КОПИЯ № 2 – 269/2011

Р Е Ш Е Н И Е

г. Звенигород Московской области 05 сентября 2011 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Фоменковой О.А.,

при секретаре Купцовой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Налбандяна М.Г. к ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», администрации городского округа Звенигород о прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л :

Налбандян М.Г. обратился в суд с иском, уточнив требования, предъявленные к ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», администрации городского округа Звенигород, просил прекратить право собственности Муниципального образования «Городской округ Звенигород», ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, и признать право собственности на данную квартиру.

В судебном заседании Налбандян М.Г. требования поддержал, указав, что Дата обезличена с ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, с правом получения после оплаты инвестиционного взноса и получения Разрешения на ввод в эксплуатацию дома <данные изъяты> квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой <данные изъяты> кв.м., расположенной в секции №, этаж <данные изъяты>. Истец указал, что условия об оплате инвестиционного взноса им были исполнены в полном объеме, жилой дом введён в эксплуатацию, квартира была передана в его владение по передаточному акту. При заключении договора он действовал добросовестно, никаких оснований сомневаться в полномочиях ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на совершение сделок не было и ему не было и не могло быть известно о наличии каких-либо обстоятельств, препятствующих заключению указанного договора. По сведениям ЕГРП квартира является собственностью муниципального образования «Городской округ Звенигород».

Ответчики:

- генеральный директор ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» ФИО1 исковые требования Налбандяна М.Г. признал в полном объеме, подтвердив факт заключения с последним договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, и исполнения истцом обязательств по договору. Указал на наличие препятствий для регистрации права собственности ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на спорную квартиру.

- представитель администрации городского округа Звенигород по доверенности ФИО2 просила рассмотреть дело в своё отсутствие, решение оставила на усмотрение суда.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» (Инвестор), с одной стороны, и Налбандяном М.Г. (Участник долевого строительства), с другой стороны, Дата обезличена заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> (л.д. 8-20).

По условиям договора ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» обязалось в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением третьих лиц, построить (создать) многоквартирный дом на земельном участке по указанному выше адресу (далее - объект), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, передать Налбандяну М.Г. квартиру, находящуюся в названном жилом доме и имеющую характеристики, указанные в приложении № к договору, а именно: <данные изъяты> квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой <данные изъяты> кв.м., расположенная в секции № на <данные изъяты> этаже (л.д. 17). Налбандян М.Г.., в свою очередь, принял на себя обязательство оплатить обусловленную договором цену в соответствии с приложением № к договору – из расчета <данные изъяты> рублей за 1 кв.м. в общей сумме <данные изъяты> рублей и принять квартиру в установленном законом порядке (п. 1.1.).

Согласно п. 1.8. договора, имущественное право на квартиру возникает у участника долевого строительства с даты полной оплаты инвестиционного взноса по договору. ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» гарантировало, что имущественные права, подлежащие передаче по договору не проданы, не заложены, не завещаны, не обременены иными обязательствами третьих лиц (п. 1.7.).

Согласно п. 1.13. договора, договор заключается в рамках Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», основанием для его заключения послужили: постановление Главы городского округа Звенигород № от Дата обезличена «О предоставлении ООО «СтройТрейд» земельного участка в аренду для многоэтажного земельного строительства», договор Генподряда № от Дата обезличена, договор аренды земельного участка № от Дата обезличена, Разрешение на строительство <данные изъяты> от Дата обезличена, Инвестиционный контракт № от Дата обезличена, проектная декларация.

Названный договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области и вступает в силу с момента такой регистрации (п. 1.2., 11.1.).

Застройщик и третьи лица, в том числе привлеченные первым для строительства объекта, не приобретают какое-либо вещное или обязательственное право на оплаченную участником долевого строительства квартиру (п. 2.1.2.).

Согласно п. 8.1., 8.2. договора, обязательства ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта о передаче квартиры, а участника долевого строительства – с момента уплаты в полном объёме денежных средств и подписания передаточного акта на квартиру.

