№ 2 – 70/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерацииг. Звенигород Московской области 25 февраля 2011 года
Звенигородский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Фоменковой О.А.,
при секретаре Купцовой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гладенко И.В. к ООО «ТРЕК-2», о прекращении права собственности ООО «ТРЕК-2» на объект недвижимого имущества, отмене записи регистрации в ЕГРП, признании права собственности на квартиру,
у с т а н о в и л :
ФИО4, действуя по доверенности в интересах Гладенко И.В., обратился в суд с иском к ООО «ТРЕК-2» о прекращении права собственности Общества на объект недвижимого имущества – квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, отмене записи о регистрации данного права № от Дата обезличена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признании права собственности на квартиру.
В обоснование иска указал, что по Дата обезличена между Гладенко И.В. и ООО «ТРЕК-2» был подписан договор купли-продажи названной квартиры. Ранее, Дата обезличена Гладенко И.В. и члены её семьи ФИО1, ФИО2, ФИО3 заключили с ООО «Н.» предварительный договор №, с обязательством сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры в течение 40 банковский дней с момента государственной регистрации права собственности общества на квартиру. ООО «Н.» уступило свои права, возникшие по вышеуказанному договору ООО «ТРЕК-2», заключив Дата обезличена соответствующий договор, по которому последнее приобрело права (требования) Соинвестора, взяло обязательство исполнять в полном объеме обязанности ООО «Н.», возникшие на основании заключенного Дата обезличена Предварительного договора №, заключенного ООО «Н.», с одной стороны, и Гладенко И.В., ФИО1, ФИО2, ФИО3, с другой стороны.
Представитель заявил, что истица своевременно и в полном объеме перечислила денежные средства, оплатив обусловленную стоимость квартиры до заключения основного договора.
Квартира фактически была передана Гладенко И.В. от ООО «ТРЕК-2» Дата обезличена по акту приема-передачи.
С целью регистрации права собственности на спорную квартиру в регистрирующий орган истцами был подан пакет необходимых документов. Однако в проведении государственной регистрации было отказано, поскольку на квартиру постановлением <данные изъяты> суда <данные изъяты> был наложен арест, зарегистрированный в ЕГРП Дата обезличена.
В судебном заседании ФИО4, действующий по доверенности в интересах Гладенко И.В., на удовлетворении иска настаивал, указав, что решение суда будет служить единственным основанием для предъявления в уголовном производстве требований о снятии с имущества ареста, которым истица фактически пользуется как собственным в течение длительного времени. Указал, что арест на спорную квартиру был наложен <данные изъяты> судом <данные изъяты> после заключения с ООО «ТРЕК-2» договора купли-продажи недвижимого имущества. До настоящего времени арест не снят. В обоснование требований по иску о признании права собственности на квартиру ссылался на наличие договорных отношений с ответчиком, в полном объеме исполненных истцом.
Ответчик о времени и месте судебного разбирательства неоднократно извещался судом по адресу фактического места нахождения, указанному истцом в исковом заявлении (<адрес>), извещения адресату не доставлены (л.д. 41, 44).
Копия искового материала и извещения о слушании дела направлялись ООО «ТРЕК-2» также по юридическому адресу (<адрес>), однако были возвращены в суд с отметкой отделения связи, что по данному адресу организация отсутствует (л.д. 42, 88).
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ дело разрешено судом по существу в отсутствие ответчика по имеющимся в деле доказательствам.
Заслушав объяснения представителя истицы, исследовав письменные материалы, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично.
Из материалов дела следует, что между ООО «Н.», с одной стороны, и ФИО1, Гладенко И.В., ФИО2, ФИО3, с другой стороны, Дата обезличена заключен предварительный договор № (л.д. 18-25).
Предметом названного договора является обязательство сторон заключить в будущем на условиях, определенных предварительным договором, договор купли-продажи, предметом которого будет обязательство Общества продать и передать названным лицам <данные изъяты> квартиру № ориентировочно общей площадью <данные изъяты> кв.м. в завершенном строительством многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, в порядке, предусмотренном договором купли-продажи квартиры и действующим законодательством. Квартира подлежит передаче после оформления на неё права собственности ООО «Н.» и заключения договора купли-продажи квартиры.
Предварительный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сторонами были также согласованы форма и условия основного договора купли-продажи квартиры, составлен и подписан его проект, являющийся неотъемлемой частью предварительного договора, с утверждением проектной экспликации объекта (л.д. 11-13).
Дата обезличена ООО «Н.» по договору об уступке прав требований (цессии) № передало ООО «ТРЕК-2» права (требования) Соинвестора, принадлежащие ООО «Н.» на основании договора № соинвестирования в строительство жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного Дата обезличена между ООО «Н.» и ООО Фирма «Г.» (л.д. 80-82).
