КОПИЯ № 2 – 248/2011

Р Е Ш Е Н И Е

г. Звенигород Московской области 25 июля 2011 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Фоменковой О.А.,

при секретаре Купцовой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хиониной М.Б. к администрации городского округа Звенигород, ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» о прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л :

ФИО3, действуя по доверенности в интересах Хиониной М.Б., обратилась в суд с названным иском, просила прекратить право собственности ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, и признать за истицей право собственности на данную квартиру.

В судебном заседании ФИО3 требования поддержала, указав, что Дата обезличена с ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, с правом получения истицей после оплаты инвестиционного взноса и получения Разрешения на ввод в эксплуатацию дома, однокомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной в секции <данные изъяты>, этаж <данные изъяты>. Представитель истицы указала, что условия об оплате инвестиционного взноса истицей были исполнены в полном объеме, жилой дом введён в эксплуатацию, квартира была передана во владение истицы по передаточному акту. При заключении договора истица действовала добросовестно, никаких оснований сомневаться в полномочиях ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на совершение сделок не было и истице не было и не могло быть известно о наличии каких-либо обстоятельств, препятствующих заключению указанного договора. По сведениям ЕГРП квартира является собственностью муниципального образования «Городской округ Звенигород», регистрация права собственности была произведена на основании подписанного Дата обезличена администрацией и ООО «СтройТрейд» акта приемки-передачи имущества в рамках муниципального контракта от Дата обезличена. Решением Арбитражного суда Московской области от Дата обезличена по иску ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» к администрации городского округа Звенигород принято решение о признании за обществом права собственности на ряд квартир в указанном жилом доме, в том числе, на квартиру истицы.

Решением Арбитражного суда Московской области от Дата обезличена по делу № ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» утвержден арбитражный управляющий ФИО1 Сведения подтверждаются выпиской ЕГРЮЛ по состоянию на Дата обезличена (л.д. 64-68).

В настоящее судебное заседание конкурсный управляющий, его представитель не явились, извещены, сведений о причинах неявки суду не сообщили, не просили об отложении разбирательства дела.

Находя извещение ответчика о времени и месте судебного заседания надлежащим, суд, руководствуясь положениями ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения представителя истицы, при отсутствии данных об уважительных причинах неявки и ходатайств об отложении слушания дела, пришел к выводу о возможности рассмотрения дела отсутствие представителя ответчика.

Представитель администрации городского округа Звенигород по доверенности ФИО2 просила рассмотреть дело в своё отсутствие, решение оставила на усмотрение суда.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, показания свидетеля, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» (Инвестор), с одной стороны, и Хиониной М.Б. (Участник долевого строительства), с другой стороны, Дата обезличена заключен договор б/н участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> (л.д. 10-22).

По условиям договора ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» обязалось в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением третьих лиц, построить (создать) многоквартирный дом на земельном участке по указанному выше адресу (далее - объект), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, передать Хиониной М.Б. квартиру, находящуюся в названном жилом доме и имеющую характеристики, указанные в приложении № к договору, а именно: <данные изъяты> квартира без условного номера, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная в секции № на <данные изъяты> этаже (л.д. 19). Хионина М.Б., в свою очередь, приняла на себя обязательство оплатить обусловленную договором цену в соответствии с приложением № к договору – из расчета <данные изъяты> рублей за 1 кв.м. в общей сумме <данные изъяты> рублей и принять квартиру в установленном законом порядке (п. 1.1.).

Согласно п. 1.8. договора, имущественное право на квартиру возникает у участника долевого строительства с даты полной оплаты инвестиционного взноса по договору. ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» гарантировало, что имущественные права, подлежащие передаче по договору не проданы, не заложены, не завещаны, не обременены иными обязательствами третьих лиц (п. 1.7.).

Согласно п. 1.13. договора, договор заключается в рамках Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», основанием для его заключения послужили: постановление Главы городского округа Звенигород № от Дата обезличена «О предоставлении ООО «СтройТрейд» земельного участка в аренду для многоэтажного земельного строительства», договор Генподряда № от Дата обезличена, договор аренды земельного участка № от Дата обезличена, Разрешение на строительство № от Дата обезличена, Инвестиционный контракт № от Дата обезличена, проектная декларация.

