Дело НОМЕР
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДАТА года г. Златоуст
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Короленко В.А.,
при секретаре Петуховой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ильиной Галины Ивановны к Солововой Татьяне Николаевне о признании договора купли-продажи недействительным, отмене государственной регистрации права собственности, истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности, вселении в жилое помещение,
у с т а н о в и л :
Ильина Г.И. обратилась в суд с иском к Солововой Т.Н., в котором просила признать незаключенным договор купли-продажи от ДАТА г. двухкомнатной квартиры общей площадью 43,3 кв.м., расположенной по адресу: АДРЕС; истребовать указанную квартиру из чужого незаконного владения ответчика.
В обоснование заявленных требований сослалась на то, что являлась собственником квартиры АДРЕС. С целью произвести обмен своего жилья на квартиру лучшей планировки она обратилась в агентство недвижимости «Азбука жилья». ДАТА г. между ею и риэлтором ФИО4 был заключен договор поручения. В результате неправомерных действий ФИО4 обмен квартиры не состоялся, она (истица) лишилась права собственности на квартиру и денежных средств в сумме 960 000 руб. Решением Златоустовского городского суда от ДАТА г. она была выселена из спорного жилого помещения. Собственником квартиры в настоящее время согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДАТА г. является Соловова Т.Н. Приговором Златоустовского городского суда от ДАТА г., вступившим в законную силу, ФИО4 осуждена за мошенничество к семи годам лишения свободы без штрафа с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима. Приговором суда установлено, что за спорное жилое помещение ФИО4 получила от Солововой Т.Н. деньги в сумме 500 000 руб. В рамках уголовного дела она (истица) была признана потерпевшей, но гражданский иск ею заявлен не был. Указала, что, по ее мнению, договор купли-продажи от ДАТА г. следует признать незаключенным, и она вправе истребовать у Солововой Т.Н. квартиру АДРЕС, поскольку деньги в счет оплаты стоимости квартиры ответчицей ей до настоящего времени не переданы.
В дальнейшем Ильина Г.И. неоднократно уточняла исковые требования л.д. 48, 62), окончательно просит суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, заключенный ДАТА г. между ею и Солововой Т.Н.; применить следующие последствия недействительности ничтожной сделки: отменить государственную регистрацию права собственности Солововой Т.Н. на квартиру; истребовать квартиру из незаконного владения ответчика; признать ее собственником спорной квартиры и вселить ее в это жилое помещение.
Уточненные исковые требования Ильина Г.И. мотивировала тем, что фактически имела намерение произвести мену принадлежащей ей на праве собственности квартиры, но в результате неправомерных действий риэлтора ФИО4 был оформлен договор купли-продажи жилья. Указала, что оспариваемая сделка совершена ею под влиянием обмана, злонамеренного соглашения Солововой Т.Н. и ФИО4 Также сослалась на то, что была вынуждена заключить оспариваемый договор в силу стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях. Полагает, что ответчику было известно о наличии указанных обстоятельств и она воспользовалась ими.
В судебном заседании истица и ее представитель Мещеряков А.Е. на удовлетворении уточненных исковых требований настаивали по основаниям, изложенным в иске. Суду дополнительно пояснили, что по условиям договора купли-продажи истица обязалась передать Солововой Т.Н. спорную квартиру за 900 000 руб., деньги договорились передать в момент подписания договора. В день заключения договора купли-продажи она подписала передаточный акт, но Соловова Т.Н. деньги за квартиру ей не передала. По данному факту она обращалась в следственные органы с заявлением о привлечении Солововой Т.Н. к уголовной ответственности, в возбуждении уголовного дела было отказано, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела не отменялось.
Ответчик Соловова Т.Н. и ее представитель Харламова Т.И. в судебном заседании с исковыми требованиями Ильиной Г.И. не согласились по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск л.д. 90-91). Суду дополнительно пояснили, что договор купли-продажи спорного жилого помещения составляла риэлтор ФИО4 Между ФИО4 и Ильиной Г.И. было составлено письменное соглашение, по условиям которого обязанность произвести расчет за квартиру лежала на ФИО4, также она (ФИО4) должна была доплатить продавцу сумму, превышающую 500 000 руб., в случае изменения цен на рынке жилья. Соловова Т.Н. никаких злонамеренных соглашений с ФИО4 не заключала. Указали, что ответственность за неисполнение предусмотренных соглашением условий лежит только на ФИО4
Представитель третьего лица - Управления Росреестра в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Заслушав стороны и их представителей, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 558 ГК РФ).
