Дело НОМЕР
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДАТА года г. Златоуст
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Короленко В.А.,
при секретаре Петуховой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Урванцевой Елены Владимировны к Полянсковой Марине Геннадьевне о взыскании суммы задатка и по встречному иску Полянсковой Марины Геннадьевны к Урванцевой Елене Владимировне о взыскании суммы ошибочно возвращенного задатка,
у с т а н о в и л :
Урванцева Е.В. обратилась в суд с иском к Полянсковой М.Г. о взыскании суммы задатка в размере 130000 руб., а также расходов по оплате госпошлины в размере 2900 руб.
В обоснование заявленного требования сослалась на то, что ДАТА г. между ней и Полянсковой М.Г. был заключен предварительный договор, согласно которого ответчик обязалась в срок до ДАТА г. заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, по цене 840000 руб. В обеспечение обязательств по договору купли-продажи указанного объекта недвижимости Полянсковой М.Г. был передан задаток в сумме 130000 руб., о чем было составлено письменное соглашение о задатке НОМЕР от ДАТА г. По условиям указанного соглашения Полянскова М.Г. также обязалась в срок до ДАТА г. за свой счет подготовить все документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи, погасить задолженность по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, газа, заключить договор купли-продажи квартиры в установленной законом форме, освободить продаваемое жилое помещение и передать его покупателю свободным от любых имущественных и жилищных прав третьих лиц по акту приема-передачи.
Полянскова М.Г. в установленный соглашением срок свои обязательства не исполнила, ДАТА г. вернула 130000 руб. и отказалась от заключения договора купли-продажи квартиры, при этом двойную сумму задатка вернуть отказалась. Учитывая, что за неисполнение договора ответственна Полянскова М.Г., с нее должна быть взыскана двойная сумма задатка в размере 130000 руб.
Возражая против исковых требований, Полянскова М.Г. обратилась в суд со встречным иском к Урванцевой Е.В. о взыскании ошибочно выплаченного задатка в размере 150000 руб.
Встречное исковое требование мотивировала тем, что ДАТА г. между мной и Урванцевой Е.В. было заключено соглашение о задатке НОМЕР, по условиям которого Урванцева Е.В. Е.В. передала ей задаток в сумме 130000 руб. и 20000 руб., а оставшуюся стоимость квартиры должна была передать при подписании договора купли-продажи в регистрирующем органе не позднее ДАТА г. Она, в свою очередь обязалась в течение срока действия соглашения не предпринимать никаких действий по поиску других покупателей на этот объект недвижимости, не брать с других покупателей на этот объект задатки, заключать в отношении него соглашения, подписывать документы на продажу; погасить задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг; подготовить за свой счет все необходимые документы для совершения сделки и произвести отчуждение квартиры, свободной от любых имущественных и жилищных прав третьих лиц, в срок до ДАТА г. Предусмотренные соглашением обязательства были исполнены ею в полном объеме, однако Урванцева Е.В. от заключения сделки отказалась до того, пока она (Полянскова М.Г.) и члены ее семьи не снимутся с регистрационного учета. Она выполнить данное требование отказалась, поскольку ей необходимо было оформить ипотечный кредит на приобретение другого жилья, обязательным условием которого являлась регистрация. Не смотря на то, что договор купли-продажи не был заключен по инициативе Урванцевой Е.В., она вернула задаток покупателю.
