ДЕЛО № 2-1334/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
01 августа 2011 г. Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Карповой О.Н.
при секретаре Пеплер Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора г. Златоуста в интересах Халтуриной А.П. к администрации Златоустовского городского округа, Главе Златоустовского городского округа об оспаривании распоряжений, договора найма, признании утратившей право пользования жилым помещением, признании заключенным договор социального найма,
у с т а н о в и л:
Прокурор г. Златоуста обратился в суд с иском в интересах Халтуриной А.П. к администрации ЗГО о признании заключенным между Халтурина А.П. и администрацией ЗГО договора социального найма квартиры <адрес>, признании незаконными распоряжений администрации ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ № о заключении с Халтурина А.П. договора найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования на <адрес>; от ДД.ММ.ГГГГ № о включении указанной квартиры в жилищный фонд коммерческого использования; решения межведомственной комиссии по распределению жилья Златоустовского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ (протокол №) об отказе в заключении с Халтурина А.П. договора социального найма на спорную квартиру.
В обоснование заявленных требований указал, что в ходе проверки обращения Халтурина А.П. в прокуратуру установлено, что истица проживала в квартире в неблагоустроенном аварийном бараке по адресу: <адрес>, которая находилась в её собственности на основании договора приватизации. ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон данная квартира перешла в муниципальную собственность. Халтурина А.П. как работник Южно-Уральской железной дороги являлась очередником предприятия. ДД.ММ.ГГГГ на совместном заседании профкома и руководства предприятия ей была выделена спорная квартира, в которой она проживает до настоящего времени, сначала на основании договора аренды, а ДД.ММ.ГГГГ – на основании договора коммерческого найма. Прокурор г. Златоуста полагает, что оспариваемые распоряжения и решение межведомственной комиссии противоречат требованиям законодательства, истица имеет право на заключение с ней договора социального найма на спорную квартиру.
В последующем прокурор г. Златоуста неоднократно уточнял и дополнял исковые требования (л.д. 65-66, 105-106, 156-157), просит признать незаконными:
- распоряжение Главы Златоустовского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ о заключении с Халтурина А.П. договора аренды <адрес>;
- распоряжение администрации Златоустовского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № о заключении с Халтурина А.П. договора найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования на <адрес>;
- распоряжение администрации Златоустовского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № о включении указанной квартиры в жилищный фонд коммерческого использования;
- признать недействительным договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Златоустовского городского округа и Халтурина А.П. на <адрес>;
- признать истицу утратившей право пользования жилым помещением – квартирой <адрес>;
- признать заключенным между администрацией Златоустовского городского округа и Халтурина А.П. договор социального найма на <адрес>
В судебном заседании помощник прокурора г. Златоуста Козлова С.Г. на исковых требованиях настаивает по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Истица Халтурина А.П. иск прокурора поддержала.
Представитель ответчиков администрации ЗГО, Главы ЗГО Гареева О.В. с иском не согласна в полном объеме. В отзыве на исковое заявление (л.д. 86-87), указала, что договор аренды и договор коммерческого найма были заключены с истицей по согласованной воле двух сторон на основании заявлений, поданных Халтуриной А.П. в администрацию ЗГО. Законных оснований для заключения с истицей договора социального найма на спорную квартиру не имеется. Кроме того, полагает, что по заявленным прокурором требованиям истек срок исковой давности.
Представитель третьего лица МУ «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» Пингина М.А. согласна с позицией, высказанной представителем ответчиков.
Заслушав участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд полагает требования прокурора г. Златоуста не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
В судебном заседании достоверно установлено и не отрицается сторонами, что <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ относился к ведомственному жилому фонду Златоустовского отделения Южно-Уральской железной дороги.
В ДД.ММ.ГГГГ он был снят с баланса предприятия и в числе других объектов передан в муниципальную собственность г. Златоуста, что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества (л.д. 70), договором № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 118-121), решениями Златоустовского городского собрания депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении перечня коммунально-бытовых объектов, жилого и нежилого фонда федеральной собственности, передаваемых в муниципальную собственность г. Златоуста» (л.д. 123-125), № от ДД.ММ.ГГГГ «О включении в реестр муниципальной собственности объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, передаваемых с баланса ЗО ЮУЖД» (л.д. 122), распоряжением территориального агентства Министерства имущественных отношений РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О внесении изменений в реестр федерального имущества» (л.д. 131-133).
