О расторжении договора аренды

Дело НОМЕР

Именем Российской Федерации

ДАТА г.

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи С.Ю.Фомина

при секретаре Н.М.Шарифуллиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Златоусте гражданское дело по иску Фомина Алексея Анатольевича к Муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа», индивидуальному предпринимателю Нурпеисову Азату Маликовичу о расторжении договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности освободить нежилое помещение,

у с т а н о в и л :

Фомин А.А. обратился в суд с иском к муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» (далее - «МУ «КУИ ЗГО») и ИП Нурпеисову А.М., в котором просил расторгнуть договор аренды НОМЕР от ДАТА г. нежилого помещения общей площадью 39,7 кв.м., расположенного в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: АДРЕС, заключенный между МУ «КУИ ЗГО» и ИП Нурпеисовым А.М., а также обязать Нурпеисова А.М. освободить занимаемое им нежилое помещение.

В обоснование исковых требований сослался на то, что является собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, которая находится на первом этаже многоквартирного дома. В подвале данного многоквартирного дома, расположенном непосредственно под принадлежащей ему квартирой, располагается мастерская по ремонту обуви, принадлежащая ИП Нурпеисову А.М. на основании указанного договора аренды. Считает, что договор аренды между МУ «КУИ ЗГО» и ИП Нурпеисовым А.М. заключен с нарушением прав и законных интересов жителей многоквартирного дома и собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в том числе и интересов истца, поскольку помещение, в котором находится обувная мастерская, является подвальным помещением, где находится сантехническое, электрическое и иное инженерное оборудование, и соответственно является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома. Однако договор аренды заключен без какого-либо согласования с собственниками жилых помещений. Кроме того, нежилое помещение, расположенное в подвале дома, используется ИП Нурпеисовым А.М. для размещения обувной мастерской, где производятся работы по ремонту обуви, в связи с чем, являясь жителями первого этажа, истец и члены его семьи ежедневно с утра и до позднего вечера вынуждены слушать стук молотков, дышать парами вредных смол и клеев, которые используются в обувной мастерской. Полагает, что размещение обувной мастерской в одном здании с жилыми квартирами нарушает права и законные интересы жильцов, в том числе и его, вредит здоровью проживающих в жилых помещениях лиц, и делает невозможным проживание в жилых помещениях.

Истец Фомин А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.л.д. 71)

Представитель истца Субботин А.Н., действующий на основании доверенности л.д.31), в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал. Пояснил, что договор аренды подлежит расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств, предусмотренных п. 2 ч. 2 451 ГК РФ.

Ответчик ИП Нурпеисов А.М. в судебном заседании с иском не согласился. Суду пояснил, что данным помещением пользуется с 1993 года, никаких претензий к нему ранее не было. По жалобам Фомина у него были проведены различные проверки. Все выявленные нарушения им устранены.

Представитель ответчика МУ «КУИ ЗГО» Демидас О.В., действующая на основании доверенности л.д.32), с исковыми требованиями не согласилась. Суду пояснила, что истец не является стороной договора аренды, и соответственно не имеет правовых оснований для обращения в суд с требованиями о его расторжении. Кроме того, для определения правового режима нежилых помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают прав общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, и не связанные с обслуживанием жилого дома. Нежилое помещение, арендуемое ИП Нурпеисовым А.М., используется в качестве нежилого помещения с момента его передачи в муниципальную собственность и до вступления в действие ЖК РФ, является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности.

Заслушав представителя истца, ответчиков, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Фомина А.А. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Фомин А.А. на основании договора безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан НОМЕР от ДАТА г. является собственником квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС (копия свидетельства о регистрации правал.д.7).

Согласно свидетельству о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей записи об индивидуальном предпринимателе, зарегистрированном до ДАТА года л.д.38) Нурпеисов Азат Маликович зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя с ДАТА года.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, на основании постановления Главы администрации г.Златоуста НОМЕР от ДАТА г. л.д.27) и акта передачи жилых домов с баланса АО «Гермес» на баланс жилищного треста НОМЕР л.д.28-29), согласно перечню нежилых встроенных помещений, передаваемых в муниципальную собственность г.Златоуста с баланса АОЗТ «Гермес» л.д.30), нежилое помещение- кафе площадью 151,2 кв.м., а также нежилое помещение- фотоклуб площадью 60 кв.м., расположенные в доме НОМЕР АДРЕС, были переданы в муниципальную собственность.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

ДАТА года между МУ «КУИ ЗГО» (арендодатель) и ИП Нурпеисовым А.М. (арендатор), был заключен договор аренды НОМЕР, по условиям которого арендодатель предоставил в аренду арендатору помещение НОМЕР площадью 39,7 кв.м., расположенное в здании литеры А по адресу: АДРЕС, на срок по ДАТА года для размещения мастерской по ремонту обуви л.д.8-11).

Дополнительным соглашением к договору аренды от ДАТА г. действие договора аренды НОМЕР от ДАТА г. продлено с ДАТА г. по ДАТА г. л.д.13).

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Положения параграфов 1 и 4 главы 34 ГК РФ не предусматривают прав иных лиц на обращение с требованием о расторжении договора аренды, кроме сторон данного договора. Оспариваемый договор аренды также содержит подобных положений.

Таким образом, истец не обладает субъективным правом на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды. Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В силу п.2 ст.167 ГК РФ любым заинтересованным лицом может быть предъявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, однако таких требований истцом не заявлялось.