Разрешая по существу требования истца о прекращении права собственности ответчиков на спорное имущество, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По квитанции к приходному кассовому ордеру № от Дата обезличена ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» от Налбандяна М.Г. в качестве оплаты по договору участия в долевом строительстве принято <данные изъяты> рублей (л.д. 21).

Многоквартирный дом по адресу: <адрес> введён в эксплуатацию разрешением № <данные изъяты> от Дата обезличена, Дата обезличена администрацией городского округа Звенигород было издано вторичное постановление №, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № <данные изъяты> от Дата обезличена (л.д. 47).

По Акту приема-передачи квартиры, подписанному сторонами Дата обезличена, ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» передало Налбандяну М.Г.. квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по данным БТИ, находящуюся по адресу: <адрес> (л.д. 23).

Согласно акту о проведении расчетов по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от Дата обезличена оплата по договору произведена Налбандяном М.Г. полностью, претензий к последнему ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» не имеет (л.д. 22).

Согласно выписки из ЕГРП, предоставленной по состоянию на Дата обезличена, правообладателем спорной квартиры является Муниципальное образование «Городской округ Звенигород» (л.д. 24).

Согласно п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19.12.2003 «О судебном решении» и нормам ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому, арбитражному, уголовному делам обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу разъяснений, содержащихся в п. 4 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при решении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. В то же время суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Решением Арбитражного суда Московской области от Дата обезличена по делу № по иску ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» к администрации городского округа Звенигород Московской области о признании права собственности на квартиры (решение вступило в законную силу Дата обезличена), постановлено: признать право собственности ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на квартиры №, расположенные в жилом доме по адресу: <адрес> (л.д. 42-44).

Названным решением суда установлено следующее:

Дата обезличена между администрацией города Звенигорода (Муниципальный заказчик) и ООО «СтройТрейд» (Исполнитель) был заключен муниципальный контракт, пунктом 1.1 которого установлено, что во исполнение поручений Муниципального заказчика Исполнитель организует предпроектные изыскания, проектирование, строительно-монтажные работы, пуско-наладочные и прочие работы на объекте по адресу: <адрес>.

Дата обезличена между ООО «СтройТрейд» (Заказчик) и ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» (Генподрядчик) заключен контракт генерального подряда № на строительство <данные изъяты> секционного жилого дома для очередников по адресу: <адрес>.

По условиям контракта генерального подряда № от Дата обезличена Генподрядчик обязуется выполнить по заданию Заказчика комплекс работ по строительству объекта в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией.

Как установлено арбитражным судом и подтверждается материалами дела, Дата обезличена между администрацией городского округа Звенигород и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» заключен Инвестиционный контракт на строительство части жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 34-37).

Предметом инвестиционного контракта № от Дата обезличена является реализация совокупности организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта – части жилого многоквартирного дома, расположенного по указанному адресу. В соответствии с п. 2.2 инвестиционного контракта ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств произвести финансирование объекта, размер обшей площади квартир <данные изъяты> кв.м. (в редакции дополнительного соглашения № от Дата обезличена).

Пунктом 4.2.10. Контракта было предусмотрено привлечение к реализации Инвестиционного проекта третьих лиц с заключением договоров долевого участия в строительстве.

Пунктом 6.4. Контракта предусматривалась возможность Инвестора-застройщика уступать право требования, в том числе на отдельные квартиры, гражданам, приобретающим жильё для личного потребления, на основе двухсторонних договоров, заключаемых с соблюдением законодательства о долевом строительстве.

Статьей 3 инвестиционного контракта № от Дата обезличена предусмотрено, что по итогам реализации контракта осуществляется распределение квартир и помещений между администрацией и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» в следующей пропорции: <данные изъяты>% общей площади квартир администрации, <данные изъяты>% общей площади квартир ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой». Распределение конкретных квартир и помещений, подлежащих передаче по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию администрации и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» производится путем подписания протокола предварительного распределения.

