Именем Российской Федерации
ДАТА г. г. Златоуст
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе :
председательствующего судьи Алексеевой С.А.,
при секретаре Дербеневой Н.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО10 к Махиной Тамаре Борисовне, Скобкину Сергею Владимировичу, Скобкину Антону Сергеевичу о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, встречному иску Махиной Тамары Борисовны, Скобкина Сергея Владимировича, Скобкина Антона Сергеевича к ФИО10 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
у с т а н о в и л :
ФИО10 обратился в суд с иском к Скобкину С.В., Махиной Т.Б., Скобкину Антону Сергеевичу (далее по тексту - Скобкину Антону С.). о признании утратившими право пользования квартирой, расположенной по адресу: АДРЕС, выселении.
В обоснование требований, заявленных на основании ст. ст. 301, 304 ГК РФ, ст. ст. 30 ЖК РФ, сослался на то, что является собственником спорной квартиры с ДАТА г., на основании договора купли-продажи от ДАТА г., по условиям которого ответчики (продавцы квартиры) обязались сняться с регистрационного учета в течение 30 дней, до ДАТА г.. До даты обращения истца в суд, они не сняты с регистрационного учета. Ответчики не идут на контакт. ФИО10 оплачивает за ответчиков коммунальные услуги.
В ходе судебного разбирательства представитель истца адвокат адвокатского кабинета Савин С.М. (ордер НОМЕР от ДАТА г.л.д.24) уточнил иск, заявив, что правовыми основаниями иска являются положения ст. 304 ГК РФ, ст. ст. 30, 35 ЖК РФ
Махина Т.Б., Скобкин С.В., Скобкин Антон С. обратились со встречным иском к ФИО10 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, по адресу: АДРЕС, от ДАТА г., на основании со ст. 178 ГК РФ, применении последствий недействительности сделки, отмене государственной регистрации права собственности ФИО10 на спорную квартиру, передаче ее в собственность Махиной Т.Б., Скобкина С.В., Скобкина Антона С..
В обоснование заявленных требований сослались на то, что заключили оспариваемый договор с ФИО10без намерения передачи ему (ФИО10). права собственности на спорное жилое помещение. Договором купли-продажи была прикрыта сделка залога, в обеспечение договора займа между ФИО10 (займодавцем) и ФИО7 (заемщиком), на сумму 600.000 руб. Ответчик. ФИО10 заключил договор купли-продажи спорной квартиры, чтобы у него были твердые гарантии расчета ФИО7 по договору займа. Деньги за продажу спорной квартиры от ФИО10 или других лиц истцы не получали. Полагают, что ФИО10, пользуясь юридической неграмотностью истцов, ввел их в заблуждение по поводу сущности сделок залога и купли-продажи, что привело к утрате их права собственности на спорную квартиру. Истцы не имеют другого жилья в собственности или по договору социального найма. Махина Т.Б., Скобкины продолжают пользоваться данным жилым помещением, оплачивать коммунальные услуги, вносить плату за жилье.
В ходе судебного разбирательства Махина Т.Б., Скобкин С.В., Скобкин Антон С. уточнили исковые требования, заявив основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры, по адресу: АДРЕС, от ДАТА г, на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, просили применить последствия недействительности, отменив государственную регистрацию права собственности ФИО10 на спорную квартиру, передав ее в собственность Махиной Т.Б., Скобкина С.В., Скобкина А.С., ссылаясь на то, что договор купли-продажи был заключен с целью прикрыть сделку залога квартиры в обеспечение договора займа.
ФИО10 в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель ФИО10 адвокат адвокатского кабинета Савин С.М. настаивал на удовлетворении исковых требований своего доверителя, не согласился со встречными исковыми требованиями Махиной Т.Б., Скобкина С.В., Скобкина А.С., пояснив, что ФИО10 желал приобрести и оформить спорную квартиру в свою собственность.
Махина Т.Б., Скобкин С.В. настаивали на удовлетворении встречных исковых требований, и исковыми требованиями ФИО10 не согласились по вышеуказанным основаниям, пояснив, что договор купли-продажи спорной квартиры был оформлен фиктивно.
Третье лицо Скобкин Александр Сергеевич (далее по тексту Скобкин Александр С.) поддержал встречные исковые требования Махиной Т.Б., Скобкина С.В., Скобкина Антона С., не согласился с исковыми требованиями ФИО10
Представитель Махиной Т.Б.. адвокат адвокатского кабинета Залан А.В. (ордер НОМЕР от ДАТА г.л.д.18) просил удовлетворить иск Махиной Т.Б.., отказать в удовлетворении иска ФИО10
Истец (ответчик) Скобкин Антон С, третьи лица ФИО7, представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.
