о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,

Номер обезличен

Р Е Ш Е Н И Е

г. Звенигород Московской области Дата обезличена года

Звенигородский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Фоменковой О.А.,

при секретаре Купцовой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Модникова Н.И., Модниковой А.В. к ООО «ТРЕК-2» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,

у с т а н о в и л :

Модников Н.И., Модникова А.В. обратились в суд с иском к ООО «ТРЕК-2» о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры Номер обезличен жилой площадью ... кв.м., расположенной по адресу: ..., на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества Номер обезличен от Дата обезличена года и договора об уступке прав (требования) Номер обезличен от Дата обезличена года, в срок десять дней. В целях обеспечения исполнения вышеуказанного требования истцы также просят обязать ответчика подготовить и передать им пакет документов, необходимых для регистрации права собственности на указанную квартиру.

В обоснование иска ссылаются, что при посредничестве компании «ИТЕК» они заключили с ООО «Недвижимость-ХХI» предварительный договор Номер обезличен от Дата обезличена года, согласно которому ООО «Недвижимость-ХХI» приняло на себя обязательство заключить в будущем с Модниковым Н.И. и Модниковой А.В. договор купли-продажи (основной договор) ... квартиры Номер обезличен, расположенной по адресу: ..., в течение 40 банковских дней с момента государственной регистрации права собственности Общества на квартиру.

Дата обезличена года ООО «Недвижимость-ХХI» заключило с ООО «ТРЕК-2» договор об уступке прав требования Номер обезличен, по условиям которого ответчик приобрел права (требования) Соинвестора, принадлежащие ООО «Недвижимость-ХХI» на основании Договора Номер обезличен соинвестирования в строительство жилого дома по адресу: ..., заключенного между ООО «Недвижимость-ХХI» и ООО «Гефест-ЛТД» Дата обезличена года. Приобретая права требования на получение и оформление в собственность квартир, указанных в Приложении Номер обезличен к договору, ответчик также приобрел и взял обязательство исполнять в полном объеме обязанности ООО «Недвижимость-ХХI», возникшие на основании предварительного договора Номер обезличен, заключенного Дата обезличена года между ООО «Недвижимость-ХХI» и Модниковым Н.И., Модниковой А.В.

Истцы указывают, что они своевременно перечислили в полном объеме денежные средства в обеспечение выполнения обязательств по Основному договору купли-продажи спорной квартиры.

Фактически строительство жилого дома завершено, он введен в эксплуатацию.

По предварительному акту приема-передачи, подписанному истцами и ответчиком Дата обезличена года, ООО «ТРЕК-2» передало квартиру Номер обезличен Модникову Н.И., Модниковой А.В.

Дата обезличена года ООО «ТРЕК-2» оформило право собственности на квартиру ....

Однако до настоящего времени ответчик уклоняется от возложенного на него предварительным договором обязательства – заключить основной договор купли-продажи квартиры Номер обезличен.

Дата обезличена года истцами было направлено письмо в адрес ООО «ТРЕК-2», указанный в договоре об уступке прав (требования) Номер обезличен, с предложением определить дату заключения основного договора купли-продажи квартиры. Второй экземпляр данного письма Дата обезличена года был передан в офис организации, расположенный по адресу: .... На предложение Модникова Н.И. и Модниковой А.В. заключить основной договор купли-продажи ответчик не отреагировал, ответа на указанное письмо истцами не получено. Все меры, предпринятые истцами для получения информации о готовности ответчика заключить основной договор, не принесли результатов.

В судебном заседании Модников Н.И., действующий по доверенности также в интересах Модниковой А.В., требования поддержал, подтвердив, что обязательства по условиям предварительного договора они исполнили. Указал, что по уведомлению ответчика также была оплачена дополнительная площадь квартиры, учтенная в результате обмера органами технического учета, с ООО «ТРЕК-2» был подписан предварительный акт приема-передачи жилого помещения, однако от заключения основного договора ответчик уклоняется, не отрицая права истцов на приобретение квартиры.

