о признании права собственности на квартиру

№ 2 – 77/11

Р Е Ш Е Н И Е

г. Звенигород Московской области 25 февраля 2011 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Фоменковой О.А.,

при секретаре Купцовой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сорока Р.Н. к Обществу с ограниченной ответственностью «Сити Строй» о признании права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л :

Скатерной Н.А., действующий по доверенности в интересах Сорока Р.Н., обратился в суд с иском к ООО «Сити Строй» о признании права собственности на квартиру № расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, а также взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательств в размере <данные изъяты> рублей.

По заявлению представителя истца об отказе от исковых требований в части определением суда от Дата обезличена дело в части требований о взыскании неустойки прекращено.

В настоящем судебном заседании Скатерной Н.А. требования о признании права собственности истца на квартиру поддержал, указав, что Дата обезличена между ФИО1 и ответчиком заключен предварительный договор № (купли-продажи квартиры), согласно которому ООО «Сити Строй» приняло на себя обязательство заключить в будущем с ФИО1 договор купли-продажи (основной договор) <данные изъяты> квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> в течение 60 банковских дней с момента государственной регистрации права собственности Общества на квартиру, ФИО1, в свою очередь, обязалась оплатить стоимость квартиры по цене <данные изъяты> рублей.

Одновременно заключено соглашение о договорном способе обеспечения обязательств, в качестве которого стороны предусмотрели обеспечительный взнос, представляющий собой внесение ФИО1 в обеспечение обязательств по предварительному договору ООО «Сити Строй» денежной суммы в указанном размере.

Представитель истца указывает, что ФИО1 своевременно перечислила в полном объеме денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.

По договору уступки прав и перевода обязательств, заключенному Дата обезличена, ФИО1 передала возникшие на основании предварительного договора (купли-продажи квартиры) № от Дата обезличена и соглашения о договорном способе обеспечения обязательств от Дата обезличена имущественные права (требования) и обязанности Сорока Р.Н., в том числе право на заключение с ООО «Сити Строй» договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Фактически строительство жилого дома завершено, он введен в эксплуатацию в Дата обезличена года.

По предварительному акту приема-передачи, подписанному истцом, ответчиком и ООО «СК-Промгражданстрой» (генеральным подрядчиком), Дата обезличена ООО «Сити Строй» передало квартиру № Сорока Р.Н. в пользование, однако осуществить государственную регистрацию права собственности на имущество истец не имеет возможности, поскольку до настоящего времени ответчик к настоящему времени не подготовил и не представил в регистрирующий орган необходимые документы для осуществления государственной регистрации права собственности на спорную квартиру.

Генеральный директор ООО «Сити Строй» Зимин Е.В. в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя Общества. Направил в суд письменный отзыв на исковое заявление Сорока Р.Н., в котором указал, что права по инвестированию строительства жилого дома по адресу: <адрес> в части определенного перечня квартир, в том числе квартиры истца, возникло у ООО «Сити Строй» на основании договора № от Дата обезличена, заключенного с Соинвестором – ЗАО «Одинцовская МПМК». Данные права полностью оплачены ООО «Сити Строй». До настоящего времени ООО «Сити Строй» не может зарегистрировать право собственности на спорную квартиру, так как квартира не передана ответчику, а ЗАО «Одинцовская МПМК» не подготовлены и не сданы необходимые документы в регистрирующий орган, поскольку участниками инвестиционного контракта не подписан акт о результатах реализации инвестиционного проекта. Вследствие указанных обстоятельств ООО «Сити Строй» не имеет возможности оформить на себя право собственности на квартиру и заключить договор купли-продажи с истцом. В письменном отзыве на иск ответчик признал требования о признании за Сорока Р.Н. права собственности на квартиру №

Третьи лица:

- ЗАО «Одинцовская МПМК» - представитель по доверенности Фадеев А.В. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствии представителя Общества. В суд представлен письменный отзыв генерального директора организации Альбова В.Ю. на исковое заявление, в котором он согласился с заявленными истцом требованиями о признании права собственности на квартиру.

Представитель администрации городского округа Звенигород по доверенности Жумабаева М.М. в судебное заседание не явилась, направив в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации, оставила разрешение дела на усмотрение суда.