Прокурор в заключении полагал, что подлежат частичному удовлетворению исковые требования ФИО10 к Скобкину С.В., Махиной Т.Б., Скобкину Антону С., т.к. не имеется оснований для признания Скобкина А.С. утратвишим право пользования спорным жильем, выселении, отказать в удовлетворении иска Махиной Т.Б., Скобкина С.В., Скобкина А.С.
Заслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, заключение прокурора, исследовав письменные доказательства, суд признает подлежащими удовлетворению исковые требования Махиной Т.Б., Скобкина С.В., Скобкина А.С. к ФИО10 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, отказе в удовлетворении исковых требований ФИО10 к Скобкину С.В., Махиной Т.Б., Скобкину А.С. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении.
В ходе судебного заседания установлено, что Скобкин Сергей Владимирович, Скобкина Тамара Борисовна (Махина), Скобкин Александр Сергеевич, Скобкин Антон Сергеевич (далее по тексту - Скобкины) являлись собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС, на основании договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан НОМЕР от ДАТА г., зарегистрированного БТИ АДРЕС ДАТА г., что подтверждается ответом ЧФ ФГУП «Ростехинвентаризация-федеральное БТИ» от ДАТА г. на судебный запрос л.д.121-122).
ДАТА г., в АДРЕС области, продавцы Махина Т.Б., Скобкин С.В., действующий за себя и по нотариальной доверенности от ДАТА г., удостоверенной нотариусом нотариального округа АДРЕС ФИО6, в реестре за НОМЕР л.д.97) за Скобкина Антона С, заключили с покупателем ФИО10 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу : АДРЕС, принадлежащей им на праве общей собственности. Данный договор купли-продажи, переход права собственности зарегистрированы УФРС по АДРЕС ДАТА г., ФИО10 выдано свидетельство о государственной регистрации права л.д.7,8).
Из передаточного акта от ДАТА г. к договору купли-продажи от ДАТА г., следует, что в нем помимо условий о передаче спорной квартиры продавцами покупателю указаны условия передачи денег за спорную квартиру, что противоречит ст. 556 ГК РФ..
Согласно п. 3 договора купли-продажи от ДАТА г. Махина Т.Б. и Скобкин С.В. должны сняться с регистрационного учета в течение 30 дней с момента подписания договора, они продолжают пользоваться данным жилым помещением, оплачивать коммунальные услуги, вносить плату за жилье ; Скобкин А.С. сохраняет за собой право пользования м проживание спорной квартирой до снятия с регистрационного учета.
В ходе судебного разбирательства установлено, что оспариваемый договор купли-продажи является притворной сделкой, заключен в обеспечение исполнения договора займа ФИО7 (племянницей Махиной Т.Б.), оформленного между ней (заемщиком) и ФИО10 (займодавцем) ДАТА г., на сумму 600.000 руб., при этом возврату подлежала сумма 780.000 руб. (сумма займа - 600.000 руб., проценты за три месяца 180.000 руб. : по 60.000 руб. за каждый месяц, что составляло 10 % от суммы займа в месяц), на срок 3 месяца.
Это подтверждается пояснениями Махиной Т.Б., Скобкина С.В., Скобкина Антона С., Скобкина Александра С., ФИО7, показаний свидетеля ФИО8, письменными доказательствами (копиями договора займа, расписок, ответами операторов МТС, Мегафон на судебные запросы (л.д52,.53,54,56,,148,149), а также частично пояснениями представителя Савина С.М.
Махина Скобкин С.В,, Скобкин Ан.С., Скобкин Ал.С., ФИО8, ФИО7,, пояснили, что ФИО7 нуждалась в оборотных денежных средствах для ведения коммерческой деятельности, нашла в сети Интернет объявление от имени компании «БКС» о предоставлении займа. В объявлении было указано два сотовых номера телефонов. Когда ФИО7 позвонила по этим номерам, по одному из них ответил Гребенщиков, по этому номеру она и в дальнейшем связывалась с ФИО10 Другой номер телефона был знакомого (друга) ФИО10по имени Евгений. ФИО9 согласился дать деньги в долг ФИО7Н., под залог недвижимости, но с оформлением купли-продажи этой недвижимости.. ФИО7 обратилась к Махиной Т.Б., Скобкину С.В., Скобкину Антону С. с просьбой предоставить в качестве залоговой вещи их спорную квартир, заверив, что рассчитается с ФИО10 за три месяца, после чего на них (Махину Т.Б., Скобкиных) снова будет оформлено право собственности на квартиру. Махина ТБ, Скобкин С.В., Скобкин Александр С., Скобкин Антон С. согласились предоставить квартиру в залог. Подписали договор купли-продажи квартиры, т.к. на таком оформлении перехода права собственности настаивал ФИО10
В материалах гражданского дела имеется договор займа от ДАТА г., согласно которого ФИО7 взяла в долг у ФИО10, а последний в свою очередь передал ФИО7 сумму в размере 780.000 руб., с возвратом данной суммы до 8 числа каждого текущего месяца в сумме не менее 60.000 руб., сроком на три месяца, по ДАТА г. включительно. В случае нарушения сроков возврата займа, ФИО7 уплачивает ФИО10 неустойку из расчета 0,8 % от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки платежа л.д.52).
