Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДАТАг. г. Златоуст
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Фроловой Г.А.,
при секретаре Журавлевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Агароняну Артуру Геворговичу о взыскании суммы долга по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,
у с т а н о в и л :
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с исковым заявлением к Агароняну А.Г. о взыскании задолженности по кредитному договору в общей сумме 1 267 078 руб. 47 коп., в том числе: сумму основного долга в размере 1 113 401 руб. 16 коп., сумму процентов – 100 358 руб. 79 коп., пени за просроченные проценты – 53 318 руб. 52 коп., взыскании процентов и пени с ДАТА года по день реализации квартиры, обращении взыскания на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, определив способ реализации квартиры публичные торги, продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры в размере 1 250 000 руб.
В обоснование заявленных требований сослалось на то, что в соответствии с условиями кредитного договора НОМЕР от ДАТАг. ОАО Банк конверсии «Снежинский» предоставил заемщику-залогодателю ипотечный жилищный кредит в сумме 1 125 000 руб. на срок 180 месяцев для приобретения в собственность Агароняна А.Г. двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС. Кредит в сумме 1 125 000 руб. был зачислен ДАТАг. банком на счет. По состоянию на ДАТАг. квартира была оценена в сумме 1 250 000 руб. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной. В настоящее время законным владельцем закладной является истец на основании договора купли-продажи закладной НОМЕР от ДАТА года. Начиная с ДАТА года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им ответчиком не производятся. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по личному и имущественному страхованию, обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, Агентством было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, требование направлялось по почте. Указанное требование ответчиком исполнено не было. По состоянию на ДАТАг. задолженность Агароняна А.Г. составляет 1 267 078 руб. 47 коп., в том числе: сумма основного долга в размере 1 113 401 руб. 16 коп., сумма процентов – 100 358 руб. 79 коп., пени за просроченные проценты – 53 318 руб. 52 коп.
В ходе рассмотрения дела ОАО «АИЖК» уточнил размер взыскиваемой суммы по состоянию на ДАТА года, просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в сумме 1 285 667 руб. 29 коп., в том числе сумму основного долга в размере 1 113 401 руб. 16 коп., проценты в размере 106 166 руб. 48 коп., пени за просроченные проценты в размере 66 099 руб. 48 коп., взыскании процентов и пени по день реализации квартиры, обращении взыскания на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, определив способ реализации квартиры публичные торги, продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры в размере 1 250 000 руб. л.д. 33-34).
Представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, дело просил рассмотреть в его отсутствие л.д. 49).
Ответчик Агаронян А.Г. в судебном заседании признал исковые требования ОАО «АИЖК» о взыскании задолженности по кредитному договору по состоянию на ДАТАг. в размере 1 267 078 руб. 47 коп., в том числе: суммы основного долга в размере 1 113 401 руб. 16 коп., суммы процентов – 100 358 руб. 79 коп., пени за просроченные проценты – 53 318 руб. 52 коп., взыскании процентов за пользование кредитными средствами с ДАТА года по ДАТА года в размере 13,75% годовых и пени за нарушение сроков возврата и процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств, обращении взыскания на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, с определением способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов и определением начальной продажной стоимости квартиры в сумме 1 250 000 руб.
Исследовав материалы дела, заслушав ответчика, суд считает исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» подлежащими удовлетворению частично.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, ДАТА года между ОАО Банк конверсии «Снежинский» и Агароняном А.Г. был заключен кредитный договор НОМЕР л.д. 11-18).
По условиям договора Агароняну А.Г.был предоставлен кредит в сумме 1 125 000 рублей на приобретение за 1 250 000 руб. двухкомнатной квартиры по адресу: АДРЕС, под 13,75 % годовых на срок 180 месяцев (п.1.1, 1.3, 3.1 договора).
За пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 11% годовых (п. 3.1).
Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщики производят за текущий процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца (п. 3.3.4). В последующие 118 платежей заемщики производят ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа согласно графика платежей (п. 3.3.4, 3.3.6 договора).
При нарушении сроков возврата кредита заемщики уплачивают неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате кредита и процентов, за каждый календарный день просрочки (п. 5.2, 5.3 договора).
В силу п. 1.6. договора права кредитора подлежат удостоверению закладной.
Обеспечением исполнения обязательств Агароняна А.Г. по кредитному договору в силу п. 1.4 договора является:
- ипотека квартиры в силу закона;
- страхование жизни и потери трудоспособности ФИО4;
- страхование риска утраты и повреждения предмета ипотеки – квартиры;
- залог прав на квартиру.
Свои обязательства перед заемщиком Банк исполнил надлежащим образом, сумма кредита 1 125 000 руб. была выплачена Агароняну А.Г. с зачислением на лицевой счет ДАТА г. на основании платежного поручения НОМЕР от ДАТА г. л.д. 25).
