Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДАТА г. Златоустовский городской суд Челябинской области в составе: председательствующего судьи Карповой О.Н.
при секретаре Пеплер Е.И.,
с участием помощника прокурора г. Златоуста Козловой С.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г. Златоуста в интересах неопределенного круга лиц об оспаривании бездействия администрации Златоустовского городского округа об оспаривании разрешения на строительство дома,
у с т а н о в и л :
Прокурор г. Златоуста обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц к администрации Златоустовского городского округа (далее администрация ЗГО), в котором просит признать недействительным разрешение на строительство пятиэтажного многоквартирного жилого дома со встроенным магазином по адресу: АДРЕС от ДАТАг. НОМЕР, выданное МУ «УКС».
В обоснование заявленных требований указал, что оспариваемое разрешение выдано при отсутствии надлежащих правоустанавливающих документов на земельный участок, что создает причины и условия для нарушения прав неопределенного круга лиц, приобретших право на жилые помещения в доме после завершения его строительства, поскольку земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме.
В судебном заседании помощник прокурора Козлова С.Г. на удовлетворении требований настаивает по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика администрации ЗГО в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В предварительном судебном заседании ДАТАг. представитель ответчика Платонова Е.А. иск не признала. Полагает, что оспариваемое разрешение на строительство выдано законно. В УАиГ были представлены все необходимые документы для получения разрешения на строительство в соответствии с ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Оснований для отказа в выдаче разрешения не было, поскольку был представлен договор, заключенный между МУ «УКС» и Девяткиной О.В., которым Девяткина О.В. передала МУ «УКС» право безвозмездного пользования участком на время строительства жилого дома, квартиры в котором планируется распределить очередникам по программе расселения из ветхо-аварийного жилья. Строительство дома финансируется за счет средств бюджета муниципального образования.
Представитель третьего лица МУ «УКС» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В предварительном судебном заседании ДАТАг. л.д. 68) представитель МУ «УКС» Сафина М.М. исковые требования прокурора не поддержала, согласна с позицией представителя администрации ЗГО.
Третье лицо Девяткина О.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель третьего лица Девяткиной О.В. - Девяткин В.П. в предварительном судебном заседании пояснял л.д. 68об.-70), что с иском прокурора г. Златоуста не согласен, земельный участок передан МУ «УКС» в безвозмездное пользование до конца ДАТА г., если до окончания данного срока строительство не будет завершено, то будет заключен возмездный договор аренды земельного участка, в дальнейшем собственность на земельный участок перейдет к жильцам пропорционально принадлежащей им площади в доме.
Заслушав помощника прокурора Козлову С.Г., исследовав материалы дела, суд полагает требование прокурора г. Златоуста подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в ч. 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; материалы, содержащиеся в проектной документации; положительное заключение государственной экспертизы проектной документации; согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, земельный участок, общей площадью 1180 кв.м с кадастровым номером НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС между торцами блок-секций дома НОМЕР принадлежит на праве собственности Девяткиной О.В. на основании договора купли-продажи от ДАТА г. л.д. 10).
Девяткина О.В. также является собственником объекта незавершенного строительства общей площадью 870 кв.м, расположенного на данном земельном участке л.д. 47).
Протоколом НОМЕР комиссии по землеотводам от ДАТАг. л.д. 46), рассмотрена заявка Девяткиной О.В. на изменение целевого назначения земельного участка первоначально отведенного для строительства торгового комплекса. Комиссия не возражает против изменения целевого назначения земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома НОМЕР (строительный) со встроенным нежилым помещением магазина.
ДАТА г. между МУ «УКС» и Девяткиной О.В. заключен договор о совместной деятельности по завершению строительства жилого дома л.д. 7-9), согласно которому Девяткина О.В. (Инвестор) передает МУ «УКС» (Заказчику-застройщику) объект незавершенного строительства общей площадью 870 кв.м, и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС АДРЕС, между торцами блок-секций дома НОМЕР соответственно (п. 1.5 договора).
Заказчик-застройщик осуществляет финансирование выполненных строительно-монтажных работ по завершению строительства жилого дома из бюджетов всех уровней и средств других источников финансирования, выделенные на данные цели (п.1.4).
После завершения строительства жилого дома и ввода в эксплуатацию Заказчик-застройщик передает Инвестору нежилые помещения площадью 1040 кв.м (п. 1.6 договора).
В случае не завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома до ДАТА г. между МУ «УКС» и Девяткиной О.В. заключается возмездный договор аренды земельного участка (п. 5.6 договора).
После ввода объекта в эксплуатацию земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников жилых помещений.
Согласно п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу требований ст. 25, 26 Земельного кодекса РФ, государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Права на земельные участки, в том числе право безвозмездного срочного пользования земельным участком, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В ходе судебного разбирательства установлено, что договор о совместной деятельности по завершению строительства жилого дома, заключенный МУ «УКС» и Девяткиной О.В. ДАТА г., не был зарегистрирован в установленном законом порядке, указанное обстоятельство не оспаривается ответчиком и третьими лицами.
В силу ст.ст. 165, 167 Гражданского кодекса РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее заключения.
При таких обстоятельствах договор о совместной деятельности нельзя признать надлежащим документом, подтверждающим права МУ «УКС» на земельный участок, на котором планируется строительство многоквартирного жилого дома. Следовательно, у администрации не имелось законных оснований для выдачи разрешения на строительство.
Наличие права собственности на земельный участок у стороны по договору о совместной деятельности - Девяткиной О.П., которая по условиям договора застройщиком не является, не может быть расценено как основание для выдачи разрешения другому лицу - МУ «УКС».
Кроме того, договор о совместной деятельности составлен с существенными нарушениями законодательства. Так, из условий договора не усматривается, на каких конкретно условиях земельный участок передан его собственником в пользование застройщику (возмездно или безвозмездно). Сторонами договора в силу ст. 1041 ГК РФ могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации, Девяткина О.П. статус индивидуального предпринимателя не имеет.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Удовлетворить исковые требования прокурора г. Златоуста, заявленные в интересах неопределенного круга лиц.
Признать недействительным (незаконным) разрешение на строительство пятиэтажного многоквартирного жилого дома со встроенным магазином по адресу: АДРЕС от ДАТАг. НОМЕР, выданное администрацией Златоустовского городского округа МУ «Управление капитального строительства».
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через суд, вынесший решение.
Председательствующий О.Н. Карпова