Согласно ст. 434 ГК РФ).
В силу ст. ст. 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются в соответствии со ст. 556 ГК РФ - по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как следует из материалов дела л.д. 12, 12 оборот), решения Златоустовского городского суда от ДАТА г. по иску Ильиной Г.И. к Солововой Т.Н., ФИО7 о взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами л.д. 22-26), в ДАТА Соловова Т.Н. обратилась в агентство недвижимости «Азбука жилья» г. Златоуста по вопросу приобретения жилого помещения и оформления договора купли-продажи. Риэлтор ФИО4 предложила ей приобрести в собственность квартиру АДРЕС за 500 000 руб., деньги в счет оплаты полной стоимости квартиры передать ей, а она в свою очередь оформит договор купли-продажи указанного имущества в срок до ДАТА г. В случае отказа продавца от продажи квартиры ФИО4 обязалась приобрести Солововой Т.Н. идентичную квартиру за указанную стоимость, о чем между Солововой Т.Н. и ФИО4, действующей от имени агентства недвижимости «Азбука жилья», ДАТА г. было заключено соглашение о сохранении варианта покупки квартиры за покупателем. Факт получения ФИО4 от Солововой Т.Н. денежной суммы в размере 500 000 руб. подтверждается записями на соглашении, заверенными подписями сторон. Поскольку сделка купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, не состоялась, ФИО4 во исполнение своих обязательств перед Солововой Т.Н. по соглашению о сохранении варианта покупки квартиры за покупателем предложила Солововой Т.Н. приобрести в собственность квартиру АДРЕС, принадлежащей на праве собственности Ильиной Г.И.
ДАТА г. между Ильиной Г.И. (продавцом) и Солововой Т.Н. (покупателем) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в личную собственность двухкомнатную квартиру общей площадью 43,3 кв.м., находящуюся по адресу: АДРЕС за 960 000 руб. Указанную сумму, согласно п. 4 договора, покупатель передал продавцу в момент подписания договора л.д. 7).
ДАТА г. составлен и подписан сторонами передаточный акт указанной квартиры, из которого следует, что Ильина Г.И. передала, а Соловова Т.Н. приняла спорную квартиру, денежный расчет в сумме 960 000 руб. произведен полностью. Стороны взаимных претензий не имеют л.д. 8).
Договор купли-продажи и право собственности Солововой Т.Н. ДАТА г. зарегистрированы УФРС по Челябинской области, в этот же день Солововой Т.Н. выдано свидетельство о государственной регистрации права л.д. 14).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Истица Ильина Г.И. просит признать недействительным (ничтожным) заключенный с Солововой Т.Н. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, от ДАТА г., и применить последствия недействительности сделки, поскольку до настоящего времени деньги в счет стоимости проданной квартиры в размере 960 000 руб. от ответчицы не получила. Указала, что оспариваемая сделка совершена ею под влиянием обмана, злонамеренного соглашения Солововой Т.Н. и ФИО4, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для нее условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Доводы истицы о ничтожности договора купли-продажи квартиры АДРЕС не нашли подтверждения в ходе рассмотрения дела и опровергаются материалами дела.
Так, решением Златоустовского городского суда по иску Ильиной Г.И. к Солововой Т.Н., ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры, отмене государственной регистрации, взыскании денежной суммы и процентов за пользование чужими денежными средствами от ДАТА г., вступившим в законную силу л.д. 15-18), установлено, что при заключении Ильиной Г.И. и Солововой Т.Н. договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, были соблюдены все предусмотренные действующим законодательством существенные условия, а именно: договор составлен в простой письменной форме, зарегистрирован государственным регистрационным органом - ФРС по Челябинской области. Договор содержит все необходимые реквизиты, в том числе предмет договора (сведения о передаваемом имуществе), цену договора. В подтверждение исполнения договора сторонами составлен передаточный акт, который содержит сведения о передаче оговоренной сторонами денежной суммы в счет продажи спорного недвижимого имущества.