С ДД.ММ.ГГГГ <адрес> данном доме использовалась в качестве служебной жилой площади для проживания диспетчера предприятия на основании постановления Главы администрации г. Златоуста № от ДД.ММ.ГГГГ. При создании в порядке приватизации на базе имущественного комплекса Южно-Уральской железной дороги ОАО «РЖД» квартира не была включена в состав специализированного жилищного фонда компании (л.д. 144, 152, 153).
ДД.ММ.ГГГГ данная квартира на совместном заседании президиума районного комитета Челябинского отделения ЮУЖД и руководства Челябинского отделения ЮУЖД ОАО «РЖД» была выделена очереднику предприятия Халтурина А.П. (список очередников л.д. 14), являющейся ветераном труда, труженицей тыла, инвалидом 2 группы (копии удостоверений л.д. 61, протоколы №, № л.д. 11, 12).
Халтурина А.П. на момент принятия решения проживала в однокомнатной квартире площадью <данные изъяты>. в неблагоустроенном аварийном бараке, расположенной по адресу: <адрес> (акт проверки жилищно-бытовых условий л.д. 13). Квартира являлась её собственностью на основании договора приватизации № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 39).
В администрации ЗГО на учете как лицо, нуждающееся в предоставлении жилого помещения, истица никогда не стояла и не стоит.
На основании соглашения, заключенного Халтурина А.П. и муниципальным образованием г.Златоуст от ДД.ММ.ГГГГ, квартира по адресу : <адрес> перешла в собственность муниципального образования. Пунктом 5 соглашения предусмотрено, что за Халтурина А.П. сохраняется право пользования жилым помещением (л.д. 37, 38).
До настоящего времени истица зарегистрирована по месту жительства в данной квартире, на её имя остается открытым лицевой счет (л.д. 49, 57-59). С её согласия в квартире с ДД.ММ.ГГГГ г. проживает без регистрации ФИО7 (объяснение ФИО7 л.д. 107, пояснения истицы л.д. 96).
В установленном порядке <адрес> ветхо-аварийным не признавался, в реестре ветхо-аварийного жилья ЗГО не значится (л.д. 77). Пять из шести квартир, расположенных в доме находятся в муниципальной собственности на том же основании, что и <адрес> (выписка из реестра л.д. 116).
ДД.ММ.ГГГГ на основании предоставленных истицей в администрацию ЗГО документов о выделении ей жилья (л.д. 11-14, 61, 63) распоряжением Главы ЗГО №-р принято решение о заключении с Халтурина А.П. договора аренды однокомнатной квартиры по адресу: <адрес> сроком на один год (л.д. 8).
В этот же день МУ «Комитет по управлению имуществом г.Златоуста» и Халтуриной А.П. был заключен договор аренды (л.д. 7).
Халтурина А.П. вселилась в данное жилое помещение в ДД.ММ.ГГГГ освободив ранее занимаемую ею квартиру по адресу : <адрес> и проживает в нем до настоящего времени.
По заявлению истицы на имя заместителя Главы ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ о заключении с ней договора социального или коммерческого найма (л.д. 19), на основании распоряжения администрации Златоустовского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 20) с Халтурина А.П. заключён договор коммерческого найма квартиры по адресу: <адрес> сроком на 5 лет – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23-24).
Фактически договор подписан истицей в начале 2011 г. (показания свидетелей ФИО8 л.д. 99, ФИО9 л.д. 100, ФИО10 л.д. 162 об.-163).
На период действия договора истица временно зарегистрирована в квартире по месту пребывания.
Распоряжением администрации ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ № квартира на основании решения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ (протокол №) включена в жилищный фонд коммерческого использования.
В последующем истица неоднократно обращалась в различные инстанции с просьбой оказать содействие в заключении с ней договора социального найма на квартиру, поскольку, как пояснила в судебном заседании, она намерена её приватизировать и оставить в наследство внукам, которые за ней ухаживают.
