Дело №2-175/2010
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
поселок Залукокоаже 20 июля 2010 года
Судья Зольского районного суда КБР - Фриева Ж.А.
при секретаре Батыровой Р.А.
с участием: истца – Тлеужевой М.Д.
представителя истца – адвоката Десятовой Л.В., действующей на основании ордера №--- от --- года и служебного удостоверения №---
представителя ответчика - Начоевым Т.З. – Дзамихова Р.И., действующего на основании доверенности от --- года
представителя местной администрации городского поселения Залукокоаже, Зольского района КБР – Хашкулова Т.Х., действующего на основании доверенности от --- года
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Тлеужевой М.Д. к администрации городского поселения Залукокоаже, Зольского муниципального района КБР, администрации Зольского муниципального района КБР и Начоевым Т.З. о признании постановления главы администрации Зольского района КБР №--- от --- года недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки и прекращении за Начоевым Т.З. записи о регистрации права собственности на земельный участок
У С Т А Н О В И Л:
Тлеужевой М.Д. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации городского поселения Залукокоаже Зольского муниципального района КБР, администрации Зольского муниципального района КБР и Начоевым Т.З. о признании недействительным постановления главы администрации Зольского района КБР №--- от --- года о продаже в собственность Начоевым Т.З. земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №--- и прекращении за Начоевым Т.З. записи о регистрации права собственности на земельный участок за №--- от --- года, мотивируя свои требования нижеследующим.
Тлеужевой М.Д. является собственником здания 1- этажного магазина, литер «Б», общей площадью по наружному обмеру 8 кв.м., полезной площадью - 5,9 кв.м., инв. №---, с условным номером ---, расположенного по адресу: КБР, Зольский район, г.п. ..., ул. ... --- на основании договора купли – продажи от --- года, заключенного с Псануковым А.Р. Право собственности истицы зарегистрировано в установленном законом порядке в УФРС по КБР, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним --- года сделана запись о регистрации --- и выдано свидетельство о регистрации ... от --- года.
Согласно п.2 договора купли – продажи, указанное здание магазина расположено на земельном участке общей площадью 8 кв.м. с кадастровым номером 07:02:00017:0078 и принадлежит продавцу на праве аренды на основании Постановления главы администрации ... №--- от --- года и договора аренды земельного участка №--- от --- года, зарегистрированного в УФРС по КБР --- года, регистрационный номер ---
В соответствии со ст.35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящейся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимым для его использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник. Эти же положения о праве на земельный участок урегулированы и ст.271 ГК РФ.
С целью реализации данного положения закона, администрация поселка Залукокоаже вынесла Постановление №--- от --- года о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от --- года за №---. Также в соответствии с данным постановлением между администрацией г.п. Залукокоаже и Псануковым А.Р. было подписано соглашение от --- года о расторжении договора аренды земельного участка. В соответствии с п.3 соглашения, оно подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, в соответствии с законом у истицы возникло право пользования земельным участком, на котором расположено принадлежащее ей здание магазина.
При оформлении документов, необходимых для предоставления в администрацию с целью оформления своих прав на земельный участок, на котором расположено принадлежащее Тлеужевой М.Д. на праве собственности здание магазина, она обратилась в УФРС по КБР с заявлением о предоставлении сведений о правообладателях на земельный участок. Согласно выписке из ЕГРП от --- года №--- было установлено, что собственником земельного участка, на котором расположено принадлежащее истице здание магазина, является Начоев Т.З.
При этом, земельный участок принадлежит на праве собственности Начоеву Т.З. на основании договора купли-продажи №--- от --- года, заключенного между комитетом по управлению имуществом и земельным ресурсам Зольского муниципального района и Начоевым Т.З. на основании постановления главы администрации Зольского муниципального района №--- от --- года.
Между тем, глава администрации Зольского муниципального района КБР в письме №--- от --- года разъяснил истице, что при заключении договора купли – продажи земельного участка с Начоевым Т.З. администрация не учла интересы третьих лиц, имевших собственность на оспариваемом участке площадью 88 кв.м., а также наличие зарегистрированного договора на земельный участок площадью 8,2 кв.м., который был выделен из участка площадью 88 кв.м. на основании Постановления главы администрации №--- от --- года.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи земельного участка с Начоевым Т.З. не учтены интересы и права истицы - собственника магазина, расположенного на данном земельном участке. Более того, не было учтено и то, что оплата аренды спорного земельного участка производилась арендатором Псануковым А.Р., у которого истица выкупила здание магазина, что подтверждается квитанциями об оплате арендных платежей.
Кроме того, в своем письме администрация указывает на то, что возникшее разногласие по спорному земельному участку, возможно урегулировать только в судебном порядке.