В обоснование своих доводов сторона истца ссылается на то, что договор аренды между МУ «КУИ ЗГО» и ИП Нурпеисовым А.М. заключен с нарушением прав и законных интересов жителей многоквартирного дома и собственников жилых помещений в многоквартирном доме, поскольку помещение, в котором находится обувная мастерская, является подвальным помещением, где находится сантехническое, электрическое и иное инженерное оборудование, и соответственно является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома. Однако договор аренды заключен без какого-либо согласования с собственниками жилых помещений

Согласно п.1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Кроме того, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, спорное помещение было сформировано для размещения обувной мастерской на площади бывших нежилых встроенных помещений: а именно кафе площадью 151,2 кв.м. и фотоклуба площадью 60 кв.м, расположенных в доме НОМЕР по АДРЕС, переданных в муниципальную собственность г.Златоуста ДАТА г. л.д.30).

Таким образом, нежилые встроенные помещения, расположенные по адресу: АДРЕС, использовались как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием дома, а для размещения различных учреждений.

Кроме того, согласно представленного кадастрового паспорта, указанные помещения расположены не в подвале, а в цокольном этаже многоквартирного жилого дома.л.д.74 об.)

Как следует из пояснений стороны ответчиков, в настоящее время нежилые помещения расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома НОМЕР по АДРЕС используются под размещение кафе, под размещение обувной мастерской ответчиком Нурпеисовым, а также ООО «Жилтрест» для размещения дежурной аварийной службы.л.д.53)

Как следует из представленного суду свидетельства о государственной регистрации права л.д.73), ДАТА г. было зарегистрировано право собственности Муниципального образования - Златоустовский городской округ на нежилое помещение 4 площадью 197,5 кв.м., расположенное в цокольном этаже дома НОМЕР по АДРЕС в г.Златоусте, часть которого арендует ответчик ИП Нурпеисов. Также в ЕГРП имеются сведения о зарегистрированном праве собственности МО ЗГО на нежилое помещение 3 площадью 158,4 кв.м. по адресу: АДРЕС. л.д.37)

Таким образом, спорное нежилое помещение не входит в объем общего имущества собственников многоквартирного дома, поскольку в настоящее время имеет собственника - Златоустовский городской округ (далее ЗГО), права которого зарегистрированы в установленном законом порядке.

Право собственности ЗГО на указанное имущество стороной истца не оспорено.

В силу пп.1 и 2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 30 Устава ЗГО установлено, что Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами владеет, пользуется и распоряжается имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Таким образом, МУ КУИ ЗГО вправе распоряжаться указанным помещением, в том числе, передавать его в аренду, без согласия общего собрания собственников многоквартирного жилого дома НОМЕР по АДРЕС, в связи с этим, доводы истца о том, что спорный договор аренды заключен без согласования с собственниками жилых помещений многоквартирного дома, являются несостоятельными.

Также суд находит безосновательными доводы представителя истца о том, что заключенный между МУ «КУИ ЗГО» и ИП Нурпеисовым А.М. договор аренды подлежит расторжению на основании п.2 ст. 451 ГК РФ, в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, поскольку данный довод основан на неверном толковании норм права, и, как уже указывалось выше, истец не обладает субъективным правом на предъявление требований о расторжении договора аренды.

Указываемые истцом доводы о нарушении его прав и прав членов его семьи в связи с тем, что ежедневно с утра и до позднего вечера они вынуждены слушать стук молотков, дышать парами вредных смол и клеев, которые используются в обувной мастерской, что вредит их здоровью и делает невозможным проживание в квартире, также не являются основанием для удовлетворения его требований, поскольку закон не предусматривает подобного основания для расторжения договора аренды.

Кроме того, указанные доводы не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Как следует из заключений аккредитованного испытательного лабораторного центра по результатам лабораторных исследований по технологическому процессу в сапожной мастерской по адресу: АДРЕС уровни вибрации соответствуют требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» и СН 2.2.4/2.1.8.566-96 «Производственная вибрация, вибрация в жилых и общественных зданиях» л.д.41), воздух в закрытом помещении г.Златоуст, АДРЕС соответствует ГН 2.1.6.1338-03 и СаНПиН 2.1.2.1002-00 л.д.42), эквивалентный уровень шума, проникающего в жилую комнату, не превышает допустимый уровень для дневного времени суток, что соответствуют требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» л.д.43).

Таким образом, доказательств того, что ответчиком Нурпеисовым нарушаются права Фомина А.А. на проживание в помещении, отвечающем санитарным нормами и правилам, суду не представлено.

То обстоятельство, что ИП Нурпеисов привлекался к административной ответственности за нарушение правил противопожарной безопасности, не является основанием для удовлетворения требований истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что в удовлетворении иска к ИП Нурпеисову А.М., МУ «КУИ ЗГО» о расторжении договора аренды НОМЕР от ДАТА г. нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС и обязывании ИП Нурпеисова А.М. освободить занимаемое им нежилое помещение Фомину А.А. следует отказать.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ при отказе в иске понесенные истцом судебные расходы возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 12, 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Отказать Фомину Алексею Анатольевичу в удовлетворении исковых требований к Муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа», индивидуальному предпринимателю Нурпеисову Азату Маликовичу о расторжении договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности освободить нежилое помещение.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий С.Ю.Фомин