Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДАТАг. г. Златоуст
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Фроловой Г.А.,
при секретаре Журавлевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Зыковой Вере Михайловне взыскании суммы долга по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,
у с т а н о в и л :
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с исковым заявлением к Зыковой В.Ф. о взыскании задолженности по кредитному договору в общей сумме 355 514 руб. 90 коп., в том числе: суммы основного долга в размере 288 565 руб. 57 коп., суммы процентов –43 523 руб. 97 коп., пени за просроченные проценты – 23 425 руб. 36 коп., взыскании процентов и пени с ДАТА года по день реализации квартиры, обращении взыскания на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, определив способ реализации квартиры публичные торги, продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры в размере 530 000 руб.
В обоснование заявленных требований сослалось на то, что в соответствии с условиями кредитного договора НОМЕР от ДАТАг. ОАО «Челябинвестбанк» предоставил заемщику-залогодателю ипотечный жилищный кредит в сумме 304 000 руб. на срок 180 месяцев для приобретения в собственность Зыковой В.Ф. трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС. Кредит в сумме 304 000 руб. был зачислен ДАТАг. банком на счет. По состоянию на ДАТАг. квартира была оценена в сумме 530 000 руб. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной. В настоящее время законным владельцем закладной является истец на основании договора купли-продажи закладной. Начиная с ДАТА года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им ответчиком не производятся. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по личному и имущественному страхованию, обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, Агентством было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, требование направлялось по почте. Указанное требование ответчиком исполнено не было. По состоянию на ДАТАг. задолженность Зыковой В.Ф. составляет 355 514 руб. 90 коп., в том числе: сумма основного долга в размере 288 565 руб. 57 коп., сумма процентов –43 523 руб. 97 коп., пени за просроченные проценты – 23 425 руб. 36 коп.
Представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, дело просил рассмотреть в его отсутствие л.д. 50).
Ответчик Зыкова В.Ф. в судебном заседании признала исковые требования ОАО «АИЖК» о взыскании суммы основного долга по кредитному договору по состоянию на ДАТАг. в размере 288 565 руб. 57 коп., обращении взыскания на предмет залога – трехкомнатную квартиру, общей площадью 61,80 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС, с определением способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов и определением начальной продажной стоимости квартиры в сумме 850 000 руб.
Исследовав материалы дела, заслушав ответчика, суд считает исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» подлежащими удовлетворению частично.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, ДАТА года между АЧИБ «Челябинвестбанк» (ОАО) и Зыковой В.Ф. был заключен кредитный договор НОМЕР л.д. 11-17).
По условиям договора Зыковой В.Ф. был предоставлен кредит в сумме 304 000 рублей на приобретение за 530 000 руб. трехкомнатной квартиры по адресу: АДРЕС, под 12,5 % годовых на срок 180 месяцев (п.1.1, 1.3, 3.1 договора).
За пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12,5% годовых (п. 3.1).
Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщики производят за текущий процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца (п. 3.3.4). В последующие 118 платежей заемщики производят ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа согласно графика платежей (п. 3.3.4, 3.3.6 договора).
При нарушении сроков возврата кредита заемщики уплачивают неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате кредита и процентов, за каждый календарный день просрочки (п. 5.2, 5.3 договора).
В силу п. 1.6. договора права кредитора подлежат удостоверению закладной.
Обеспечением исполнения обязательств Зыковой В.Ф. по кредитному договору в силу п. 1.4 договора является:
- ипотека квартиры в силу закона;
- страхование жизни и потери трудоспособности Зыковой В.Ф.;
- страхование риска утраты и повреждения предмета ипотеки – квартиры;
- залог прав на квартиру.
Свои обязательства перед заемщиком Банк исполнил надлежащим образом, сумма кредита 304 000 руб. была выплачена Зыковой В.Ф. с зачислением на лицевой счет ДАТА г. на основании платежного поручения НОМЕР от ДАТА г. л.д. 22).
