о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры

№ 2 – 269/10

Р Е Ш Е Н И Е

г. Звенигород Московской области Дата обезличена года

Звенигородский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Фоменковой О.А.,

при секретаре Купцовой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Барановой М.В., Ислангулова Р.Р. к ООО «ТРЕК-2» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,

у с т а н о в и л :

Баранова М.В., Ислангулов Р.Р. обратились в суд с иском к ООО «ТРЕК-2» о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры Номер обезличен, расположенной по адресу: ... в соответствии с условиями предварительного договора Номер обезличен от Дата обезличена года, в срок десять дней, обязать ответчика передать документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру. В обоснование иска указали, что при посредничестве компании «И.» Дата обезличена года они заключили с ООО «ТРЕК-2» предварительный договор Номер обезличен, согласно которому последнее приняло на себя обязательство заключить в будущем с Барановой М.В., Ислангуловым Р.Р. договор купли-продажи (основной договор) однокомнатной квартиры Номер обезличен, расположенной по адресу: ..., в течение 40 банковских дней с момента государственной регистрации права собственности Общества на квартиру.

В судебных заседаниях Баранова М.В., Ислангулов Р.Р., требования поддержали, уточнив требования в части срока заключения договора – 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Ссылались, что жилой дом введен в эксплуатацию. ООО «ТРЕК-2» оформило право собственности на квартиру Дата обезличена года, сторонами подписан предварительный акт приема-передачи квартиры, однако, несмотря на своевременное перечисление в полном объеме денежных средств в обеспечение выполнения обязательств по Основному договору купли-продажи квартиры, доплату за увеличение площади жилого помещения, ответчик от подписания основного договора уклоняется. Все меры, предпринятые для получения информации о готовности ответчика заключить основной договор, результатов не принесли.

Представитель ООО «ТРЕК-2» в судебное заседание не явился, сведений о причине неявки ответчик не сообщил, мнения по иску не представил.

Как явствует из имеющихся в материалах дела извещений, по юридическому адресу (...) организация отсутствует л.д. 102). О времени и месте судебного разбирательства руководитель ООО «ТРЕК-2» неоднократно извещался судом по адресу фактического места нахождения (...) л.д. 60, 101). О настоящем судебном заседании представитель ООО «ТРЕК-2» извещен л.д. 114-116).

Суд, с учетом мнения истицы, на основании ст. 167 ГПК РФ посчитал возможным разрешить спор по существу в отсутствие ответчика, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, не просившего об отложении судебного разбирательства.

Заслушав объяснения истицы Барановой М.В., с учетом пояснений соистца Ислангулова Р.Р., исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что Дата обезличена года между ООО «ТРЕК-2», с одной стороны, и Ислангуловым Р.Р., Барановой М.В., с другой стороны, заключен предварительный договор Номер обезличен, по условиям которого ООО «ТРЕК-2» обязалось заключить в будущем с Барановой М.В. и Ислангуловым Р.Р. в течение 40 банковских дней с момента государственной регистрации права собственности общества на квартиру основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры Номер обезличен ориентировочно общей площадью ... кв.м., находящейся на ... этаже в завершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ... л.д. 11-13).

Предварительный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сторонами были также согласованы форма и условия основного договора купли-продажи квартиры, составлен и подписан его проект, являющийся неотъемлемой частью предварительного договора, с утверждением проектной экспликации объекта л.д. 14-17).

В соответствии с п. 4 предварительного договора, основаниями для его заключения являются:

- Инвестиционный контракт от Дата обезличена года на проектирование и строительство жилого дома «Строительный Номер обезличен» по адресу: ..., зарегистрированный в Минмособлстрое за Номер обезличен от Дата обезличена года;

- договор аренды земельного участка Номер обезличен от Дата обезличена года;

- разрешение на строительство Номер обезличен 50332000-046 от Дата обезличена года;

- договор Номер обезличен соинвестирования в строительство жилого дома по адресу: ... от Дата обезличена года;

- договор Номер обезличен об уступке прав (требований) от Дата обезличена года.

