№ 2-351/2011 Р Е Ш Е Н И Е Город Звенигород 18 ноября 2011 года Звенигородский городской суд в составе: судья Звенигородского городского суда Московской области Шмелев А.Л., при секретаре судебного заседания Лысенко Д.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Романенко С.А. к ООО «Независимый проект» о признании права собственности на не завершенный строительством объект - <данные изъяты> квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <адрес> (мансардном) этаже <адрес> секции не оконченного строительством жилого дома по адресу: <адрес> <адрес>, У С Т А Н О В И Л : Романенко С.А. был предъявлен иск к ООО «Независимый проект» об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры и признании права собственности на квартиру. В ходе рассмотрения дела, требования изменены и уточнены. Истица просила о признании право собственности на не завершенный строительством объект - <данные изъяты> квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты>-ом (мансардном) этаже <адрес> секции не оконченного строительством жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 156). Истица и её представитель в суд не явились, данных об уважительности причин неявки не представили, о времени и месте рассмотрения спора уведомлены. Из текста иска и доводов, высказанных ранее представителем истицы следует, что между Романенко С.А. и ООО «Независимый проект» Дата обезличена был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры в многоквартирном доме по адресу<адрес>. По условиям предварительного договора, основной договор должен быть подписан сторонами в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО «Независимый проект» на квартиру и передан на государственную регистрацию перехода права собственности после оплаты истицей в полном объёме цены квартиры. Истица, имея целью приобретение квартиры, действовала добросовестно, никаких оснований сомневаться в полномочии ООО «Независимый проект» на совершение сделок у неё не было и истце не было и не могло быть известно о наличии каких-либо обстоятельств, препятствующих заключению указанного договора. Истица, в соответствии с условиями предварительного договора, произвела оплату за приобретаемую квартиру, что подтверждается платёжными документами. Обязанность произвести регистрацию договоров и перехода права собственности на квартиру лежала на ООО «Независимый проект», что выполнено последним не было и, что явилось причиной невозможности заключения основного договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. В настоящее время дом в эксплуатацию не сдан, в связи с наличием споров между Администрацией городского округа Звенигород и инвесторами застройщиками относительно строительства дополнительной электроподстанции. Несмотря на это, ООО «Независимый проект» передало квартиру истице. Представитель ООО «Независимый проект» Чугунова Е.А. в суд не явилась, направив отзыв, в котором указала, что дом в эксплуатацию не введён, не возражала против удовлетворения иска, в связи с тем, что Романенко С.А. обязательства по оплате приобретаемой ею квартиры выполнила в полном объёме и материальных претензий у общества к истцу нет. Не просила не рассматривать дело в её отсутствие. Представитель Администрации городского округа Звенигород Жумабаева М.М. против удовлетворения требований Романенко С.А. не возражала, пояснив, что многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, <адрес> построен, до настоящего времени разрешение на ввод в эксплуатацию застройщику ООО «Стройресурс» не выдано, в связи с наличием спорных вопросов относительно необходимости строительства дополнительной электроподстанции, необходимость которой обусловлена изменением технических условий в ходе строительства дома. К правоотношениям между ООО «Независимый проект» и Романенко С.А. Администрация отношения не имеет. Не возражала против удовлетворения иска. Генеральный директор ООО «Квант» Дмитравцов А.Н. (третье лицо по делу) против удовлетворения заявленных требований не возражал, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 170-172). Представитель ООО «Стройресурс» уведомлен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, не просил не рассматривать дело в его отсутствие (л.д. 198). В связи с тем, что лица, не явившиеся в судебное заседание надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, данных об уважительности причин неявки суду не представлено, суд считает возможным и правильным рассмотреть дело по существу, в отсутствие не явившихся лиц. Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно части 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств. Как разъяснено в пункте 5 Постановления пленума Верховного суда РФ «О судебном решении» от 19 декабря 2003 года N 23, согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Дата обезличена между Администрацией городского округа Звенигород, ООО «Квант» и ООО «Стройресурс» заключен инвестиционный контракт, предметом которого является строительство инвестором-застройщиком (ООО «Стройресурс») за счёт собственных или привлечённых средств, проектирования и строительства жилищно-строительного комплекса на <адрес> - п.п. 2.1, 2.2, 5.2.1. (л.д. 119-129). Земельный участок под застройку передан ООО «Стройресурс», ему же выдано разрешение на строительные работы подготовительного периода № от Дата обезличена и разрешение на строительство непосредственно шестисекционного жилого дома по адресу: <адрес> № от Дата обезличена (л.