о прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру

№ 2-4/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Город Звенигород 07 апреля 2011 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе: судья Шмелев А.Л., при секретаре Недовиченко К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Вирабяна А.С., действующего также в интересах несовершеннолетнего Вирабяна Г.А. Дата обезличена года рождения, к ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», Муниципальному образованию «Городской округ Звенигород» в лице Администрации городского округа Звенигород о прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже дома по адресу: <адрес> <адрес> (доля в праве каждого <данные изъяты>

Вирабяна А.С., действующего также в интересах несовершеннолетнего Вирабяна Т.А. Дата обезличена года рождения, к ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», Муниципальному образованию «Городской округ Звенигород» в лице Администрации городского округа Звенигород о прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже дома по адресу: <адрес> (доля в праве каждого <данные изъяты>;

Геворгяна В.В., действующего также в интересах несовершеннолетней Геворгян М.В. Дата обезличена года рождения к ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», Муниципальному образованию «Городской округ Звенигород» в лице Администрации городского округа Звенигород о прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже дома по адресу: <адрес> (доля в праве каждого <данные изъяты>);

У С Т А Н О В И Л :

Вирабяном А.С., действующим также в интересах несовершеннолетнего Вирабяна Г.А. Дата обезличена года рождения, предъявлен иск к ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», Муниципальному образованию «Городской округ Звенигород» в лице Администрации городского округа Звенигород о прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже дома по адресу: <адрес> (доля в праве каждого <данные изъяты> Им же (Вирабяном А.С.), действующим также в интересах несовершеннолетнего Вирабяна Т.А. Дата обезличена года рождения, предъявлен иск к ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», Администрации городского округа Звенигород о прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже дома по адресу: <адрес> (доля в праве каждого <данные изъяты>). Геворгяном В.В., действующим также в интересах несовершеннолетней Геворгян М.В. Дата обезличена года рождения, предъявлен иск к ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», Администрации городского округа Звенигород о прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже дома по адресу: <адрес> (доля в праве каждого <данные изъяты>).

Представитель истцов по доверенности Алексанян А.С. и истец Геворгян В.В. в суде на заявленных требованиях настаивали, пояснив, что истцы в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей в Дата обезличена года заключили с ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» договор участия долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> <адрес>. Истцы действовали добросовестно, никаких оснований сомневаться в полномочии ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» на совершение сделок у истцов не было и истцам не было и не могло быть известно о наличии каких-либо обстоятельств, препятствующих заключению указанных договоров. Истцы, в соответствии с условиями договоров, в порядке, предложенном ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» произвели оплату за приобретаемые квартиры, что было зафиксировано соответствующими актами и подтверждается платёжными и иными документами. Обязанность произвести регистрацию договоров лежала на ЗАО «Объединение Мособлпромстрой», что, выполнено последним не было и, что явилось причиной невозможности регистрации перехода права собственности на спорные квартиры. После того, как дом был сдан в эксплуатацию, ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» передало квартиры истцам по актам. Однако истцам стало известно, что право собственности на приобретённые ими квартиры зарегистрировано за Муниципальным образованием «Городской округ Звенигород». Поскольку квартиры находились в споре, истцы реально в них не вселялись, ремонт в них не производили и оплату за коммунальные услуги не производили, но готовы это сделать, в случае удовлетворения их требований. В настоящее время, по решению Арбитражного суда Московской области, право собственности Муниципального образования «Городской округ Звенигород» на спорные квартиры прекращено и признано за ЗАО «Объединение Мособлпромстрой», в отношении которого истцы свои обязательства по оплате стоимости спорных квартир выполнили полностью.

Решением Арбитражного суда Московской области от Дата обезличена по делу № ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» утвержден арбитражный управляющий Мирабян Л.М., представитель которого по доверенности Мариничева А.В. иск не признала, пояснив, что оснований для удовлетворения иска нет. ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» не являлось застройщиком дома по адресу: <адрес> <адрес>, в связи с чем, не могло заключать с гражданами договоры долевого участия и такие договоры не могли быть зарегистрированы. Договоры участия долевого строительства, представленные истцами ничтожны и не могут являться основанием для удовлетворения заявленных истцами требований. Оттиски печати ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» на документах, представленных истцами не соответствуют оттиску печати данной организации представленной конкурсному управляющему. Имущественные права на спорные квартиры, до заключения договоров участия в долевом строительстве были переданы в залог ООО КБ «Вега-банк», в связи с предоставлением банком кредитной линии ЗАО «Объединение Мособлпромстрой».