Дата обезличена между администрацией городского округа Звенигород Московской области и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» подписан предварительный протокол распределения квартир жилого дома по адресу. <адрес> (л.д. 46).

Предварительным протоколом распределения квартир от Дата обезличена утвержден перечень квартир, составляющих долю ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» (приложение № к протоколу распределения квартир) (квартирография л.д. 46 оборот).

Арбитражным судом также установлено, что Дата обезличена между администрацией городского округа Звенигород Московской области и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» в качестве акта реализации инвестиционного контракта подписан итоговый протокол распределения квартир жилого дома по адресу: <адрес>, согласно которому долю ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» составляет 100% общей площади квартир, утвержден перечень квартир (№).

Арбитражным судом отмечено, что муниципальный контракт от Дата обезличена, на основании которого было зарегистрировано право собственности Муниципального образования «Городской округ Звенигород» на спорную квартиру, не содержит условий возникновения права собственности муниципального образования на объект недвижимости.

Согласно выводам арбитражного суда, право собственности на квартиры №, расположенные в жилом доме по адресу: <адрес>, возникло у ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на основании заключенного с администрацией городского округа Звенигород Инвестиционного контракта от Дата обезличена.

Таким образом, Инвестиционный контракт от Дата обезличена явился основанием для признания арбитражным судом права собственности ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на квартиры в доме по адресу: <адрес>, в том числе и на спорную квартиру №, право собственности на которую просит признать истец по настоящему делу.

В силу изложенного, требования истца о прекращении права собственности Муниципального образования «Городской округ Звенигород» на спорную квартиру подлежат удовлетворению.

Разрешая требования о прекращении права собственности ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на квартиру, являющуюся предметом спора, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку в установленном законом порядке за ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» не произведена государственная регистрация права собственности на квартиру № на основании вступившего в законную силу решения суда, правообладателем по данным ЕГРП значится муниципальное образование «Городской округ Звенигород», постольку требования о прекращении такового права за Обществом не могут быть разрешены по существу при отсутствии государственной регистрации права собственности Общества на названную квартиру.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом (ст. 218 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд считает, что в данном случае применение положений ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ должно осуществляться в системе действующего правового регулирования во взаимосвязи с п. 3 ст. 10 ГК РФ, в том смысле, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Суд отмечает, что в Инвестиционном контракте от Дата обезличена №, не оспоренным и не признанным ничтожным, правовое положение ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» определено как Инвестор-Застройщик, который, в соответствии с п.п. 4.2.10., 6.4. Контракта правомочен привлекать к реализации Инвестиционного проекта третьих лиц с заключением договоров долевого участия в строительстве и уступать право требования, в том числе на отдельные квартиры, гражданам, приобретающим жильё для личного потребления на основе двухсторонних договоров, заключаемых с соблюдением законодательства о долевом строительстве.

Договор долевого участия в строительстве заключен ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» с истцом в письменной форме, содержит существенные условия для данного вида договоров, включал в себя ссылку на Инвестиционный контракт от Дата обезличена №, который определял сторону в договоре - ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» как Застройщика, правомочного заключать с гражданами договоры долевого участия в строительстве, последствиями которых являлось приобретение квартир гражданами в собственность.

Таким образом, суд приходит к убеждению о том, что истец, подписывая договор долевого участия в строительстве от Дата обезличена, действовал разумно и добросовестно. В дальнейшем, продолжая действовать добросовестно, истец, произвел оплату за приобретаемую квартиру в порядке, предложенном второй стороной в договоре - ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», был вправе рассчитывать на добросовестное исполнение обязательств со стороны последнего.

