Именем Российской Федерации
ДАТА г.
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи С.Ю.Фомина
при секретаре Н.М.Шарифуллиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Златоусте гражданское дело по исковому заявлению Вахтинских Александра Владимировича к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Комитет городского хозяйства» о расторжении договора по управлению многоквартирным домом,
УСТАНОВИЛ:
Вахтинских В.А. обратился в суд с исковым заявлением, в котором просил обязать Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Комитет городского хозяйства» (далее- ООО УК КГХ) устранить в разумные сроки недостатки в обеспечении контроля за предоставлением собственникам и проживающим с ними лицам услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС, а также уменьшить цену оказанной услуги на 30%.
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником АДРЕС, где управляющей компанией является ООО УК КГХ, с которой договор управления многоквартирного дома был заключен ДАТА г. Однако ответчиком в нарушение пунктов 3.1, 3.11 договора управления ненадлежащим образом осуществляется содержание жилья, текущий ремонт, что нарушает его права как собственника, и в дальнейшем может привести к еще большему нарушению его прав.
Впоследствии истец изменил исковые требования л.д.47) и просил расторгнуть договор по управлению многоквартирным домом с ООО УК КГХ по тем же основаниям.
Истец Вахтинских А.В. в судебном заседании на иске настаивал, пояснил суду, что он как потребитель имеет право получать акты о ненадлежащем качестве предоставленных услуг, а также о не устранении недостатков в установленные сроки. Выбор управляющей компании он не оспаривает, сам лично договор управления он не подписывал, собрание собственников многоквартирного дома для решения вопроса об отказе от услуг управляющей компании ответчика он не инициировал.
Представитель ответчика ООО УК КГХ Трапезников И.И., действующий на основании доверенности л.д.22), в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Суду пояснил, что истцом не представлено доказательств существенного нарушения условий договора управления многоквартирным домом со стороны ООО УК КГХ. С решением собственников многоквартирного дома НОМЕР по АДРЕС об отказе от услуг управляющей компании никто не обращался, договор никто не оспаривал.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит требования Вахтинского А.В. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Вахтинских А.В. на основании договора безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан НОМЕР от ДАТА г. является одним из сособственников в праве общей долевой собственности на квартиру НОМЕР в АДРЕС л.д.4).
Дом, в котором расположена квартира истца, является многоквартирным жилым домом.
В соответствии со ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.(п.1)
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п.2 указанной статьи)
При этом в силу п. 4 ст.162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет суду сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Согласно протоколу заседания комиссии по подведению итогов общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС от ДАТА г. л.д.52), ООО УК КГХ было выбрано управляющей компанией данного многоквартирного дома сроком на 5 лет.
ДАТА г. между ООО УК КГХ в лице директора ФИО6, с одной стороны, и собственниками помещений многоквартирного дома НОМЕР по АДРЕС в г.Златоусте, с другой стороны, заключен договор управления многоквартирным домом л.д.23-28).
Согласно п. 3.1 договора управления ООО УК КГХ обязана обеспечивать контроль за предоставлением собственнику и проживающим с ним лицам услуг и работ, в соответствии с нормативно-правовыми актами, по содержанию (Приложение № 2), текущему ремонту (Приложение № 3) общего имущества в многоквартирном доме, оплату за которые производить за счет средств собственника и представительствовать от имени собственника в разбирательствах, касающихся качества предоставляемых услуг.
Частью 8 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
Из положений п.2 ст.162 ЖК РФ следует, что сторонами договора по управлению многоквартирным домом являются управляющая организация с одной стороны и собственники помещений в многоквартирном доме с другой.
В силу требований п.п.1 и 2 ст.44 и п.1 ст.162 ЖК РФ только собрание собственников многоквартирного дома вправе ставить вопрос о расторжении договора управления в судебном порядке. Один из собственников жилья в многоквартирном доме не обладает субъективным правом на обращение в суд с подобными требованиями при отсутствии у него полномочий для совершения данных действий, возложенных на него решением общего собрания собственников многоквартирного жилого дома.
Иное толкование указанных норм противоречило бы установленному законом принципу совместного управления имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Доказательств наличия у Вахтинских полномочий на обращение в суд в интересах собственников многоквартирного жилого дома НОМЕР по АДРЕС в г.Златоусте с требованиями о расторжении договора управления домом суду не представлено.