Представитель ООО «ТРЕК-2» в судебное заседание не явился, сведений о причине неявки ответчик не сообщил, мнения по иску не представил, суд, с учетом мнения истца, на основании ст. 167 ГПК РФ посчитал возможным разрешить спор по существу в отсутствие ответчика, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, не просившего об отложении судебного разбирательства.

Как явствует из имеющихся в материалах дела извещений, по юридическому адресу (...) организация отсутствует. О времени и месте судебного разбирательства руководитель ООО «ТРЕК-2» неоднократно извещался судом по адресу фактического места нахождения (...) л.д. 58, 135), по этому же адресу ответчиком в лице представителя по доверенности ФИО2 л.д. 47) получен исковой материал л.д.138).

Третье лицо:

- представитель ООО «Управление и эксплуатация» по доверенности л.д. 51) ФИО3, поддержав требования истцов, пояснила, что ООО «Управление и эксплуатация» на основании договора, заключенного Дата обезличена года с Застройщиком ... - ООО Фирма «Гефест-ЛТД», является управляющей организацией. Дата обезличена года Застройщик передал по акту приема-передачи ООО «ТРЕК-2», как Соинвестору по договору уступки прав, заключенному между последним и ООО «Недвижимость - ХХI», жилые помещения, в том числе квартиру .... К управляющей организации обращался Модников Н.И. по вопросу заключения договора управления и передачи ключей от квартиры, однако право собственности на квартиру в феврале Дата обезличена года зарегистрировано за ООО «ТРЕК-2», общество не исполняет обязательства по платежам, с гражданами заключить договоры на обслуживание оснований не имеется. На контакты руководство ООО «ТРЕК-2» не идет.

Заслушав объяснения Модникова Н.И., представителя третьего лица, показания свидетеля ФИО1, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что между ООО «Недвижимость - ХХI», с одной стороны, и Модниковым Н.И., Модниковой А.В., с другой стороны, Дата обезличена года заключен предварительный договор Номер обезличен, по условиям которого ООО «Недвижимость-ХХI» обязалось заключить с истцами в течение 40 банковских дней с момента государственной регистрации права собственности общества на квартиру основной договор купли-продажи квартиры Номер обезличен ориентировочно общей площадью ... кв.м., находящейся на ... этаже в завершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ... л.д. 9-11).

Предварительный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сторонами были также согласованы форма и условия основного договора купли-продажи квартиры, составлен и подписан его проект, являющийся неотъемлемой частью предварительного договора л.д. 12-13).

В соответствии с п. 9 предварительного договора, в обеспечение исполнения обязательства по заключению Основного договора и оплате цены по основному договору, истцы перечисляют в срок до Дата обезличена года денежную сумму в размере ... рублей, в следующем порядке: ... рублей перечисляется до Дата обезличена года; ... рублей - в срок до Дата обезличена года.

Истцы в полном объеме и надлежащим образом исполнили обязательства в части оплаты ООО «Недвижимость-ХХI» денежного обеспечения по предварительному договору, что подтверждается платежным поручением Номер обезличен от Дата обезличена года на сумму ... рублей и квитанцией к приходному кассовому ордеру Номер обезличен от Дата обезличена года на сумму ... рублей л.д. 15, 16).

В соответствии с п. 4 предварительного договора Номер обезличен от Дата обезличена года основанием для заключения данного договора являются:

- Инвестиционный контракт от Дата обезличена года на проектирование и строительство жилого дома ... зарегистрированный в Минмособлстрое за Номер обезличен от Дата обезличена года;

- договор аренды земельного участка Номер обезличен от Дата обезличена года;

- разрешение на строительство Номер обезличен 50332000-046 от Дата обезличена года;

- договор Номер обезличен соинвестирования в строительство жилого дома по адресу: ... от Дата обезличена года.

Ввиду уклонения ответчика от явки в суд, непредставления истребуемых судом в порядке ст. 57 ГПК РФ документов, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, была затребована копия дел правоустанавливающих документов на квартиру, являющуюся предметом предварительного договора л.д. 67-134).