Правопреемники ООО КБ «Вега-банк» - Кончин А.А. и ООО «Группа компаний «Мособлпромстрой» (Гендиректор Сиволап В.А.) с иском не согласились, поддержав позицию представителя Конкурсного управляющего ЗАО «Объединение Мособлпромстрой».

Жумабаева М.М. - представитель Администрации городского округа Звенигород, представляющей на основании Устава интересы Муниципального образования «Городской округ Звенигород», просила рассмотреть дело в её отсутствие, оставив решение на усмотрение суда.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления пленума Верховного суда РФ «О судебном решении» от 19 декабря 2003 года N 23, согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Дата обезличена между Вирабяном А.С., действующим также в интересах несовершеннолетнего Вирабяна Г.А. Дата обезличена года рождения (т. 3 л.д. 23) с ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> (договор с приложениями - т. 3 л.д. 7-18).

Согласно условий договора, предметом договора является строительство ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» многоквартирного жилого дома на земельном участке по указанному адресу и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» обязалось передать участнику долевого строительства (Вирабяну А.С.) квартиру с характеристиками, указанными в приложении № 1 к Договору, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру (п. 1.1. договора). Согласно п. 2.1. договора, имущественное право на квартиру возникает у участника долевого строительства с даты полной оплаты инвестиционного взноса по договору. Согласно п. 1.4. договора, ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» гарантировало, что имущественные права, подлежащие передаче по договору не проданы, не заложены, не завещаны, не обременены иными обязательствами третьих лиц. Согласно п. 1.9. договора, договор заключается в рамках Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», постановления Главы городского округа Звенигород № 304 от Дата обезличена «О предоставлении ООО «СтройТрейд» земельного участка в аренду для многоэтажного земельного строительства», договора Генподряда № от Дата обезличена, Инвестиционного контракта от Дата обезличена. Согласно п. 8.1., 8.2. договора, обязательства ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта квартиры, а участника долевого строительства – с момента оплаты в полном объёме денежных средств и подписания передаточного акта на квартиру. Согласно п. 11.1. регистрацию договора обеспечивает ЗАО «Объединение Мособлпромстрой».

Аналогичные договоры, с идентичными условиями для сторон, были заключены Дата обезличена между Вирабяном А.С., действующим также в интересах несовершеннолетнего Вирабяна Т.А. Дата обезличена года рождения (т. 1 л.д. 23) и ЗАО «Объединение Мособлпромстрой», и Геворгяном В.В., действующим также в интересах несовершеннолетней Геворгян М.В. Дата обезличена года рождения и ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» (т. 2 л.д. 8-19, 27, т. 1 л.д. 7-18).

Дата обезличена между Администрацией городского округа Звенигород («Администрация») и ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» («Инвестор-застройщик») был заключен инвестиционный контракт (т. 1 л.д. 39-46), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству части жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес> (п. 2.1. контракта). Пунктом 4.2.10. Контракта было предусмотрено привлечение к реализации Инвестиционного проекта третьих лиц с заключением договоров долевого участия в строительстве. Пунктом 6.4. Контракта предусматривалась возможность Инвестора-застройщика уступать право требования, в том числе на отдельные квартиры, гражданам, приобретающим жильё для личного потребления на основе двухсторонних договоров, заключаемых с соблюдением законодательства о долевом строительстве.

Согласно статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Частью 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии со ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статьи 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Исполнение обязанности по оплате истцами приобретаемых ими квартир подтверждено платёжными документами, актами о проведении расчётов, иными документами.

Как усматривается из технических документов БТИ от Дата обезличена, письма ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» в адрес Вирабяна А.С. от Дата обезличена (т. 1 л.д. 26, 29-32), приобретаемой Вирабяном А.С. для себя и несовершеннолетнего Вирабяна Т.А. по договору № от Дата обезличена квартире был присвоен № и в связи с расхождением проектной и фактической площадей квартиры, Вирабяну А.С. было предложено доплатить <данные изъяты> руб.

