КОПИЯ № 2 – 237/11

Р Е Ш Е Н И Е

г. Звенигород Московской области 22 июля 2011 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Фоменковой О.А.,

при секретаре Купцовой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Востропятовой А.О., Востропятова А.Ю. к ООО «НВС Девелопмент», ООО «Смартс Лайн» о признании права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л :

ФИО1, представляющий по доверенности интересы Востропятовой А.О. и Востропятова А.Ю., обратился в суд с иском к ООО «НВС Девелопмент», ООО «Смартс Лайон» о признании за истцами права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>.

В судебном заседании ФИО1 требования поддержал, указав, что по договору соинвестирования № <данные изъяты> от Дата обезличена ООО «Сити-Инвест» на средства, привлечённые ЗАО «Мосстроймеханизация-5», обязалось произвести проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома по строительному адресу: <адрес> (почтовый адрес: <адрес>). На основании договора инвестирования № <данные изъяты> от Дата обезличена ЗАО «Мосстроймеханизация-5» привлекло в качестве соинвестора ООО «НВС Девелопмент». По предварительному договору № от Дата обезличена ООО «НВС Девелопмент» продало ООО «Смартс Лайн» <данные изъяты> квартиры, в том числе, квартиру № (<данные изъяты> на площадке <данные изъяты> этажа, площадью <данные изъяты> кв.м.). По Соглашению № о порядке взаиморасчётов и внесения денежного обеспечения от Дата обезличена ООО «НВС Девелопмент» в качестве денежного обеспечения после окончания строительства было обязано передать ООО «Смартс Лайн» <данные изъяты> квартиры, в том числе, квартиру №. На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от Дата обезличена дом был принят в эксплуатацию. Дата обезличена подписан акт о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатом инвестиционной деятельности между ООО «Сити Инвест» и ЗАО «Мосстроймеханизация -5». Дата обезличена был подписан акт о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатом инвестиционной деятельности между ЗАО «Мосстроймеханизация -5» и ООО «НВС Девелопмент». Дата обезличена был подписан акт об исполнении обязательств по передаче обеспечения по предварительному договору № от Дата обезличена между ООО «НВС Девелопмент» и ООО «Смартс Лайн». По договору возмездной уступки прав (цессии) от Дата обезличена ООО «Смартс Лайн» уступило Востропятову А.Ю. и <данные изъяты> (<данные изъяты> Востропятовой) А.О. принадлежащие обществу права (требования), возникшие у общества по предварительному договору № от Дата обезличена в части квартиры №. В соответствии с п. 2.2 договора цессии, в качестве оплаты за уступаемое право требования Востропятов А.Ю., <данные изъяты> (Востропятова) А.О. обязуются выплатить ООО «Смартс Лайн» денежные средства в размере <данные изъяты> рубля. Представитель истцов указывает, что обязательства последних по оплате стоимости квартиры исполнены ими надлежащим образом и в полном объеме. На основании акта приема-передачи квартиры от Дата обезличена квартира была передана в пользование Востропятова А.Ю., Востропятовой А.О. Дата обезличена был заключен договор управления многоквартирным домом между Востропятовым А.Ю., Востропятовой А.О. и ООО «УК», по которому истцы производят оплату за коммунальные платежи, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и осуществляют иные платежи. В соответствии с п. 2.4. предварительного договора № от Дата обезличена Основной договор должен быть подписан сторонами в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО «НВС Девелопмент» на квартиры и завершения в полном объеме расчетов между сторонами. ООО «НВС Девелопмент» до настоящего времени не зарегистрировал и не предпринимает попыток зарегистрировать свое право собственности на квартиру для дальнейшего ее отчуждения в собственность истцов, что существенно нарушает права последних и их законные интересы.

Ответчики:

- Генеральный директор ООО «НВС Девелопмент» ФИО3 просил рассмотреть дело в отсутствие представителя ООО «НВС Девелопмент» (л.д. 115-119). В представленном отзыве выразил несогласие с иском, которое сводится к следующему:

ООО «НВС Девелопмент», как кредитор, не давало согласия на заключение между истцами и ООО «Смартс Лайн» - должником, договора возмездной уступки прав (цессии) по предварительному договору и не считает себя связанным перед истцами какими-либо обязательствами, считая ООО «НВС Девелопмент» ненадлежащим ответчиком. Кроме того, указывает, что регистрация права собственности ООО «НВС Девелопмент» на спорную квартиру невозможна, в силу отсутствия согласований об исполнении обязательств и взаиморасчётов между юридическими лицами (инвесторами и соинвесторами), имевшими отношение к строительству жилого дома, в котором находится спорная квартира, истцами избран ненадлежащий способ защиты права;

- Генеральный директор ООО «Смартс Лайн» не возражал против удовлетворения исковых требований Востропятова А.Ю. и Востропятовой А.О. по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, подтвердив исполнение истцами обязательств по договору, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя ООО «Смартс Лайн» (л.д. 28-30).