Названный договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области и вступает в силу с момента такой регистрации (п. 1.2., 11.1.).

Застройщик и третьи лица, в том числе привлеченные первым для строительства объекта, не приобретают какое-либо вещное или обязательственное право на оплаченную участником долевого строительства квартиру (п. 2.1.2.).

Согласно п. 8.1., 8.2. договора, обязательства ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта о передаче квартиры, а участника долевого строительства – с момента уплаты в полном объёме денежных средств и подписания передаточного акта на квартиру.

Разрешая по существу требования истца о прекращении права собственности ответчиков на спорное имущество, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от Дата обезличена ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» от Хиониной М.Б. в качестве оплаты по договору участия в долевом строительстве принято <данные изъяты> рублей (л.д. 69).

Многоквартирный дом по адресу: <адрес> введён в эксплуатацию разрешением № от Дата обезличена (л.д. 61-62), Дата обезличена администрацией городского округа Звенигород было издано вторичное постановление №, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от Дата обезличена (л.д. 55, 63).

Как следует из Акта о проведении расчетов от Дата обезличена оплата всей суммы за квартиру произведена Хиониной М.Б. в полном объеме в размере <данные изъяты> рублей, включая сумму оплаты разницы между проектной площадью и общей площадью в соответствии с данными БТИ, предусмотренную п. 3.3 договора участия в долевом строительстве, претензий стороны друг к другу не имеют (л.д. 24).

По Акту приема-передачи квартиры, подписанному сторонами Дата обезличена, ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» передало Хиониной М.Б. квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 25).

Согласно выписки из ЕГРП на момент разрешения спора по существу, правообладателем спорной квартиры является Муниципальное образование «Городской округ Звенигород» (л.д. 70).

Согласно п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19.12.2003 «О судебном решении» и нормам ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому, арбитражному, уголовному делам обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу разъяснений, содержащихся в п. 4 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при решении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. В то же время суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Решением Арбитражного суда Московской области от Дата обезличена по делу № по иску ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» к администрации городского округа Звенигород Московской области о признании права собственности на квартиры (решение вступило в законную силу Дата обезличена), постановлено: признать право собственности ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на квартиры №№, расположенные в жилом доме по адресу: <адрес> (л.д. 50-52).

Названным решением суда установлено следующее:

Дата обезличена между администрацией города Звенигорода (Муниципальный заказчик) и ООО «СтройТрейд» (Исполнитель) был заключен муниципальный контракт, пунктом 1.1 которого установлено, что во исполнение поручений Муниципального заказчика Исполнитель организует предпроектные изыскания, проектирование, строительно-монтажные работы, пуско-наладочные и прочие работы на объекте по адресу: <адрес>.

Дата обезличена между ООО «СтройТрейд» (Заказчик) и ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» (Генподрядчик) заключен контракт генерального подряда №<данные изъяты> на строительство <данные изъяты> жилого дома для очередников по адресу: <адрес>.

По условиям контракта генерального подряда №<данные изъяты> от Дата обезличена Генподрядчик обязуется выполнить по заданию Заказчика комплекс работ по строительству объекта в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией.

Как установлено арбитражным судом и подтверждается материалами дела, Дата обезличена между администрацией городского округа Звенигород и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» заключен Инвестиционный контракт на строительство части жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 42-45).

Предметом инвестиционного контракта № от Дата обезличена является реализация совокупности организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта – части жилого многоквартирного дома, расположенного по указанному адресу. В соответствии с п. 2.2 инвестиционного контракта ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств произвести финансирование объекта, размер обшей площади квартир <данные изъяты> кв.м. (в редакции дополнительного соглашения № от Дата обезличена).

Пунктом 4.2.10. Контракта было предусмотрено привлечение к реализации Инвестиционного проекта третьих лиц с заключением договоров долевого участия в строительстве.

Пунктом 6.4. Контракта предусматривалась возможность Инвестора-застройщика уступать право требования, в том числе на отдельные квартиры, гражданам, приобретающим жильё для личного потребления, на основе двухсторонних договоров, заключаемых с соблюдением законодательства о долевом строительстве.