Истица Урванцева Е.В. в судебном заседании просил иск удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования считает не подлежащими удовлетворению. Суду пояснила, что квартиру АДРЕС она решила приобрести посредством ипотечного кредитования, поэтому сделка купли-продажи указанной квартиры не могла быть оформлена при наличии задолженности по жилищно-коммунальным платежам, а также при наличии прав на квартиру третьих лиц. По условиям соглашения о задатке Полянскова М.Г. обязалась погасить имеющуюся задолженность по жилищно-коммунальным платежам в сумме 36000 руб., освободить квартиру, вывезти мебель, передать ключи и передать по акту приема-передачи квартиру, свободную от любых имущественных и жилищных прав третьих лиц, до ДАТА г. Однако, указанные обязательства ответчиком в установленный срок выполнены не были. Договор должен был быть подписан ДАТА г., но по причине неисполнения ответчиком своих обязательств, предусмотренных соглашением о задатке, перенесли его заключение на более поздний срок, от заключения договора купли-продажи не отказывалась. ДАТА г. Полянскова М.Г. от заключения договора купли-продажи отказалась и вернула 150000 руб. Указанная денежная сумма была передана Полянсковой М.Г. частями: 20000 руб. были переданы матери ответчика в качестве аванса, а 130000 руб. в качестве задатка – самой Полянсковой М.Г.
Ответчик Полянскова М.Г. в судебном заседании с исковыми требованиями Урванцевой Е.В. не согласилась, встречные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении. Дополнительно суду пояснила, что в момент продажи квартиры АДРЕС она проживала в г. Челябинске, поэтому в продаже квартиры ей помогали риэлторы ФИО10. Они звонили и сообщали, какие документы нужно подготовить, а она в свою очередь оформляла их и привозила в г. Златоуст. ДАТА г. она получила от истицы денежную сумму 130000 руб. и между сторонами было заключено соглашение о задатке. В момент заключения соглашения Урванцевой Е.В. было известно о наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и о регистрации в квартире ее и двух ее совершеннолетних детей. До ДАТА г. ни Урванцева Е.В., ни ФИО10 ей не звонили по вопросу заключения договора купли-продажи. ФИО10 позвонили ДАТА г. или ДАТА г. и сообщили, что на следующий день должна состояться сделка. С целью заключения сделки она приехала в г. Златоуст, встретилась с истицей в регистрационном органе, однако Урванцева Е.В. от заключения договора купли-продажи квартиры отказалась, мотивировав свой отказ тем, что продаваемый объект недвижимости обременен правами третьих лиц: в квартире зарегистрированы она и ее дети. Она пообещала снять с регистрационного учета детей, но сама выписаться не могла, поскольку прописка была необходима для получения ипотечного кредита на покупку другой квартиры в г. Челябинске. В связи с отказом истицы от заключения договора она ДАТА г. вернула полученные от нее деньги в сумме 150000 руб., исходя из «человеческих» побуждений. На ДАТА г. действительно имелась задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, которую она планировала погасить из денежных средств, полученных при окончательном расчете. Ключи от квартиры в срок до ДАТА г. истице переданы не были. Мебель из квартиры не вывозила, поскольку истица согласилась приобрести жилье с мебелью.
Заслушав истицу и ее представителя, ответчика, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит иск Урванцевой Е.В. подлежащим удовлетворению, а встречное исковое требование Полянсковой М.Г. – не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.ст. 380, 381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Как установлено в ходе судебного разбирательства, квартира АДРЕС по состоянию на ДАТА г. принадлежала на праве собственности Полянсковой М.Г. на основании договора дарения от ДАТА г. л.д. 32).
ДАТА г. Урванцева Е.В. и Полянскова М.Г. заключили письменное соглашение о задатке л.д. 6). Согласно условиям данного соглашения Полянскова М.Г. и Урванцева Е.В. обязались в будущем заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, за 840000 руб. При этом Урванцева Е.В. в обеспечение взаимных обязательств по предстоящему отчуждению прав собственности на указанный объект недвижимости передала Полянсковой М.Г. задаток в счет стоимости квартиры в размере 130000 руб.
Пунктом 3 соглашения о задатке предусмотрены следующие обязанности продавца (Полянсковой М.Г.): в течение срока действия соглашения не предпринимать никаких действий по поиску других покупателей на этот объект недвижимости; не брать с других покупателей на этот объект задатки, заключать в отношении него соглашения, подписывать документы на продажу; принять от покупателя сумму задатка в размере 130000 руб.; за свой счет подготовить все необходимые документы для совершения сделки и произвести отчуждение квартиры, свободной от любых имущественных и жилищных прав третьих лиц, в срок до ДАТА г.; погасить задолженности за коммунальные услуги, электроэнергию, телефонную точку, газ; освободить объект, вывезти мебель, передать ключи в срок до ДАТА г. по акту приема-передачи.
