№ 2-345/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Город Звенигород 28 сентября 2011 года

Звенигородский городской суд в составе: судья Звенигородского городского суда Московской области Шмелев А.Л., при секретаре судебного заседания Лысенко Д.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Масаелянц С.Н. к ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», Администрации городского округа Звенигород о прекращении права собственности на трехкомнатную квартиру площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л :

Мусаелянц С.Н. предъявлен иск к ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», Администрации городского округа Звенигород о прекращении права собственности на трехкомнатную квартиру площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, признании права собственности на квартиру. В суде Мусаелянц С.Н. на иске настаивал, пояснив, что между ним и ответчиком Дата обезличена был заключен договор № «Участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> по которому истец, являясь по договору «участником долевого строительства» строительства жилого дома, вносит инвестиционный взнос и имеет право на получение в собственность трехкомнатной квартиры в названном доме, общей площадью 90,6 кв.м., на 11-ом этаже в первой секции. Истец действовал добросовестно, никаких оснований сомневаться в полномочии ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» на совершение сделок у него не было и истцу не было и не могло быть известно о наличии каких-либо обстоятельств, препятствующих заключению указанного договора. Истец, в соответствии с условиями договора, произвел оплату за приобретаемую квартиру, что было зафиксировано соответствующими актами и подтверждается платёжными документами. Обязанность произвести регистрацию договоров лежала на ЗАО «Объединение Мособлпромстрой», что, выполнено последним не было и, что явилось причиной невозможности регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. После того, как дом был сдан в эксплуатацию, ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» передало квартиру истцу по акту. Однако, истцу стало известно, что право собственности на приобретённую квартиру зарегистрировано за Муниципальным образованием «Городской округ Звенигород». В настоящее время, по решению Арбитражного суда Московской области, право собственности Муниципального образования «Городской округ Звенигород» на спорные квартиры прекращено и признано за ЗАО «Объединение Мособлпромстрой», в отношении которого истец свои обязательства по оплате стоимости спорной квартиры выполнил полностью.

Генеральный директор ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» ФИО4 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения иска не возражал по заявленным истцом требованиям.

Представитель Администрации городского округа Звенигород ФИО5 просила рассмотреть дело в её отсутствие, возражений на иск не представила, оставила решение на усмотрение суда.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления пленума Верховного суда РФ «О судебном решении» от 19 декабря 2003 года N 23, согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Между истцом и ответчиком Дата обезличена был заключен договор № «Участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> (л.д. 8-19), по которому истец, являясь по договору «участником долевого строительства» строительства жилого дома, вносит инвестиционный взнос и имеет право на получение в собственность трехкомнатной квартиры в названном доме, общей площадью <данные изъяты> кв.м., на 11-ом этаже в первой секции (пункт 1.1. договора, Приложение №). «Участник долевого строительства» обязан заключить договор с «инвестором» или третьим лицом, указанным «инвестором» возмездный договор поручения на оказание услуг по регистрации Договора (п. 1.5. договора). Ответчик, именуемый в договоре «инвестор» обязан осуществить своими силами или с привлечением других лиц строительство и передать квартиру «участнику», своевременно информировать «участника» о предоставлении документов, необходимых для регистрации Договора, обязан оказывать содействие «участнику» в регистрации Договора (п. 1.4., 2.1.3. договора).

Согласно условий договора, предметом договора является строительство ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» многоквартирного жилого дома на земельном участке по указанному адресу и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» обязалось передать участнику долевого строительства (истцу) квартиру с характеристиками, указанными в приложении № к Договору, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру (п. 1.1. договора). Согласно п. 2.1. договора, имущественное право на квартиру возникает у участника долевого строительства с даты полной оплаты инвестиционного взноса по договору. Согласно п. 1.12. договора, договор заключается в рамках Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», постановления Главы городского округа Звенигород № от Дата обезличена «О предоставлении ООО «СтройТрейд» земельного участка в аренду для многоэтажного земельного строительства», договора Генподряда № от Дата обезличена, Инвестиционного контракта от Дата обезличена. Согласно п. 8.1., 8.2. договора, обязательства ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта квартиры, а участника долевого строительства – с момента оплаты в полном объёме денежных средств и подписания передаточного акта на квартиру.

Дата обезличена между Администрацией городского округа Звенигород («Администрация») и ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» («Инвестор-застройщик») был заключен инвестиционный контракт, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству части жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес> (п. 2.1. контракта). Пунктом Дата обезличена. Контракта было предусмотрено привлечение к реализации Инвестиционного проекта третьих лиц с заключением договоров долевого участия в строительстве. Пунктом 6.4. Контракта предусматривалась возможность Инвестора-застройщика уступать право требования, в том числе на отдельные квартиры, гражданам, приобретающим жильё для личного потребления на основе двухсторонних договоров, заключаемых с соблюдением законодательства о долевом строительстве.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются и суд считает их установленными.

