любым лицом, в том числе ФИО3, выписка из государственного земельного кадастра на участок имелась в представленном договоре купли-продажи участка 2003 года, по которому земельный участок перешел в собственность ФИО2, а документы на дом нотариусом вообще не могли быть истребованы, поскольку по соглашению сторон предметом основной сделки должен был быть только земельный участок.

Вместе с тем, считает, что стороны достигли соглашения о продлении срока, в который должен быть заключен основной договор – до Дата обезличена года, о чем свидетельствует содержание постановления нотариуса. В судебном заседании представила сведения о том, что Дата обезличена года со стороны продавца нотариусу были представлены все требуемые документы, в том числе и на строение, расположенное на участке, однако Дата обезличена года ввиду неявки ФИО3 договор заключен не был, что, по мнению представителя ответчика, также служит основанием для оставления задатка у продавца.

Представитель ответчика также считает, что задаток является доказательством заключения основного договора купли-продажи, а поэтому последствия неисполнения обязательств по предварительному договору не могут повлечь последствий, предусмотренных ст. 381 ГК РФ. Указывая, что до момента прекращения обязательств по предварительному договору - Дата обезличена года, ответчик не отказывался от продажи участка, считает, что истица могла обратиться в суд лишь с требованиями о понуждении к заключению договора.

Кроме того, считает, что ФИО3 на момент заключения предварительного договора уже объективно не могла обеспечить заключение основного договора ввиду спора между ней и ее супругом ФИО7, пояснив, что по иску ФИО7 к ФИО3, ФИО2 о признании предварительного договора от Дата обезличена года недействительным, ФИО7 просил взыскать с ФИО2 1 000 000 рублей ввиду отсутствия его согласия на совершение сделки ФИО3

Указав на длительность ожидания ФИО2 для заключения сделки по отчуждению имущества, добросовестность его намерений, ФИО6 утверждала, что со стороны истицы имеется злоупотребление правом, полагая, что ФИО3 приобрести участок намерена не была, целью сделки являлось получение задатка в двойном размере.

Третье лицо – ФИО7 о времени и месте судебного заседания был извещен, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, требования ФИО3 поддержал л.д. 150).

Заслушав объяснения представителя истицы, ответчика ФИО2, а также его представителя ФИО6, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Дата обезличена года между ФИО2 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка для садоводства, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, площадью 1 000 кв.м. с кадастровым номером Номер обезличен, по адресу: ....

Предварительный договор Дата обезличена года удостоверен нотариусом ... ФИО4, зарегистрирован в реестре за Номер обезличен л.д. 14).

В соответствии с п. 4 договора стороны пришли к соглашению о заключении основного договора купли-продажи земельного участка в срок до Дата обезличена года.

Согласно п. 5 предварительного договора ФИО3 выдала ФИО2 в качестве задатка денежную сумму в размере 1 000 000 рублей в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи земельного участка, в обеспечение исполнения указанного договора. Передача суммы задатка произведена до подписания договора.

Пунктами 6-9 договора было предусмотрено, что при прекращении договора до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения по обстоятельству, за которое ни одна из сторон не отвечает, задаток должен быть возвращен ФИО2 ФИО3 полностью. В случае неисполнения предварительного договора ФИО3, сумма задатка остается у ФИО2 В случае неисполнения предварительного договора ФИО2, он обязан возвратить ФИО3 двойную сумму задатка.

Пунктом 10 предварительного договора стоимость недвижимого имущества определена в размере 5 000 000 рублей, с зачетом суммы задатка. Иные условия договора подлежали установлению при его заключении.

Постановлением нотариуса нотариального округа ... ФИО4 от Дата обезличена года совершение удостоверения договора купли-продажи земельного участка отложено на том основании, что предоставленных продавцом документов недостаточно для удостоверения договора купли-продажи, не представлены выписка из государственного кадастра недвижимости, выписка из ЕГРП об отсутствии арестов и запрещений на земельный участок. Также со слов ФИО3 и ФИО2 нотариусом установлено, что на участке расположено жилое строение, правоподтверждающих документов на которое не представлено. Совершение нотариального действия отложено до представления всех требуемых документов, либо сроком на 30 дней, а именно до Дата обезличена года л.д. 15).

Разрешая спор по существу, суд исходит из следующего.

В силу ст. 218 ГК РФ), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что вышеназванный земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка от Дата обезличена года принадлежит ФИО2 л.д. 152-159).

В соответствии со ст. 422 ГК РФ).

Судом установлено, что Дата обезличена года ФИО2, с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, договор удостоверен нотариусом ... ФИО4

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

Как следует из копии материалов дела, связанных с отложением удостоверения договора купли-продажи вышеназванного земельного участка л.д. 99-115), по заявлению ФИО3, поступившему нотариусу нотариального округа ... ФИО4 Дата обезличена года, продавец ФИО2 уведомлен о явке для удостоверения сделки на Дата обезличена года.