Письмами ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» в адрес Вирабяна А.С. и ООО «Глобал-Холдинг» было предложено произвести расчёты по договору долевого участия в строительстве № от Дата обезличена путём перечисления Вирабяном А.С. денежных средств (<данные изъяты> руб. + <данные изъяты> руб.) в кассу или на расчётный счёт ООО «Глобал-Холдинг», в счёт взаиморасчётов между ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» и ООО «Глобал-Холдинг» (т. 1 л.д. 33-35).

Платёжными поручениями (т. 1 л.д. 36-38) деньги Вирабяном А.С. в предложенном порядке были перечислены. Алексанян А.С., являющийся Генеральным директором ООО «Глобал-Холдинг» подтвердил наличие договорённости между руководством ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» и ООО «Глобал-Холдинг» о перечислении указанных средств Вирабяном А.С. на счёта ООО «Глобал-Холдинг», погашение задолженности перед указанной организацией у ЗАО «Объединение Мособлпромстрой», в связи со строительством дома по <адрес>.

Согласно акта от Дата обезличена (т. 1 л.д. 21) Вирабян А.С., представляющий также интересы Вирабяна Т.А., оплатил ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» в счёт приобретаемой им квартиры № № в доме по указанному адресу, во исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве № от Дата обезличена <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. (оплата разницы метража между проектной площадью и фактической). С момента подписания акта ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» финансовых и иных претензий к Вирабяну А.С. не имеет.

Как усматривается из технических документов БТИ от Дата обезличена, письма ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» в адрес Геворгяна В.В. от Дата обезличена (т. 2 л.д. 28, 32-35), приобретаемой Геворгяном В.В. для себя и своей несовершеннолетней дочери Геворгян М.В. по договору долевого участия в строительстве № от Дата обезличена квартире был присвоен № и в связи с расхождением проектной и фактической площадей квартиры, Геворгяну В.В. было предложено доплатить <данные изъяты> руб.

Письмами ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» в адрес Геворгяна В.В. и ООО «Глобал-Холдинг» было предложено произвести расчёты по договору долевого участия в строительстве № от Дата обезличена путём перечисления Геворгяном В.В. денежных средств (<данные изъяты> руб. + <данные изъяты> руб.) в кассу или на расчётный счёт ООО «Глобал-Холдинг», в счёт взаиморасчётов между ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» и ООО «Глобал-Холдинг» (т. 2 л.д. 37-40).

Платёжными поручениями (т. 2 л.д. 41-44) деньги Геворгяном В.В. в предложенном порядке были перечислены. Алексанян А.С., являющийся Генеральным директором ООО «Глобал-Холдинг» подтвердил наличие договорённости между руководством ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» и ООО «Глобал-Холдинг» о перечислении указанных средств Геворгяном В.В. на счёта ООО «Глобал-Холдинг» в погашение задолженности перед указанной организацией у ЗАО «Объединение Мособлпромстрой».

Согласно акта от Дата обезличена (т. 2 л.д. 21) Геворгян В.В., представляющий также интересы Геворгян М.В., оплатил ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» в счёт приобретаемой им квартиры № № в доме по указанному адресу, во исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве № от Дата обезличена <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. (оплата разницы метража между проектной площадью и фактической). С момента подписания акта ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» финансовых и иных претензий к Геворгяну В.В. не имеет.

Как усматривается из технических документов БТИ от Дата обезличена, письма ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» в адрес Вирабяна А.С. от Дата обезличена (т. 3 л.д. 26-30), приобретаемой Вирабяном А.С. для себя и несовершеннолетнего Вирабяна Г.А. по договору участия в долевом строительстве № от Дата обезличена квартире был присвоен № и в связи с расхождением проектной и фактической площадей квартиры, Вирабяну А.С. было предложено доплатить <данные изъяты> руб.

Письмами ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» в адрес Вирабяна А.С. и ООО «Глобал-Холдинг» было предложено произвести расчёты по договору долевого участия в строительстве № от Дата обезличена путём перечисления Вирабяном А.С. денежных средств (<данные изъяты> руб. + <данные изъяты> руб.) в кассу или на расчётный счёт ООО «Глобал-Холдинг», в счёт взаиморасчётов между ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» и ООО «Глобал-Холдинг» (т. 3 л.д. 33-36).

Платёжными поручениями (т. 3 л.д. 37-39) деньги Вирабяном А.С. в предложенном порядке были перечислены. Алексанян А.С., являющийся Генеральным директором ООО «Глобал-Холдинг», подтвердил наличие договорённости между руководством ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» и ООО «Глобал-Холдинг» о перечислении указанных средств Вирабяном А.С. на счёта ООО «Глобал-Холдинг» в погашение задолженности перед указанной организацией у ЗАО «Объединение Мособлпромстрой».