Согласно статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Частью 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии со ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статьи 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Финансовые обязательства истец выполнил в полном объёме, полностью оплатив инвестиционный взнос в размере 3090000 руб., что подтверждено актом проведения расчётов по договору (л.д. 22).

Многоквартирный дом по адресу: <адрес> был введён в эксплуатацию разрешением № RU 50332000-026 от Дата обезличена.

Актом приёма-передачи квартиры от Дата обезличена ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» передало Мусаелянц С.Н. квартиру на <адрес> (л.д. 21).

Согласно выписки из ЕГРП, право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Муниципальным образованием «Городской округ Звенигород» (л.д. 20).

Согласно п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19.12.2003 "О судебном решении" и нормам ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому, арбитражному, уголовному делам обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Под судебным постановлением, указанным в ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно ч. 1 ст. 13 ГПК РФ принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда), а под решением арбитражного суда - судебный акт, предусмотренный ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

По смыслу разъяснений, содержащихся в п. 4 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при решении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. В то же время суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.01.2011 года по делу № А41-22003/10 по иску ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» к Администрации городского округа Звенигород Московской области о признании права собственности на квартиры (решение вступило в законную силу 12.02.2011 года), постановлено: признать право собственности ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на квартиры №№ <данные изъяты>, расположенные в жилом доме по адресу: <адрес>.

Названным решением суда установлено следующее:

Дата обезличена между Администрацией города Звенигорода (Муниципальный заказчик) и Обществом с ограниченной ответственностью «СтройТрейд» (исполнитель) был заключен муниципальный контракт, пунктом 1.1 которого установлено, что во исполнение поручений Муниципального заказчика - Администрации города Звенигород, исполнитель - Общество с ограниченной ответственностью «СтройТрейд» организует предпроектные изыскания, проектирование, строительно-монтажные работы, пуско-наладочные и прочие работы на объекте по адресу: <адрес>. Исполнитель по данному объекту выполняет функции заказчика, перечисленные в Приложении № к настоящему Контракту (п.1.2.).

Дата обезличена между Обществом с ограниченной ответственностью «СтройТрейд» (Заказчик) и Закрытым акционерным обществом «Объединение Мособлпромстрой» (Генподрядчик) заключен контракт генерального подряда № на строительство 4 секционного жилого дома для очередников по адресу: <адрес>.

По условиям контракта генерального подряда № от Дата обезличена Генподрядчик обязуется выполнить по заданию Заказчика комплекс работ по строительству 4 секционного жилого дома для очередников по адресу: <адрес>, в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией.

Дата обезличена между Администрацией городского округа Звенигород Московской области и ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» заключен инвестиционный контракт на строительство части жилого дома по адресу: <адрес>. Предметом инвестиционного контракта № от Дата обезличена является реализация совокупности организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта - части жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 2.2 инвестиционного контракта № от Дата обезличена ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств произвести финансирование объекта по адресу: <адрес>, размер обшей площади квартир 2031. 57 кв.м. (в редакции дополнительного соглашения № от Дата обезличена).

Статьей 3 инвестиционного контракта № от Дата обезличена предусмотрено, что по итогам реализации контракта осуществляется распределение квартир и помещений между Администрацией и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» в следующей пропорции: 5% общей площади квартир Администрации, 95% общей площади квартир ЗАО «Объединение Мособлпромстрой».

Дата обезличена между Администрацией городского округа Звенигород Московской области и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» в качестве акта реализации инвестиционного контракта подписан итоговый протокол распределения квартир жилого дома по адресу: <адрес>.

В соответствии с протоколом распределения квартир жилого дома по адресу: <адрес> общая площадь квартир, (составляющих долю ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» - 2178.1 кв.м., что составляет 100% общей площади квартир.

Протоколом распределения квартир от Дата обезличена утвержден следующий перечень квартир, составляющих долю ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой»: №<данные изъяты>

Также, Дата обезличена между Администрацией городского округа Звенигород Московской области и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» подписано дополнительное соглашение № к инвестиционному контракту № от Дата обезличена в соответствии с которым 100% общей площади квартир подлежит передаче ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой».

Постановлением Главы городского округа Звенигород № 786 от Дата обезличена разрешена выдача разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством жилого дома по адресу: <адрес> Жилому дому по адресу: <адрес> присвоен почтовый адрес: <адрес>.

На основании Постановления Главы городского округа Звенигород № № от Дата обезличена выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 50332000-024 от Дата обезличена.

Арбитражным судом отмечено, что муниципальный контракт от Дата обезличена, на основании которого было зарегистрировано право собственности Муниципального образования «Городской округ Звенигород» на спорные квартиры, не содержит условий возникновения права собственности муниципального образования на объекты недвижимости.