В то же время, документы, представленные в дело, свидетельствуют о том, что ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», заключая договор с гражданином, понимало правовые последствия этого договора, а именно то, что исполнение гражданином своих обязательств по оплате приобретаемой квартиры исключает право собственности на эту квартиру у ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», с истцом подписан акт приёма-передачи квартиры. ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» в определённом им порядке получило от гражданина всё причитающееся ему по сделке, и в связи с исполнением истцом обязательств по оплате приобретаемой им квартиры, спорную квартиру истцу передало, признав, таким образом, его право на спорное недвижимое имущество.

Отсутствие регистрации рассматриваемого договора долевого участия в строительстве связано исключительно с действиями ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» - стороны в договоре, привлекавшей денежные средства физических лиц для строительства объекта и обязанной иметь соответствующие требованиям законодательства документы.

Бесспорно установлено, что участок под застройку выделялся ООО «СтройТрейд», таким образом, правовых оснований для государственной регистрации заключаемых гражданами с ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» договоров в конструкции положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ не имелось.

Вместе с тем, в совокупности установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что отсутствие регистрации договора никак не должно являться обстоятельством, препятствующим защите прав и интересов истца, добросовестно исполнившего свои обязательства по договору.

Кроме того, суд убеждён, что граждане, не обладающие юридическими познаниями, при заключении договоров участия в долевом строительстве являются наиболее незащищённой стороной, и, добросовестно исполняя свои обязанности по договорам, тем не менее, находятся в известной зависимости от действий юридических лиц, выступающих по данным договорам в качестве застройщиков, как при составлении самих договоров и определении их условий, так и от последующего исполнения юридическими лицами взятых на себя обязательств.

Как усматривается из протокола внеочередного собрания акционеров от Дата обезличена процедура банкротства в отношении ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» прекращена, генеральным директором Общества назначен ФИО1 (л.д. 58-59).

Из пояснений последнего, данных им в процессе рассмотрения дела по существу, следует, что с Дата обезличена по Дата обезличена ФИО1 являлся генеральным директором ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», общество по договору подряда выполняло работы по строительству многоквартирного жилого дома в <адрес>, во время строительства администрацией городского округа Звенигород, как муниципальным заказчиком, было принято решение о строительстве двух дополнительных секций, напрямую с администрацией городского округа Звенигород был заключен инвестиционный контракт, с целью его реализации от третьих лиц привлекались денежные средства. С гражданами заключались договоры долевого участия в строительстве, зачастую денежные средства вносились не на расчетный счет общества, а непосредственно в кассу организации, в тот же день активы реализовывались на строительные материалы и оплату работ. ФИО1 подтвердил факт заключения договора с истцом, также утвердительно заявил об оплате обусловленной договором денежной суммы.

Суд находит, что при установленных обстоятельствах признание иска истцом не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы иных лиц, а поэтому может быть принято судом и в силу ст. 173 ГПК РФ при признании иска ответчиком и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований о признании права собственности на квартиру.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Учитывая, что решением арбитражного суда право собственности на ряд квартир, в том числе спорную, признано за ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», а в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, проводится по заявлению правомочного в отношении имущества лица, единственным основанием для государственной регистрации права собственности истца на приобретенную квартиру в порядке ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является судебный акт о признании такового права за лицом.

В соответствии со ст. 28 Закона права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Также, в соответствии с руководящими разъяснениями п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, настоящее решение служит основанием для внесения изменений в запись ЕГРП в отношении объекта, право собственности на который признано судом.

В этой связи подлежат также удовлетворению требования о прекращении права собственности Муниципального образования «Городской округ Звенигород» на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Налбандяна М.Г. к ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», администрации городского округа Звенигород о прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру удовлетворить в полном объеме.

Прекратить право собственности Муниципального образования «Городской округ Звенигород» на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать за Налбандяном М.Г. право собственности на квартиру площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для внесения изменений в запись Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Звенигородский городской суд.

Судья подпись О.А. Фоменкова

Мотивированное решение изготовлено и подписано 09.09.2011.