Как усматривается из имеющихся документов и письма администрации договор купли-продажи спорного земельного участка не соответствует требованиям закона. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна в силу ст. 166 ГК РФ, требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Таким образом, истица полагает, что вынесенным постановлением главы администрации Зольского муниципального района о продаже земельного участка Начоеву Т.З. №--- от --- года и заключением с ним договора купли - продажи земельного участка площадью 88 кв.м., без учета ее интересов, нарушены ее права собственника недвижимого имущества, расположенного на данном участке, которые она просит восстановить в судебном порядке.
В судебном заседании истица и ее адвокат поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в заявлении, и просили суд иск удовлетворить. При этом, истица и ее представитель отказались от требований, направленных к администрации городского поселения Залукокоаже, Зольского района КБР и просили суд в этой части производство по делу прекратить, при этом, включив администрацию в число третьих лиц по настоящему делу.
Определением суда производство в части исковых требований к администрации городского поселения Залукокоаже, Зольского района КБР прекращено и администрация поселка привлечена к участию в деле в качестве третьего лица.
Представитель ответчика Начоева Т.З. – Дзамихов Р.И. исковые требования не признал в полном объеме и просил суд в иске отказать за незаконностью требований. Кроме того, пояснил, что истицей пропущен трехмесячный срок на обжалование ненормативного акта, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Представитель администрации городского поселения Залукокоаже, Зольского района КБР полагал требования Тлеужевой М.Д. законными и обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Представитель ответчика - администрации Зольского муниципального района КБР надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания не явился, причину своей не явки суду не сообщил и не просил суд рассмотреть настоящее дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КБР и третье лицо - Псануков А.Р., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.
Руководствуясь ч.3 и ч.4 ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие указанных лиц.
Заслушав пояснения участков процесса, исследовав материалы настоящего дела, суд приходит к следующему.
Как установлено обстоятельствами настоящего дела --- года Тлеужева М.Д. приобрела у Псанукова А.Р. здание магазина площадью по внутреннему обмеру 5,9 кв.м., расположенного на земельном участке общей площадью 8 кв.м., находящееся по адресу: КБР, Зольский район, ..., ул...., --- Земельный участок площадью 8 кв.м., на котором расположен указанный магазин, принадлежал Псанукову А.Р. на праве аренды, согласно Постановлению главы местной администрации п.--- №--- от --- года.
--- года Постановлением главы администрации г.п.Залукокоаже №--- договор аренды с Псануковым А.Р. на вышеуказанный земельный участок был расторгнут в связи с продажей Тлеужевой М.Д. объекта недвижимого имущества, расположенного на данном участке.
При этом, из материалов дела и пояснений истицы установлено, что в мае 2010 года она обратилась в администрацию Зольского муниципального района КБР для выяснения обстоятельств, препятствующих ей оформлению прав на земельный участок, расположенный под принадлежащим ей объектом недвижимости.
--- года письмом №--- главой администрации района был дан Тлеужевой М.Д. ответ, в котором указано, что земельный участок площадью 88 кв.м. приобретен в собственность Начоевым Т.З., без учета имевшегося обременения на участок площадью 8 кв.м., находившегося в аренде у Псанукова А.Р.
Кроме того, выпиской из единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной истице --- года, подтверждается право собственности Начоева Т.З. на земельный участок площадью 88,12 кв.м. с кадастровым номером ---, расположенный в Зольском районе, КБР, п...., ул.... ---.
Между тем, из имеющегося в деле постановления главы администрации Зольского муниципального района КБР №--- от --- года следует, что администрация разрешила продать Начоеву Т.З. вышеуказанный земельный участок площадью 88 кв.м. с кадастровым номером 07:02:01:00 017:0059 из земель населенного пункта. --- года Начоев Т.З. и Комитет по управлению имуществом и земельным ресурсам Зольского района заключили договор купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью 88 кв.м. с кадастровым номером ---
Однако из установленных обстоятельств дела усматривается, что на момент оформления указанного договора купли-продажи истица имела в собственности вышеуказанное здание магазина площадью по наружному обмеру 8 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ... от --- года и расположенный под ним земельный участок принадлежал Псанукову А.Р. на праве аренды.
В силу ст.35 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В соответствии с указанными нормами покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Таким образом, к Тлеужевой М.Д. в соответствии с указанными нормами гражданского и земельного законодательства подлежит переходу право аренды на земельный участок площадью 8 кв.м., находящийся под объектом недвижимости, принадлежащей ей на праве собственности.
Более того, право пользования земельным участком собственником недвижимости регулируется ст. 271 ГК РФ, гласящей, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
По исследованным в судебном заседании землеустроительным делам по межеванию земельных участков Начоева Т.З. от --- года и Псанукова А.Р. от --- года следует, что участок, отмежеванный Начоеву Т.З. для занятия предпринимательской деятельностью, расположен в кадастром квартале №--- без обозначения номера участка. Из землеустроительного дела Псанукова А.Р. следует, что ему в январе 2007 года предоставлен в пользование земельный участок площадью 8,2 кв.м., расположенный в кадастровом квартале ---. При этом, указанные земельные участки, расположены по адресу: КБР, Зольский район, п...., ул.---, ---
Между тем, согласно делу правоустанавливающих документов №--- от --- года УФРС по КБР за Начоевым Т.З. закреплено право собственности на земельный участок площадью 88,12 кв.м. с кадастровым номером ---, расположенный по указанному выше адресу.