Кроме того, Дата обезличена был заключен Инвестиционный контракт на строительство части жилого дома по адресу: <адрес>, по которому инвестором-застройщиком является ЗАО «Объединение Мособлпромстрой».

Согласно выводов арбитражного суда, право собственности на квартиры №№, расположенные в жилом доме по адресу: <адрес>, возникло у ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на основании заключенного с Администрацией городского округа Звенигород Инвестиционного контракта от Дата обезличена.

Таким образом, Инвестиционный Контракт от Дата обезличена, сторонами его заключившим, не оспаривался, не является порочным и явился основанием для признания Арбитражным судом права собственности ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на квартиры в доме по адресу: <адрес>, в том числе и на спорную квартиру № право собственности на которую просит признать истец по настоящему делу.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.

Частью 2 указанной статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Суд считает, что, в данном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств, применение положений статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ должно осуществляться в системе действующего правового регулирования во взаимосвязи с п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Суд отдельно отмечает, что правовое положение ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» в Инвестиционном контракте определено как инвестор-застройщик, который, в соответствии с п.п. Дата обезличена., 6.4. Контракта правомочен привлекать к реализации Инвестиционного проекта третьих лиц с заключением договоров долевого участия в строительстве и уступать право требования, в том числе на отдельные квартиры, гражданам, приобретающим жильё для личного потребления на основе двухсторонних договоров, заключаемых с соблюдением законодательства о долевом строительстве.

Договор долевого участия в строительстве заключенный истцом и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» содержали необходимые условия для данного рода договоров, а именно, обязанности сторон, правовые последствия исполнения обязательств, содержали ссылки на Инвестиционный контракт, который определял сторону в договоре - ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» как застройщика, правомочного заключать с гражданами договоры долевого участия в строительстве, последствиями которых являлось приобретение квартир гражданами в собственность. Закон не содержит специальных указаний на обязанность граждан, не обладающих юридическими познаниями, проводить специальную предварительную юридическую экспертизу документов (договоров) ими подписываемых.

Таким образом, истец, подписывая договор долевого участия в строительстве от Дата обезличена действовал разумно и добросовестно. В дальнейшем, продолжая действовать добросовестно, произвел оплату за приобретаемую квартиру и был вправе рассчитывать на добросовестное исполнение обязательств со стороны ответчика.

В то же время, документы, представленные в дело, свидетельствуют о том, что ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», заключая договоры с гражданами, понимало правовые последствия этих договоров, а именно то, что исполнение гражданами своих обязательств по оплате приобретаемых квартир исключает право собственности на эти квартиры у ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой». ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», в определённом им порядке, получило от граждан всё, причитающееся ему по сделкам, и в связи с исполнением истцами обязательств по оплате приобретаемых ими квартир, спорные квартиры истцам передало, признав, таким образом их право на спорное недвижимое имущество.

Отсутствие регистрации рассматриваемых договоров долевого участия в строительстве связано исключительно с бездействием ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» - стороны в договоре, обязанной совершить данные действия. Таким образом, отсутствие регистрации договоров никак не должно являться обстоятельством, препятствующим защите прав и интересов истца, добросовестно исполнившего свои обязательства по договору.

Договор участия в долевом строительстве, заключенный истцом с ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» не содержит указание на наличие каких-либо обременений имущественных прав, подлежащих передаче истцу по заключенному договору. Отсутствуют какие-либо указания на обременения спорного объекта и в ЕГРП.

В настоящее время, спорная квартира является самостоятельным объектом гражданских правоотношений – дом, в котором она находится, принят в эксплуатацию; квартира, в установленном порядке прошла техническую инвентаризацию и поставлена в БТИ на учёт.

В данном случае, суд исходит из добросовестности действий истца.

Поскольку обязательства истцом по договору, заключенному с ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» выполнены, что не оспаривается ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», квартира имеется в наличии, право собственности на спорную квартиру принадлежит ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», квартира ранее была передана истцу самим ответчиком ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, прекращает право собственности ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» на спорную квартиру, и признаёт право собственности на неё за истцом.

Поскольку, согласно выписки из ЕГРП (л.д. 20) право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Муниципальным образованием «Городской округ Звенигород», а Арбитражным судом отдельно вопрос о прекращении права собственности Муниципального образования «Городской округ Звенигород» на спорную квартиру не решался, что может послужить препятствием в регистрации права собственности истца на квартиру, суд считает требования истца к Администрации городского округа Звенигород о прекращении права собственности на спорную квартиру обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Прекратить право собственности ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», Муниципального образования «Городской округ Звенигород» на трехкомнатную квартиру площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>.

Признать право собственности Мусаелянц С.Н. Дата обезличена года рождения на трехкомнатную квартиру площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд через суд города Звенигорода в течение 10 дней.