Следовательно, ДАТА г. между сторонами был фактически заключен предварительный договор о намерении заключить до ДАТА г. договор купли-продажи квартиры, по которому истицей был уплачен задаток в сумме 130000 руб.
В установленный соглашением срок договор купли-продажи между сторонами заключен не был. Из текста искового заявления и пояснений истицы в судебном заседании следует, что причиной этому является отказ Полянсковой М.Г. от заключения сделки. Кроме того, в установленный соглашением о задатке срок ответчиком не исполнена часть обязательств, предусмотренных пунктом 3 соглашения, в частности: ею не погашена задолженность по жилищно-коммунальным платежам в размере 36000 руб., в квартире остались зарегистрированными она и ее совершеннолетние дети, объект продажи не освобожден от мебели, не переданы ключи от входной двери. Она (истица) от заключения договора купли-продажи не отказывалась, предложила перенести заключение сделки на более поздний срок. Также Полянсковой М.Г. не был подготовлен проект договора купли-продажи, указанный проект был изготовлен ею (истицей) при помощи работников банка «Снежинский» ДАТА г.
Доводы истицы о неисполнении ответчиком Полянсковой М.Г. предусмотренных соглашением о задатке обязательств в установленный срок (до ДАТА г.) нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела.
В материалах дела имеется счет-квитанция за ДАТА (л/с НОМЕР), согласно которой долг Полянсковой М.Г. за жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые в квартиру по адресу: АДРЕС на ДАТА г. составлял 36215 руб., задолженность была погашена лишь ДАТА г. л.д. 65).
Справкой ЖСК «Дружба» от ДАТА г. подтверждается, что в квартире АДРЕС оставались зарегистрированными Полянскова М.Г., ее сын ФИО5, ДАТА года рождения, и дочь ФИО4, ДАТА года рождения л.д. 7).
Допрошенный в качестве свидетеля ФИО7 (муж истицы) показал, что от матери Полянсковой М.Г. ему было известно о том, что в квартире АДРЕС зарегистрирована Полянскова М.Г. и ее совершеннолетние дети. В дальнейшем ДАТА г., при обращении в ОАО Банк «Снежинский» с целью составления проекта договора купли-продажи указанной квартиры и заключения кредитного договора (ипотеки), работник банка ФИО6 сообщила, что Полянскова М.Г. с детьми остается на регистрационном учете в продаваемой квартире и, кроме того, имеет долг по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере более 30000 руб. В регистрационном органе ответчик пояснила, что выплатит долг позднее, когда получит деньги за квартиру. Также обещала снять с регистрационного учета детей. По просьбе Полянсковой М.Г. заключение сделки отложили до понедельника ДАТА г. Однако, ДАТА г. она по собственной инициативе от заключения сделки отказалась и вернула полученные по соглашению о задатке деньги. Вернуть сумму задатка в двукратном размере отказалась.
Свидетель ФИО6 показала, что ранее работала в ОАО Банк «Снежинский». Урванцевы обратились в банк в начале ДАТА с целью заключения ипотечной сделки, в частности - договора ипотечного кредита для приобретения квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС. Для заключении договора ипотечного кредита необходимо было предоставить технический или кадастровый паспорт на приобретаемое жилье, отчет об оценке и справку о наличии либо отсутствии задолженности по коммунальным платежам, а также свидетельство о регистрации права собственности либо договор купли-продажи. Примерно в 12 часов ДАТА г. (день, которым датирован кредитный договор и проект договора купли-продажи) в банк приехали продавец с риэлтором, к этому времени был подготовлен проект договора купли-продажи квартиры и кредитный договор. Продавцом на тот момент были предоставлены все необходимые для банка документы, однако из них было установлено наличие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере более 30000 руб., а также тот факт, что в отчуждаемой квартире оставались зарегистрированными Полянскова М.Г. со своими детьми. При таких обстоятельствах предоставление ипотечного кредита не представлялось возможным. В банке продавец обязалась сняться с регистрационного учета. Кредитный договор был подписан сторонами ДАТА г., но фактически исполнен не был – вечером ДАТА г. в банк позвонила Урванцева Е.В. и сообщила, что Полянскова М.Г. отказалась от заключения договора купли-продажи квартиры. Показала, что проект договора купли-продажи обычно выдается сторонам, и они отправляются с ним в регистрационный орган. В дальнейшем с Урванцевыми был заключен кредитный договор на приобретение другой квартиры.