Как усматривается из договора Номер обезличен соинвестирования в строительство жилого дома по адресу: ... л.д. 124-129), заключенного Дата обезличена года между ООО Фирма «Гефест-ЛТД» (Инвестор-застройщик) и ООО «Недвижимость-ХХI» (Соинвестор), он составлен на основании Инвестиционного контракта Номер обезличен от Дата обезличена года (п. 3.2.). Предметом договора является соинвестирование строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: ... (п. 1.1.). ООО «Недвижимость-ХХI» осуществляет вложения собственных и (или) привлеченных средств пропорционально количеству получаемых площадей, определенном в п. 4 договора (п. 1.2.). Соинвестор имеет право на получение и оформление в собственность ориентировочно ... кв.м. в соответствии с перечнем квартир, передаваемых Соинвестору, указанных в Приложении № 1 к договору (п. 4.1.).

В соответствии с пунктом 1.4. договора соинвестирования результатом деятельности сторон по договору является приобретение ООО «Недвижимость-ХХI» права на последующее оформление в собственность квартир во вновь построенном жилом доме по адресу: .... На момент заключения договора земельный участок и находящиеся на нем сооружения свободны от текущих имущественных обязательств.

Согласно п.п. 5.2.1. и 5.2.2. ст. 5 Соинвестор обязуется обеспечить соинвестирование строительства, согласно выделяемых площадей, в соответствии с определенной в п. 2.2. договора инвестиционной ценой, произвести оформление и государственную регистрацию права собственности и нести расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности на причитающиеся ему квартиры.

Пунктом 6.1. договора соинвестирования предусмотрено право сторон полностью уступить свои обязанности и права по договору третьему лицу, при условии принятия последним всех обязательств по договору.

В соответствии с Приложением № 1 к договору соинвестирования Номер обезличен от Дата обезличена года л.д. 130), квартира Номер обезличен упомянута в числе перечня переданных на соинвестирование ООО «Недвижимость-ХХI» квартир.

По договору об уступке прав (требований) Номер обезличен от Дата обезличена года л.д. 17-19; 121-123), ООО «Недвижимость-ХХI» передало, а ООО «ТРЕК-2» приобрело права (требования) Соинвестора, принадлежащие ООО «Недвижимость-ХХI» на основании договора Номер обезличен соинвестирования в строительство жилого дома, расположенного по адресу: ..., заключенного Дата обезличена года между ООО «Недвижимость-ХХI» и ООО Фирма «Гефест-ЛТД» (п. 1.1).

В соответствии с п. 1.2 договора об уступке прав (требований) ООО «ТРЕК-2» приобрело права требования на получение и оформление в собственность ориентировочно ... кв.м. в соответствии с перечнем квартир, указанном в Приложении Номер обезличен к договору, в который, в частности, включена квартира Номер обезличен.

По условиям сделки, приобретая права (требования) Соинвестора, ООО «ТРЕК-2» приобрело и обязалось исполнять в полном объеме обязанности ООО «Недвижимость-ХХI», возникшие на основании предварительного договора Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенного между ООО «Недвижимость-ХХI» и Модниковым Н.И., Модниковой А.В.; обязательства указанных граждан по Предварительному договору в части оплаты ООО «Недвижимость-ХХI» денежного обеспечения исполнены в полном объеме (п. 1.3).

Права по Договору, указанные в п. 1.1, принадлежат ООО «Недвижимость-ХХI»; договоры не имеют обременений и свободны от обязательств перед третьими лицами, за исключением условий, оговоренных п.п. 1.3, 3.2.

По условиям п. 3.2 ООО «ТРЕК-2» обязуется исполнять условия Предварительного договора, указанного в п. 1.3 настоящего договора. Предметом Предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем, на условиях, определенных в Предварительном договоре, Договор купли-продажи, предметом которого будет обязательство ООО «ТРЕК-2» продать и передать гражданам трехкомнатную квартиру Номер обезличен в завершенном строительстве жилом многоквартирном доме по указанному выше адресу; квартира подлежит передаче гражданам после оформления на неё права собственности ООО «ТРЕК-2» и заключения основного договора купли-продажи.