Согласно акта от Дата обезличена (т. 1 л.д. 21) Вирабян А.С., представляющий также интересы Вирабяна Г.А., оплатил ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» в счёт приобретаемой им квартиры № в доме по указанному адресу, во исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве № от Дата обезличена <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. (оплата разницы метража между проектной площадью и фактической). С момента подписания акта ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» финансовых и иных претензий к Вирабяну А.С. не имеет.

Многоквартирный дом по адресу: <адрес> был введён в эксплуатацию разрешением № № №-№ от Дата обезличена (т. 1 л.д. 52).

Актами приёма-передачи квартир от Дата обезличена ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» передало: Вирабяну А.С. и Вирабяну Т.А. квартиру на <данные изъяты> этаже дома по адресу: <адрес> <адрес>; Геворгяну В.В. и Геворгян М.В. квартиру на <данные изъяты> этаже дома по адресу: <адрес> <адрес>; Вирабяну А.С. и Вирабяну Г.А. квартиру на <данные изъяты> этаже дома по адресу: <адрес>; (т. 1 л.д. 20, т. 2 л.д. 22, т. 3 л.д. 20).

Согласно выписок из ЕГРП, право собственности на спорные квартиры было зарегистрировано за Муниципальным образованием «Городской округ Звенигород» (т. 1 л.д. 25, т. 2 л.д. 25, т. 3 л.д. 25).

Согласно п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19.12.2003 "О судебном решении" и нормам ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому, арбитражному, уголовному делам обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Под судебным постановлением, указанным в ч. 2 ч. 1 ст. 13 ГПК РФ принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда), а под решением арбитражного суда - судебный акт, предусмотренный ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

По смыслу разъяснений, содержащихся в п. 4 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при решении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. В то же время суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Решением Арбитражного суда Московской области от Дата обезличена по делу № по иску ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» к Администрации городского округа Звенигород Московской области о признании права собственности на квартиры (решение вступило в законную силу Дата обезличена), постановлено: признать право собственности ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на квартиры №№ 41, 44, 45, 46, 47, 48, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 163, 164, 180, 181, 182, 185, 186, 187, 188, 189, расположенные в жилом доме по адресу: <адрес> (т. 3 л.д. 239-242).

Названным решением суда установлено следующее:

Дата обезличена между Администрацией города Звенигорода (Муниципальный заказчик) и Обществом с ограниченной ответственностью «СтройТрейд» (исполнитель) был заключен муниципальный контракт, пунктом 1.1 которого установлено, что во исполнение поручений Муниципального заказчика - Администрации города Звенигород, исполнитель - Общество с ограниченной ответственностью «СтройТрейд» организует предпроектные изыскания, проектирование, строительно-монтажные работы, пуско-наладочные и прочие работы на объекте по адресу: <адрес> Исполнитель по данному объекту выполняет функции заказчика, перечисленные в Приложении № 2 к настоящему Контракту (п.1.2.).

Дата обезличена между Обществом с ограниченной ответственностью «СтройТрейд» (Заказчик) и Закрытым акционерным обществом «Объединение Мособлпромстрой» (Генподрядчик) заключен контракт генерального подряда №/О на строительство <данные изъяты> секционного жилого дома для очередников по адресу: <адрес>

По условиям контракта генерального подряда № № от Дата обезличена Генподрядчик обязуется выполнить по заданию Заказчика комплекс работ по строительству <данные изъяты> секционного жилого дома для очередников по адресу: <адрес>, <адрес> в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией.

Дата обезличена между Администрацией городского округа <адрес> и ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» заключен инвестиционный контракт на строительство части жилого дома по адресу: <адрес>, микрорайон Пронина, корпус 10. Предметом инвестиционного контракта № от Дата обезличена является реализация совокупности организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта - части жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон Пронина, корпус 10.

В соответствии с п. 2.2 инвестиционного контракта № от Дата обезличена ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств произвести финансирование объекта по адресу: <адрес> размер обшей площади квартир <данные изъяты> кв.м. (в редакции дополнительного соглашения № 1 от Дата обезличена).