Третьи лица:

- представитель администрации городского округа Звенигород по доверенности ФИО2 поддержала заявленные исковые требования;

- представители ЗАО «Мосстроймеханизация-5», ООО «Сити Инвест», будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, не явились, сведений о причине неявки не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили. В связи с изложенным, с учетом мнения представителя истцов, на основании положений ст. 167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Заслушав объяснения представителя истцов, с учетом возражений генерального директора ООО «НВС Девелопмент» и позиции генерального директора ООО «Смартс Лайн», представителя администрации городского округа Звенигород, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что по договору соинвестирования № <данные изъяты> от Дата обезличена ООО «Сити-Инвест» на средства, привлечённые ЗАО «Мосстроймеханизация-5» (далее – ЗАО «МСМ-5») обязалось произвести проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома по строительному адресу: <адрес> (почтовый адрес: <адрес>) /138-145/..

На основании договора инвестирования № <данные изъяты> от Дата обезличена ЗАО «Мосстроймеханизация-5» привлекло в качестве инвестора ООО «НВС Девелопмент» для строительства жилого дома по строительному адресу: <адрес>, почтовый адрес: <адрес> (л.д. 128-132).

Актом о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатом инвестиционной деятельности подтверждено, что в результате освоения ЗАО «МСМ-5» вложенных ООО «НВС Девелопмент» в качестве инвестиций денежных средств, у ООО «НВС Девелопмент» в соответствии со ст. 8 и 128 ГК РФ возникли права и обязанности по отношению к объектам гражданских прав, под которыми, в данном случае, подразумеваются имущественные права на <данные изъяты> жилых помещений в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, в том числе на квартиру № (л.д. 64).

По условиям предварительного договора № от Дата обезличена (с приложением №), заключенному между ООО «Смартс Лайн» и ООО «НВС Девелопмент», последнее продаёт ООО «Смартс Лайн» <данные изъяты> квартиры в доме по строительному адресу: <адрес>, в том числе, квартиру № - <данные изъяты> на площадке <данные изъяты> этажа, площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 121-126). В соответствии с п. 2.4. предварительного договора № от Дата обезличена стороны обязались подписать основной договор в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО «НВС Девелопмент» на квартиры и завершения в полном объеме расчетов между сторонами в соответствии с п.п. 3.1. договора.

Согласно п.п. 3.1. договора в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора, ООО «Смартс Лайн» перечисляет на расчетный счет ООО «НВС Девелопмент» <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

По Соглашению № о порядке взаиморасчётов и внесения денежного обеспечения от Дата обезличена, заключенного между ЗАО МСМ-5, ООО «Смартс Лайн», ООО «НВС Девелопмент», в соответствии с предварительным договором № от Дата обезличена, ООО «Смартс Лайн» должно внести денежное обеспечение в ООО «НВС Девелопмент» (инвестору) в сумме <данные изъяты> руб. (л.д. 216).

Постановлением исполняющего обязанности Главы городского округа Звенигород № от Дата обезличена «О выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию и присвоении почтового адреса законченному строительством <данные изъяты> этажному <данные изъяты> жилому дому», жилому дому, в котором находится спорная квартира, присвоен почтовый адрес: <адрес> (л.д. 214).

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от Дата обезличена дом введен в эксплуатацию (л.д. 215).

Дата обезличена подписан акт о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатом инвестиционной деятельности между ООО «Сити Инвест» и ЗАО «МСМ-5», в соответствии с которым у ЗАО «МСМ-5» возникли права на <данные изъяты> квартиру, в том числе, на спорную квартиру № (л.д. 217-218).

Дата обезличена был подписан акт о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатом инвестиционной деятельности между ЗАО «МСМ-5» и ООО «НВС Девелопмент», в соответствии с которым, у ООО «НВС Девелопмент» возникли права на <данные изъяты> квартир, в том числе, на спорную квартиру № (л.д. 64).

Дата обезличена был подписан акт об исполнении обязательств по передаче обеспечения по предварительному договору № от Дата обезличена между ООО «НВС Девелопмент» и ООО «Смартс Лайн», которым подтверждено внесение ООО «Смартс Лайн» на счёт ООО «НВС Девелопмент» <данные изъяты> руб. и передача квартир ООО «Смартс Лайн» до подписания Основного договора, в том числе квартиры № (л.д. 127).