Генеральный директор ЗАО «ТМ-СтройПром» Кайдин В.Я. в судебное заседание не явился. В адресованном суду письменном отзыве на исковое заявление пояснил, что ЗАО «ТМ-СтройПром» никаких отношений с ООО «Сити Строй» не имеет, обязательств в отношении Сорока Р.Н у ЗАО «ТМ-СтройПром» не возникало. Денежные средства за реализованную квартиру ЗАО «ТМ-СтройПром» ни от ООО «Сити Строй», ни от ЗАО «Одинцовская МПМК», ни от Сорока Р.Н. не получало. Не возражал против удовлетворения требований истца о признании права собственности на квартиру №, просил рассмотреть дело в отсутствии представителя ЗАО «ТМ-СтройПром».

Заслушав объяснения истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что постановлением Главы города Звенигорода № от Дата обезличена АОЗТ «Одинцовская МПМК» в аренду предоставлен земельный участок площадью <данные изъяты> га с правом последующего выкупа. Во исполнение названного постановления между администрацией г. Звенигорода и АОЗТ «Одинцовская МПМК» Дата обезличена заключен договор аренды земельного участка № (л.д. 45-46).

Дата обезличена между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией г. Звенигорода Московской области, ЗАО «ТМ-СтройПром» (Инвестор-Застройщик), ЗАО «Одинцовское МПМК-40» (Соинвестор) заключен инвестиционный контракт № на реализацию Инвестором-Застройщиком (ЗАО «ТМ-СтройПром») и администрацией г. Звенигорода Московской области инвестиционного проекта по строительству жилых домов (объект) на земельном участке ориентировочной площадью <данные изъяты> га по адресу: <адрес>, территория ЗАО «Одинцовская МПМК-40» (л.д. 27-31).

По условиям контракта ЗАО «ТМ-СтройПром», как Инвестор-Застройщик, должно было обеспечивать финансирование строительства в пределах графиков инвестирования (п. 3.1.), обеспечить за счёт собственных (заемных) и (или) привлечённых средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме (п. 5.2.1.), обеспечить строительство и ввод объекта в эксплуатацию до Дата обезличена (п. 5.2.4.), после приёмки объекта в эксплуатацию приемочной комиссией представить в Управление Московской областной регистрационной палаты в г. Звенигороде документы, необходимые для оформления прав собственности лиц, осуществляющих инвестирование строительства объекта в соответствии с заключенными договорами (п. 5.2.10).

Согласно главе 7 контракта, Инвестор-Застройщик вправе по согласованию с Министерством строительного комплекса Московской области и администрацией г. Звенигорода Московской области, уступить свои права по контракту третьему лицу полностью или частично, но при условии принятия последним условий и обязательств по инвестиционному контракту. Частичная или полная уступка прав оформляется дополнительным соглашением о переуступке прав между сторонами и новым Инвестором-Застройщиком (Соинвестором), которое является неотъемлемой частью контракта. Администрация г. Звенигорода Московской области и Министерство строительного комплекса Московской области не несут ответственности по договорам Инвестора-Застройщика с третьими лицами.

В соответствии с дополнительным соглашением к инвестиционному контракту № от Дата обезличена на строительство жилых домов в <адрес>, подписанного сторонами инвестиционного контракта Дата обезличена (л.д. 42), соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта устанавливается сторонами в следующей пропорции:

-администрации г. Звенигорода Московской области <данные изъяты> % общей площади квартир, общей нежилой площади, площади подземных помещений, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые);

- ЗАО «ТМ-СтройПром» (Инвестору-Застройщику) – <данные изъяты> % общей площади квартир, общей нежилой площади, площади подземных помещений;

- ЗАО «Одинцовское МПМК-40» (Соинвестору) – <данные изъяты> % общей площади квартир, общей нежилой площади, площади подземных помещений, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые).

Согласно приложений № 2 к протоколам распределения квартир и площадей свободного назначения 1-го этажа каркасно-кирпичного жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес), подписанных Дата обезличена и Дата обезличена во исполнение дополнительного соглашения от Дата обезличена и соглашения № 1 к инвестиционному контракту № от Дата обезличена, <адрес> распределена за Соинвестором – ЗАО «Одинцовская МПМК» (л.д. 24 оборот, 49 оборот).

Дата обезличена между ЗАО «Одинцовская МПМК» и ООО «Сити Строй» заключен договор № уступки права на приобретение в собственность квартир в строящемся жилом доме по адресу: <адрес> (далее – договор уступки права) /л.д. 84-87/.

