№2 – 32/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Звенигород Московская область 28 февраля 2011 г.
Звенигородский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Фоменковой О.А.,
при секретаре судебного заседания Купцовой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Симикяна А.А. к ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» о признании права собственности на квартиру,
у с т а н о в и л:
Симикян А.А. обратился в суд с иском к ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» о признании права собственности на квартиру № <данные изъяты>, расположенную по адресу: <адрес>, указав, что Дата обезличена он заключил с ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик взял обязательство в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу квартиру №, секция <данные изъяты>, этаж <данные изъяты>, количество комнат <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., а истец оплатить стоимость квартиры.
В обоснование иска, заявленного на основании положений ст.ст. 12, 218, 309, 310 ГК РФ, Симикян А.А. указал, что в соответствии с условиями договора произвел оплату стоимости квартиры в размере <данные изъяты> рублей. Ссылался, что строительство объекта окончено, дом введен в эксплуатацию, однако квартира ответчиком не передается (л.д. 5-6).
В настоящем судебном заседании Симикян А.А. заявленные требования поддержал.
Установлено, что решением Арбитражного суда Московской области от Дата обезличена по делу № ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» признано несостоятельным (банкротом). В отношении общества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» утвержден арбитражный управляющий ФИО1 (л.д. 73-77). Сведения также подтверждаются выпиской ЕГРЮЛ (л.д. 55-69).
Привлеченный к участию в деле в качестве ответчика конкурсный управляющий ФИО1 в судебное заседание не явился, участвующий при разбирательстве дела его представитель по доверенности ФИО2 иск не признал. Указал, что на момент заключения договора в отношении ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» в рамках дела о банкротстве было введено наблюдение. Также указал, что в соответствии с предварительным протоколом распределения площадей, заключенным между обществом и администрацией городского округа Звенигород, помещения, расположенные на <данные изъяты> этаже многоквартирного жилого дома, не закреплялись. Ссылаясь на объяснения истца, поставил под сомнение также факт полной оплаты стоимости квартиры.
Третьи лица:
- представитель администрации городского округа Звенигород по доверенности ФИО3 согласилась с доводами представителя конкурсного управляющего, указав, право собственности на квартиру № зарегистрировано в установленном законом порядке за муниципальным образованием. ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» при строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, выступало в качестве генерального подрядчика, и, по мнению представителя, не имело прав привлечения средств соинвесторов - физических лиц. Также сообщила, что Акт о результатах реализации контракта и распределении площадей сторонами подписан не был, в настоящее время имеется решение арбитражного суда, которым право собственности на перечень квартир в рамках заключенного инвестиционного контракта признано за ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой»;
- представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области заявил ходатайство о рассмотрении дела в своё отсутствие, которое на основании ст. 167 ГПК РФ с учётом мнения участников процесса суд удовлетворил.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.
Право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом (ст. 218 ГК РФ).
В силу ст. 3 ГПК РФ гражданин вправе самостоятельно выбрать способ защиты нарушенного права, признание права является одним из способов защиты гражданских прав.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Из материалов дела следует, что Дата обезличена между ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» (Инвестор), с одной стороны, и Симикяном А.А. (Участник долевого строительства), с другой стороны, заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 20-32).
По условиям договора ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» обязалось в предусмотренный срок, своими силами и (или) с привлечением третьих лиц, построить (создать) многоквартирный дом на земельном участке по адресу: <адрес> (далее-объект), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, передать Симикяну А.А. квартиру, находящуюся в названном жилом доме и имеющую характеристики, указанные в приложении № к договору, а именно: №, секция <данные изъяты>, этаж <данные изъяты>, количество комнат <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 29). Последний принял на себя обязательство оплатить обусловленную договором цену в соответствии с приложением № к договору - <данные изъяты> рублей (л.д. 31) и принять квартиру в установленном законом порядке.
Факт оплаты инвестиционного взноса подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру № от Дата обезличена на сумму <данные изъяты> рублей (л.д. 72).
В соответствии с п. 1.12. Договора № от Дата обезличена, основанием для его заключения послужили: постановление Главы городского округа Звенигород Московской области № от Дата обезличена «О предоставлении ООО «С.» земельного участка в аренду для многоэтажного земельного строительства»; договор Генподряда № от Дата обезличена; договор аренды земельного участка № от Дата обезличена; разрешение на строительство <данные изъяты> от Дата обезличена; инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином Реестре контрактов и торгов города Звенигород Московской области за № от Дата обезличена; проектная декларация.