В соответствии с п. 1.2 договора об уступке прав (требований) ООО «ТРЕК-2» приобрело права требования на получение и оформление в собственность ориентировочно <данные изъяты> кв.м. в соответствии с перечнем квартир, указанном в Приложении № к договору, в который, в частности, включена квартира № (л.д. 83).
По условиям сделки, приобретая права (требования) Соинвестора, ООО «ТРЕК-2» приобрело и обязалось исполнять в полном объеме обязанности ООО «Н.», возникшие на основании заключенного Дата обезличена предварительного договора № между ООО «Н.» и ФИО1, Гладенко И.В., ФИО2, ФИО3; обязательства указанных граждан по Предварительному договору в части оплаты ООО «Н.» денежного обеспечения исполнены в полном объеме (п. 1.3).
Согласно п. 1.4 права по Договору, указанные в п. 1.1, принадлежат ООО «Н.»; договоры не имеют обременений и свободны от обязательств перед третьими лицами, за исключением условий, оговоренных п.п. 1.3, 3.2.
По условиям п. 3.2 ООО «ТРЕК-2» обязуется исполнять условия Предварительного договора, указанного в п. 1.3 настоящего договора. Предметом Предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем, на условиях, определенных в Предварительном договоре, Договор купли-продажи, предметом которого будет обязательство ООО «ТРЕК-2» продать и передать названным гражданам трехкомнатную квартиру № в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по указанному выше адресу; квартира подлежит передаче гражданам после оформления на неё права собственности ООО «ТРЕК-2» и заключения основного договора купли-продажи.
Судом установлено, что Дата обезличена между ООО «ТРЕК-2» в лице генерального директора ФИО6, с одной стороны, и Гладенко И.В., с другой стороны, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) № (л.д. 11-13).
По условиям договора ООО «ТРЕК-2» (продавец) обязался передать принадлежащую ему на праве собственности <данные изъяты> квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, а истица (покупатель), в свою очередь, обязалась оплатить и принять квартиру в собственность в соответствии с условиями договора (п. 1).
Согласно п. 2 Договора квартира принадлежит продавцу на праве собственности, зарегистрированном на основании:
- договора об уступке прав требований (цессия) № от Дата обезличена;
- договора соинвестирования в строительство жилого дома № от Дата обезличена,
- акта приема-передачи квартиры от Дата обезличена;
-дополнительного соглашения № от Дата обезличена;
Право собственности зарегистрировано Дата обезличена в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области, запись в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним за №.
Передача квартиры осуществляется по акту приема-передачи, который не может быть подписан ранее проведения взаиморасчетов между сторонами договора (п. 3).
Согласно п. 14 договора ООО «ТРЕК-2» передает квартиру, указанную в п. 1 договора, свободной от обязательств перед третьими лицами.
В соответствии с п. 8 договора, государственная регистрация права собственности покупателя по договору на спорную квартиру производится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, только после подписания акта приема-передачи, согласно п. 3 договора.
Согласно подписанному сторонами акту сверки взаиморасчетов по договору № купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) от Дата обезличена Гладенко И.В. в полном объеме оплатила стоимость квартиры по цене <данные изъяты> рублей (л.д. 15).
В подтверждение уплаты указанной суммы истцом представлены: чек-ордер № от Дата обезличена на сумму <данные изъяты> рублей, справка Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) № от Дата обезличена о подтверждении перечисления денежных средств в размере <данные изъяты> рубля на расчетный счет ООО «Н.», платежное поручение № от Дата обезличена на сумму <данные изъяты> рублей в счет оплаты по предварительному договору № от Дата обезличена, счета на оплату № от Дата обезличена, № от Дата обезличена, № от Дата обезличена, № от Дата обезличена и квитанции к приходным кассовым ордерам от Дата обезличена о произведенной доплате по предварительному договору № от Дата обезличена в общей сумме <данные изъяты> рубль, а также справка ООО «Н.» от Дата обезличена с подтверждением поступления на счет общества денежных средств в сумме <данные изъяты> по предварительному договору (л.д. 89, 90, 91, 93, 102, 104, 105, 107, 108, 110, 111, 113).
По акту приема-передачи квартиры Дата обезличена квартира № площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного назначения) – <данные изъяты> кв.м., общей жилой площадью – <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой – <данные изъяты> кв.м. ООО «ТРЕК-2» передана Гладенко И.В. (л.д. 14).
Согласно пояснениям представителя истицы ФИО4, подтвержденных письменными материалами дела, договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) № от Дата обезличена и иные документы Дата обезличена совместно с представителем ООО «ТРЕК-2» были сданы на государственную регистрацию сделки в Звенигородский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (л.д. 16), однако государственная регистрация сделки купли-продажи квартиры была приостановлена по причине наложения ареста на имущество.