ДД.ММ.ГГГГ заявление Халтурина А.П. рассмотрела межведомственная комиссия по распределению жилья Златоустовского городского округа (протокол № л.д. 88) и приняла решение об отказе в заключении договора социального найма в виду отсутствия законных оснований, поскольку заявитель не стоит на учете в администрации ЗГО в качестве нуждающейся в предоставлении жилья, принято решение о заключении с ней договора коммерческого найма.
Как следует из показаний допрошенной в качестве свидетеля ФИО8, начальника отдела жилищной политики администрации ЗГО (л.д.98-99), в ДД.ММ.ГГГГ Отделение ЮУЖД практиковало распределение своим работникам муниципального жилья, которое раньше было ведомственным. При распределении такого жилья ЮУЖД обращалось в администрацию ЗГО с ходатайством о разрешении повторного заселения данных квартир. Однако в последнее время Глава города не давал такого согласия, по квартире ФИО10 также согласие Главы города получено не было. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 обратилась в администрацию, из документов у нее были только выписка из заседания профкома, список очередников, не было письменного разрешения на повторное заселение от Главы ЗГО, т.е. необходимые документы для выдачи ордера отсутствовали. Из документов следовало, что ФИО10 заселили по адресу <адрес> в связи с тем, что ранее занимаемое ей жилое помещение было ветхое. Какое-то время она проживала в предоставленной квартире, ключи от которой дали на предприятии, а потом обратилась в администрацию ЗГО с неполным пакетом документов. С иском о выселении Халтурина А.П. администрация решила не обращаться с учетом её возраста, почетных званий. Также было учтено, что ранее занимаемое ею жилье по сведениям, полученным от Отделения дороги, является ветхо-аварийным, хотя официально таковым не признавалось. Решением межведомственной комиссии, на основании которого издано распоряжение Главы ЗГО, было решено заключить с истицей договор аренды на указанную квартиру. В отношении расторжения договора приватизации <адрес>, никаких указаний со стороны администрации не было. В случае признания <адрес> в установленном порядке ветхо-аварийным, с учетом того обстоятельства, что истица сохраняет регистрацию по месту жительства в <адрес>, будет рассмотрен вопрос о предоставлении ей жилья на условиях социального найма во внеочередном порядке, возможно, что таким жильем может стать занимаемая ею в настоящее время квартира.
Данные о том, что ключи от квартиры по <адрес> истица получила именно от сотрудника Отделения дороги подтвердил и свидетель со стороны истицы ФИО10 (л.д.162 об.-163).
В обоснование заявленных исковых требований Прокурор г. Златоуста ссылается на то, что распоряжение Главы ЗГО № от ДД.ММ.ГГГГ о заключении с ФИО10 договора аренды однокомнатной квартиры по адресу : <адрес> издано, а договор аренды заключён в нарушение гражданского законодательства.
В соответствии со ст. 672 Гражданского кодекса РФ, вступившего в силу в 1996 году, в муниципальном жилом фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам только по договору социального найма.
На момент заключения договора аренды, квартира по адресу : <адрес> являлась муниципальной собственностью, поэтому прокурор полагает, что Халтурина А.П. выше указанная квартира в пользование могла быть предоставлена только по договору социального найма.
В силу ст. 89 Жилищного кодекса РСФСР в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место, договор найма считается расторгнутым со дня выезда.
Своим действиями Халтурина А.П. подтвердила расторжение договора найма жилого помещения по адресу : <адрес>
Вселившись в квартиру по адресу : <адрес> Халтурина А.П. с согласия собственника - муниципального образования Златоустовский городской округ, стала исполнять обязанности по об оплате и содержанию жилья, т.е. выполнять все обязанности нанимателя жилого помещения.
Халтурина А.П. с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время зарегистрирована по адресу: <адрес> Зарегистрироваться по месту фактического проживания не имеет возможности из-за отсутствия согласия собственника жилого помещения. Однако, в силу ст. 3 Федерального закона «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения» регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан.
Порядок включения жилых помещений муниципального жилищного фонда в фонд коммерческого использования и порядок предоставления выше указанных жилых помещений регламентирован Положением о жилых помещениях муниципального жилищного фонда коммерческого использования в Златоустовском городском округе, утверждённом Решением Собрания депутатов ЗГО от 27.05.2009 г. за № 32-ЗГО.