Указанные выше обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются и суд считает их установленными.

Из материалов дела следует, что Дата обезличена между ООО «Смартс Лайн» и Востропятовым А.Ю., <данные изъяты> А.О. заключен договор возмездной уступки прав (цессии) по предварительному договору № (л.д. 6-9). В соответствии с данным договором ООО «Смартс Лайн» уступило Востропятову А.Ю., <данные изъяты> А.О. принадлежащие обществу права (требования), возникшие у него по предварительному договору № от Дата обезличена в части квартиры №.

Дополнительным соглашением № к договору от Дата обезличена о возмездной уступке прав (цессии) по предварительному договору №, подписанному сторонами последнего Дата обезличена, внесены изменения в части перемены фамилии <данные изъяты> А.О. на Востропятову А.О. <данные изъяты> (л.д. 72-73).

В соответствии с п. 2.2. договора цессии, в качестве оплаты за уступаемое право требования ООО «Смартс Лайн» (Цедент) к ООО «НВС Девелопмент» (Должник) Востропятов А.Ю. и <данные изъяты> А.О. (Цессионарий) обязуются выплатить ООО «Смартс Лайн» денежные средства в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек по графику:

- в течение 3-х банковских дней с момента подписания данного договора Цессионарий оплачивает <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копеек;

- до Дата обезличена Цессионарий оплачивает <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копеек.

С момента уплаты суммы, указанной в п. 2.2 договора, обязанности Цессионария по данному договору считаются исполненными (п. 2.3).

В соответствии с п. 3.3. договора цессии, с момента подписания Акта об исполнении обязательств по договору Востропятов А.Ю. и <данные изъяты> (Востропятова) А.О. становится новым кредитором ООО «НВС Девелопмент» по предварительному договору № от Дата обезличена с ООО «НВС Девелопмент».

Обязательства по оплате стоимости квартиры исполнены Востропятовым А.Ю. и Востропятовой А.О. надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается платёжными поручениями № от Дата обезличена на сумму <данные изъяты> рубль (л.д. 76), № от Дата обезличена на сумму <данные изъяты> рублей (л.д. 77), а также актом об исполнении обязательств по договору от Дата обезличена возмездной уступки прав (цессии) по предварительному договору от Дата обезличена №, подписанному сторонами договора цессии Дата обезличена, согласно которому истцы внесли на расчет счет ООО «Смартс Лайн» денежные средства в сумме <данные изъяты> рубля, с момента подписания данного акта обязательства сторон по договору цессии считаются исполненными в полном объеме (л.д. 79).

По исполнении истцами обязательств по договору цессии ими направлялось письмо генеральному директору ООО «НВС Девелопмент» с просьбой заключить с ними договор купли-продажи спорной квартиры, которое получено Обществом Дата обезличена. Из текста данного письма следует, что ООО «Смартс Лайн» извещало ООО «НВС Девелопмент» об уступке истцам права требования по предварительному договору № от Дата обезличена путем направления копии договора цессии в адрес ООО «НВС Девелопмент» письмом исх. № от Дата обезличена (л.д. 15).

В ответ на названное обращение ООО «НВС Девелопмент» письмом № от Дата обезличена сообщало Востропятову А.Ю. и Востропятовой А.О., что Общество не давало согласия на заключение между истцами и ООО «Смартс Лайн» договора возмездной уступки прав (цессии) по предварительному договору и не считает себя связанным перед ними какими-либо обязательствами, указывало на необходимость предъявления Востропятовым А.Ю. и Востропятовой А.О. требований и претензий в отношении договора уступки прав требования (цессии) от Дата обезличена непосредственно ООО «Смартс Лайн» (л.д. 16).

По акту приема-передачи квартиры, подписанному ООО «Смартс Лайн» и Востропятовым А.Ю., Востропятовой А.О. Дата обезличена, спорная квартира была передана в пользование истцов (л.д. 79).

Техническая инвентаризация объекта произведена, что подтверждается представленным суду кадастровым паспортом помещения по состоянию на Дата обезличена, общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м. (л.д. 10-11).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истцы фактически владеют квартирой, несут бремя содержания имущества, Востропятов А.Ю., Востропятова А.О. Дата обезличена заключили с ООО «УК» договор на обслуживание жилого помещения (л.д. 201-208).

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

В соответствии со ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом (ст. 218 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Разрешая требования по существу, суд исходит из того, что обязательства истцов по оплате инвестиционного взноса исполнены в полном объеме, дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, квартира передана истцам по акту приема-передачи.