В соответствии с п. 9 предварительного договора, в обеспечение исполнения обязательства по заключению Основного договора и оплате цены по основному договору, граждане в срок до Дата обезличена года обязались перечислить денежную сумму в размере ... рублей, которая считается неизменной до окончания расчетов между сторонами по основному договору, в следующем порядке:

- сумму ... рублей - в срок до Дата обезличена года,

- сумму ... - в срок до Дата обезличена года.

Истцы в полном объеме и в установленный договором срок исполнили обязательства в части оплаты ООО «ТРЕК-2» денежного обеспечения по предварительному договору, что подтверждается платежными поручениями, представленными в судебном заседании в подлинниках, о перечислении в пользу ООО «ТРЕК-2» в счет оплаты по предварительному договору Номер обезличен от Дата обезличена года - ... рублей, Дата обезличена года - ... рублей л.д. 18, 19).

Ввиду уклонения ответчика от явки в суд, непредставления истребуемых судом в порядке ст. 57 ГПК РФ документов, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, была затребована копия дел правоустанавливающих документов на квартиру, являющуюся предметом предварительного договора л.д. 69-93).

Как усматривается из договора Номер обезличен соинвестирования в строительство жилого дома по адресу: ... от Дата обезличена года между ООО Фирма «Г.» (Инвестор-застройщик) и ООО «Н.» (Соинвестор) л.д. 80-89), он заключен в развитие Инвестиционного контракта Номер обезличен от Дата обезличена года. Предметом договора является соинвестирование строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: ... (п. 1.1.). ООО «Н.» осуществляет вложения собственных и (или) привлеченных средств пропорционально количеству получаемых площадей, определенном в п. 4 договора (п. 1.2.). Соинвестор имеет право на получение и оформление в собственность ориентировочно ... кв.м. в соответствии с перечнем квартир, передаваемых Соинвестору, указанных в Приложении № 1 к договору (п. 4.2.).

В соответствии с пунктом 1.4. договора соинвестирования результатом деятельности сторон по договору является приобретение ООО «Н.» права на последующее оформление в собственность квартир во вновь построенном жилом доме по адресу: .... На момент заключения договора земельный участок и находящиеся на нем сооружения свободны от текущих имущественных обязательств.

Согласно п.п. 5.2.1. и 5.2.2. ст. 5 Соинвестор обязуется обеспечить соинвестирование строительства, согласно выделяемых площадей, в соответствии с определенной в п. 2.2. договора инвестиционной ценой, произвести оформление и государственную регистрацию права собственности и нести расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности на причитающиеся ему квартиры.

Пунктом 6.1. договора соинвестирования предусмотрено право сторон полностью уступить свои обязанности и права по договору третьему лицу, при условии принятия последним всех обязательств по договору.

В соответствии с Приложением № 1 к договору соинвестирования Номер обезличен от Дата обезличена года л.д. 85), ... квартира Номер обезличен упомянута в числе перечня переданных на соинвестирование ООО «Н.» квартир.

По договору об уступке прав (требований) Номер обезличен от Дата обезличена года л.д. 76-78), ООО «Н.» передало, а ООО «ТРЕК-2» приобрело права (требования) Соинвестора, принадлежащие ООО «Н.» на основании договора Номер обезличен соинвестирования в строительство жилого дома, расположенного по адресу: ..., заключенного Дата обезличена года между ООО «Н.» и ООО Фирма «Г.» (п. 1.1).

В соответствии с п. 1.2 договора об уступке прав (требований) ООО «ТРЕК-2» приобрело права требования на получение и оформление в собственность ориентировочно ... кв.м. в соответствии с перечнем квартир, указанном в Приложении № 1 к договору, в который, в частности, включена квартира Номер обезличен л.д. 79).

Права по Договору, указанные в п. 1.1, принадлежат ООО «Н.»; договоры не имеют обременений и свободны от обязательств перед третьими лицами, за исключением условий, оговоренных п.п. 1.3, 3.2.