Нотариусу Дата обезличена года от обеих сторон сделки поступили заявления об удостоверении договора купли-продажи земельного участка по условиям предварительного договора, заключенного Дата обезличена года л.д. 106, 107).

Ввиду непредставления всех необходимых для удостоверения договора купли-продажи документов, перечисленных выше, нотариусом вынесено постановление об отложении совершения нотариального действия до предоставления всех требуемых документов, либо сроком на 30 дней, а именно до Дата обезличена года л.д. 108).

По заявлению ФИО2, поступившему нотариусу Дата обезличена года, ФИО3 была направлена телеграмма о явке к нотариусу для удостоверения сделки купли-продажи земельного участка Дата обезличена года л.д. 110-114).

Дата обезличена года сделка заключена не была, в заявлении, адресованном нотариусу нотариального округа ... ФИО4, ФИО2 просил возвратить правоустанавливающие документы и документы, переданные им Дата обезличена года для подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка и размещенного на нем строения, ввиду отсутствия ФИО3 на встречу в нотариальную контору л.д. 115).

Разрешая вопрос об ответственности сторон сделки за неисполнение предварительного договора, обеспеченного задатком, и применения последствий, предусмотренных ст. 381 ГК РФ, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора не исключена.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Бесспорно установлено, что по условиям предварительного договора, удостоверенного нотариально, стороны достигли соглашения о заключении в будущем договора купли-продажи земельного участка.

Как указывает представитель ответчика, намерение продавца произвести отчуждение участка после Дата обезличена года, а покупателя – приобрести участок соответствовало волеизъявлению сторон ввиду того, что постановление нотариуса об отложении удостоверения договора было вынесено в присутствии ФИО3 и ФИО2, никем обжаловано не было, поэтому считает, что по достигнутому сторонами соглашению срок исполнения обязательств по предварительному договору продлен.

В настоящем судебном заседании ФИО2 представлены кадастровая выписка о земельном участке, изготовленная Дата обезличена года, свидетельство о государственной регистрации права ФИО2 на жилое строение, расположенное на участке ...», запись о государственной регистрации в ЕГРП внесена Дата обезличена года л.д. 160-162).

Кроме того, представитель ответчика опровергает доводы представителя истицы о том, что Дата обезличена года договор не исполнен по вине ФИО2, указывая, что требуемые нотариусом документы могли быть представлены также и ФИО3, в предварительном договоре не содержится условий о возложении на какую-либо из сторон обязанности сбора документов для удостоверения сделки.

Считает, что Дата обезличена года договор купли-продажи земельного участка мог быть заключен в простой письменной форме путем обращения сторон в регистрирующий орган, несмотря на наличие предварительного договора, указав, что имеющихся документов было достаточно для заключения сделки.

С данными утверждениями представителя ответчика суд согласиться не может.

Учитывая правила ст. 550 ГК РФ о форме заключения договора купли-продажи недвижимости во взаимосвязи с требованиями ст.ст. 163, 434 ГК РФ, следует исходить из того, что предварительный договор должен быть совершен в простой письменной форме.

Поскольку предварительный договор от Дата обезличена года по соглашению сторон удостоверен нотариусом, основной договор купли-продажи подлежал заключению в условленной форме.

Утверждения представителя ответчика об обратном сводятся к субъективному толкованию п. 2 ст. 429 ГК РФ, нарушению основных начал гражданского законодательства, требований об исполнении обязательств в соответствии с законом.

Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Учитывая, что срок является существенным условием предварительного договора, в соответствии с требованиями ст. 452 соглашение об изменении или о расторжении договора должно быть совершено в той же форме, что и договор.

Постольку поскольку в срок, обусловленный предварительным договором - Дата обезличена года, основной договор купли-продажи заключен не был, соглашения об изменении условий предварительного договора между сторонами в той же форме, что и предварительный договор, достигнуто не было, суд приходит к выводу о том, что на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

При этом, наличие постановления нотариуса об отложении нотариальных действий и представление ФИО2 к обусловленному сроку (Дата обезличена года) необходимых для нотариального удостоверения договора купли-продажи документов, юридического значения в рамках заявленных требований значения не имеет.

Требований о признании договора недействительным ни одной из сторон не заявлено.

Исходя из возникших между сторонами спорных правоотношений, юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения спора является ответственность одной из сторон за неисполнение договора, либо невозможность его исполнения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает.

В силу п. 1 ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Согласно ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Анализируя положения ст. 416 ГК РФ во взаимосвязи с общими положениями об исполнении обязательства, следует принимать во внимание, что действие п. 1 ст. 416 ГК распространяется на любые не зависящие от сторон обстоятельства, повлекшие невозможность исполнения обязательства, факт наступления невозможности исполнения устанавливается и оценивается на тот момент, когда обязательство подлежит исполнению.

В ходе судебного разбирательства ни одна из сторон не отрицала того обстоятельства, что фактически участок подлежал отчуждению с расположенным на нем садовым строением.