Суду представлен кредитный договор НОМЕР, заключенный между ОАО Банк «Снежинский» (кредитором) и ФИО8 (заемщиком) ДАТА г. и подписанный сторонами. В качестве второго заемщика в договоре указан ФИО7, однако им кредитный договор не подписан л.д. 57-64).
Также в материалах дела имеется проект договора купли-продажи от ДАТА г., по условиям которого Урванцева Е.В. и ФИО7 покупают в совместную собственность, а Полянскова М.Г. продает квартиру АДРЕС по цене 820000 руб. Проект сторонами не подписан л.д. 55-56).
Ответчик Полянскова М.Г., возражая против исковых требований Урванцевой Е.В. и настаивая на удовлетворении своего встречного требования, сослалась на то, что от заключения сделки не отказывалась, договор купли-продажи не был заключен по вине истицы. Все необходимые для заключения договора документы она представляла по мере необходимости через риэлтора ФИО10, никаких претензий со стороны истицы не было. ДАТА г. в регистрационной палате Урванцева Е.В. от приобретения квартиры АДРЕС отказалась, поскольку в отчуждаемом объекте недвижимости оставались зарегистрированными продавец и ее взрослые дети. Кроме того, Полянскова М.Г. пояснила, что на ДАТА г. действительно имелась задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, которую она планировала погасить из денежных средств, полученных при окончательном расчете с Урванцевой Е.В. Ключи от квартиры в срок до ДАТА г. истице не передавала; мебель из квартиры не вывезла, поскольку истица согласилась приобрести жилье с мебелью. Сумму задатка она вернула ДАТА г.
В подтверждение указанных доводов Полянскова М.Г. предоставила расписки о получении документов на государственную регистрацию от ДАТА г. и от ДАТА г.; справки ЗО ЧФ ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от ДАТА г. об отсутствии сведений об арестах и других запрещениях и о собственнике спорного объекта недвижимости; справку ЖСК «Дружба» от ДАТА г. о зарегистрированных в квартире лицах; квитанцию об оплате 500 руб. в ОАО Банк «Снежинский» от ДАТА г. л.д. 29-33).
Кроме того, ответчиком представлена справка директора ООО «Фаворит» ФИО10 о том, что обе стороны сделки (Урванцева Е.В., Полянскова М.Г.) и представитель ООО «Фаворит» явились в назначенный день для подписания основанного договора купли-продажи, где Урванцева Е.В. и ее супруг ФИО9 отказались от подписания основанного договора купли-продажи в связи с тем, что в квартире АДРЕС были зарегистрированы Полянскова М.Г. и ее несовершеннолетние дети л.д. 27).
Допрошенный в качестве свидетеля ФИО10 суду показал, что является директором и учредителем ООО «Фаворит». В ДАТА к нему обратилась Полянскова М.Г. по поводу продажи принадлежащей ей квартиры АДРЕС. Квартира была выставлена на продажу и через непродолжительное время в агентство обратилась семья Урванцевых по вопросу приобретения указанной квартиры. Между сторонами было оформлено типовое соглашение о задатке. Полянскова М.Г. уехала в г. Челябинск, а Урванцевы стаи оформлять кредит.
