Дело НОМЕР
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Златоуст ДАТА года
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Закировой С.Л.
при секретаре Батуровой О.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вахтинских Александра Владимировича к ООО «Управляющая компания Комитет городского хозяйства» о признании недействительным договора управления многоквартирным домом,
у с т а н о в и л:
Вахтинских А.В. обратился в суд с иском к ООО «Управляющая компания Комитет городского хозяйства» о признании договора управления многоквартирным домом по адресу: АДРЕС, незаконным ввиду отсутствия в договоре порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, а сделки, заключенной в соответствии с настоящим договором, ничтожной, как не соответствующей действующему законодательству.
В обоснование своих требований ссылается на то, что в договоре управления многоквартирным домом НОМЕР по АДРЕС в г. Златоусте отсутствуют сведения о порядке осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, что является нарушением законодательства РФ и влечет за собой отсутствие оснований возникновения гражданских прав и обязанностей в соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ, а также является нарушением конституционных прав и свобод истца, в частности, указанный договор изменяет его права и обязанности в отношениях с управляющей компанией ООО «УК КГХ».
В судебном заседании истец Вахтинских А.В. на удовлетворении исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик представитель ОАО «УК КГХ» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом л.д. 76), представил отзыв на исковое заявление л.д.78-79), из которого следует, что с заявленными требованиями истца не согласен. В ДАТА года было проведено общее собрание собственников многоквартирного дома НОМЕР по АДРЕС в г. Златоусте в форме заочного голосования, на котором абсолютным большинством был выбран способ управления многоквартирным домом через ООО «УК КГХ». Протокол общего собрания был размещен на подъездах дома с целью доведения информации до собственников. Каких-либо обращений собственников жилых помещений указанного дома на нарушение обязательств ООО «УК КГХ» не поступало. Контроль за его деятельностью осуществляет каждый собственник, и опосредованно через принятие решения на общем собрании собственников может повлиять на деятельность управляющей компании, в случае принятия соответствующего решения в рамках действующего жилищного законодательства.
Заслушав объяснения истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Вахтинских А.В. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом.
В силу ч.3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ст.47 ЖК РФ).
Согласно ч.3, 5 ст. 46 ЖК РФ решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела л.д. 68), собственником 1/2 доли квартиры НОМЕР в АДРЕС является Вахтинских А.В. на основании договора НОМЕР на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от ДАТА года л.д.13). Другими собственниками указанного имущества в 1/4 доле каждый являлись ФИО5, который умер ДАТА года л.д.23) и ФИО4, умершая ДАТА года л.д.22). ФИО3 продал свою 1/4 долю в указанном имуществе истцу, о чем имеется запись в договоре.
Из объяснений истца Вахтинских А.В. в судебном заседании следует, что после смерти родителей он обратился к нотариусу за получением свидетельств о праве на наследство по закону, указанные свидетельства еще не получил, фактически является собственником всей квартиры. Его брат ФИО3 к нотариусу не обращался.
В Управлении Росреестра по Челябинской области сведения об объекте недвижимого имущества - квартире АДРЕС не зарегистрированы л.д.19). Из поквартирной карточки на указанное помещение следует, что в нем были зарегистрированы ФИО5, ФИО4, Вахтинских А.В., ФИО3 л.д.66). На день рассмотрения дела в указанной квартире никто не зарегистрирован, на ДАТА года имеется задолженность по квартплате в размере 19 318 рублей 78 копеек л.д.24,25,55,67). Определением мирового судьи судебного участка № 4 г. Златоуста от ДАТА года утверждено мировое соглашение, заключенное между ООО «УК КГХ» и Вахтинских А.В., по условиям которого Вахтинских А.В. обязуется выплатить в пользу ООО «УК КГХ» в срок до ДАТА года включительно задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг за квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, по состоянию на ДАТА года в сумме 15 959 рублей 57 копеек л.д.69-70). Апелляционным определением от ДАТА года Златоустовского городского суда определение мирового судьи судебного участка № 4 г. Златоуста от ДАТА года оставлено без изменения, а частная жалоба Вахтинских А.В. без удовлетворения л.д.72-73).