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, учитывая, что истицей иные доказательства несоответствия договора купли-продажи квартиры АДРЕС требованиям закона или иных правовых актов предоставлены не были, основания для признания указанной сделки ничтожной отсутствуют.
Статьей 179 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной по одному из указанных оснований, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.
Как установлено решением Златоустовского городского суда от ДАТА г. по иску Ильиной Г.И. к Солововой Т.Н., ФИО7 о взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами л.д. 22-26), заключенный между Ильиной Г.И. и Солововой Т.Н. договор купли-продажи квартиры АДРЕС сторонами был исполнен полностью. Факт исполнения Солововой Т.Н. своих обязательств по договору купли-продажи подтверждается передаточным актом, наличием договоренности между Ильиной Г.И. и ФИО4 о получении ФИО4 от Солововой Т.Н. расчета за квартиру, приговором Златоустовского городского суда от ДАТА г. в отношении ФИО4
Вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом (п. 4 ст. 61 ГПК РФ).
При вынесении судебного приговора от ДАТА г. в отношении ФИО4 л.д. 28-33) судом было установлено, что ФИО4 приобрела право на чужое имущество путем обмана и злоупотребления доверием, а именно на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, и похитила путем обмана и злоупотребления доверием денежные средства в сумме 30 000 руб., принадлежащие Ильиной Г.И., распорядилась ими в своих корыстных интересах по своему личному усмотрению. Продолжая свою преступную деятельность, для сокрытия преступления с целью недопущения обращения Ильиной Г.И. в правоохранительные органы за защитой свих прав ФИО4, не имея намерений исполнить возложенные на себя обязательства, с ДАТА г. периодически убеждала потерпевшую, что занимается решением вопросов, связанных с приобретением в ее собственность квартиры. Однако, имея реальную возможность исполнить надлежащим образом свои обязательства в полном объеме, умышленно, никаких действий к их исполнению не принимала.
Также указанным приговором суда установлено, что ФИО4 действовала преследуя умысел, направленный на приобретение права на чужое имущество (на квартиру Ильиной Г.И.), путем обмана и злоупотребления доверием, с целью погашения своих долговых обязательств, перед третьим лицом - Солововой Т.Н., возникших в период ДАТА. В результате своих умышленных преступных действий ФИО4 причинила Ильиной Г.И. крупный ущерб на общую сумму 990 000 руб., из которых 960 000 руб. составляют стоимость проданной истицей квартиры.
Гражданский иск о возмещении ущерба при рассмотрении уголовного дела по обвинению ФИО4 Ильиной Г.И. не предъявлялся. Возможность предъявления иска к ФИО4 истицей не утрачена.
При рассмотрении гражданского дела по иску Ильиной Г.И. к Солововой Т.Н., ФИО7 о взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами (решение Златоустовского городского суда от ДАТА г.) было установлено, что между Ильиной Г.И. и ФИО4 имели место отношения, вытекающие из договора поручения, в рамках которых стороны договорились о получении ФИО4 денежных средств от Солововой Т.Н. по договору купли-продажи квартиры, заключенному между Ильиной Г.И. и Солововой Т.Н., с целью последующего приобретения ФИО4 на полученные от Солововой Т.Н. средства квартиры для Ильиной Г.И. У ФИО4 в свою очередь имелось перед Солововой Т.Н. имущественное обязательство по приобретению квартиры. Исполнение обязательства, которое имела Соловова Т.Н. перед Ильиной Г.И., было поручено ФИО4 в виде исполнения имущественного обязательства, имевшегося у ФИО4 перед Солововой Т.Н. по приобретению квартиры. Следовательно, ФИО4, приняв за Ильину Г.И. (в порядке исполнения договора поручения) исполнение от Солововой Т.Н. обязательств по договору, заключенному с Ильиной Г.И., стала обязанной перед Ильиной Г.И. на сумму 960 000 руб., что нашло подтверждение в приговоре Златоустовского городского суда от ДАТА г. по обвинению ФИО4
С учетом изложенного, принимая во внимание, что Соловова Т.Н. обязательства по расчету за квартиру исполнила: деньги на приобретение квартиры в сумме 500 000 руб., что соответствует рыночной стоимости спорной квартиры на момент заключения сделки (отчет об оценке НОМЕР от ДАТА. рыночной стоимости квартир -л.д. 67-80) передала ФИО4 в ДАТА то ответственность перед Ильиной Г.И. за выплату стоимости квартиры по договору купли-продажи ответчица не несет.