Из копии расписок следует, что ФИО7 возвратила ФИО10 в счет погашения задолженности по договору займа сумму в размере 190.000 руб. л.д.52-56), что также не оспаривается лицами, участвующими в деле. Суд признает установленным, что цель заключения Махиной, Скобкиными, а также ФИО10 спорного договора купли-продажи квартиры - обеспечение исполнения ФИО7обязательств по возврату ФИО10 денежного долга по договору займа от ДАТА г.. При этом бывшие собственники квартиры (Махина Т.Б., Скобкины) не намеревались реально распорядиться этой квартирой, продать ее ФИО10 ; ФИО10намеревался получить реально данную квартиру в собственность не в момент ее передачи или регистрации его права собственности на эту квартиру, а в случае неисполнения ФИО7своих обязательств по указанному договору займа ; все указанные лица согласны были на то, чтобы квартира была предоставлена в виде залога по договору займа от ДАТА г. между ФИО10и ФИО7
Несостоятельны ссылки представителя Савина СМ в возражение против иска к ФИО10с указанием на то, что стороны договоров купли-продажи и займа разные, поскольку, в данном случае договор купли-продажи (самостоятельный) рассматривается не как основной договор, а договор в обеспечение основного договора - займа. Поэтому, сторонами договора займа являются ФИО10(займодавец), ФИО7 (заемщик), поручители - Махина, Скобкин СВ, Скобкин Ал.С., Скобкин Ан.С. Обеспечение займа имуществом третьих лиц возможно по закону. В этом нет противоречия..
У всех участников прикрываемой сделки (займа) была одна и та же воля - получение ФИО7займа от ФИО10 суммы 600.000 руб., возвращение ФИО7 Л, ФИО10по этому договору займа суммы займа с процентами в размере 780.000 руб., предоставление в обеспечение суммы 780.000 руб. (залог) по этому договору займа спорной квартиры Махиной ТБ, Скобкиных, а также на заключение фиктивного договора купли-продажи квартиры.
Фиктивность договора купли-продажи выявилась лишь после возникновения конфликта между ФИО10 и ФИО7, возникшим из-за неполучения ФИО10 от ФИО7 всей суммы по договору займа, в декабре 2009 г..
Наличие связи между договорами купли-продажи, займа подтверждается совпадением сторон договоров : ФИО10 является по этим договорам покупателем квартиры и займодавцем денежной суммы 600.000 руб., Махина, Скобкины - поручителями по договору займа и продавцами квартиры. Кроме того, договоры заключены, почти в одно и то же время : ДАТА г. - купли-продажи, 08.0909 г. - займа, учитывая, что для оформления сделки с недвижимостью необходима процедура государственной регистрации договора, перехода права.
Суммы по обоим договорам, почти, одинаковы : договору купли-продажи - 800.000 руб., договору займа - 780.000 руб. (с учетом основной суммы займа - 600.000 руб., процентов за три месяца - 180.000 руб.).
Суд не входит в обсуждение законности договора займа от ДАТА г., о котором указано выше, т.к. рассматривает иск в пределах заявленных требований.
Махина ТБ, Скобкин С.В., Скобкин АС по день рассмотрения данного гражданского дела не сняты с регистрационного учета из спорной квартиры ; ключи от квартиры не переданы ФИО10 ; лицевой счет оформлен на имя Скобкина С.В., задолженности по жилищно0коммунальным платежам не имеется. К Это подтверждает отсутствие намерений у указанных лиц по реальному распоряжению квартирой, продаже ее ФИО10
Суду не представлены доказательства, что Махина, Скобкины, до оформления купли-продажи своей квартиры с ФИО10, намеревались ею распорядиться, принимали действия по реализации ( продаже, обмену), имеют на праве собственности, социальному найму другое жилье.
До оформления договора купли-продажи спорной квартиры, ФИО10 не осматривал эту квартиру.
Как пояснил представитель Савин СМ, ФИО10 приобретал квартир Махиной ТБ, Скобкиных, не для собственного проживания в ней, а с целью выгодного вложения денежных средств.