Из технического паспорта на жилой дом НОМЕР по АДРЕС в г. Златоусте л.д.33-39) и экспликации к поэтажному плану указанного жилого дома л.д.40-53) следует, что дом НОМЕР по АДРЕС в г. Златоусте является жилым, многоквартирным.
Таким образом, судом установлено, что истец является собственником 1/2 доли квартиры НОМЕР в АДРЕС в г. Златоусте и имеет право принимать участие в общем собрании собственников указанного жилого дома с целью выбора способа управления многоквартирным домом.
ООО «УК КГХ» зарегистрировано в качестве юридического лица ДАТА года, о чем выдано свидетельство о постановке на учет в налоговом органе л.д.64-65).
Протоколом заседания комиссии от ДАТА года подведены итоги общего собрания собственников помещений в многоквартирном АДРЕС в форме заочного голосования, выбран способ управления многоквартирным домом - за управление через управляющую компанию (результат голосования - 100%), управляющей компанией выбрано ООО «УК КГХ» (результат голосования - 100%), срок передачи полномочий - на пять лет (результат голосования - 96,84%). Количество голосов, принявших участие в общем собрании 55,41%. л.д.54,80-106).
На основании указанного протокола ДАТА года между ООО «УК КГХ» в лице директора ФИО6, и собственниками помещений многоквартирного дома НОМЕР по АДРЕС заключен договор управления указанным многоквартирным домом л.д.57-62).
Из объяснений истца Вахтинских А.В. в судебном заседании следует, что решение общего собрания, проведенного в форме заочного голосования, он не оспаривает, однако он не имеет возможности контролировать работу управляющей компании, не может подтвердить факт оказания некачественных услуг.
Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенными условиями договора управления многоквартирным домом в силу ст. 162 ЖК РФ являются: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (ч.11 ст. 162 ЖК РФ).
Согласно п. 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе: а)получать от ответственных лиц не позднее 5рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен; б)проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы); в)требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
П.п. 14 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75, устанавливает, что конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя кроме прочего формы и способы осуществления собственниками помещений в многоквартирном доме контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договорам управления многоквартирным домом, которые предусматривают обязанность управляющей организации предоставлять по запросу собственника помещения в многоквартирном доме в течение 3 рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом.
Таким образом, как ЖК РФ, так постановления Правительства РФ, регулирующие порядок заключения договора управления многоквартирным домом, предусматривают предоставление отчетности управляющей организацией перед собственниками жилых помещений по итогам выполненной работы как форму контроля со стороны собственников за управляющей компанией.
Согласно п. 3.13 договора управления много квартирным домом НОМЕР по АДРЕС в г. Златоусте, в обязанности управляющей компании входит предоставление собственникам жилых помещений многоквартирного дома в течение первого квартала текущего года отчета о выполнении договора управления за предыдущий год по запросу общего собрания собственников либо уполномоченного собранием собственника.
Таким образом, суд признает, что в договоре управления вышеуказанным многоквартирным домом установлен порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления в виде предоставления отчетности о выполнении договора по запросу собственников жилых помещений.
В связи с чем, довод истца об отсутствии в договоре порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления суд находит необоснованным.
Как следствие, оснований для признания сделки ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ, как не соответствующей закону или иным правовым актам, не имеется, поскольку все предусмотренные законом существенные условия договора управления многоквартирным домом в договоре управления многоквартирным домом АДРЕС в городе Златоусте, заключенном ДАТА года ООО «Управляющая компания Комитет городского хозяйства» с собственниками помещений данного дома отражены в условиях договора.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
В иске Вахтинских Александра Владимировича к ООО «Управляющая компания Комитет городского хозяйства» о признании недействительным договора управления многоквартирным домом АДРЕС от ДАТА года - отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме через Златоустовский городской суд.
Председательствующий С.Л. Закирова