Статьей 3 инвестиционного контракта № от Дата обезличена предусмотрено, что по итогам реализации контракта осуществляется распределение квартир и помещений между администрацией и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» в следующей пропорции: 5% общей площади квартир администрации, 95% общей площади квартир ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой». Распределение конкретных квартир и помещений, подлежащих передаче по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию администрации и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» производится путем подписания протокола предварительного распределения.

Дата обезличена между администрацией городского округа Звенигород Московской области и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» подписан предварительный протокол распределения квартир жилого дома по адресу. <адрес> (л.д. 54).

Предварительным протоколом распределения квартир от Дата обезличена утвержден перечень квартир, составляющих долю ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» (приложение № к протоколу распределения квартир) (квартирография л.д. 54 оборот).

Арбитражным судом также установлено, что Дата обезличена между администрацией городского округа Звенигород Московской области и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» в качестве акта реализации инвестиционного контракта подписан итоговый протокол распределения квартир жилого дома по адресу: <адрес>, согласно которому долю ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» составляет 100% общей площади квартир, утвержден перечень квартир (№№).

Арбитражным судом отмечено, что муниципальный контракт от Дата обезличена, на основании которого было зарегистрировано право собственности Муниципального образования «Городской округ Звенигород» на спорные квартиры, не содержит условий возникновения права собственности муниципального образования на объекты недвижимости.

Согласно выводам арбитражного суда, право собственности на квартиры №№, расположенные в жилом доме по адресу: <адрес>, возникло у ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на основании заключенного с администрацией городского округа Звенигород Инвестиционного контракта от Дата обезличена.

Таким образом, Инвестиционный контракт от Дата обезличена явился основанием для признания арбитражным судом права собственности ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на квартиры в доме по адресу: <адрес>, в том числе и на спорную квартиру №, право собственности на которую просит признать истица по настоящему делу.

В силу ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом (ст. 218 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд считает, что в данном случае применение положений ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ должно осуществляться в системе действующего правового регулирования во взаимосвязи с п. 3 ст. 10 ГК РФ, в том смысле, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Суд отмечает, что в Инвестиционном контракте от Дата обезличена №, не оспоренным и не признанным ничтожным, правовое положение ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» определено как Инвестор-Застройщик, который, в соответствии с п.п. 4.2.10., 6.4. Контракта правомочен привлекать к реализации Инвестиционного проекта третьих лиц с заключением договоров долевого участия в строительстве и уступать право требования, в том числе на отдельные квартиры, гражданам, приобретающим жильё для личного потребления на основе двухсторонних договоров, заключаемых с соблюдением законодательства о долевом строительстве.

Договор долевого участия в строительстве заключен ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» с истицей в письменной форме, содержит существенные условия для данного вида договоров, включал в себя ссылку на Инвестиционный контракт от Дата обезличена №, который определял сторону в договоре - ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» как Застройщика, правомочного заключать с гражданами договоры долевого участия в строительстве, последствиями которых являлось приобретение квартир гражданами в собственность.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истица, подписывая договор долевого участия в строительстве от Дата обезличена, действовала разумно и добросовестно. В дальнейшем, продолжая действовать добросовестно, произвела оплату за приобретаемую квартиру в порядке, предложенном второй стороной в договоре - ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», была вправе рассчитывать на добросовестное исполнение обязательств со стороны последнего.

В то же время, документы, представленные в дело, свидетельствуют о том, что ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», заключая договор с истицей, понимало правовые последствия этого договора, а именно то, что исполнение истицей своих обязательств по оплате приобретаемой квартиры исключает право собственности на эту квартиру у ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», с истицей подписан акт приёма-передачи квартиры. ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» в определённом им порядке получило от истицы всё причитающееся ему по сделке, и в связи с исполнением истицей обязательств по оплате приобретаемой ей квартиры, спорную квартиру истице передало, признав, таким образом, её право на спорное недвижимое имущество.

Отсутствие регистрации рассматриваемого договора долевого участия в строительстве связано исключительно с действиями ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» - стороны в договоре, привлекавшей денежные средства физических лиц для строительства объекта и обязанной иметь соответствующие требованиям законодательства документы.

Бесспорно установлено, что участок под застройку выделялся ООО «СтройТрейд», таким образом, правовых оснований для государственной регистрации заключаемых гражданами с ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» договоров в конструкции положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ не имелось.