В связи с передачей прав соинвестирования от ООО «Н.» к ООО «ТРЕК-2» по Договору об уступке прав требований (цессии) от Дата обезличена года, между ООО Фирма «Г.» и ООО «ТРЕК-2» Дата обезличена года заключено Дополнительное соглашение № 1 к Договору Номер обезличен, которым изменены составы работ по п. 2.1 ст. 2 договора, внесены изменения в приложение № 1 - перечень квартир, квартира Номер обезличен также включена в перечень квартир, передаваемых н соинвестирование по дополнительному соглашению, и иное л.д. 90-91).

Дата обезличена года между ООО Фирма «Г.» (Инвестор) и ООО «ТРЕК-2» (Соинвестор) подписан акт приема-передачи квартир согласно которому, в соответствии с условиями Договора Номер обезличен соинвестирования в строительство жилого дома по вышеназванному адресу от Дата обезличена года, заключенного между ООО Фирма «Г.» и ООО «Н.» и Договора Номер обезличен об уступке прав требований (цессии) от Дата обезличена года, заключенного между ООО «Н.» и ООО «ТРЕК-2», Инвестор передает Соинвестору, а последний принимает квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: ..., в число которых включена ... квартира Номер обезличен, расположенная на ... этаже общей площадью жилых помещений ... кв.м. (всех частей помещения ... кв.м.); Соинвестор к Инвестору по количеству и качеству передаваемых квартир претензий не имеет л.д. 88-89).

Как следует из представленной по запросу суда копии дел правоустанавливающих документов л.д. 69-93) по регистрации права собственности ответчика на предмет предварительного договора, заключенного с истцами, государственная регистрация ООО «ТРЕК-2» на имущество произведена на основании исследованных в настоящем судебном разбирательстве:

- договора соинвестирования в строительство жилого дома от Дата обезличена года Номер обезличен;

- дополнительного соглашения от Дата обезличена года № 1;

- договора об уступке прав требований (цессия) от Дата обезличена года Номер обезличен;

- акта приема-передачи квартиры от Дата обезличена года, заключенного ООО Фирма «Г.» и ООО «ТРЕК-2».

Государственная регистрация права собственности ООО «ТРЕК-2» по указанным выше основаниям возникновения права осуществлена Дата обезличена года, запись регистрации Номер обезличен л.д. 70).

Обременений права собственности ООО «ТРЕК-2» на недвижимое имущество, правопритязаний не зарегистрировано, сведениями о заявленных в судебном порядке прав требований на момент разрешения спора суд не располагает, что явствует из выписки из ЕГРП по состоянию на Дата обезличена года, арест на имущество совершен Дата обезличена года во исполнение определения Звенигородского городского суда от Дата обезличена года по ходатайству истцов л.д. 53-54, 57, 59).

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в частности, путем самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с п. 5 ст. 445 ГК РФ.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Во взаимосвязи названных положений, последствием уклонения стороны от заключения основного договора является понуждение к его заключению в судебном порядке.

В ходе судебного разбирательства установлено, что обязательства Барановой М.В., Ислангулова Р.Р. по оплате денежных средств в обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора и оплате цены по основному договору исполнены в полном объеме, дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, государственная регистрация права собственности ответчика на спорное имущество произведена.

Исходя из требований ст.ст. 549, 550, 551 ГК РФ продавцом по договору купли-продажи может являться лишь собственник недвижимого имущества, стороной же предварительного договора о продаже недвижимости в будущем может являться, в том числе и лицо, право собственности которого возникнет в будущем.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из объяснений истцов, на устное предложение заключить основной договор, ответчик в ответе уклоняется. Направленное по юридическому адресу и фактическому адресу места нахождения организации уведомление о намерении заключить договор оставлено без ответа л.д. 103-106).

Исследуя представленные суду доказательства в их совокупности по правилам ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, принимая во внимание доводы истцов об уклонении ответчика от заключения основного договора, суд приходит к выводу, что обращение с иском в суд о понуждении заключить договор обоснованно, последовало после неполучения согласия ответчика на заключение договора.

Вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, доказательств обратного ООО «ТРЕК-2» не представлено.