Согласно подпункту 1 пункта 4 раздела 1 Положения в жилищный фонд коммерческого использования могут быть включены освободившиеся жилые помещения муниципального жилищного фонда ЗГО, не обременённые правами третьих лиц либо перешедшие в собственность ЗГО в установленном законом порядке.
На момент издания распоряжения администрации ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ № о заключении с Халтурина А.П. договора коммерческого найма, квартира в жилищный фонд коммерческого использования включена не была. Соответствующее распоряжение издано только ДД.ММ.ГГГГ Следовательно, по мнению прокурора, квартира свободной не была, т.к. в квартире продолжала проживать Халтурина А.П.
Оценивая имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд полагает, что вышеуказанные доводы являются необоснованными, поскольку не соответствуют нормам жилищного законодательства, действовавшего на момент предоставления истице спорного жилого помещения.
На ДД.ММ.ГГГГ порядок предоставления гражданам жилых помещений регламентировался Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики»,Жилищным кодексом РСФСР (в части не противоречащей указанному закону –пункт 2 постановления ВС РФ от 24 декабря 1992 г. № 4219-1«О введении в действие Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).
Статьей 30 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего до 01.03.2005, предусматривалось, что учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих на предприятиях, в учреждениях, организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию - также и по месту жительства.
В соответствии со ст. 43 ЖК РСФСР жилые помещения предоставляются гражданам в домах ведомственного жилищного фонда по совместному решению администрации и профсоюзного комитета предприятия, учреждения, организации, утвержденному исполнительным комитетом районного, городского, поселкового, сельского Совета народных депутатов, а в случаях, предусмотренных Советом Министров СССР, - по совместному решению администрации и профсоюзного комитета с последующим сообщением исполнительному комитету соответствующего Совета народных депутатов о предоставлении жилых помещений для заселения.
Согласно ст. 45 ЖК РСФСР жилые помещения, освобождающиеся в домах, переданных государственными предприятиями, учреждениями, организациями исполнительным комитетам местных Советов народных депутатов, а также жилые помещения, освобождающиеся в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений, организаций, заселяются в первую очередь нуждающимися в улучшении жилищных условий работниками этих предприятий, учреждений, организаций. Указанный порядок заселения применяется независимо от времени передачи или окончания строительства жилого дома.
Предусмотренное в ст. 45 ЖК РСФСР право предприятия на повторное заселение жилья, переданного им органу местного самоуправления, противоречит Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики», поэтому не подлежит применению.
В соответствии со ст. 6 названного Закона собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, в аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
Таким образом, в Федеральном законе определено, что собственник жилья, в том числе находящегося в муниципальной собственности, вправе им распоряжаться по своему усмотрению. Если жилой фонд предприятия стал муниципальной собственностью, то администрация муниципального образования вправе распорядиться этим фондом. Право повторного заселения жилых помещений, переданных в муниципальную собственность, предусмотренное в ст. 45 ЖК РСФСР, предприятием утрачивается.
В ходе рассмотрения дела судом достоверно установлено и не оспаривается сторонами, что на момент принятия решения о предоставлении истице спорной квартиры, ОАО «РЖД» не имело на своем балансе данного жилого помещения, дом <адрес> не входил в ведомственный жилищный фонд Общества, находился в муниципальной собственности. Более того, ОАО «РЖД» не является правопреемником Златоустовского отделения ЮУЖД, на чьем балансе находился дом до ДД.ММ.ГГГГ Следовательно, в силу вышеприведенных правовых норм ОАО «РЖД» не имело законных оснований распоряжаться муниципальным жильем.
В списках очередников администрации ЗГО истица не значится, согласие на предоставление истице спорной квартиры на условиях социального найма от органа местного самоуправления не получено.
Оснований делать вывод о том, что истица вселилась в спорную квартиру с согласия собственника - муниципального образования Златоустовский городской округ и стала исполнять обязанности нанимателя жилого помещения не имеется, поскольку из материалов дела, в т.ч. показаний свидетелей следует, что ключи от квартиры истице выдали на предприятии, администрация отказала в заключении с ней договора социального найма, а заключила сначала договор аренды, затем договор коммерческого найма.