При подписании оспариваемого договора в Федеральной регистрационной службе Ильина Г.И. деньги за квартиру у Солововой Т.Н. не требовала, подписала договор купли-продажи и акт приема-передачи, согласно которому деньги ей переданы до подписания договора купли-продажи, что подтверждает добросовестность действий Солововой Т.Н. при заключении сделки.
Оценивая предоставленные доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии в действиях Солововой Т.Н. признаков обмана Ильиной Г.И., поскольку обман представляет собой умышленное введение стороны в заблуждение, формирование у потерпевшего не соответствующего действительности представления о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. Доказательств этого истицей суду не предоставлено.
Доказательств злонамеренного соглашения (умышленного сговора в ущерб интересам истицы) между Солововой Т.Н. и ФИО4, как представителя Ильиной Г.И., при заключении договора купли-продажи суду также не предоставлено.
Одним из оснований, по которым истица просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, от ДАТА г. истица указала заключение его в силу стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка), при этом не объяснила в судебном заседании стечение каких именно тяжелых обстоятельств повлекло заключение оспариваемой сделки.
Для установления кабальности сделки, как основания для признания ее недействительной, потерпевший должен доказать, что был вынужден пойти на совершение невыгодной для него сделки под влиянием стечения тяжелых обстоятельств. Такими обстоятельствами могут быть признаны, как правило, лишь чрезвычайные события. Истицей доказательств наличия на момент заключения оспариваемой сделки таких обстоятельств суду не представлено.
Юридически значимым условием для признания сделки кабальной является осведомленность другой стороны в сделке о тяжелом положении своего контрагента (о том, что сделка совершается им вынужденно) и сознательное использование этого обстоятельства в своих интересах. Такие доказательства также предоставлены не были.
Кроме того, истицей не подтвержден факт заключения оспариваемого договора купли-продажи на крайне невыгодных для себя условиях. Такими условиями являются не просто неблагоприятные для одной из сторон сделки условия, а условия, резко отличающиеся от обычных условий такого рода сделок.
При заключении ДАТА г. договора купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности двухкомнатной квартиры АДРЕС Ильина Г.И. выразила свою волю о продаже указанной квартиры Солововой Т.Н. за 960 000 руб. Цена продаваемого имущества соответствует рыночной стоимости спорной квартиры по состоянию на ДАТА л.д. 67-80).
В оспариваемом договоре купли-продажи суд не усматривает условий, крайне неблагоприятных для Ильиной Г.И. и резко отличающихся от обычных условий такого рода сделок по состоянию на ДАТА.
Оценив предоставленные по делу доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения требований Ильиной Г.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры АДРЕС, заключенного ДАТА г. между Ильиной Г.И. и Солововой Т.Н.
Как следствие не подлежат удовлетворению и требования об отмене государственной регистрации права собственности Солововой Т.Н. на указанную квартиру от ДАТА г., истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на квартиру, вселении.
Истица имеет право обратиться в суд с иском к ФИО4 о возмещении причиненного ее преступными действиями материального ущерба.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 198 ГПК РФ,
р е ш и л:
В иске Ильиной Галине Ивановне к Солововой Татьяне Николаевне о признании недействительным договора купли-продажи двухкомнатной квартиры АДРЕС от ДАТА года, отмене государственной регистрации права собственности Солововой Татьяны Николаевны на указанную квартиру от ДАТА года, истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на квартиру, вселении в жилое помещение отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней через суд, вынесший решение.
Председательствующий: Короленко В.А.