Как установлено в судебном заседании, Агароняном А.Г. за счет собственных и кредитных средств, предоставленных ОАО «АИЖК», была приобретена двухкомнатная квартира, общей площадью 45,9 кв.м., по адресу: АДРЕС. Договор купли-продажи и право собственности Агароняна А.Г. зарегистрировано в УФРС по Челябинской области. Также УФРС по Челябинской области зарегистрировано обременение объекта недвижимости – ипотека в силу закона.
На основании договора купли-продажи закладных НОМЕРф от ДАТАг. права по закладной переданы ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», о чем свидетельствует отметка в закладной о смене владельца. Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» л.д. 19-24).
В соответствии со ст. 819 ГК РФ, к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 данной главы и не вытекает из существа кредитного договора.
Согласно ст.ст. 810-811 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В силу ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получения с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Как следует из материалов дела, по графику платежей Агаронян А.Г. обязался производить аннуитетные платежи в погашение основного долга и процентов по кредиту ежемесячно, не позднее последнего числа месяца.
В соответствии с п. 4.4.1 кредитного договора, п. 5.1 закладной, кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору, путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в случае:
- просрочки заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней;
- при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиками любого из обязательств, предусмотренных кредитным договором, договорами страхования, указанными в п. 4.1.7 кредитного договора;
- при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3-х раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка была незначительная;
- при невыполнении обязательств по страхованию согласно п. 4.1.7-4.1.12.
Как установлено в судебном заседании заемщиком Агароняном А.Г. неоднократно нарушались сроки внесения платежей по кредиту, в том числе более чем на 30 календарных дней.
В связи с просрочкой заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, а также в связи с неисполнением обязанности по уплате очередных страховых взносов ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Агароняну А.Г.направлялось требование о досрочном возврате суммы кредита и процентов, начисленной пени л.д. 27).
В силу п. 4.1.14 кредитного договора заемщик обязан возвратить кредит, уплатить проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 календарных дней, начиная от даты предъявления кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств по договору.
До настоящего времени требования о досрочном возврате суммы кредита не исполнены.
Из расчета суммы задолженности следует л.д. 9-10), что по состоянию на ДАТАг. задолженность Агароняна А.Г. составляла 1 267 078 руб. 47 коп., в том числе: сумма основного долга в размере 1 113 401 руб. 16 коп., сумма процентов – 100 358 руб. 79 коп., пени за просроченные проценты – 53 318 руб. 52 коп.
По состоянию на ДАТА года задолженность Агароняна А.Г. составляла 1 285 667 руб. 29 коп., в том числе сумма основного долга в размере 1 113 401 руб. 16 коп., проценты в размере 106 166 руб. 48 коп., пени за просроченные проценты в размере 66 099 руб. 48 коп. л.д. 33-34).
Из расчета суммы задолженности следует л.д. 45-48), что по состоянию на ДАТАг. задолженность Агароняна А.Г. составляет 1 268 250 руб. 71 коп., в том числе сумма основного долга в размере 1 113 401 руб. 16 коп., проценты в размере 82 151 руб. 19 коп., пени за просроченные проценты в размере 72 698 руб. 36 коп.
Расчет судом проверен, является правильным и подтверждается графиком внесения платежей по кредитному договору и выпиской из лицевого счета заемщика.
Таким образом, с ответчика Агароняна А.Г. в пользу ОАО «АИЖК» следует взыскать задолженность по кредитному договору в сумме 1 195 552 руб. 32 коп., в том числе сумму основного долга в размере 1 113 401 руб. 16 коп., проценты в размере 82 151 руб. 19 коп.
ОАО «АИЖК» также просит взыскать пени за просроченные проценты в размере 72 698 руб. 36 коп.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Агаронян А.Г. просит уменьшить размер пени в связи с ее несоразмерностью последствиям неисполнения обязательств.
Доказательств того, что наступили тяжелые последствия неисполнения ответчиком обязательств, истцом не представлено.
В связи с тем, что сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд считает необходимым на основании ст. 333 ГК РФ уменьшить неустойку, подлежащую взысканию с Агароняна А.Г. в пользу ОАО «АИЖК» до 10 000 руб.
Заявленные истцом требования о взыскании процентов за пользование кредитом на сумму долга по кредитному договору на будущее время по день реализации квартиры из расчета 13,75 % годовых, о взыскании с ответчиков пени за просрочку уплаты основного долга из расчета 0,2% от суммы долга за каждый день просрочки по день реализации квартиры суд считает не подлежащими удовлетворению.
Проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму займа в размере и порядке, определенном п.1 ст. 809 ГК РФ).
