Дело № 2-1356/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации г. Златоуст 29 июня 2011 года Златоустовский городской суд Челябинской области в составе: председательствующего судьи Максимова А.Е., при секретаре Аненковой М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Кряжевой Е.Ф. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, у с т а н о в и л : ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее «ОАО «АИЖК») обратилось в суд с иском к Кряжевой Е.Ф. о взыскании задолженности по кредитному договору по состоянию на 13 мая 2011 года в размере 794 434 рублей 69 копеек, в том числе: остаток не исполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 516 179 рублей, 67 копеек, сумма начисленных, но не оплаченных процентов за пользование кредитом - 145 897 рублей, 16 копеек, начисленные пени в размере - 132 357 рублей 86 копеек. Также истец, начиная с 14 мая 2011 года по день полного погашения обязательств по Кредитному договору или по день реализации Квартиры, просил определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу, обращении взыскания на квартиру, принадлежащую Кряжевой Е.Ф., по адресу: <адрес>, пр<адрес> <адрес>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную цену в размере 600 835 рублей. В обоснование заявленных требований истец указал, что в соответствии с условиями Кредитного договора № 1075/3 от 18 мая 2007 года заемщику-залогодателю Кряжевой Е.Ф. ОАО «Банк конверсии "Снежинский" предоставило ипотечный жилищный кредит в сумме 540 000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Кредит в сумме 540 000 рублей зачислен 18 мая 2007 года на счет Кряжевой Е.Ф. в ОАО «Банк конверсии "Снежинский". В соответствии с пунктом 6.11 Кредитного договора на дату подписания договора Кряжева Е.Ф. заявила о своем намерении проживать и быть зарегистрированным по адресу приобретаемой квартиры. По состоянию на 18 мая 2007 года Квартира была оценена в размере 600 835 рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика ООО «ИСТОК ЧВК». Государственная регистрация права собственности ответчика на Квартиру произведена 29 мая 2007 года. Права первоначального залогодержателя по Кредитному Договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены Закладной, составленной Кряжевой Е.Ф. как должником и залогодателем, 18 мая 2007 года и выданной Златоустовским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области первоначальному залогодержателю ОАО «Банк конверсии "Снежинский" - 29 мая 2007 года. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 29 мая 2007 года за № 74-74-25/052/2007-238. Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором залогодержателем в настоящее время является ОАО «АИЖК», созданное Правительством Российской Федерации в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан Российской Федерации. В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права ОАО «АИЖК» на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладных № 06-07/486 от 09.07.2007 г., и отметки на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ОАО "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки". С июня 2008 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, за время пользования кредитными средствами производились нерегулярно с нарушением сроков погашения кредита и уплаты процентов, что является нарушением условий Закладной и Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ. Также Кряжевой Е.Ф. не исполнено обязательство по оплате очередного страхового взноса за периоды с 18.05.2009г.- 17.05.2010 г., с 18.05.2010 г.-17.05.2011 года., с 18.05.2011-17.05.2012 года, предусмотренное п. 4.1.10. Кредитного договора и п. 2.1. Закладной, по обеспечению личного и имущественного страхования в пользу Кредитора в течение всего периода действия Кредитного договора. Начиная с июня 2008 года Кряжевой Е.Ф. было сделано несколько телефонных звонков с целью уведомления о необходимости оплатить допущенную просроченную задолженность. Каких-либо действий по урегулированию задолженности она до настоящего времени не совершила. В связи с ненадлежащим исполнением Кряжевой Е.Ф. обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, обязательств по личному и имущественному страхованию, были нарушены права ОАО «АИЖК» на своевременное и должное получение денежных средств и страховое обеспечение рисков Залогодержателя, предусмотренных Кредитным договором и Закладной. Агентством в соответствии с п. 5.1. Закладной и п. 4.4.1. Кредитного договора письмом № 398 от 09.06.2009 года (повторными письмами № 363 от 07.08.2009 года, № 425 от 15.08.2009 года) (копии прилагаются) было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору. До настоящего времени Кряжева Е.Ф. не выполнила указанное требование ОАО «АИЖК», что в соответствии со ст. 334 Гражданского Кодекса РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п. 7.1. Закладной и п., 4.4.3. Кредитного договора вышеуказанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру Определением суда от 22 июня 2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Кряжева А.Е. (л.д. 120). Представитель истца ОАО «АИЖК» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Ответчик Кряжева Е.