Как установлено в судебном заседании, Зыковой В.Ф. за счет собственных и кредитных средств, предоставленных ОАО «АИЖК», была приобретена трехкомнатная квартира, общей площадью 61,8 кв.м., по адресу: АДРЕС. Договор купли-продажи и право собственности Зыковой В.Ф. зарегистрировано в УФРС по Челябинской области. Также УФРС по Челябинской области зарегистрировано обременение объекта недвижимости – ипотека в силу закона.
На основании договора купли-продажи закладных права по закладной переданы ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», о чем свидетельствует отметка в закладной о смене владельца. Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» л.д. 18-21).
В соответствии со ст. 819 ГК РФ, к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 данной главы и не вытекает из существа кредитного договора.
Согласно ст.ст. 810-811 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В силу ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получения с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Как следует из материалов дела, по графику платежей Зыкова В.М. обязалась производить аннуитетные платежи в погашение основного долга и процентов по кредиту ежемесячно, не позднее последнего числа месяца.
В соответствии с п. 4.4.1 кредитного договора, п. 5.1 закладной, кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору, путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в случае:
- просрочки заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней;
- при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиками любого из обязательств, предусмотренных кредитным договором, договорами страхования, указанными в п. 4.1.7 кредитного договора;
- при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3-х раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка была незначительная;
- при невыполнении обязательств по страхованию согласно п. 4.1.7-4.1.12.
Как установлено в судебном заседании заемщиком Зыковой В.Ф. неоднократно нарушались сроки внесения платежей по кредиту, в том числе более чем на 30 календарных дней.
В связи с просрочкой заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, а также в связи с неисполнением обязанности по уплате очередных страховых взносов ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Зыковой В.Ф. направлялось требование о досрочном возврате суммы кредита и процентов, начисленной пени л.д. 32).
В силу п. 4.1.14 кредитного договора заемщик обязан возвратить кредит, уплатить проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 календарных дней, начиная от даты предъявления кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств по договору.
До настоящего времени требования о досрочном возврате суммы кредита не исполнены.
Из расчета суммы задолженности следует л.д. 9-10), что по состоянию на ДАТАг. задолженность Зыковой В.Ф. составляет 355 514 руб. 90 коп., в том числе: сумма основного долга в размере 288 565 руб. 57 коп., сумма процентов –43 523 руб. 97 коп., пени за просроченные проценты – 23 425 руб. 36 коп.
Расчет судом проверен, является правильным и подтверждается графиком внесения платежей по кредитному договору и выпиской из лицевого счета заемщика.
Таким образом, с ответчика Зыковой В.Ф. в пользу ОАО «АИЖК» следует взыскать задолженность по кредитному договору в сумме 332 089 руб. 54 коп., в том числе сумму основного долга в размере 288 565 руб. 57 коп., проценты в размере 43 523 руб. 97 коп.
ОАО «АИЖК» также просит взыскать пени за просроченные проценты в размере 23 425 руб. 36 коп.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Зыкова В.Ф. просит уменьшить размер пени в связи с ее несоразмерностью последствиям неисполнения обязательств.
Доказательств того, что наступили тяжелые последствия неисполнения ответчиком обязательств, истцом не представлено.
В связи с тем, что сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд считает необходимым на основании ст. 333 ГК РФ уменьшить неустойку, подлежащую взысканию с Зыковой В.Ф. в пользу ОАО «АИЖК» до 10 000 руб.
Кроме того, начиная с ДАТАг. по день реализации квартиры с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование кредитом на сумму долга по кредитному договору в размере 288 565 руб. 57 коп. из расчета 12,5 % годовых.
Заявленные истцом требования о взыскании с ответчиков пени за просрочку уплаты основного долга из расчета 0,2% от суммы долга за каждый день просрочки по день реализации квартиры суд считает не подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Взыскание договорной неустойки на будущее время будет противоречить положениям ст. 333 ГК РФ, поскольку в этом случае невозможно разрешить вопрос о соразмерности неустойки, которая будет начислена на сумму долга в будущем.
Однако это не лишает истца права на обращение в суд с иском о взыскании процентов за пользование кредитом до дня фактического возврата займа.