Однако как установлено обстоятельствами настоящего дела, в момент регистрации за Начоевым Т.З. права собственности на земельный участок площадью 88 к.м., на входящий в его состав участок площадью 8 кв.м. было закреплено право аренды за Псануковым А.Р., а на расположенное на нем здание магазина площадью по наружному обмеру 8 кв.м. было зарегистрировано право собственности за Тлеужевой М.Д.
Между тем, по договору купли-продажи земельного участка от --- года, заключенного между Начоевым Т.З. и Комитетом по управлению имуществом и земельным ресурсам Зольского района предметом продажи является земельный участок с кадастровым номером ---, а свидетельство о регистрации права собственности по указанному договору выдано на земельный участок с кадастровым номером ---.
Таким образом, в судебном заседании по исследованным материалам дела установлено, что Начоевым Т.З. приобретен в собственность земельный участок площадью 88 кв.м. с наличием обременений на часть данного участка площадью 8 кв.м., а также с имеющимися существенными расхождениями в кадастровых номерах участка, указанных в договоре купли-продажи и в свидетельстве о праве собственности на землю.
В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно 168 названного Закона сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Следовательно, исходя из вышеизложенных и установленных в судебном заседании обстоятельств настоящего дела, суд считает требования Тлеужевой М.Д. законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку продажей Начоеву Т.З. земельного участка площадью 88 кв.м. нарушены права Тлеужевой М.Д. как собственника недвижимого имущества, находящегося на данном земельном участке площадью 8 кв.м. Кроме того, указанная сделка нарушает исключительное право истицы на приобретение в собственность земельного участка, находящегося под принадлежащим ей недвижимым имуществом. Вместе с тем, ненормативный акт может признан недействительным при наличии одновременно следующих условий: при его противоречии закону либо иному нормативному акту и при нарушении прав и законных интересов истицы. Как установлено судом, оспариваемый ненормативный акт – постановление администрации противоречит нормам Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ в части осуществления прав на земельный участок собственником недвижимого имущества. При таких обстоятельствах постановление администрации, которым разрешена продажа земельного участка Начоеву Т.З., и договор купли-продажи данного земельного участка являются недействительными как противоречащие земельному и гражданскому законодательству. Оспариваемая сделка является недействительной в виду ее ничтожности в связи с ее противоречием закону. Поскольку ничтожная сделка является недействительной с момента ее совершения, то не требуется отдельного заявления о признании данной сделки недействительной (ничтожной). Заинтересованная сторона вправе заявить требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Таким образом, требования истицы о применении последствий недействительности сделки являются законными и обоснованными, поскольку иной способ защиты нарушенного ее исключительного права на приобретение земельного участка под недвижимостью, принадлежащей ей на праве собственности, у нее отсутствует. В данном случае иной способ защиты права, в том числе и вещно-правовой, не может быть применен, поскольку истица не является собственником земельного участка, а ее право на приобретение земельного участка в аренду либо в собственность может быть реализовано только при восстановлении сторон в первоначальное положение.
Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что заявление представителя ответчика Начоева Т.З.- Дзамихова Р.И. о пропуске истицей трехмесячного срока на обжалование ненормативного правового акта не обоснованно, поскольку о нарушенных правах и созданных препятствиях к осуществлению прав Тлеужевой М.Д. ей стало известно в мае 2010 года, о чем свидетельствует письменный ответ главы администрации Зольского района КБР от --- года о продаже спорного участка третьему лицу. Более того, срок исковой давности по требованию о признании ненормативного акта недействительным, на основании которого возникли гражданские права и обязанности, составляет три года.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Тлеужевой М.Д. удовлетворить в полном объеме.
Признать недействительным постановление главы администрации Зольского муниципального района КБР №--- от --- года о продаже в собственность Начоевым Т.З. земельного участка, расположенного по адресу: КБР, ..., ..., ..., б/н, площадью 88 кв.м.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от --- года общей площадью 88 кв.м., расположенного по адресу: КБР, Зольский район, п...., ул...., ---, заключенного между Начоевым Т.З. и Комитетом по управлению имуществом и земельным ресурсам Зольского муниципального района, в виде возврата земельного участка Комитету по управлению имуществом и земельным ресурсам Зольского муниципального района КБР и уплаченной денежной суммы по договору купли-продажи в размере 2 379 руб. Начоевым Т.З..
Прекратить за Начоевым Т.З. запись №--- от --- года о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №--- площадью 88,12 кв.м., расположенный по адресу: КБР, Зольский район, п...., ул...., д.---
Решение может быть обжаловано в Верховный суд КБР в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 23 июля 2010 года.
Судья Зольского
районного суда КБР Ж.А. Фриева
Копия верна: Ж.А. Фриева