Как следует из раздела 3 договора уступки права, основаниями для его заключения послужили:

- постановление Главы города Звенигорода Московской области № от Дата обезличена;

- инвестиционный контракт на строительство жилых домов в <адрес> № от Дата обезличена, заключенным между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией г. Звенигорода Московской области, ЗАО «ТМ-СтройПром» и ЗАО «Одинцовская МПМК» (в редакции дополнительного соглашения № 2 от Дата обезличена к Инвестиционному контракту № от Дата обезличена);

- протокол распределения квартир и площадей свободного назначения 1-го этажа каркасно-кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>строительный адрес) между администрацией города Звенигорода, Инвестором-Застройщиком и Соинвестором от Дата обезличена с приложениями №№ 1, 2, 3;

- дополнительное соглашение от Дата обезличена к инвестиционному контракту № от Дата обезличена;

- дополнительное соглашение № от Дата обезличена к инвестиционному контракту № от Дата обезличена;

- договор аренды земельного участка № от Дата обезличена, заключенный между администрацией г. Звенигорода и АОЗТ «Одинцовская МПМК».

В соответствии с условиями договора уступки права (п. 2.1.) ЗАО «Одинцовская МПМК» (Общество) передает, а ООО «Сити Строй» (Правоприобретатель) обязуется принять принадлежащее Обществу имущественное право на приобретение в собственность квартир, в том числе квартиры №, которые будут расположены в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>, по окончании строительства и сдачи жилого дома по указанному адресу в эксплуатацию. Уступаемое ООО «Сити Строй» право принадлежит ЗАО «Одинцовская МПМК» на основании инвестиционного контракта на строительство жилых домов в <адрес> № от Дата обезличена.

Общество гарантировало Правоприобретателю, что имущественное право, уступаемое по договору, не передано в чье-либо управление, не заложено, не приостановлено, не обременено иным образом и не является предметом спора с третьими лицами (п. 4.1.1.).

При заключении договора об уступке права ЗАО «Одинцовская МПМК» обязалось по окончании строительства жилого дома, в котором расположена спорная квартира, передать со своей стороны документы, необходимые для оформления права собственности ООО «Сити Строй» на квартиры (п. 4.1.3.).

В свою очередь, ООО «Сити Строй» обязалось в разумный срок после окончания строительства жилого дома по адресу: <адрес>, самостоятельно или через поверенного подготовить и сдать на регистрацию регистрирующие органы пакет документов, необходимый для оформления права собственности Правоприобретателя на квартиры, в число которых входит квартира № (п. 4.2.5.).

В силу п. 6.3. договора уступки права ООО «Сити Строй» имеет право, без письменного согласования, передавать третьим лицам полностью или частично свои права и обязанности, приобретенные по договору.

Указанные выше обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются, суд считает их установленными в силу положений статей 56, 68 ГПК РФ.

Из материалов дела следует, что Дата обезличена ФИО1, с одной стороны, и ООО «Сити Строй», с другой стороны, заключен предварительный договор № (купли-продажи квартиры), по условиям которого ООО «Сити Строй» обязалось продать ФИО1 <данные изъяты> квартиру № ориентировочно общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящейся на <данные изъяты> этаже в строящемся жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, путём заключения основного договора купли-продажи названной квартиры в течение 60 дней с момента государственной регистрации общества на квартиру (л.д. 16-17).

В соответствии с п. 1.9. предварительного договора документами на основании которых ООО «Сити Строй» имеет право на получение в собственность по окончании строительства квартиры в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>, являются:

- постановление Главы г. Звенигорода от Дата обезличена №;

- постановление Главы г. Звенигорода от Дата обезличена №;

- инвестиционный контракт на строительство жилых домов в <адрес> от Дата обезличена (зарегистрирован в Минмособлстрое за №);

- договор уступки прав на приобретение в собственность квартир в строящемся жилом доме по адресу: <адрес> от Дата обезличена №.

Предварительный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с п. 2.1. и разделом 3 предварительного договора ФИО1 обязалась оплатить стоимость квартиры по цене <данные изъяты> рублей. Оплата цены квартиры могла быть произведена ФИО1 в любой из форм, предусмотренных действующим законодательством (п. 3.6.).