Вместе с тем, в совокупности установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что отсутствие регистрации договора никак не должно являться обстоятельством, препятствующим защите прав и интересов истицы, добросовестно исполнившей свои обязательства по договору. В отношении ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» с Дата обезличена в рамках дела о банкротстве ведутся процедуры, данных о том, что спорное имущество включено в состав конкурсной массы, суду не представлено, в связи с чем, суд находит, что в ином толковании обстоятельств спора истица будет лишена права на защиту субъективных прав по основаниям ст. 218 ГК РФ.

Кроме того, суд исходит из того, что гражданин, не обладающий юридическими познаниями, при заключении договора участия в долевом строительстве является наиболее незащищённой стороной, и, добросовестно исполняя свои обязанности по договору, тем не менее, находится в известной зависимости от действий юридических лиц, выступающих по данным договорам в качестве застройщиков, как при составлении самих договоров и определении их условий, так и от последующего исполнения юридическими лицами взятых на себя обязательств.

Общеизвестным обстоятельством является тот факт, что в случае признания юридических лиц, выступающих по договорам участия в долевом строительстве в качестве застройщиков банкротами, и при наличии споров, связанных с теми или иными изъянами в документах, граждане как правило, оказываются абсолютно незащищёнными, поскольку недостатки правоустанавливающих документов не позволяют признать за ними право собственности на приобретаемое недвижимое имущество, а недостаток или отсутствие денежных средств у банкрота исключает возврат полностью или частично денежных средств уплаченных гражданами.

Кроме того, допрошенный в качестве свидетеля ФИО4 показал, что с Дата обезличена года по Дата обезличена года являлся генеральным директором ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», общество по договору подряда выполняло работы по строительству многоквартирного жилого дома в <адрес>, во время строительства администрацией городского округа Звенигород, как муниципальным заказчиком, было принято решение о строительстве двух дополнительных секций, напрямую с администрацией городского округа Звенигород был заключен инвестиционный контракт, с целью его реализации от третьих лиц привлекались денежные средства. С гражданами заключались договоры долевого участия в строительстве, зачастую денежные средства вносились не на расчетный счет общества, а непосредственно в кассу организации, в тот же день активы реализовывались на строительные материалы и оплату работ. ФИО4 подтвердил факт заключения договора с истицей, наличие оригинальной печати общества и собственноручной подписи на договоре, также утвердительно заявил об оплате обусловленной договором денежной суммы, пояснив, что в ином случае экземпляр договора гражданину выдан не был бы.

В совокупности изложенного суд приходит к выводу о том, что обязательства истицы по договору, заключенному с ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», выполнены ей в полном объеме.

Бесспорных доказательств, свидетельствующих об обратном, представителем ответчика суду не представлено.

Учитывая, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путём признания права, а права возникают, в частности, на основании сделок, суд приходит к выводу о том, что требования Хиониной М.Б. о признании права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., подлежат удовлетворению на основании ст. ст. 8, 218 ГК РФ, при установлении факта полного исполнения договорных обязательств истицы.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Учитывая, что решением арбитражного суда право собственности на ряд квартир, в том числе спорные, признано за ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», а в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, проводится по заявлению правомочного в отношении имущества лица, единственным основанием для государственной регистрации права собственности истцов на приобретенную квартиру в порядке ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является судебный акт о признании такового права за лицом.

В соответствии со ст. 28 Закона права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Также, в соответствии с руководящими разъяснениями п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Постольку, поскольку государственная регистрация права собственности ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» на квартиру, являющуюся предметом спора, на основании судебного акта не произведена, оснований для разрешения по существу требований о прекращении права собственности общества на объект не имеется. Вместе с тем, подлежит изменению запись о регистрации права собственности за муниципальным образованием, право собственности должно быть прекращено.

Таким образом, настоящее решение служит основанием для внесения изменений в записи ЕГРП в отношении объекта, право собственности на которое признано судом.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Хиониной М.Б. к администрации городского округа Звенигород, ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» о прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру удовлетворить в полном объеме.

Прекратить право собственности Муниципального образования «Городской округ Звенигород» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать за Хиониной М.Б. право собственности на квартиру площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Звенигородский городской суд.

Судья подпись О.А. Фоменкова

Мотивированное решение изготовлено и подписано 29.07.2011.