В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В ходе судебного разбирательства также установлено, что Дата обезличена между администрацией города Звенигорода (Муниципальный заказчик) и ООО «С.» (исполнитель) был заключен муниципальный контракт, пунктом 1.1 которого установлено, что во исполнение поручений Муниципального заказчика, исполнитель – ООО «С.» организует предпроектные изыскания, проектирование, строительно-монтажные работы, пуско-наладочные и прочие работы на объекте по адресу: <адрес>. Исполнитель по данному объекту выполняет функции заказчика, перечисленные в Приложении № к настоящему Контракту (п.1.2.) (л.д. 124-128).
Именно ООО «С.» постановлением Главы города Звенигорода № от Дата обезличена в аренду предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, для многоэтажного жилищного строительства. На основании названного постановления Дата обезличена между администрацией городского округа Звенигород и ООО «С.» заключен договор аренды № указанного земельного участка (л.д. 86-89).
Дата обезличена ООО «С.» выдано разрешение № № на строительство <данные изъяты>-секционного <данные изъяты>-этажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, количество квартир – <данные изъяты> (л.д. 135), а впоследствии объект (дом) введён в эксплуатацию (разрешение № № от Дата обезличена, выданное ООО «С.») (л.д. 98-99).
Дата обезличена между ООО «С.» (Заказчик) и ЗАО «Объединение Мособлпромстрой» (Генподрядчик) заключен контракт генерального подряда № на строительство <данные изъяты> секционного жилого дома для очередников по адресу: <адрес>. По условиям контракта генерального подряда № от Дата обезличена Генподрядчик обязуется выполнить по заданию Заказчика комплекс работ по строительству <данные изъяты> секционного жилого дома для очередников по адресу: <адрес>, в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией (л.д. 129-134).
В соответствии с 6.3 контракта генерального подряда генподрядчик не имеет права передавать третьим лицам и иным образом распоряжаться строящимся объектом, либо построенным объектом, либо его отдельной частью, а также проектной документацией на строительство объекта, без письменного разрешения заказчика.
Дата обезличена между администрацией городского округа Звенигород и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» заключен Инвестиционный контракт № на строительство части жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 100-107).
Предметом контракта является реализация совокупности организационно-технических мероприятий по строительству инвестиционного объекта – части жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
По условиям контракта (п. 2.2 и 4.2.1.) ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» в рамках реализации инвестиционного проекта обязуется за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств произвести финансирование объекта по названному адресу в полном объеме в соответствии со своими обязательствами по Контракту, размер общей площади квартир <данные изъяты> кв.м.
Имущественные права сторон контракта определены п. 3.1., согласно которому соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта осуществляется в следующей пропорции: Администрации городского округа Звенигород – 5 % от общей площади квартир; Инвестору-Застройщику (ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой») – 95 % общей площади квартир.
Распределение конкретных квартир и помещений, подлежащих передаче по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию администрации и Инвестору-Застройщику, производится сторонами, обладающими имущественными правами, путем подписания Протокола предварительного распределения. До подписания Протокола предварительного распределения одна из сторон контракта не вправе уступать свои имущественные права на конкретные помещения третьим лицам.
Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность администрации городского округа Звенигород, Инвестору-Застройщику и привлеченным третьим лицам по итогам реализации контракта определяется на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта (п. 3.2.).
В соответствии с п. 6.4. Инвестиционного контракта Инвестор-Застройщик и привлекаемые им в качестве Соинвесторов третьи лица вправе уступать свои права на причитающуюся долю (часть) создаваемого имущества Инвестиционного объекта третьим лицам, в том числе права (права требования) на отдельные квартиры гражданам, приобретающим жилье для личного потребления, на основе двухсторонних договоров, заключаемых с соблюдением требований федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Материалами дела подтверждается, что Предварительным протоколом Дата обезличена в соответствии с условиями п. 3.1. Инвестиционного контракта распределены общие площади квартир, составляющих долю Инвестора-Застройщика – <данные изъяты> кв.м. и администрации – <данные изъяты> кв.м. (л.д. 108).