Ф. в судебном заседании ходатайствовала о предоставлении отсрочки реализации квартиры сроком на 1 год. В судебном заседании 22 июня 2011 года исковые требования ОАО «АИЖК» признала в части требований о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 794 434 рублей 69 копеек, в том числе остатка не исполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 516 179 рублей, 67 копеек, суммы начисленных, но не оплаченных процентов за пользование кредитом - 145 897 рублей, 16 копеек, а также, начиная с 14 мая 2011 года по день полного погашения обязательств по Кредитному договору или по день реализации Квартиры начислении процентов за пользование кредитом в размере 13,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу с обращением взыскания на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную цену в размере 600 835 рублей. Нарушение ею условий кредитного соглашения, неисполнение обязательств по личному и имущественному страхованию с 2009 года, размер задолженности по кредитному договору, начисленные проценты за пользование кредитом, начальную продажную цену предмета залога в размере 600 835 рублей не оспаривала (л.д. 119). Суд определением принял признание иска ответчиком. Третье лицо Кряжева А.Е. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена. Заслушав ответчика, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям. Как установлено в ходе судебного разбирательства, 18 мая 2007 года между ОАО «Банк конверсии «Снежинский» (далее Банк) и Кряжевой Е.Ф. был заключен кредитный договор № 1075/3 (л.д. 38-44). По условиям договора Кряжевой Е.Ф. был предоставлен кредит в сумме 540 000 рублей на приобретение за 600 000 руб. двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, под 13,5 % годовых на срок 180 месяцев (п.1.1, 1.3, 3.1 договора). Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщик производит за текущий процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца (п. 3.3.4). В последующие 178 платежей заемщик производит ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа согласно графику платежей (п. 3.3.6 договора, график платежей л.д. 45-47). При нарушении сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате кредита и процентов, за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 - 5.3 договора). В силу п. 1.6. договора права кредитора подлежат удостоверению закладной. Свои обязательства перед заемщиком Банк исполнил надлежащим образом, сумма кредита в размере 540 000 рублей была выплачена Кряжевой Е.Ф. с зачислением на лицевой счет 18 мая 2007 года на основании платежного поручения № 3904 от 18 мая 2007 года (л.д. 36). 29 мая 2007 года Кряжевой Е.Ф. оформлена закладная (л.д. 29-35), выдана первоначальному залогодержателю ОАО «Банк конверсии «Снежинский». На основании договора купли-продажи закладных № 06-07/486 от 09 июля 2007 года права по закладной переданы ОАО «АИЖК», о чем свидетельствует отметка в закладной о смене владельца (л.д. 35). Согласно графику платежей Кряжева Е.Ф. обязалась производить аннуитетные платежи в погашение основного долга и процентов по кредиту ежемесячно, не позднее последнего числа месяца, в размере по 7 035 рублей 44 копейки (л.д.45-47). Как следует из лицевого счета (л.д. 59-60), расчета задолженности (л.д. 50-58), Кряжевой Е.Ф. неоднократно нарушались сроки внесения платежей по кредиту. Вышеуказанные обстоятельства ответчиком не оспариваются. Из расчета суммы задолженности (л.д.140) следует, что по состоянию на 13 мая 2011 года задолженность по кредитному договору от 18 мая 2007 года № 1075/3 составляет 794 434 рубля 69 копеек, в том числе: сумма основного долга 516 179 рублей 67 копеек, сумма процентов 145 897 рублей 16 копеек, сумма пени за просроченные проценты и основной долг - 132 357 рублей 86 копеек. Расчет задолженности по кредитному договору, в том числе суммы основного долга процентов, пени за просроченные проценты и основной долг судом проверен, является правильным. В судебном заседании 22 июня 2011 года ответчик со ссылкой на ст. 333 ГК РФ просила снизить размер пени до разумных пределов. На основании ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. С учетом конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание размер задолженности по основному долгу и процентам, период просрочки исполнения обязательства, начисленный размер пени в сумме 132 357 рублей 86 копеек суд полагает соразмерным последствиям неисполнения ответчиком заемного обязательства и не подлежащим снижению. Таким образом, исковые требования ОАО «АИЖК» в части взыскания с ответчика задолженности по кредитному договору от 18 мая 2007 года № 1075/3 составляет 794 434 рубля 69 копеек, в том числе: сумма основного долга 516 179 рублей 67 копеек, сумма процентов 145 897 рублей 16 копеек, сумма пени за просроченные проценты и основной долг - 132 357 рублей 86 копеек, подлежат удовлетворению. Согласно ч. 2 ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. Расчет задолженности по кредитному договору произведен истцом по состоянию на 13 мая 2011 года, в связи с чем требования ОАО «АИЖК» о взыскании с ответчика с 14 мая 2011 года по день исполнения решения суда процентов за пользование кредитом в размере 13,5 % годовых являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению. Требования истца о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с 14 мая 2011 года по день исполнения решения суда, суд считает не подлежащими удовлетворению. В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Взыскание договорной неустойки на будущее время будет противоречить положениям ст. 333 ГК РФ, поскольку в этом случае невозможно разрешить вопрос о соразмерности неустойки, которая будет начислена на сумму долга в будущем. Отказ в удовлетворении требований о взыскании неустойки на будущее время не лишает ОАО «АИЖК»права обратиться в суд с заявлением о взыскании неустойки за период с 14 мая 2011 года до погашения долга в общем порядке. Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Пунктом 4.3.3. кредитного договора предусмотрено, что кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в следующих случаях: а) при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; б) при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более 3-х раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; в) при неудовлетворении заемщиком требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; г) в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ. Систематическая просрочка внесения платежей по кредитному договору ответчиком не оспаривалась. 07 августа 2009 года, а также 15 августа 2009 года Кряжевой Е.Ф. направлены Требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (л.д. 22,27), получение которых подтверждается почтовыми уведомлениями с подписью Кряжевой Е.Ф. (л.д. 25-26, 28). В силу ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (ч. 1). Согласно ч. 2 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом. Статьей 28.1 Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-I «О залоге» предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественного перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ст. 334 ГК РФ). Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (ст. 348 ГК РФ). Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества без обращения в суд допускается, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, если предметом залога является жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности (п.п. 5 п. 6 ст. 349 ГК РФ). Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке. В соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ч.1). К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (ч.2). В силу ст.50 Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается (ст. 54.1, 55 Закона). В соответствии со ст. 51 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Согласно ч. 2 ст. 54 названного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы; 6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона. Отчетом об оценке рыночной стоимости <адрес> от 14 мая 2007 года (л.д. 38-49), определена рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в размере 600 835 рублей. С рыночной стоимостью, определенной указанным отчетом, ответчик согласилась (л.д. 126). Предметом ипотеки является 2-комнатная квартира по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый/условным номер № (выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, л.д. 37). В соответствии со ст. 56, 78 Закона «Об ипотеке» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с публичных торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. В судебном заседании ответчиком заявлено ходатайство о применении отсрочки реализации предмета залога сроком на 1 год. Согласно абз. 4 п. 3 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества. Принимая во внимание, что сумма требований залогодержателя при обращении с иском в суд превышает стоимость заложенного имущества, в удовлетворении ходатайства о применении отсрочки реализации предмета залога необходимо отказать. Требования истца о взыскании с ответчиков расходов на судебное представительство в размере 30 000 руб., суд считает не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с договором об оказании услуг по обращению взыскания на заложенное имущество в судебном порядке от 12 мая 2008 года, заключенному между ОАО «АИЖК» и ООО «Сервисное ипотечное агентство Магнитогорска», последнее обязуется за установленное вознаграждение совершать по поручению Агентства действия, направленные на представление интересов Агентства в суде по обращению взыскания на заложенное имущество, являющееся предметом ипотеки, а Агентство обязуется оплатить такие услуги (л.д. 62-64). Согласно дополнительному соглашению №1 к договору (л.д. 65), Агентство уплачивает ООО «Сервисное ипотечное агентство Магнитогорска» вознаграждение поэтапно за совершение действий в отношении каждой дефолтной закладной в общей сумме 30 000 руб. Однако истцом не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих понесенные им расходы. Отказ в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителя, не лишает ОАО «АИЖК» права обратиться в суд с заявлением о взыскании судебных расходов после исполнения Агентством своей обязанности по оплате услуг представителя. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные ОАО «АИЖК» судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 15 144 рублей 35 копеек (платежное поручение, л.д. 2). На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 198 ГПК РФ, суд р е ш и л : Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично. Взыскать с Кряжева Е.Ф. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору от 18 мая 2007 года № 1075/3 в размере 794 434 рублей 69 копеек, в том числе: сумму основного долга в размере 516 179 рублей 67 копеек, сумму процентов в размере 145 897 рублей 16 копеек, сумму пени за просроченные проценты и основной долг - 132 357 рублей 86 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 15 144 рубля 35 копеек. Взыскивать с Кряжевой Е.Ф. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», начиная с 14 мая 2011 года по день исполнения решения суда, проценты за пользование кредитом на сумму долга по кредитному договору в размере 794 434 рубля 69 копеек из расчета 13, 5 % годовых. Обратить взыскание на заложенное имущество: двухкомнатную квартиру общей площадью 44, 6 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, принадлежащую на праве собственности Кряжева Е.Ф., установив способ продажи имущества - открытые торги, начальную продажную стоимость квартиры - 600 835 рублей В удовлетворении остальной части требований отказать. Решение может быть обжаловано сторонами в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через суд, вынесший решение. Председательствующий А.Е. Максимов Решение не вступило в законную силу