Согласно акту исполнения инвестиционных обязательств по договору Номер обезличен соинвестирования в строительство жилого дома по адресу: ... от Дата обезличена года и по договору Номер обезличен об уступке прав требований (цессии) от Дата обезличена года л.д. 112-113), подписанному ООО «Гефест-ЛТД» (Инвестор) и ООО «ТРЕК-2» (Соинвестор) Дата обезличена года, последние исполнили в полном объеме обязательства по указанным договорам в части осуществления инвестиций и иных практических действий по проектированию и строительству жилого дома по адресу: ... (Строительный адрес: ...) и приобрели право на получение и оформление в собственность части площади всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного назначения) в соответствии с Перечнем квартир, передаваемых на соинвестирование в строящемся жилом доме по адресу: .... Соинвестору передано Инвестором семь квартир, в том числе квартира Номер обезличен. Данным актом подтверждено исполнение ООО «Гефест-ЛТД» и ООО «ТРЕК-2» инвестиционных обязательств по вышеуказанным договорам и отсутствие каких-либо взаимных претензий.

Согласно акту приема-передачи квартир от Дата обезличена года л.д. 114-115), квартира Номер обезличен площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного назначения) ... кв.м., общей площадью жилых помещений – ... кв.м., из неё жилая – ... кв.м., ООО «Гефест-ЛТД» была передана ООО «ТРЕК-2».

Дата обезличена года ООО «Гефест-ЛТД» (Инвестором) и ООО «ТРЕК-2» (Соинвестором) был подписан акт сверки взаиморасчетов л.д. 116-117), согласно которому Соинвестор исполнил свои обязательства в соответствии с договором Номер обезличен от Дата обезличена года (инвестирования) и договором Номер обезличен от Дата обезличена года (цессии) по финансированию строительства в полном объеме.

Материалами дела подтверждается, что Дата обезличена года между Модниковым Н.И., Модниковой А.В. и ООО «ТРЕК-2» был заключен предварительный акт приема-передачи квартиры Номер обезличен л.д. 22), в соответствии с которым истцы принимают данное жилое помещение для подписания договора с Управляющей компанией с дальнейшим получением ключей от указанной квартиры. Общая площадь передаваемой квартиры (комнат и помещений вспомогательного использования) составляет ... кв.м. В связи с уточнением площади квартиры каждым из истцов была произведена доплата в размере ... рублей ... копеек л.д. 21, 23).

Как следует из представленной по запросу суда копии дел правоустанавливающих документов Номер обезличен л.д. 68-134) по регистрации права собственности ответчика на предмет предварительного договора, заключенного с истцами, государственная регистрация ООО «ТРЕК-2» произведена Дата обезличена года на основании исследованных в настоящем судебном разбирательстве:

- договора соинвестирования в строительство жилого дома от Дата обезличена года Номер обезличен;

- дополнительного соглашения от Дата обезличена года Номер обезличен;

- договора об уступке прав требований (цессия) от Дата обезличена года Номер обезличен;

- акта приема-передачи квартиры от Дата обезличена года.

Государственная регистрация права собственности ООО «ТРЕК-2» по указанным выше основаниям возникновения права осуществлена Дата обезличена года, запись регистрации Номер обезличен л.д. 68).

Обременений права собственности ООО «ТРЕК-2» на недвижимое имущество, правопритязаний не зарегистрировано, сведениями о заявленных в судебном порядке прав требований на момент разрешения спора суд не располагает, что явствует из выписки из ЕГРП л.д. 48).

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в частности, путем самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с п. 5 ст. 445 ГК РФ.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Во взаимосвязи названных положений, последствием уклонения стороны от заключения основного договора является понуждение к его заключению в судебном порядке.

В ходе судебного разбирательства установлено, что обязательства Модникова Н.И. и Модниковой А.В. по оплате денежных средств в обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора и оплате цены по основному договору исполнены в полном объеме, дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, государственная регистрация права собственности ответчика на спорное имущество произведена.