Как следует из пояснения сторон, никаких иных общих собраний собственников данного жилого дома, кроме как по разрешению вопроса о выборе управляющей компании и сроке управления, не проводилось.
Таким образом, требования Вахтинских не подлежат удовлетворению в силу того, что он не обладает правом на предъявление подобных требований.
Кроме того, в обоснование своих доводов истец ссылается на то, что по договору управления многоквартирным домом обязателен порядок осуществления контроля за выполнением условий договора управляющей компанией. Однако, должный контроль со стороны управляющей компании отсутствует. Полагает, что из представленных им фотографий дома видно, что над крыльцом разбитое стекло, хотя управляющая компания утверждает, что дом готов к отопительному сезону. Окна должны мыться один раз в год, что не делается, а ремонт выполнялся в доме 5 лет назад. В связи с тем, что со стороны управляющей компании имеется существенное нарушение условий договора, считает необходимым расторгнуть договор управления многоквартирным домом в отношении него.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор.
Однако, как следует из пояснений Вахтинского А.В. общее собрание собственников данного дома по вопросу не исполнения управляющей компанией условий договора управления многоквартирного дома от ДАТА г., а также по вопросу о расторжении договора управления с ООО УК КГХ не проводилось, и управляющей компании предложение расторгнуть договор не направлялось.
Вахтинских также ссылается на ненадлежащее оказание ему коммунальных услуг. Однако, допустимых доказательств данных обстоятельств и нарушения ответчиком условий договора управления стороной истца суду не представлено.
В силу ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Положениями ст.1 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" установлено право Правительства Российской Федерации издавать для потребителя и продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) правила, обязательные при заключении и исполнении публичных договоров (договоров розничной купли-продажи, энергоснабжения, договоров о выполнении работ и об оказании услуг).В целях защиты прав потребителей коммунальных услуг и в соответствии со статьей 157 Жилищного кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам.
Главой VIII указанных Правил закреплен порядок установления факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, согласно которой при выявлении факта неоказания или ненадлежащего оказания коммунальных услуг составляется соответствующий акт с участием потребителя и исполнителя услуги.Таких актов в подтверждение фактов ненадлежащего оказания коммунальных услуг Вахтинских суду не представил.
Как следует из справки ООО УК КГХ от ДАТА г. НОМЕР, в адрес ООО УК КГХ заявлений о ненадлежащем предоставлении услуг в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС до предъявления иска Вахтинских А.В. не поступало л.д.57).
Как установлено судом, заявление в ООО УК КГХ об оформлении актов по ненадлежащему содержанию общего имущества и придомовой территории собственников дома НОМЕР по АДРЕС, а также претензия по недопоставке коммунальных услуг были направлены Вахтинским А.В. ответчику только после предъявления искового заявления в суд. Как следует из пояснений представителя ответчика, ранее никто из собственников дома с претензиями по поводу ненадлежащего оказания услуг управляющей компанией не обращался.
Представленные истцом фотографии, по мнению суда, не могут служить допустимыми доказательствами ненадлежащего выполнения ООО УК КГХ своих обязанностей по содержанию и текущему ремонту жилого дома, т.к. не соответствуют требованиям относимости и допустимости, поскольку не позволяют определить место и время фотосъемки и однозначно идентифицировать объект съемки.
Кроме того, сами по себе доводы о ненадлежащем оказании коммунальных услуг не являются основанием для расторжения договора управления многоквартирным домом по заявлению одного из собственников квартиры в данном доме.
Довод Вахтинских о расторжении договора управления многоквартирным домом только в отношении него является несостоятельным и подлежит отклонению.
Расторжение договора управления многоквартирным домом в отношении одного из собственников имущества в таком доме не допустимо, поскольку это противоречит п.4 ст.162 ЖК РФ, а также установленному законом принципу совместного управления имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Кроме того, определить и выделить долю данного собственника в общей собственности многоквартирного дома невозможно, поскольку такой выдел прямо запрещен п.4 ст.37 ЖК РФ.
С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Вахтинских А.В.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ при отказе в иске понесенные истцом судебные расходы возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст.12, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать Вахтинских Александру Владимировичу в удовлетворении требований к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Комитет городского хозяйства» о расторжении договора по управлению многоквартирным домом.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Председательствующий С.Ю.Фомин