Дата обезличена ФИО1 и ООО «Сити Строй» заключено соглашение о договорном способе обеспечения обязательств по заключению Основного договора и оплате цены по основному договору (л.д. 18), ФИО1 вносит на расчётный счет общества: денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей.

Дополнительным соглашением к соглашению о договорном способе обеспечения обязательств от Дата обезличена, подписанным сторонами предварительного договора Дата обезличена, определено, что обеспечительный взнос подлежит зачету в счет оплаты по основному договору (л.д. 14).

ФИО1 в полном объеме и надлежащим образом исполнила обязательства в части оплаты ООО «Сити Строй» денежного обеспечения по предварительному договору, что подтверждается платежными поручениями № от Дата обезличена и № от Дата обезличена, а также актом к соглашению о договорном способе обеспечения обязательств от Дата обезличена, подписанному ООО «Сити Строй» и ФИО1 Дата обезличена, из которого следует, что ФИО1 перечислила на расчетный счет Общества денежные средства в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 11, 12, 14). В судебном заседании представлены оригиналы платежных документов.

По договору уступки прав и перевода обязательств, заключенному Дата обезличена, ФИО1 передала возникшие на основании предварительного договора (купли-продажи квартиры) № от Дата обезличена и соглашения о договорном способе обеспечения обязательств от Дата обезличена имущественные права (требования) и обязанности Сорока Р.Н., в том числе право на заключение с ООО «Сити Строй» договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 10).

Дата обезличена между Сорока Р.Н. и ООО «Сити Строй» был заключен предварительный акт приёма-передачи квартиры № (л.д. 13), в соответствии с которым общество передает истцу данное жилое помещение исключительно для проведения ремонтных, отделочных и иных работ. Общая площадь передаваемой квартиры составляет <данные изъяты> кв.м.

Постановлением Главы городского округа Звенигород № от Дата обезличена «О выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию и присвоении почтового адреса законченному строительством 6- секционному 6-8-10-12-ти этажному жилому дому», жилому дому, в котором находится спорная квартира, присвоен почтовый адрес: <адрес> (л.д. 23).

Объект (дом) введён в эксплуатацию (разрешение № № – № от Дата обезличена) /л.д. 20/.

В соответствии с данными инвентаризационного учета (техническое описание, составленное Одинцовским отделением ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на Дата обезличена), общая площадь квартиры № составляет <данные изъяты> кв.м., в том числе жилая – <данные изъяты> кв.м. (л.д. 96-100).

Сведения о правах на спорный объект недвижимого имущества отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правопритязаний не зарегистрировано, сведениями о заявленных в судебном порядке прав требований на данный объект на момент разрешения спора суд не располагает, что явствует из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Звенигородский отдел) № от Дата обезличена (л.д. 36).

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Исходя из названных положений, требований ст.ст. 549, 550, 551 ГК РФ продавцом по договору купли-продажи может являться лишь собственник недвижимого имущества, стороной же предварительного договора о продаже недвижимости в будущем может являться, в том числе и лицо, право собственности которого возникнет в будущем.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.

Право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом (ст. 218 ГК РФ).

В силу со ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Разрешая требования по существу, суд, установив обстоятельства дела и исследовав доказательства в их совокупности, исходит из того, что ФИО1, уступившей свои права (требования) по предварительному договору Сорока Р.Н., внесен обеспечительный взнос, фактически составляющий стоимость квартиры, дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, имущество передано во владение истца по предварительному акту приема-передачи.

Учитывая, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путём признания права, а права возникают, в частности, на основании сделок, суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению на основании ст. ст. 8, 218 ГК РФ.

При этом суд исходит из того, что правообладатель произвел отчуждение принадлежащего ему имущества по договору, содержащему все существенные условия сделки купли-продажи.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Учитывая отсутствие спора на имущество со стороны третьих лиц, признание иска ответчиком, суд, руководствуясь ст. 173 ГПК РФ, на основании ст.ст. 12, 218, 219 ГК РФ приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований Сорока Р.Н. о признании права собственности на квартиру №, поскольку единственным основанием для государственной регистрации права собственности истца на приобретенную квартиру в порядке ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является судебный акт о признании такового права за последним.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Сорока Р.Н. к ООО «Сити Строй» о признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать за Сорока Р.Н. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Звенигородский городской суд.

Судья О.А. Фоменкова

Мотивированное решение изготовлено и подписано 28 февраля 2011 года.