Перечень квартир приведен в квартирографии, являющейся приложением к Предварительному протоколу распределения квартир (л.д. 109).
Предметом спора является квартира, имеющая характеристики, указанные в приложении № к договору, а именно: №, секция <данные изъяты>, этаж <данные изъяты>, количество комнат <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м.
Как усматривается из поэтажного плана <данные изъяты>-комнатной квартиры №, экспликации, названная квартира расположена на <данные изъяты> этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 44, 45).
В соответствии с приложением № к названному Протоколу (квартирография) квартир с указанными выше характеристиками на <данные изъяты> этаже при распределении площадей за ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» не закреплялось (л.д. 109).
Установлено, что правообладателем квартиры № является Муниципальное образование «Городской округ Звенигород», что подтверждается выпиской из ЕГРП по состоянию на Дата обезличена (л.д. 128).
Государственная регистрация права собственности третьего лица на квартиру произведена Дата обезличена на основании постановления Главы городского округа Звенигород от Дата обезличена, Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от Дата обезличена, дополнительного соглашения от Дата обезличена № к муниципальному контракту от Дата обезличена, муниципального контракта от Дата обезличена, акта приема-передачи имущества (л.д. 117), то есть права возникли из обязательств, возникших между администрацией городского округа Звенигород и ООО «С.», как Застройщиком многоквартирного жилого дома в рамках Муниципального контракта от Дата обезличена.
В силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ судом также установлено, что решением Арбитражного суда Московской области по делу № за ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» право собственности на ряд квартир в указанном доме признано на основании заключенного с администрацией городского округа Звенигород Инвестиционного контракта от Дата обезличена. Квартира № в перечне объектов недвижимого имущества отсутствует (л.д. л.д. 149-153).
Таким образом, суд находит, что в рамках заключенного Дата обезличена между администрацией городского округа Звенигород и ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» Инвестиционного контракта №, имущественные права на квартиру, права на которую заявил истец, обществом не приобретались.
Исходя из обстоятельств спора, суд также считает необходимым отметить следующее.
Истец в подтверждение факта полной оплаты инвестиционного взноса представил суду квитанцию к приходному кассовому ордеру № от Дата обезличена на сумму <данные изъяты> рублей, скрепленную печатью ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» (л.д. 72).
В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных доказательств, и прочего.
Согласно п. 1.7. Договора имущественные права на квартиру у Участника возникают с даты полной оплаты инвестиционного взноса по данному договору. Перечисление участником долевого строительства денежных средств производится на расчетный счет Инвестора, указанный в договоре, в сроки и в порядке, определенном в Приложении № к Договору (п. 3.5.).
В судебном заседании истец в своих объяснениях довел до сведения суда, что он оплатил за квартиру не всю сумму, указанную в договоре, примерно <данные изъяты> рублей. Он лично знаком с руководителем общества ФИО4 и по роду своей деятельности частным образом осуществлял подрядные работы в доме, строительство которого велось ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой», часть суммы долга по выполненным им работам пошла в зачёт суммы по договору.
Учитывая, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе на основании договоров, суд находит, что в нарушение условий договора Симикян А.А. не произвел оплату стоимости квартиры на расчетный счет общества. Никаких иных допустимых доказательств в подтверждение факта оплаты стоимости квартиры ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» в соответствии с условиями договора истец суду представить не смог.
В силу ст. 39 ГПК РФ основание и предмет иска определяет истец.
От уточнения заявленных требований Симикян А.А. отказался.
Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Иных доказательств возникновения права собственности на объект недвижимости, являющийся предметом спора, истец не представил, тогда как в силу ст. ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается, и которые должны быть подтверждены определенными доказательствами, отвечающими требованиями относимости и допустимости.
Кроме того, как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждено определением Арбитражного суда Московской области, договор участия в долевом строительстве жилого дома от имени ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» заключен с Симикяном А.А. после введения в отношении общества процедуры наблюдения, и, как явствует из экземпляра представленного стороной договора, без соблюдения требований ст.ст. 63, 64 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
При указанных данных, с учетом представленных доказательств и исследованных обстоятельств, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Симикяна А.А. к ЗАО «Объединение «Мособлпромстрой» о признании права собственности на квартиру - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Звенигородский городской суд.
Судья подпись О.А. Фоменкова
Мотивированное решение изготовлено и подписано 03 марта 2011 года.