д. 110-118). Дата обезличена между ООО «Стройресурс» и ООО «ТерраИнвест» во исполнение инвестиционного контракта от Дата обезличена, заключен договор инвестирования № 3, предметом которого является реализация инвестиционного проекта нового строительства многоквартирного жилого дома по указанному адресу (л.д. 92-101). Дата обезличена между ООО «Независимый проект» и ООО «ТерраИнвест» заключен договор инвестирования №, предметом которого является предоставление инвестору (ООО «Независимый проект») правомочий на вложение собственных и привлечённых средств в проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию указанного дома. Согласно п. 5.1. договора, исполнение сторонами его условий означает переход к инвестору имущественных прав на квартиры, указанные в приложении к договору. Согласно п. 6.1. договора, право собственности на квартиры, имущественные права на которые возникают у инвестора в качестве результата инвестиционной деятельности, инвестор оформляет самостоятельно и собственными силами, в том числе и на <данные изъяты> квартиру площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <адрес> (мансардном) этаже <адрес> секции дома (л.д. 85-89). Дата обезличена между ООО «Независимый проект» и Романенко С.А. заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. По условиям предварительного договора, предметом основного договора должна являться двухкомнатная квартира площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на <данные изъяты> (мансардном) этаже <данные изъяты>-ой секции дома. Основной договор должен быть подписан сторонами в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО «Промспецстрой» на квартиру и передан на государственную регистрацию перехода права собственности после оплаты истицей в полном объёме цены квартиры. Права ООО «Независимый проект» на квартиру подтверждаются договором инвестирования № от Дата обезличена заключенного между ООО «Независимый проект» и ООО «ТерраИнвест». Окончательная стоимость приобретаемой истицей квартиры определена в дополнительном соглашении № 1 от Дата обезличена в размере <данные изъяты>. (л.д. 47). Ответчик не оспаривает того, что истица действовала добросовестно и, в соответствии с условиями взятых на себя обязательств, произвела в полном объёме оплату за приобретаемую квартиру, что также подтверждается платёжными документами (л.д. 19-26). На момент рассмотрения спора судом, дом в эксплуатацию не сдан – данное обстоятельство следует из пояснений сторон, сторонами не оспаривается и суд считает его установленным. Как усматривается из распоряжения ГУ Госстройнадзора Московской области № от Дата обезличена «Об утверждении заключения о соответствии объекта строительства техническим регламентам и проектной документации», заключения о соответствии объекта строительства техническим регламентам и проектной документации, акта технического освидетельствования лифтов, справок МУП «Городские инженерные системы», - по состоянию на 2010 – 2011 год, - вновь построенный жилой дом по адресу: <адрес> соответствует техническим регламентам и проектной документации, электрифицирован, оборудован исправными лифтами, телефонизирован, подключен к сетям канализации, тепло и водоснабжения (л.д. 65-75). Спорная квартира (которой был присвоен номер 11) со ссылкой на предварительный договор купли-продажи квартиры, была передана по акту от Дата обезличена от ООО «Независимый проект» Романенко С.А. для проведения ремонтных и отделочных работ (л.д. 48). Романенко С.А. заключен договор с управляющей компанией ООО «Управление и эксплуатация» на предоставление коммунальных услуг (л.д. 31-43) и производится соответствующая плата за предоставляемые коммунальные услуги (квитанция – л.д. 49). Согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Исходя из смысла названной статьи, применительно для строительства многоквартирного жилого дома, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является итоговым документом, подтверждающим окончание строительства и последующую возможность реализации условий инвестиционных договоров, в том числе, касающихся регистрации имущественных прав инвесторов и соинвесторов, причастных к строительству дома. Обязанность произвести регистрацию договоров и перехода права собственности на квартиру лежала на ООО «Независимый проект», что выполнено последним не было, что, как было установлено в судебном заседании, обусловлено наличием споров между Администрацией городского округа Звенигород и инвесторами застройщиками относительно строительства дополнительной электроподстанции. Анализируя характер правоотношений, возникших между сторонами, суд приходит к следующим выводам. Положениями статьи 8 ГК РФ предусмотрено: 1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; 4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; 5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; 6) вследствие причинения вреда другому лицу; 7) вследствие неосновательного обогащения; 8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц; 9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. 