Исходя из названных положений, требований ст.ст. 549, 550, 551 ГК РФ продавцом по договору купли-продажи может являться лишь собственник недвижимого имущества, стороной же предварительного договора о продаже недвижимости в будущем может являться, в том числе и лицо, право собственности которого возникнет в будущем.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из объяснений истца, на предложение заключить основной договор, ответчик в ответе уклоняется. Направленное по юридическому адресу организации уведомление о намерении заключить договор возвращено за истечением срока хранения л.д. 35, 36, 145).

Исследуя представленные суду доказательства в их совокупности по правилам ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, учитывая показания свидетеля ФИО1, пояснившей, что она также приобрела квартиру по предварительному договору, группа граждан, в том числе и истец, обращались к генеральному директору ООО «ТРЕК-2», учредителю общества по вопросам заключения сделок купли-продажи и передачи документов для оформления перехода права собственности на квартиры, суд приходит к выводу, что обращение истцов с иском о понуждении заключить договор обоснованно, последовало после неполучения согласия ответчика на заключение договора.

Доказательств обратного, вопреки положениям ч. 2 ст. 150 ГПК РФ).

Обстоятельство того, что общество по юридическому адресу фактически не располагается, суд не ставит в зависимость от права истцов на оформление договорных отношений с ответчиком, постольку поскольку, в данном случае суд усматривает со стороны ООО «ТРЕК-2» злоупотребление правом.

Руководствуясь ст. 10 ГК РФ, и принимая во внимание обязательства сторон, в том числе вытекающие из обычаев делового оборота (уведомление контрагентов о фактическом месте нахождения организации, открытость и законность возникших правоотношений), разумность действий и добросовестность истцов, как участников гражданских правоотношений, судом предполагается.

Кроме того, суд учитывает, что сторонами было достигнуто соглашение о том, что ООО «ТРЕК-2» обязалось направить другой стороне по договору уведомление (по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении по указанному Модниковым Н.И., Модниковой А.В. в договоре почтовому адресу или лично под расписку) о готовности заключить основной договор; граждане, в свою очередь, обязались в течение 10 рабочих дней, с момента уведомления ответчиком о готовности заключить основной договор, прибыть для заключения основного договора - п. 10 предварительного договора Номер обезличен от Дата обезличена года л.д. 9-11).

Из буквального толкования п. 6 предварительного договора, условия, на которых будет заключен основной договор, согласованы сторонами и указаны в Приложении № 1 к предварительному договору, являющемуся его неотъемлемой частью - проект основного договора л.д. 12-13).

Условия предварительного договора, на которых истцы просят заключить основной договор (приложениел.д. 12-13), не противоречат действующему законодательству.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчик уклоняется от заключения основного договора, требования истцов о понуждении ООО «ТРЕК-2» к заключению основного договора по условиям предварительного договора Номер обезличен от Дата обезличена года обоснованны и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, требования в части заключения основного договора по условиям договора об уступке прав (требования) Номер обезличен от Дата обезличена года удовлетворению не подлежат, так как противоречат условиям предварительного договора, положениям ст.ст. 8, 429, 549-551 ГК РФ.

Поскольку понуждение к заключению основного договора в судебном порядке порождает переход права собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, на ответчика также следует возложить обязанность по передаче истцами полного пакета документов, необходимых для представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, согласно требованиям Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Модникова Н.И., Модниковой А.В. к ООО «ТРЕК-2» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «ТРЕК-2» (..., адрес фактического местонахождения: ..., ... линии, ..., подъезд 4, офис 23) заключить с Модниковым Н.И., и Модниковой А.В. договор купли-продажи квартиры Номер обезличен (общей площадью помещений – ... кв.м.), расположенной по адресу: ..., в соответствии с условиями предварительного договора Номер обезличен от Дата обезличена года, в срок десять дней со дня вступления решения суда в законную силу, передать необходимый для государственной регистрации перехода права собственности пакет документов.

В остальной части требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Звенигородский городской суд.

Судья О.А. Фоменкова

Мотивированное решение изготовлено и подписано Дата обезличена года.