Статьей 3 инвестиционного контракта № от Дата обезличена предусмотрено, что по итогам реализации контракта осуществляется распределение квартир и помещений между Администрацией и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» в следующей пропорции: <данные изъяты>% общей площади квартир Администрации, <данные изъяты>% общей площади квартир ЗАО «Объединение Мособлпромстрой».

Дата обезличена между Администрацией городского округа Звенигород Московской области и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» в качестве акта реализации инвестиционного контракта подписан итоговый протокол распределения квартир жилого дома по адресу: <адрес>

В соответствии с протоколом распределения квартир жилого дома по адресу: <адрес> общая площадь квартир, (составляющих долю ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» - <данные изъяты> кв.м., что составляет <данные изъяты>% общей площади квартир.

Протоколом распределения квартир от Дата обезличена утвержден следующий перечень квартир, составляющих долю ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой»: №№ 41, 44 -48,93-100, 137-144, 163, 164, 180, 181, 182, 185, 186, 187, 188, 189.

Также, Дата обезличена между Администрацией городского округа Звенигород Московской области и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» подписано дополнительное соглашение № 1 к инвестиционному контракту № от Дата обезличена в соответствии с которым <данные изъяты>% общей площади квартир подлежит передаче ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой».

Постановлением Главы городского округа Звенигород № от Дата обезличена разрешена выдача разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством жилого дома по адресу: <адрес> Жилому дому по адресу: <адрес> присвоен почтовый адрес: <адрес>.

На основании Постановления Главы городского округа Звенигород № № от Дата обезличена выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № № №-№ №от Дата обезличена.

Арбитражным судом отмечено, что муниципальный контракт от Дата обезличена, на основании которого было зарегистрировано право собственности Муниципального образования «Городской округ Звенигород» на спорные квартиры, не содержит условий возникновения права собственности муниципального образования на объекты недвижимости.

Кроме того, Дата обезличена был заключен Инвестиционный контракт на строительство части жилого дома по адресу: <адрес>, по которому инвестором-застройщиком является ЗАО «Объединение Мособлпромстрой».

Согласно выводов арбитражного суда, право собственности на квартиры №№ 41, 44, 45, 46, 47, 48, 93,94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 137, 138, 139, 140, 141,142, 143, 144, 163, 164, 180, 181, 182, 185, 186, 187, 188, 189, расположенные в жилом доме по адресу: <адрес>, возникло у ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на основании заключенного с Администрацией городского округа Звенигород Инвестиционного контракта от Дата обезличена.

Таким образом, Инвестиционный Контракт от Дата обезличена, сторонами его заключившим, не оспаривался, не является порочным и явился основанием для признания Арбитражным судом права собственности ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на квартиры в доме по адресу: <адрес>, в том числе и на спорные квартиры <данные изъяты><данные изъяты>, право собственности на которые просят признать истцы по настоящему делу.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.

Частью 2 указанной статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Суд считает, что, в данном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств, применение положений статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ должно осуществляться в системе действующего правового регулирования во взаимосвязи с п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Суд отдельно отмечает, что правовое положение ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» в Инвестиционном контракте определено как инвестор-застройщик, который, в соответствии с п.п. 4.2.10., 6.4. Контракта правомочен привлекать к реализации Инвестиционного проекта третьих лиц с заключением договоров долевого участия в строительстве и уступать право требования, в том числе на отдельные квартиры, гражданам, приобретающим жильё для личного потребления на основе двухсторонних договоров, заключаемых с соблюдением законодательства о долевом строительстве.

Договоры долевого участия в строительстве заключенные истцами и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» содержали необходимые условия для данного рода договоров, а именно, обязанности сторон, правовые последствия исполнения обязательств, содержали ссылки на Инвестиционный контракт, который определял сторону в договоре - ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» как застройщика, правомочного заключать с гражданами договоры долевого участия в строительстве, последствиями которых являлось приобретение квартир гражданами в собственность. Закон не содержит специальных указаний на обязанность граждан, не обладающих юридическими познаниями, проводить специальную предварительную юридическую экспертизу документов (договоров) ими подписываемых.

Таким образом, истцы, подписывая договоры долевого участия в строительстве от Дата обезличена действовали разумно и добросовестно. В дальнейшем, продолжая действовать добросовестно, произвели оплату за приобретаемые квартиры в порядке, предложенном второй стороной в договоре - ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» и были вправе рассчитывать на добросовестное исполнение обязательств со стороны последнего.