Суд разрешил спорные правоотношения по имеющимся в деле материалам, при уклонении явки ответчика в судебное заседание и непредставлении мнения по иску (ч. 2 ст. 150 ГПК РФ).

В данном случае суд усматривает со стороны ООО «ТРЕК-2» злоупотребление правом.

Судом установлено, что сторонами было достигнуто соглашение о том, что ООО «ТРЕК-2» обязалось направить другой стороне по договору уведомление (по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении по указанному Барановой М.В. и Ислангуловым Р.Р. в договоре почтовому адресу или лично под расписку) о готовности заключить основной договор; гражданин, в свою очередь, обязался в течение 10 рабочих дней, с момента уведомления ответчиком о готовности заключить основной договор, прибыть для заключения основного договора - п. 10 предварительного договора Номер обезличен от Дата обезличена года л.д. 11-13).

Из буквального толкования п. 6 предварительного договора, условия, на которых будет заключен основной договор, согласованы сторонами и указаны в Приложении № 1 к предварительному договору, являющемуся его неотъемлемой частью - проект основного договора л.д. 14-15).

Условия предварительного договора, на которых истец просит заключить основной договор, не противоречат действующему законодательству.

Кроме того, судом установлено и подтверждается материалами дела, Дата обезличена года между ООО «ТРЕК-2» в лице генерального директора ФИО1 (уполномоченного представлять интересы общества, выписка из ЕГРЮЛл.д. 96-99), с одной стороны, и Барановой М.В., Ислангуловым Р.Р., с другой стороны, заключен предварительный акт приема-передачи квартиры Номер обезличен л.д. 26), в соответствии с которым граждане приняли у общества квартиру для подписания договора с Управляющей компанией с дальнейшим получением ключей от указанного жилого помещения. Площадь передаваемой квартиры (комнат и помещений вспомогательного использования) составляет ... кв.м., в том числе общая площадь жилых помещений - ... кв.м., из нее жилая - ... кв.м.

Барановой М.В. и Ислангуловым Р.Р. произведена доплата за увеличение площади жилого помещения, а также возмещены затраты общества перед Управляющей организацией, что явствует из счетов, счетов-фактур и квитанций к приходно-кассовому ордеру ООО «ТРЕК-2» л.д. 20-25).

Руководствуясь ст. 10 ГК РФ, и принимая во внимание обязательства сторон, в том числе вытекающие из обычаев делового оборота (уведомление контрагентов о фактическом месте нахождения организации, открытость и законность возникших правоотношений), разумность действий и добросовестность истца, как участника гражданских правоотношений, судом предполагается.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчик уклоняется от заключения основного договора, требования истцов о понуждении ООО «ТРЕК-2» к заключению основного договора по условиям предварительного договора Номер обезличен от Дата обезличена года обоснованны и подлежат удовлетворению, находя согласованные сторонами условия не противоречащими требованиям действующего законодательства.

Постольку поскольку понуждение к заключению основного договора в судебном порядке порождает переход права собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, на ответчика также следует возложить обязанность по передаче истцам пакета документов, необходимых для представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, согласно требованиям Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в том числе: акт приема-передачи квартиры, кадастровый и технический паспорт, свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, решение учредителя ООО «ТРЕК-2» о совершении крупной сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Барановой М.В., Ислангулова Р.Р. к ООО «ТРЕК-2» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «ТРЕК-2» (ОГРН Номер обезличен, ИНН/КПП Номер обезличен/Номер обезличен, юридический адрес: ..., адрес фактического местонахождения: ...) заключить с Барановой М.В., Дата обезличена года рождения, зарегистрированной по адресу: ..., Ислангуловым Р.Р., Дата обезличена года рождения, зарегистрированным по адресу: ..., договор купли-продажи квартиры Номер обезличен (общей площадью ... кв.м.), расположенной по адресу: ..., в соответствии с условиями предварительного договора Номер обезличен от Дата обезличена года, в срок десять дней со дня вступления решения суда в законную силу, передать необходимый для государственной регистрации перехода права собственности пакет документов.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Звенигородский городской суд.

Судья О.А. Фоменкова

Мотивированное решение изготовлено и подписано Дата обезличена года.