Допрошенная в качестве свидетеля супруга ответчика - ФИО8, пояснила, что на момент заключения предварительного договора на земельном участке уже имелось строение, строительство которого не было окончено. Все документы на участок и ключи от садового домика были переданы риэлторам, которые занимались оформлением документов для сделки. ФИО3 до заключения сделки была на участке, выразила намерение купить земельный участок, а затем самостоятельно оформить документы на дом.

Судом установлено, что государственная регистрация права собственности или иного вещного права на строение, расположенное на участке, на момент заключения предварительного договора не производилась. Запись о государственной регистрации права ФИО2 на строение, расположенное на участке, в ЕГРП внесена Дата обезличена года.

Разрешая вопрос об ответственности сторон за неисполнение договора, суд приходит к выводу о том, что невозможность исполнения обязательства возникла по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, следствием чего является возврат задатка (п. 1 ст. 381 ГК РФ).

Принимая во внимание, что каждая из сторон оспаривает обязанность по предоставлению документов нотариусу для удостоверения договора купли-продажи земельного участка, представитель ответчика ставит под сомнение наличие законных оснований для истребования дополнительных документов, при разрешении спора суд также учитывает положения Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденные ВС РФ Дата обезличена г. Номер обезличен, в силу которых нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Вместе с тем, суд отмечает, что ни ФИО3, ни ФИО2 постановление нотариуса не обжаловали.

В соответствии с п. 10 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденных Приказ Минюста РФ от Дата обезличена г. Номер обезличен, совершая в соответствии со статьями 53 - 56 Основ удостоверение сделок с имуществом, нотариус проверяет 1) принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве; 2) наличие сособственников; 3) наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества. При совершении сделок с недвижимым имуществом нотариусом проверяются документы, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статьей 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Учитывая вышеназванные положения Закона, следует, что представление кадастрового плана не требуется, например, если кадастровый план земельного участка уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Установленные судом факты свидетельствуют о том, что объект (земельный участок) претерпел изменения.

В силу абз. 3 п. 5 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Принимая во внимание, что нотариус обязан в силу закона проверить соответствие содержания сделки действительным намерениям сторон и отсутствия противоречий требованиям закона, в том числе ст. 35 ЗК РФ, суд исходит из следующего.

С момента возникновения у ФИО2 прошло более пяти лет, а с момента заключения предварительного договора до Дата обезличена года -более пяти месяцев, следовательно, стороны по характеру обязательства должны были предпринять все меры для надлежащего его исполнения, то есть с соблюдением требований законодательства, в том числе ст. 35 ЗК РФ.

При этом доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, и свидетельствующих о наличии вины в действиях истицы или ответчика, ни одной из сторон не представлено. Действительность предварительного договора ни одной стороной под сомнение не поставлена.

Суд также не может согласиться с доводами представителя ответчика о том, что истица ответственна за неисполнение обязательства, поскольку на момент заключения предварительного договора уже объективно не могла обеспечить заключение основного договора ввиду спора между ней и ее супругом ФИО7

В ходе судебного разбирательства установлено, что на момент заключения предварительного договора ФИО3 состояла в браке с ФИО7, который Дата обезличена года обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО2 о признании предварительного договора, заключенного между ФИО3, ФИО2, Дата обезличена года, недействительным, взыскании с ФИО2 1 000 000 рублей ввиду отсутствия на совершение сделки согласия супруга л.д. 134).

Определением судьи ... суда ... от Дата обезличена года исковое заявление ФИО7 оставлено без рассмотрения ввиду вторичной неявки истца л.д. 133).

Из материалов дела также усматривается, что Дата обезличена года на основании определения ... суда ... от Дата обезличена года УФРС по ... произведена государственная регистрация ареста на вышеназванный земельный участок л.д. 54, 91).

Оснований считать, что ФИО3 не могла исполнить обязательств, не имеется, поскольку ФИО7 не являлся стороной по предварительному договору.

Бесспорных доказательств, свидетельствующих об уклонении одной из сторон от заключения основного договора Дата обезличена года, суду также не представлено. И ФИО3 и ФИО2 явились к нотариусу для заключения сделки.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, свободу сторон в заключении договора, а также то, что по состоянию на Дата обезличена года существовала невозможность реального исполнения условий предварительного договора – заключения договора купли-продажи участка, поскольку на участке имелось строение, право собственности на которое не было оформлено, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, поскольку невозможность исполнения обязательства возникла по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, следствием чего является возврат задатка, то есть в пользу ФИО3 с ФИО2 следует взыскать 1 000 000 рублей.

Учитывая, что исковые требования удовлетворены частично, размер государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления по ходатайству ФИО3 был уменьшен до 2 000 рублей, на основании ст. 98 ГПК РФ с ФИО2 в пользу истицы также подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 денежную сумму в размере 1 000 000 (один миллион) рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 государственную пошлину в сумме 1 000 (одна тысяча) рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Звенигородский городской суд.

Судья: подпись.

Мотивированное решение изготовлено и подписано Дата обезличена года.

Копия верна.

Судья О.А. Фоменкова

Решение не вступило в законную силу.

Судья О.А. Фоменкова