В то же время, документы, представленные в дело, свидетельствуют о том, что ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», заключая договоры с гражданами, понимало правовые последствия этих договоров, а именно то, что исполнение гражданами своих обязательств по оплате приобретаемых квартир исключает право собственности на эти квартиры у ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой». ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», в определённом им порядке, получило от граждан всё, причитающееся ему по сделкам, и в связи с исполнением истцами обязательств по оплате приобретаемых ими квартир, спорные квартиры истцам передало, признав, таким образом их право на спорное недвижимое имущество.

Отсутствие регистрации рассматриваемых договоров долевого участия в строительстве связано исключительно с бездействием ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» - стороны в договоре, обязанной совершить данные действия. Таким образом, отсутствие регистрации договоров никак не должно являться обстоятельством, препятствующим защите прав и интересов истцов, добросовестно исполнивших свои обязательства по договорам.

В данной связи, с учётом установленных обстоятельств по делу, доводы представителя Конкурсного управляющего ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» о том, что ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» не являлось застройщиком, поскольку не получало разрешение на строительство дома и ему не предоставлялся для этих целей земельный участок, и о том, что договоры, заключенные ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» с гражданами не прошли государственную регистрацию, - суд находит не состоятельными.

Доводы представителя Конкурсного управляющего ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» о том, что оттиск печати ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на договорах и иных документах образца 2008 года не соответствует оттиску печати переданной конкурсному управляющему в 2009 году (отсутствуют двоеточия в цифровой части печати) суд не принимает.

Суд считает общеизвестным и не требующим в силу ч. 1 ст. 61 ГПК РФ тообстоятельство, что юридические лица могут беспрепятственно заказывать изготовление печатей, и пользоваться в различные периоды времени печатями, оттиски которых могут не быть абсолютно идентичными.

В данном случае, на оттисках печатей, имеющихся в документах, представленных суду стороной истцов имеется фирменное наименование ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», город нахождения (по юридическому адресу), номер №, что полностью совпадает с оттиском печати, переданной конкурсному управляющему, за незначительным исключением – отсутствуют двоеточия в номере. Никаких доказательств тому, что документы представленные истцами сфальсифицированы, суду не представлено.

Поскольку, суду были представлены на обозрение оригиналы всех документов, находящихся в деле в виде копий, на которые ссылаются истцы (на документах имеется оригинальный оттиск печати ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой»), суд считает, что истцы не должны отвечать за то какую печать в документе поставила сторона в договоре, а какую, в последствии, передала конкурсному управляющему.

Проверяя доводы ответчика и третьих лиц о невозможности удовлетворения требований истцов в силу наличия договора залога имущественных прав на спорные квартиры, суд приходит к следующему.

Дата обезличена между ООО КБ «Вега-банк» и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», в обеспечение договора открытия кредитной линии № от Дата обезличена, был заключен договор о залоге № (т. 3 л.д. 118-131), предметом которого являлась часть имущественных прав на квартиры в части жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Объём передаваемых прав определялся получением в собственность проинвестированных Залогодателем прав на квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м. в доме по указанному адресу. Перечень квартир в договоре залога не содержит конкретного указания на их номера, и площади квартир, указанные в перечне, не соответствуют площади спорных квартир по настоящему иску.

Суд отмечает, что общая площадь квартир, установленная протоколом распределения квартир жилого дома и протоколом распределения квартир, как доля ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» - составляет <данные изъяты> кв.м. (приведено выше), что значительно превышает площадь квартир, указанную в договоре залога - <данные изъяты> кв.м.

Указанные обстоятельства не позволяют самостоятельно идентифицировать спорные квартиры в объёме предмета договора залога.

Определениями Арбитражного суда Московской области от Дата обезличена (т. 3 л.д. 252) и от Дата обезличена (т. 3 л.д. 254-255) правопреемниками ООО КБ «Вега-банк» по договору № от Дата обезличена были признаны Кончин А.А., с суммой требований к должнику в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. и ООО «Группа компаний «Мособлпромстрой» с суммой требований к должнику в размере <данные изъяты> руб.

Представитель ответчика и третьи лица не оспаривали тот факт, что до настоящего времени, положение объектов спорных правоотношений – квартир №, именно, как предметов залога по договору залога № от Дата обезличена никак не определено и предметом требования третьих лиц к ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» являются денежные средства.