Доводы генерального директора ООО «НВС Девелопмент» об отсутствии согласия Общества на заключение между истцами и ООО «Смартс Лайн» договора возмездной уступки прав (цессии) по предварительному договору и, соответственно, наличия обязательств Общества перед истцами в отношении спорного имущества в соответствии с предварительным договором № от Дата обезличена, суд отвергает по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительным договором признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Гражданским законодательством допускается возможность перемены лиц в обязательстве - переход права кредитора к другому лицу (замена кредитора в обязательстве, параграф 1 главы 24 ГК РФ) и перевод долга (параграф 2 главы 24 ГК РФ).

Каких-либо ограничений в отношении замены лиц по предварительному договору, в том числе касающихся договора купли-продажи недвижимого имущества, законом не предусмотрено.

Следует иметь в виду, что по предварительному договору, кроме обязанности заключить в будущем основной договор, у каждой из сторон возникает и право требовать от другой стороны заключения такого договора. Иными словами, каждая из сторон предварительного договора является одновременно и кредитором, и должником. Замена стороны двустороннего обязательства (договора) имеет признаки уступки права (требования) и перевода долга. Поэтому при замене стороны в предварительном договоре должны соблюдаться правила, предусмотренные как для уступки требования (параграф 1 главы 24 ГК РФ), так и для перевода долга (параграф 2 главы 24 ГК РФ).

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора согласие должника не требуется, если иное специально не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ).

Согласно ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Это означает, что каждая из сторон предварительного договора может передать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу только с согласия второй стороны, если иное не предусмотрено предварительным договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором, к новому кредитору право первоначального кредитора переходит в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор порождает только обязательство заключить основной договор в будущем, что не предполагает уплаты по нему каких-либо средств

Из текста договора возмездной уступки прав (цессии) от Дата обезличена, заключенного между ООО «Смартс Лайн» и истцами, следует, что Общество уступило гражданам только права требования по предварительному договору № от Дата обезличена по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры, уступка обязанностей по предварительному договору не производилась. Соответственно, в правоотношениях, возникших между истцами и стороной по предварительному договору ООО «НВС Девелопмент», последнее выступает в качестве Должника, уведомление которого об уступке права требования в силу п. 2 ст. 382 ГК РФ и условий предварительного договора не требуется.

Ответчики не оспаривают тот факт, что до настоящего времени ООО «НВС Девелопмент» не зарегистрировало и не предпринимает попыток зарегистрировать свое право собственности на квартиру, ссылаясь на ряд нерешённых вопросов между юридическими лицами, принимавшими участие в строительстве дома. Об этом свидетельствуют и письменные объяснения ООО «НВС Девелопмент», отраженные в отзыве на исковое заявление (л.д. 115-119), а также имеющееся в материалах дела уведомление № от Дата обезличена об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведений о правах на объект недвижимого имущества – квартиру №, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 199).

Суд убеждён, что вопросы взаиморасчётов между юридическими лицами не должны негативно влиять на реализацию прав и законных интересов граждан, добросовестно исполнивших свои обязательства по оплате приобретаемого недвижимого имущества. Сроки урегулирования спорных вопросов, имеющих место между ответчиком и третьими лицами, никак не определены, а значит, сроки регистрации права собственности на квартиру ООО «НВС Девелопмент» заключения Основного договора и последующего переход права собственности на квартиру к истцам, также абсолютно не определены и, в этой связи, суд находит обоснованными доводы стороны истцов о существенном нарушении их прав и законных интересов.

Доводы ответчика о том, что истцы избрали ненадлежащий способ защиты права суд находит несостоятельными, поскольку до регистрации права собственности ООО «НВС Девелопмент» на спорную квартиру, заключения основного договора купли-продажи квартиры истцы, добросовестно выполнившие свои обязательства по оплате стоимости квартиры, будут лишены возможности зарегистрировать право собственности на приобретённую ими квартиру, в силу отсутствия перечисленных правоустанавливающих документов.

Учитывая отсутствие возможности у истцов предоставить все необходимые документы, единственным основанием для государственной регистрации права собственности Востропятова А.Ю., Востропятовой А.О. на приобретенную квартиру, в порядке ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является судебный акт о признании такового права за последними.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Востропятовой А.О., Востропятова А.Ю. к ООО «НВС Девелопмент», ООО «Смартс Лайн» о признании права собственности на квартиру удовлетворить в полном объеме.

Признать за Востропятовой А.О., Востропятовым А.Ю. право совместной собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Звенигородский городской суд.

Судья подпись О.А. Фоменкова

Мотивированное решение изготовлено и подписано 27 июля 2011 года.