Согласно пп. 1.4.1 кредитного договора, исполнение обязательств по кредитному договору также обеспечено залогом объекта недвижимости. Данное условие договора соответствует ст. 329 ГК РФ, в соответствии с которой исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественного перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ст. 334 ГК РФ).
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (ст. 348 ГК РФ).
Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества без обращения в суд допускается, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, если предметом залога является жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности (пп. 5 п. 6 ст. 349 ГК РФ).
Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке.
В соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ч.1).
К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (ч.2).
В силу ст. 50 Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается (ст. 54.1, 55 Закона).
В соответствии со ст. 56, 78 Закона «Об ипотеке» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с публичных торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Как следует из материалов дела, предметом залога является трехкомнатная квартира, общей площадью 61,8 кв.м., по адресу: АДРЕС, приобретенная Зыковой В.Ф. за счет собственных и кредитных средств, предоставленных ОАО «АИЖК». Ипотека в силу закона на указанную квартиру зарегистрирована УФРС по Челябинской области.
ОАО «АИЖК» просит определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 530 000 руб..
Согласно отчету НОМЕР об оценке рыночной стоимости квартиры л.д. 52-99), предоставленному ответчиком, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, общей площадью 61,80 кв.м., расположенной по адресу: АДРЕС, по состоянию на ДАТА года составляет 850 000 руб.
Доказательств, опровергающих размер рыночной стоимости квартиры, установленной в отчете оценщиком, истцом не предоставлено.
Поэтому суд считает возможным установить начальную продажную стоимость квартиры в размере 850 000 руб.
Поскольку данное имущество является предметом залога по кредитному договору, который заемщик не исполнил, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст. 54.1 Закона «Об ипотеке» не имеется, на данное имущество в порядке статьи 349 ГК РФ, ст. 77,78 Закона «Об ипотеке» должно быть обращено взыскание в счет погашения обязательств Зыковой В.Ф. перед ОАО «АИЖК».
Суд считает необходимым установить способ продажи имущества – открытые торги, начальную продажную стоимость квартиры – 850 000 руб.
Ответчик Зыкова В.Ф. в судебном заседании подтвердила обстоятельства, указанные истцом, и признала исковые требования ОАО «АИЖК» о взыскании суммы основного долга по кредитному договору по состоянию на ДАТАг. в размере 288 565 руб. 57 коп., обращении взыскания на предмет залога – трехкомнатную квартиру, общей площадью 61,80 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС, с определением способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов и определением начальной продажной стоимости квартиры в сумме 850 000 руб.
Признание иска принято судом, т.к. оно не противоречит закону, заявлено ответчиком добровольно, осознанно, после разъяснения судом последствий признания иска, признание иска не нарушает интересы сторон.
В соответствии со ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Таким образом, с Зыковой В.Ф. подлежат взысканию в пользу истца понесенные им судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 755 руб. 15 коп.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.
Взыскать с Зыковой Веры Федоровны в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»:
- сумму основного долга в размере 288 565 руб. 57 коп.,
- проценты в размере 43 523 руб. 97 коп.,
- пени за просроченные проценты в размере 10 000 руб. 00 коп.,
- всего – 335 091 (триста тридцать пять тысяч девяносто один) руб. 44 коп.
Взыскивать с Зыковой Веры Федоровны в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», начиная с ДАТА года по день реализации квартиры, проценты за пользование кредитом на сумму долга по кредитному договору в размере288 565 руб. 57 коп. из расчета 12,5 % годовых.
Взыскать с Зыковой Веры Федоровны в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 755 руб. 15 коп.
Обратить взыскание на заложенное имущество – трехкомнатную квартиру, общей площадью 61,80 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС, принадлежащую на праве собственности Зыковой Вере Михайловне, установив способ продажи имущества – открытые торги, начальную продажную стоимость квартиры – 850 000 (восемьсот пятьдесят тысяч) руб.
В удовлетворении остальной части требований к Зыковой Вере Михайловне о взыскании пени с момента вынесения решения по день реализации квартиры Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через суд, вынесший решение.
Председательствующий Г.А. Фролова