В течение срока действия соглашения о задатке он занимался оформлением необходимых для заключения договора купли-продажи документов. ДАТА г. стороны и супруг истицы ФИО7 встретились в регистрационном органе с целью заключить сделку, где ФИО7 отказался подписать договор купли-продажи и предложил Полянсковой М.Г. заключить сделку после того, как она погасит задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг и снимется с детьми с регистрационного учета. Примерно через неделю-полторы Полянскова М.Г. позвонила и выразила желание вернуть Урванцевым задаток в связи с невозможностью выполнить указанные условия. Возврат задатка был оформлен распиской.
Свидетель ФИО11 показала, что работает главным бухгалтером и риэлтором в ООО «Фаворит». Весной ДАТА от Полянсковой М.Г. поступила по телефону заявка о продаже двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС. Указанным жилым помещением заинтересовалась семья Урванцевых, в ДАТА они осмотрели квартиру и решили ее приобрести за 840000 руб. Урванцева Е.В. передала Полянсковой М.Г. аванс в размере 20000 руб. и 130000 руб. в качестве задатка. При заключении соглашения о задатке Полянскова М.Г. сообщила о наличии долга по оплате жилищно-коммунальных услуг и о том, что в продаваемой квартире кроме нее зарегистрированы двое ее совершеннолетних детей. Она просила задаток в размере 180000-200000 руб., чтобы внести в свою очередь задаток за квартиру, которую она намерена была приобрести в г. Челябинске, и погасить долг по оплате жилищно-коммунальных услуг, однако истица передала ей лишь 130000 руб. Стороны с соглашением о задатке ознакомились, согласились с его условиями и подписали его. В дальнейшем сделка не состоялась, поскольку Полянскова М.Г. в установленный соглашением срок не снялась с регистрационного учета и не погасила задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг. При таких обстоятельствах получение ипотечного кредита не представлялось возможным. ФИО7 (муж истицы) предложил отложить заключение сделки под условием, что Полянскова М.Г. и ее дети снимутся с регистрационного учета, вернуть задаток никто не предлагал. В дальнейшем Полянскова М.Г. по своей инициативе вернула задаток Урванцевой Е.В. Полагает, что условия соглашения о задатке Полянсковой М.Г. не были выполнены в полном объеме.
Исследовав представленные доказательства в их совокупности, учитывая, что Полянскова М.Г. не в полном объеме выполнила обязательства, предусмотренные соглашением о задатке НОМЕР от ДАТА г., в частности не погасила задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, не освободила квартиру, не вывезла мебель, не передала ключи и саму квартиру, свободную от любых имущественных и жилищных прав третьих лиц, по акту приема-передачи в срок до ДАТА г., суд считает, что ответственной за неисполнение договора купли-продажи является ответчик Полянскова М.Г., поэтому, применительно к положениям статьи 381 Гражданского кодекса РФ, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
При таких обстоятельствах требование Урванцевой Е.В. о взыскании с Полянсковой М.Г. задатка в размере 130000 руб. подлежит удовлетворению.
Как следствие, в удовлетворении встречного иска Полянсковой М.Г. к Урванцевой Е.В. о взыскании ошибочно выплаченной суммы задатка (суммы неосновательного обогащения) следует отказать.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
С Полянсковой М.Г. в пользу истицы подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 2900 руб. л.д. 4).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 198 ГПК РФ,
р е ш и л :
Иск Урванцевой Е.В. к Полянсковой М.Г. о взыскании суммы задатка удовлетворить.
Взыскать с Полянсковой Марины Геннадьевны в пользу Урванцевой Елены Владимировны 130000 руб. и возврат госпошлины в сумме 2900 руб., а всего 132900 (сто тридцать две тысячи девятьсот) руб.
В удовлетворении встречного иска Полянсковой Марины Геннадьевны к Урванцевой Елене Владимировне о взыскании суммы ошибочно возвращенного задатка в размере 150000 руб. отказать.
Решение может быть обжаловано в течение десяти дней в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через суд, вынесший решение.
Председательствующий: Короленко В.А.