Из пояснений Махиной Т.Б., Скобкина Антона С., Скобкина Александра С., Скобкина С.В., третьего лица ФИО7, показаний свидетеля ФИО8 следует, что деньги за спорную квартиру по договору купли-продажи ФИО10 не передавал продавцам квартиры ни до подписания договора, ни после его подписания. Не доверять этим пояснениям и показаниям свидетеля у суда не имеется оснований, учитывая сущность спора, совокупность исследованных доказательств по делу.
Суду не представлены дополнительные доказательства передачи денег ФИО10Махиной Т.Б., Скобкиным, как об этом указано в договоре купли-продажи, передаточном акте л.д.26) и на что ссылался представитель Савин С.М., учитывая, что законность данной сделки оспаривается по притворности, а также то что на момент заключения договора купли-продажи квартиры все участники процесса были заинтересованы в оформлении договора, на условиях предложенных ФИО10, дачи им денег в долг ФИО7 В договоре купли-продажи, передаточном акте не указано, в какой сумме получены деньги каждым из продавцов квартиры, другие доказательства получения денег каждым из них суду не представлены. Данный факт также подтверждает то обстоятельство, что день по договору купли-продажи не передавались.
Согласно ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Залог возникает в силу договора. Залог квартир регулируется законом об ипотеке.
В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Согласно ст. 339 ГК РФ, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательств, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Право залога возникает с момента заключения договора о залоге на основании ст. 341 ГК РФ.
Притворность договора купли-продажи квартиры означает его ничтожность. К правоотношениям между ФИО10, с одной стороны, и Махиной, Скобкиными, с другой стороны, по поводу спорной квартиры, подлежат применению нормы, регулирующие залог недвижимости.
Суд признает, что в данном случае, не имеется оснований для признания законным предоставление Махиной, Скобкиными своей квартиры в обеспечение (залог) договора займа между ФИО10 и ФИО7от ДАТА г. на сумму 600.000 руб., с суммой возврата - 780.000 руб., т.к. оформление такого обеспечения не отвечает требованиям закона.
Содержание договора купли-продажи, договора займа от ДАТА г. не соответствует требованиям законодательства, относительно залога недвижимости, в т.ч. ст. 9 ФЗ «Об ипотеке», что не позволяет признать заключенным договор залога квартиры как обеспечительной меры займа, а потому, необходимо применить последствия недействительности сделки.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании изложенного, суд признает иск Махиной Т.Б., Скобкина С.В., Скобкина Антона С., подлежащим удовлетворению : необходимо признать недействительным договор купли-продажи квартиры, общей площадью 60,4 кв.м., расположенной по адресу: АДРЕС, от ДАТА г., применить последствия недействительности, прекратить право собственности ФИО10 на спорную квартиру, признать за Махиной Т.Б., Скобкина С.В., Скобкина Антоном С., Скобокиным Александром С. право общей собственности на квартиру; в удовлетворении исковых требований ФИО10отказать.
Поскольку, судом установлено, что ФИО10 не передавал деньги по договору купли-продажи Махиной ТБ, Скобкиным, нет оснований для возврата ему денег. Нет оснований для возмещения ФИО10судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 191-194 ГПК РФ, суд
решил :
В удовлетворении иска ФИО10 к Махиной Тамаре Борисовне, Скобкину Сергею Владимировичу, Скобкину Антону Сергеевичу о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении отказать.
Встречный иск Махиной Тамары Борисовны, Скобкина Сергея Владимировича, Скобкина Антона Сергеевича к ФИО10 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный ДАТА г., в АДРЕС области, между Скобкиным Сергеем Владимировичем, действующим за себя и Скобкина Антона Сергеевича, по доверенности от ДАТА г., удостоверенной ФИО6, нотариусом нотариального округа АДРЕС области (в реестре за НОМЕР), Скобкиным Александром Сергеевичем, Махиной Тамарой Борисовной (продавцами) и ФИО10 (покупателем) жилого помещения, общей площадью 60,4 кв.м., расположенного по адресу : АДРЕС, состоящего из четырех жилых комнат, зарегистрированный УФРС по АДРЕС ДАТА г. (номер регистрации: НОМЕР, запись регистрации НОМЕР).
Применить последствия недействительности сделки :
прекратить право собственности ФИО10 на жилое помещение, общей площадью 60,4 кв.м., расположенного по адресу : АДРЕС, состоящего из четырех жилых комнат; ;
признать за Скобкиным Сергеем Владимировичем, Скобкиным Антоном Сергеевичем, Скобкиным Александром Сергеевичем, Махиной Тамарой Борисовной право общей собственности на жилое помещение, общей площадью 60,4 кв.м., расположенное по адресу : АДРЕС состоящее из четырех жилых комнат.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам АДРЕС суда в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме через Златоустовский городской суд.
Председательствующий: Алексеева С.А.