№ 2-235/2012
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Город Звенигород 09 августа 2012 года
Звенигородский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Кузнецова С.Л.,
при секретаре Николаевой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соколова Анатолия Викторовича к ООО «Терра Инвест» о признании права собственности на жилое помещение в незавершенном строительством жилом доме,
У С Т А Н О В И Л :
Соколовым А.В. был предъявлен иск к ООО «Терра Инвест» о признании за ним права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде <адрес> общей площадью <данные изъяты> неоконченного строительством дома по адресу: <адрес>
В настоящем судебном заседании представитель Соколова А.В. по доверенности Жумабаева М.М. заявленные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме. В обоснование иска указала, что Дата обезличена между Соколовым А.В. и ответчиком был заключен предварительный договор № ЗВ1-13, согласного которому ответчик принял на себя обязательство заключить с истцом в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной) однокомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> неоконченного строительством дома по адресу: <адрес> в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности Общества на квартиру, Соколов А.В., в свою очередь, обязался оплатить стоимость квартиры по цене 3 366 900,00 рублей. Истец, в соответствии с условиями предварительного договора произвел оплату за приобретаемую квартиру в размере 3 366 900,00 рублей, что подтверждается платёжными документами. Обязанность произвести регистрацию договоров и перехода права собственности на квартиру лежала на ООО «Терра Инвест», что последним не было выполнено, и, что явилось причиной невозможности заключения основного договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.
Представитель ООО «Горизонт Девелопмент Звенигород» (ООО «Терра Инвест» в настоящее время переименован в ООО «Горизонт Девелопмент Звенигород») в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, сведений о причине неявки и мнения по иску не представил, возражений относительно исковых требований суду не представил, не просил о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с изложенными обстоятельствами, а также с учетом мнения истицы, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя ответчика.
Третьи лица:
- представитель администрации городского округа Звенигород Козлова И.Г. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении настоящего дела в ее отсутствие. Мнения по иску не выразила.
- представитель ООО «Стройресурс» по доверенности Зеленая О.Б. в судебное заседание не явилась, представила письменные пояснения по иску, в которых просила рассмотреть дело в ее отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражала.
Выслушав доводы представителя интересов истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно части 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О судебном решении» от 19 декабря 2003 года N 23, согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о необходимости удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Согласно ст.4 ФЗ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязанности.
В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно устанавливаемыми требованиями.
В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Из материалов дела следует, что строительство жилого дома, в котором расположена спорная квартира, осуществлялось на основании Инвестиционного контракта от Дата обезличена на строительство жилищно-торгового комплекса на <адрес> в <адрес> Московской области между Администрацией г.о.Звенигород с одной стороны и ООО «Стройресурс», ООО «Квант» с другой. Данным контрактом (п.2.2) установлена дата ввода первой очереди объекта в эксплуатацию – 1 квартал 2010 года.
Впоследствии, Дата обезличена между ООО «Стройресурс» и ООО «Терра Инвест» был заключен договор соинвестирования, согласно которому (приложение № 3) соинвестору в лице ООО «Терра Инвест» передано 60 квартир общей площадью 3 494 25 кв.м., в том числе 30 трехкомнатных квартир, среди которых квартира, <данные изъяты>. (л.д. 75).
Между истцом и ответчиком заключен предварительный договор № ЗВ1-13, в соответствии с условиями которого, Продавец (ответчик) и Покупатель (истец) приняли на себя обязательства, после регистрации права собственности Продавца на квартиру, подписать договор купли-продажи квартиры (Основной договор).
Согласно техническому описанию составленному ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», объект недвижимости в виде квартиры, на которую Соколовым А.В. заявлены права, имеет общую площадь помещений 50,7 кв.м., жилую площадь 24,9 кв.м., вспомогательную площадь 25,8 кв.м..
Согласно представленным суду материалам, объект капитального строительства 6-ти секционный дом, расположенный по адресу: <адрес> – соответствует требованиям действующих технических регламентов и проектной документации. Указанное подтверждается Заключением и Распоряжением Главгосстройнадзор Московской области от Дата обезличена (л.д. 101-102).
Предварительный договор купли-продажи квартиры № ЗВ1-15 от Дата обезличена является притворной сделкой, поскольку он не направлен на возникновение вытекающих из него последствий, что подтверждается последующим поведением ответчика и сторон в целом, и в действительности прикрывает иную волю участников сделки, а именно: фактические взаимоотношения сторон по инвестированию (финансированию) строительного объекта, реализованные ими в полной мере, что возможно только при заключении основного договора.
Сам по себе предварительный договор купли-продажи № ЗВ1-13 от Дата обезличена по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, прием-передачу квартиры, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных Договором последствий и в нарушение его условий, что также свидетельствует о его притворности.
Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.
Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.
Вместе с тем, заключенный между сторонами договор под видом предварительной купли-продажи квартиры в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи квартиры в собственность истца, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом.
Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором.
Поскольку ответчик осуществил привлечение средств истца, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.
Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.
В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В соответствии со ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.
Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Как указано выше, факт создания объекта незавершенного строительства (спорной квартиры в не оконченном строительством доме по адресу: <адрес>) - установлен.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм гражданского законодательства, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Соколов А.В., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «Терра Инвест» (ныне ООО «Горизонт Девелопмент Звенигород»), а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.
Суд считает, что исходя из установленных по делу обстоятельств, применение положений статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ должно осуществляться в системе действующего правового регулирования во взаимосвязи с п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
В данном случае суд исходит из добросовестности действий истца. Поскольку обязательства истцом по договору, заключенному с ООО «Терра Инвест», выполнены, что не оспорено ООО «Горизонт Девелопмент Звенигород», квартира, являющаяся незавершенным строительством объектом в неоконченном строительством доме имеется в наличии, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л:
Исковое заявление Соколова Анатолия Викторовича удовлетворить.
Признать за Соколовым Анатолием Викторовичем право собственности на незавершенный строительством объект, отдельное жилое помещение - однокомнатную квартиру с номером на площадке №, общей площадью – <данные изъяты> расположенную по адресу: <адрес>
Принятое по настоящему делу решение является основанием для внесения записи о возникших правах на объект в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Председательствующий: