Дело № 2-153/2011г.
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
г. Звенигово 18 мая 2011 года
Звениговский районный суд Республики Марий Эл в составе председательствующего судьи Александровой Е.П., при секретаре Чапаевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Пуртовой Марии Сергеевны, действующей в интересах Григорян Арзумана Григоревича, к администрации муниципального образования «Звениговский муниципальный район» о признании права собственности на недвижимое имущество, суд
У С Т А Н О В И Л:
Пуртова М.С., действуя в интересах Григорян А.Г., обратилась в суд к администрации МО «Звениговский муниципальный район» о признании права собственности на недвижимое имущество.
В обоснование заявленного требования Пуртова М.С. указала на то, что 24 мая 2004 г. между Григорян А.Г. и Марийским акционерным коммерческим банком «Марпромбанк» в лице конкурсного управляющего ФИО4 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №.
По условиям договора продавец передает в собственность покупателю объект недвижимого имущества – здание кафе, общей площадью 271,8 кв.м., расположенное по адресу <адрес>. По акту приема-передачи от 29 мая 2004 года спорное нежилое здание было передано Григорян А.Г.
После приобретения здания истцом были произведены ремонтные работы по улучшению технического состояния здания, в результате чего произошло увеличение площади. По итогам технической инвентаризации от 2006 года общая площадь объекта составила 272,2 кв.м.
Продавец, МАКБ «Марпромбанк» был ликвидирован по решению суда. В декабре 2010 года Григорян А.Г., обратившись в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РМЭ с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение получил отказ, который мотивирован тем, что истцом не представлен кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества; документы, подтверждающие право собственности продавца на данный объект; документы, подтверждающие оплату приобретенного имущества и заявление продавца на государственную регистрацию перехода права собственности.
В настоящее время, отсутствие продавца по договору купли-продажи, МАКБ «Марпромбанк» прекратившего свою деятельность по решению суда лишает истца возможности зарегистрировать право собственности на указанный объект в установленном законом порядке.
По ходатайству истца была произведена замена ненадлежащего ответчика администрации МО «Звениговский муниципальный район» надлежащим - администрацией МО «Городское поселение Суслонгер». Кроме того, к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Министерство государственного имущества по Республике Марий Эл, администрация МО «Звениговский муниципальный район», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РМЭ.
Истец Григорян А.Г., его представители Пуртова М.С., Хорошавина О.Г., будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явились.
Представитель истца Григорян А.Г. - Пуртова М.С., действующая на основании доверенности от 13 января 2011 года, в судебном заседании 28 апреля 2011 года поддержала уточненные исковые требования, объяснив соответствующее вышеизложенному. По мнению представителя истца Пуртовой М.С., иск обоснован и подлежит удовлетворению, поскольку право собственности на вышеуказанное нежилое здание возникло у продавца на основании договора купли-продажи здания от 25 ноября 1995 года, зарегистрированного Звениговским БТИ 13 февраля 1996 года. Продавец, МАКБ «Марпромбанк» был ликвидирован по решению суда, а потому представить в регистрирующий орган заявление продавца о переходе права собственности Григорян А.Г. не имеет возможности. Дополнительно пояснила, что увеличение площади спорного строения произошло за счет производства истцом строительных и ремонтных работ, при том, что здание своего назначения не изменило, его месторасположение не изменилось.
В настоящее время иным способом, кроме как в судебном порядке установить право собственности истца на спорное нежилое здание не представляется возможным.
Ответчик – представитель администрации Муниципального образования «Городское поселение Суслонгер», Веселов В.К. в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных требований, при этом свою позицию по спору связывал с мнением третьего лица Министерства государственного имущества по РМЭ.
Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, администрация Муниципального образования «Звениговский муниципальный район» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила. Отзыв на исковое заявление не представлен.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, явку в суд своего представителя не обеспечило, представив отзыв на исковое заявление, в котором заявлено о рассмотрении дела без участия представителя Управления.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Министерство государственного имущества по РМЭ, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представлен отзыв на исковое заявление, в котором представитель Министерства, действуя в пределах своих полномочий, просил рассмотреть дело без их участия.
Дело рассмотрено в отсутствие истца Григорян А.Г., его представителей Пуртовой М.С., Хорошавиной О.Г., третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, Министерства государственного имущества по Республике Марий Эл, администрации муниципального образования «Звениговский муниципальный район» по правилам ст. ст. 113, 167 ГПК РФ.
Из содержания отзыва, представленного Министерством государственного имущества по Республике Марий Эл следует, что собственником земельного участка, на котором расположено спорное недвижимое имущество является Республика Марий Эл, при этом Мингосимущество РМЭ, выступая от имени собственника земельного участка не возражает против нахождения спорного объекта недвижимости на данном земельном участке. При этом указывают, что истцу надлежит представить доказательства, что здание кафе, приобретенное им по договору купли-продажи от 24 мая 2004 года на основании протокола торгов от 11 мая 2004 года и здание банка, которое выставлялось на торги МАКБ «Марпромбанк» (лот №) являются одним и тем же объектом недвижимости. Кроме того, указали, что с Григорян А.Г. заключено соглашение о внесении платы за период фактического использования земельного участка с 11 января 2006 года по 31 апреля 2011 года в размере 2132,72 рубля. Не возражают против удовлетворения исковых требований при доказанности обстоятельств возникновения права.
Из содержания отзыва, представленного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл следует, что рассмотрение спора оставляют на усмотрение суда. Также сообщают, что Григорян А.Г. обращался в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание кафе, расположенное по адресу <адрес>, однако в государственной регистрации права собственности ему было отказано. Отказ Управления в государственной регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество, решением Йошкар-Олинского городского суда от 09 декабря 2011 года, вступившим в законную силу, признан законным и обоснованным. На момент обращения Григорян А.Г. в Звениговский районный суд в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи о регистрации права собственности на указанный объект недвижимости. Государственная регистрация права на основании заявления только одной стороны договора действующим законодательством не предусмотрена.
Одновременно поясняют, что поскольку продавец по договору купли-продажи № от 24 мая 2004 года МАКБ «Марпромбанк», ликвидирован по решению суда, государственная регистрация перехода права собственности к Григорян А.Г., приобретателю недвижимого имущества, не может быть осуществлена без оформления данного права продавцом в установленном законом порядке, а потому не отрицают, что у истца отсутствует иной способ защиты, кроме как признание права собственности на спорный объект недвижимости в судебном порядке.
Изучив материалы дела и исследовав доказательства, представленные сторонами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.
В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно договору купли-продажи здания от 25 ноября 1992 года Суслонгерский гидролизно-дрожжевой завод продает, а МАКБ «Марпромбанк» покупает здание кафе, расположенное по адресу <адрес>, общей площадью 271,8 кв.м., полезной площадью 248 кв.м. (л.д. 16-18). Данный договор зарегистрирован в Звениговском бюро технической инвентаризации 13 февраля 1996 года, инвентарное дело №.
Как следует из заявки посетителя аукциона от 11 мая 2004 года по продаже имущества МАКБ «Марпромбанк» наименование лота № – здание банка, расположенное по адресу <адрес>.
Протоколом торгов на право заключения договора купли-продажи с МАКБ «Марпромбанк» от 11 мая 2004 года подтверждается выставление на торги и приобретение Григоряном А.Г. здания банка, расположенное по адресу РМЭ, <адрес> (л.д. 15).
Как установлено судом, следует из представленных документов и не оспаривается сторонами в споре 24 мая 2004 года согласно договору купли-продажи № МАКБ «Марпромбанк» и Григорян А.Г. заключили договор о передаче в собственность покупателю недвижимого имущества, принадлежащего продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 25 ноября 1992 года (л.д. 9).
Согласно п. 1.2. указанного договора объектом продажи является здание кафе, общей площадью 271,8 кв.м., находящееся по адресу <адрес>, расположенного на земельном участке, площадью 404,4 кв.м. на основании свидетельства на право бессрочного пользования землей № от 04 апреля 1994 года, выданного администрацией п. Суслонгер.
В силу п. 3.1. настоящего договора купли-продажи цена объекта составляет 107200 рублей.
Государственная регистрация данного договора не осуществлена, однако Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи жилых помещений (ст. 560 ГК РФ) и не предусматривает обязательную государственную регистрацию сделок купли-продажи нежилого помещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Согласно ч. 1 ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Как усматривается из материалов дела истцом произведена оплата за приобретаемое здание кафе в размере, оговоренном в договоре. Квитанциями от 07 мая 2004 года, 28 мая 2004 года подтверждается передача денежных средств истцом Григоряном А.Г. в размере 107200 рублей (л.д. 14).
На основании акта приема-передачи к договору купли-продажи от 29 мая 2004 года (л.д. 11) спорное здание кафе, расположенное по адресу <адрес>, передано продавцом МАКБ «Марпромбанк» МУП «Звениговское РМПКХ» истцу Григорян А.Г
Таким образом, стороны свои обязательства по договору купли-продажи исполнили надлежащим образом.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл 23 декабря 2010 года Григорян А.Г. в регистрации перехода права на объект недвижимости было отказано, так как им не были представлены заявление и необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на спорный объект недвижимости.
Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 07 декабря 2010 года № следует, что МАКБ «Марпромбанк» ликвидировано по решению суда в 2006г. (л.д. 19)
Статьей 551 ГК РФ предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи от продавца к покупателю.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора.
Данным нормативным актом не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.
В этом случае подлежит применению по аналогии закона ст.ст. 165 и 551 ГК РФ которыми установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, Григорян А.Г. правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступившие в законную силу судебные акты, являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении спорного недвижимого имущества отсутствуют какие-либо правопритязания ответчика или иных лиц, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.
Мнение третьего лица, Мингосимущества по РМЭ о необходимости истцу представить доказательства позволяющие идентифицировать, что здание кафе, приобретенное им по договору купли-продажи от 24 мая 2004 года на основании протокола торгов от 11 мая 2004 года и здание банка, которое выставлялось МАКБ «Марпромбанк» на торги является одним и тем же объектом недвижимости, подтверждается письменными доказательствами, имеющимися в деле, а именно техническим паспортом 1994 г. и техническим паспортом 2006г. Поэтажные планы спорного нежилого помещения сопоставимы (л.д. 27, 33), в связи с чем незначительная разница в площадях, образовавшаяся при изготовлении кадастрового плана объекта явилась следствием проведения истцом строительных работ, направленных на улучшение технического состояния здания. Кроме того, отсутствие кадастрового учета помещений на момент заключения договора купли-продажи в 1992 году, при выставлении объекта на торги, при заключении договора купли-продажи в 2004 году само по себе не влечет невозможности его идентификации при наличии в приложении к названному договору технического паспорта помещения.
Заключая договоры купли-продажи спорного имущества, при выставлении нежилого помещения на торги каких-либо разногласий по поводу неопределенности места нахождения и сомнений в наименовании продаваемого (приобретаемого) строения у сторон не возникало. Сделка исполнена и никем не оспорена, доказательств обратного суду не представлено.
Таким образом, на момент осуществления торгов, заключения договора купли-продажи по результатам торгов, сторонами были согласованы все условия, позволяющие индивидуализировать нежилое помещение в качестве продаваемого объекта как здание кафе, находящееся по адресу <адрес>, расположенное на земельном участке площадью 404, 4 кв.м. и подлежащее государственной регистрации перехода права.
Суд, оценивая представленные доказательства, с учетом обстоятельств, установленных судом, и выводов изложенных выше, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Григорян А.Г.
Резолютивная часть решения принята 18 мая 2011 года.
Мотивированное решение составлено 23 мая 2011 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л:
Иск Пуртовой М.С., действующей в интересах Григорян А.Г., удовлетворить.
Признать за Григорян Арзуманом Григоревичем право собственности на нежилое помещение, общей площадью 272, 2 кв.м., с кадастровым номером №, литер А, расположенное по адресу <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.
Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности Григоряна Арзумана Григоревича на указанный объект недвижимого имущества нежилое помещение, общей площадью 272, 2 кв.м., с кадастровым номером №, литер А, расположенное по адресу <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл течение десяти дней со дня принятия в окончательной форме, с подачей жалобы через Звениговский районный суд.
Председательствующий Е.П. Александрова