Договоры участия в долевом строительстве, заключенные истцами с ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» содержат указание на отсутствие каких-либо обременений имущественных прав, подлежащих передаче истцам по заключенным договорам (п. 1.4. договоров). Отсутствуют какие-либо указания на обременения спорных объектов и в ЕГРП.

В настоящее время, спорные квартиры являются самостоятельными объектами гражданских правоотношений – дом, в котором они находятся, принят в эксплуатацию; квартиры, в установленном порядке прошли техническую инвентаризацию и поставлены в БТИ на учёт.

Таким образом, спорные квартиры № № как объекты гражданских правоотношений предметами залога не являлись и не являются, доводы ответчика и третьих лиц в указанной части, суд считает не обоснованными.

Кроме того, суд убеждён, что граждане, не обладающие юридическими познаниями, при заключении договоров участия в долевом строительстве являются наиболее незащищённой стороной и, добросовестно исполняя свои обязанности по договорам, тем не менее, находятся в известной зависимости от действий юридических лиц, выступающих по данным договорам в качестве застройщиков, как при составлении самих договоров и определении их условий, так и от последующего исполнения юридическими лицами взятых на себя обязательств.

Общеизвестным обстоятельством является тот факт, что в случае признания юридических лиц, выступающих по договорам участия в долевом строительстве в качестве застройщиков банкротами, и при наличии споров, связанных с теми или иными изъянами в документах, граждане как правило, оказываются абсолютно незащищёнными, поскольку недостатки правоустанавливающих документов не позволяют признать за ними право собственности на приобретаемое недвижимое имущество, а недостаток или отсутствие денежных средств у банкрота исключает возврат полностью или частично денежных средств уплаченных гражданами.

В данном случае, суд исходит из добросовестности действий истцов. Ответственность за наличие указанных выше незначительных изъянов в формализации правоотношений, имевших место между истцами и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», в связи с заключением договоров участия в долевом строительстве, полностью лежит на ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой».

Поскольку обязательства истцами по договорам, заключенным с ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» выполнены, что признавалось ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», квартиры имеются в наличии, право собственности на спорные квартиры принадлежит ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», квартиры ранее были переданы истцам самим ответчиком ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», суд считает требования истцов обоснованными и подлежащими удовлетворению, прекращает право собственности ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на спорные квартиры, и признаёт право собственности на них за истцами, в порядке, заявленном истцами при подаче и рассмотрении иска.

Поскольку, согласно выписки из ЕГРП (т. 3 л.д. 272) по состоянию на Дата обезличена право собственности право собственности на спорные квартиры по прежнему зарегистрировано за Муниципальным образованием «Городской округ Звенигород», а Арбитражным судом отдельно вопрос о прекращении права собственности Муниципального образования «Городской округ Звенигород» на спорные квартиры не решался, что может послужить препятствием в регистрации права собственности истцов на квартиры, суд считает требования истцов к Администрации городского округа Звенигород о прекращении права собственности на спорные квартиры обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В остальной части требований, предъявленных к Администрации, - признании права собственности истцов на квартиры, - суд отказывает, поскольку как пояснил представитель истцов на этих требованиях истцы не настаивают, в связи с наличием решения Арбитражного суда о признании права собственности на спорные квартиры за ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», который и является надлежащим ответчиком по делу, в части указанных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Прекратить право собственности ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» и Муниципального образования «Городской округ Звенигород» в лице Администрации городского округа Звенигород на квартиры по адресу: <адрес>, кв. №№ №.

Признать за Вирабяном А.С. Дата обезличена года рождения, Вирабяном Г.А. Дата обезличена года рождения право собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже дома по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> (доля в праве каждого <данные изъяты>

Признать за Вирабяном А.С. Дата обезличена года рождения Вирабяном Т.А. Дата обезличена года рождения право собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже дома по адресу: <адрес> <адрес> (доля в праве каждого <данные изъяты>);

Признать за Геворгяном В.В. Дата обезличена года рождения, Геворгян М.В. Дата обезличена года рождения право собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже дома по адресу: <адрес> <адрес> (доля в праве каждого <данные изъяты>).

В удовлетворении требований, предъявленных к Администрации городского округа Звенигород о признании права собственности на квартиры – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Московский областной суд через суд города Звенигорода в течение 10 дней.

Судья А.Л. Шмелев

Мотивированное решение изготовлено и подписано 11.04.2011 года.

Судья А.Л. Шмелев