То обстоятельство, что в квитанциях на оплату за квартиру за ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 109-115) не указана строка арендная плата или плата за наем, само по себе не свидетельствует о том, что фактически между сторонами возникли отношения, вытекающие из договора социального найма.
После истечения срока договора аренды и до заключения договора коммерческого найма истица платежи за жилье не вносила и они ей не начислялись; после заключения договора коммерческого найма плата за наем и коммунальные платежи начисляются и оплачиваются (история начислений и платежей л.д. 55).
То обстоятельство, что на ДД.ММ.ГГГГ гражданским законодательством не предусматривалась возможность заключения с гражданами договоров аренды жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, а только договоров найма (гл. 35 ГК РФ), и, следовательно, распоряжение Главы ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ № противоречит закону, не может являться достаточным основанием для удовлетворения иска, поскольку судом установлено, что истица не имела права на заключение с ней договора социального найма на спорную квартиру.
Требование Прокурора г. Златоуста о признании указанного распоряжения незаконным не подлежит удовлетворению, поскольку при отсутствии оснований для удовлетворения остальных заявленных требований, решение о признании распоряжения незаконным правовых последствий для истицы не повлечет.
Более того, фактически договорные отношения между сторонами по договору аренды на момент рассмотрения дела прекращены в связи с истечением срока действия договора.
Не может являться основанием для признания недействительным договора коммерческого найма и незаконным распоряжения администрации ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ № о заключении с Халтурина А.П. договора коммерческого найма тот факт, что квартира в фонд жилья коммерческого использования включена не была, соответствующее распоряжение издано только ДД.ММ.ГГГГ, в квартире фактически проживала истица, поскольку договор был заключен на основании заявления самой истицы и в её интересах. На момент подписания истицей договора (ДД.ММ.ГГГГ г.) квартира была включена в соответствующий жилой фонд. Заключение такого рода договоров законодательству не противоречит.
Исковые требования прокурора о признании Халтурина А.П. утратившей право пользования квартирой <адрес> платформа также удовлетворению не подлежат, поскольку из представленных суду доказательств нельзя сделать однозначный вывод о том, что истица, выехав в конце ДД.ММ.ГГГГ из данной квартиры в спорную, отказалась от своих прав на ранее занимаемое жилье.
Так, из пояснений истицы, ФИО7 следует, что истица дала разрешение проживать в квартире постороннему лицу, передала ему ключи от квартиры, сохраняет регистрацию по месту жительства в квартире, права собственности, права пользования на условиях социального найма на другое жилье не приобрела, в соглашении о расприватизации квартиры предусмотрено сохранение за истицей права пользования жилым помещением. В ходе рассмотрения дела Халтурина А.П. совместно с другими гражданами обратилась к Главе ЗГО с заявлением о признании <адрес> платформа ветхо-аварийным с целью реализации права на получение во внеочередном порядке жилья на условиях социального найма (л.д. 159).
Доводы представителя администрации ЗГО о пропуске прокурором срока исковой давности по предъявленным требованиям являются необоснованными, поскольку доказательств тому, что администрация высылала истице копии оспариваемых распоряжений, суду не представлено. Данные документы получены прокурором в результате проверки, проводимой по обращению истицы в ДД.ММ.ГГГГ., иск предъявлен ДД.ММ.ГГГГ. Оспариваемый прокурором договор коммерческого найма получен и подписан истицей в ДД.ММ.ГГГГ г., поэтому срок исковой давности по данному требованию также не пропущен.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
В удовлетворении исковых требований Прокурора г. Златоуста в интересах Халтуриной А.П. к администрации Златоустовского городского округа, Главе Златоустовского городского округа об оспаривании распоряжения Главы Златоустовского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ, распоряжений администрации Златоустовского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Златоустовского городского округа и Халтуриной А.П. на <адрес>, признании утратившей право пользования жилым помещением – <адрес>, признании заключенным между администрацией Златоустовского городского округа и Халтуриной А.П. договор социального найма на <адрес>, отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Председательствующий О.Н.Карпова
Решение в законную силу не вступило