Причитающиеся же проценты, предусмотренные п. 2 ст. 811 ГК РФ, являются санкцией за нарушение заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, и могут быть (но не обязаны) взысканы до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.
Взыскание процентов за пользование кредитом на будущее время нельзя признать правомерным, поскольку период пользования ответчиком суммой кредита определить невозможно, на момент вынесения решения суда нельзя определить когда и в каком порядке будет исполняться решение должником.
Учитывая требования ч. 5 ст. 198 ГПК РФ об определенности, исполнимости судебного постановления, суд полагает, что требования о взыскании процентов за пользование кредитом на сумму долга по кредитному договору и пени за просрочку уплаты основного долга на будущее время до момента реализации квартиры с иском о взыскании процентов за пользование кредитом до дня фактического возврата займа удовлетворению не подлежат.
Однако это не лишает истца права на обращение в суд с иском о взыскании процентов за пользование кредитом до дня фактического возврата займа.
Согласно пп. 1.4.1 кредитного договора, исполнение обязательств по кредитному договору также обеспечено залогом объекта недвижимости. Данное условие договора соответствует ст. 329 ГК РФ, в соответствии с которой исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественного перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ст. 334 ГК РФ).
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (ст. 348 ГК РФ).
Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества без обращения в суд допускается, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, если предметом залога является жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности (пп. 5 п. 6 ст. 349 ГК РФ).
Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке.
В соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ч.1).
К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (ч.2).
В силу ст. 50 Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается (ст. 54.1, 55 Закона).
В соответствии со ст. 56, 78 Закона «Об ипотеке» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с публичных торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Как следует из материалов дела, предметом залога является двухкомнатная квартира, общей площадью 45,9 кв.м., по адресу: АДРЕС, приобретенная Агароняном А.Г. за счет собственных и кредитных средств, предоставленных ОАО «АИЖК». Ипотека в силу закона на указанную квартиру зарегистрирована УФРС по Челябинской области.
Сторонами была согласована рыночная стоимость вышеуказанной квартиры по состоянию на ДАТА года в размере 1 250 000 руб.
ОАО «АИЖК» просит определить начальную продажную стоимость квартиры в этом же размере.
Ответчик согласен с установлением начальной продажной стоимости квартиры в размере 1 250 000 руб.
Поскольку данное имущество является предметом залога по кредитному договору, который заемщик не исполнил, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст. 54.1 Закона «Об ипотеке» не имеется, на данное имущество в порядке статьи 349 ГК РФ, ст. 77,78 Закона «Об ипотеке» должно быть обращено взыскание в счет погашения обязательств Агароняном А.Г. перед ОАО «АИЖК».
Суд считает необходимым установить способ продажи имущества – открытые торги, начальную продажную стоимость квартиры – 1 250 000руб., поскольку она определена соглашением сторон и ответчик согласен с начальной продажной стоимостью квартиры на момент рассмотрения дела.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Таким образом, с Агароняна А.Г. подлежат взысканию в пользу истца понесенные им судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 535 руб. 39 коп.
Истцом заявлены требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.
Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Тот факт, что истцом были понесены расходы по оплате услуг представителя в сумме 30 000 руб., подтверждается платежным поручением, договором об оказании услуг.
Поскольку представитель ОАО «АИЖК» - ООО «РегионКонсалт» подготавливал и подал исковое заявление в суд, направлял пояснения и уточнения иска в суд, то суд полагает, что требования истца о взыскании расходов по оплате услуг представителя подлежат удовлетворению частично соразмерно выполненным услугам в размере 5 000 руб.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.
Взыскать с Агароняна Артура Геворговича в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»:
- сумму основного долга в размере 1 113 401 руб. 16 коп.,
- проценты в размере 82 151 руб. 19 коп.,
- пени за просроченные проценты в размере 10 000 руб. 00 коп.,
- всего – 1 205 552 (триста тринадцать тысяч двести девяносто девять) руб. 35 коп.
Взыскать с Агароняна Артура Геворговича в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 535 руб. 39 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 руб., всего – 19 535 (девятнадцать тысяч пятьсот тридцать пять) руб. 39 коп.
Обратить взыскание на заложенное имущество – двухкомнатную квартиру, общей площадью 45,9 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС, принадлежащую на праве собственности Агароняну Артуру Геворговичу, установив способ продажи имущества – открытые торги, начальную продажную стоимость квартиры – 1 250 000 (один миллион двести пятьдесят тысяч) руб.
В удовлетворении остальной части требований к Агароняну Артуру Геворговичу о взыскании процентов и пени с момента вынесения решения по день реализации квартиры Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через суд, вынесший решение.
Председательствующий Г.А. Фролова