2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права. В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А, если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Суд, на основании установленных фактических обстоятельств дела и представленных документов приходит к убеждению, что истинная воля и интерес истицы в данной сделке (заключении предварительного договора купли-продажи квартиры) были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ответчика было получение от истицы инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели. Таким образом, и воля и интерес обеих сторон были удовлетворены в полном объеме. Поэтому, с учетом существа совершенной сделки и представленных доказательств признается, что факт передачи квартиры ответчиком и принятие ее истицей, т.е. последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истицы, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора № от Дата обезличена основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи квартиры, в котором был определен предмет - квартира, подлежащая передаче и уже переданная истице, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон. С данным толкованием заключенного договора фактически был согласен и представитель ООО «Независимый проект», который не возражал против удовлетворения исковых требований Романенко С.А. Предварительный договор купли-продажи квартиры № от Дата обезличена является притворной сделкой, поскольку он не направлен на возникновение вытекающих из него последствий, что подтверждается последующим поведением ответчика и сторон в целом, и в действительности прикрывает иную волю участников сделки, а именно: фактические взаимоотношения сторон по инвестированию (финансированию) строительного объекта, реализованные ими в полной мере, что возможно только при заключении основного договора. Сам по себе предварительный договор купли-продажи № от Дата обезличена по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, прием-передачу квартиры, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных Договором последствий и в нарушение его условий, что также свидетельствует о его притворности. Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности. Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон. Вместе с тем, заключенный между сторонами договор под видом предварительной купли-продажи квартиры в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи квартиры в собственность истицы, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом. Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями. В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Выполнение истицей взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме, безусловно, влечет возникновение у нее права на объект инвестирования, определенный договором. Поскольку ответчик осуществил привлечение средств истицы, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом. Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов. В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. В соответствии со ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом. В соответствии с п. 1 ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации. Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда. В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Как указано выше, факт создания объекта незавершенного строительства (спорной квартиры в не оконченном строительством доме по адресу: <адрес>) - установлен. При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Романенко С.А., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «Независимый проект», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права. Суд считает, что, в данном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств, применение положений статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ должно осуществляться в системе действующего правового регулирования во взаимосвязи с п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. В данном случае, суд исходит из добросовестности действий истицы. Наличие спорных отношений между Администрацией и инвесторами, относительно возведения дополнительной электроподстанции, по убеждению суда никак не должно на осуществлении прав физического лица, добросовестно исполнившего свои обязательства в сделке. Поскольку обязательства истицей по договору, заключенному с ООО «Независимый проект», выполнены, что не оспаривается ООО «Независимый проект», квартира, являющаяся не завершенным строительством объектом в не оконченном строительством доме имеется в наличии и передана истице самим ответчиком ООО «Независимый проект», суд считает требования истицы обоснованными и подлежащими удовлетворению. Как усматривается из материалов дела, истицей, при подаче иска в суд, уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты>. (л.д. 13), которая подлежит взысканию в её пользу с ответчика на основании ст. 98 ГПК РФ. На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194 - 199 ГПК РФ, Р Е Ш И Л : Признать за Романенко С.А. Дата обезличена года рождения право собственности на не завершенный строительством объект - <данные изъяты> квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты>-ом (мансардном) этаже <данные изъяты>-ой секции не оконченного строительством жилого дома по адресу: <адрес>. Взыскать с ООО «Независимый проект» в пользу Романенко С.А. судебные расходы: <данные изъяты> руб. (госпошлина). Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд через суд города Звенигорода в течение 10 дней.