Материалами подтверждается, что государственная регистрация обременения права произведена Дата обезличена (л.д. 87а).
По запросу суда в материалы дела представлена копия судебного акта, послужившего основанием для внесения в ЕГРП сведений об аресте объекта недвижимого имущества (л.д. 51-61).
Следует, что в рамках производства по уголовному делу №, возбужденному Дата обезличена по признакам преступления, предусмотренного ч. <данные изъяты> ст. <данные изъяты> УК РФ в отношении неустановленных лиц, постановлением <данные изъяты> суда <данные изъяты> от Дата обезличена удовлетворено ходатайство следователя <данные изъяты> ФИО5 о наложении ареста на имущество – <данные изъяты> квартиры, в том числе, являющейся предметом спора по настоящему делу. В результате проведенного расследования установлено, что ООО «ТРЕК-2» получило права на квартиры без проведения каких-либо расчетов с ООО «Н.».
Дата обезличена в ЕГРП внесена запись о правопритязаниях Гладенко И.В. на квартиру - государственной регистрации сделки, перехода права собственности и права собственности (л.д. 17).
Дата обезличена государственная регистрация сделки - договора купли-продажи на объект недвижимого имущества – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, была приостановлена сроком на один месяц по причине того, что на основании Постановления о наложении ареста на имущество от Дата обезличена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован запрет на проведение любых регистрационных действий в отношении названной квартиры (л.д. 49).
Поскольку арест, наложенный на спорную квартиру постановлением <данные изъяты> суда <данные изъяты> от Дата обезличена, в период приостановления регистрационных действий не был снят, в государственной регистрации вышеназванной сделки Гладенко И.В. было отказано (л.д. 47).
Разрешая требования истцов, суд исходит из следующего.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.
Право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом (ст. 218 ГК РФ).
В силу ст. 3 ГПК РФ гражданин вправе самостоятельно выбрать способ защиты нарушенного права, признание права является одним из способов защиты гражданских прав.
Учитывая, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путём признания права, а права возникают, в частности, на основании сделок, суд приходит к выводу о том, что требования истцов подлежат удовлетворению на основании ст. ст. 8, 218 ГК РФ, с применением механизма, регламентированного ст. 305 ГК РФ.
При этом суд исходит из того, что правообладатель произвел отчуждение принадлежащего ему имущества по договору, содержащему все существенные условия сделки купли-продажи. Сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, условия договора каждой из сторон исполнены.
Как было установлено судом и подтверждается материалами дела, истица фактически владеет квартирой, несет бремя содержания имущества (л.д. 116, 117).
Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Договор подписан ООО «ТРЕК-2» в лице директора ФИО6, полномочия которого подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на Дата обезличена (л.д.36-39).
Сторона по договору – продавец от её регистрации не уклонялся, что следует из копии дел правоустанавливающих документов.
Согласно руководящим разъяснениям, содержащимся в п. 58 Постановления пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
В соответствии с п. 60 Постановления после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Регистрация договора приостановлена ввиду наложения ареста на спорную квартиру постановлением судьи <данные изъяты> суда <данные изъяты> в рамках производства по уголовному делу, то есть по независящим от истицы основаниям.
Названный договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) на момент рассмотрения спора никем не оспорен, имущество не обременено правами иных лиц.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что в заявленном споре наложение ареста на квартиру в рамках уголовного производства не может служить безусловным основанием к отказу истице, приобретшей в законном порядке право собственности на имущество, в удовлетворении заявленных ею требований.
Вместе с тем, в удовлетворении требований о прекращении права собственности ООО «ТРЕК-2» на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, и отмене записи регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от Дата обезличена следует отказать ввиду следующего.
В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Как установлено судом, право собственности ООО «ТРЕК-2» на названную квартиру зарегистрировано, таким образом в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в настоящем случае возможна только регистрация перехода прав на квартиру к другому лицу по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.
В этой связи заявленные требования о прекращении права собственности ООО «ТРЕК-2» на квартиру удовлетворению не подлежат, как не основанные на законе.
Требования об отмене записи регистрации также не подлежат удовлетворению, так как решение суда, вступившее в законную силу, является самостоятельным основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП, в данном случае государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности на имя истицы, при отсутствии иных препятствий к этому.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Гладенко И.В. к ООО «ТРЕК-2» о прекращении права собственности ООО «ТРЕК-2» на объект недвижимого имущества, отмене записи регистрации в ЕГРП, признании права собственности на квартиру удовлетворить частично.
Признать за Гладенко И.В. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер объекта №.
В остальной части требований - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Звенигородский городской суд.
Судья О.А. Фоменкова
Мотивированное решение изготовлено и подписано 01.03.2011.