Дело № 2-641/2011 З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 09 июня 2011 года г. Златоуст Златоустовский городской суд Челябинской области в составе: председательствующего судьи Максимова А.Е., при секретаре Аненковой М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного Челябинского Инвестиционного банка «Челябинвестбанк» (открытое акционерное общество) к Кузнецову Б.Ф. об обращении взыскания на заложенное имущество, У С Т А Н О В И Л: Акционерный Челябинский Инвестиционный банк «Челябинвестбанк» (открытое акционерное общество) в интересах Демидовского филиала (далее - ОАО «Челябинвестбанк») обратился в суд с иском к Кузнецову Б.Ф. об обращении взыскания на заложенное имущество: - нежилое помещение I-торговое под размещение закусочной, принадлежащее на праве общей долевой собственности Кузнецову Б.Ф. в 1/10 доли в праве на основании договора купли-продажи от 17 марта 2003 года, соглашения об определении долей в общей собственности от 14 октября 2004 года, акта приемки в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта от 26 февраля 2004 года, распоряжения главы г. Златоуста № 537-р от 26 февраля 2004 года в редакции Распоряжения № 4116-р от 02 декабря 2004 года, зарегистрированного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области, о чем ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 15 декабря 2004 года сделана запись регистрации №, общей площадью 220,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, установив способ продажи имущества - открытые торги, начальная продажная стоимость помещения - 6 358 000 рублей, 1/10 доля - 635 800 рублей. В обоснование своих требований истец указал, что 18 марта 2010 года между ОАО «Челябинвестбанк» и ООО «Максимум» заключен кредитный договор в виде кредитной линии № 11, в соответствии с которым заемщику был предоставлен кредит в размере 5 300 000 рублей под 18% годовых, а 15 июля 2010 года - по ставке 16% годовых со сроками погашения кредита: 20 декабря 2011 года - 1 000 000 рублей, 20 января 2012 года - 1 000 000 рублей, 20 февраля 2012 года - 1 000 000 рублей, 15 марта 2012 года - 1 000 000 рублей с целевым назначением - на пополнение оборотных средств. Банк надлежащим образом исполнил свои обязательства. По состоянию на 30 ноября 2010 года заемщиком не погашен кредит в размере 5 300 000 рублей, проценты за пользование кредитом за период с 01 сентября 2010 года по 30 ноября 2010 года в сумме 211 419 рублей 18 копеек. В целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от 18 марта 2010 года № 11 с Кузнецовым Б.Ф. заключен договор об ипотеке от 18 марта 2010 года № 4. В соответствии с п. 4.3 договора об ипотеке, ст. 348 ГК РФ при неисполнении заемщиком обязательств по кредитному договору залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество: нежилое помещение I-торговое под размещение закусочной, принадлежащее на праве общей долевой собственности Кузнецову Б.Ф. в 1/10 доли в праве на основании договора купли-продажи от 17 марта 2003 года, соглашения об определении долей в общей собственности от 14 октября 2004 года, акта приемки в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта от 26 февраля 2004 года, распоряжения главы г. Златоуста № 537-р от 26 февраля 2004 года в редакции Распоряжения № 4116-р от 02 декабря 2004 года, зарегистрированного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области, о чем ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 15 декабря 2004 года сделана запись регистрации №, условный номер №, общей площадью 220,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. В ходе производства по делу представитель истца Короленко Т.Б., действующая на основании доверенности, уточнив исковые требования, просила установить начальную продажную стоимость помещения в размере 9 400 000 рублей, стоимость 1/10 доли - 940 000 рублей. В остальной части исковые требования оставила без изменения (л.д. 154-155) В судебном заседание представитель истца ОАО «Челябинвестбанк» Короленко Т.Б., действующая на основании доверенности, на удовлетворении уточненных исковых требований настаивала. Ответчик Кузнецов Б.Ф., третье лицо Кузнецова Е.Г., представитель третьего лица ООО «Максимум» в судебное заседание не вились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщили.. Суд определил рассмотреть дело в порядке заочного производства. Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению. Согласно ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа, если иное не предусмотрено правилами параграфа 1 данной главы и не вытекает из существа кредитного договора. В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии с условиями кредитного договора от 18 марта 2010 года № 11 Банк предоставил заемщику ООО «Максимум» кредит в виде кредитной линии в размере 5 300 000 рублей сроком до 15 марта 2012 года с уплатой процентов в размере 18 % годовых (л.д. 4-7). Кредитным договором установлены сроки погашения: 20 декабря 2011 года - 1 000 000 рублей; 20 января 2012 года - 1 000 000 рублей; 20 февраля 2012 года - 1 000 000 рублей; 15 марта 2012 года - 2 300 000 рублей. Согласно п. 2.1. кредитного договора исполнение обязательств по возврату кредита, обеспечивается поручительством Кузнецовой Е.Г., залогом недвижимости. Как следует из договора об ипотеке от 18 марта 2010 года № 4, в обеспечение кредита в сумме 5 300 000 рублей Банку предоставлен предмет залога, в числе которого нежилое помещение I-торговое под размещение закусочной, принадлежащее на праве общей долевой собственности Кузнецову Б.Ф. в 1/10 доли в праве на основании договора купли-продажи от 17 марта 2003 года, соглашения об определении долей в общей собственности от 14 октября 2004 года, акта приемки в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта от 26 февраля 2004 года, распоряжения главы г. Златоуста № 537-р от 26 февраля 2004 года в редакции Распоряжения № 4116-р от 02 декабря 2004 года, зарегистрированного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области, о чем ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 15 декабря 2004 года сделана запись регистрации №, общей площадью 220,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 8-11). Право собственности ответчика на указанный объект недвижимости подтверждено свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 141). Суд полагает заявленныеистцом требования об обращении взыскания на заложенное имущество законными и обоснованными. Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Пунктом 4.3. Договора об ипотеке от 18 марта 2011 года № 4 предусмотрено право залогодержателя за счет заложенного имущества удовлетворить свои требования по кредитному договору в полном объеме, включая проценты, в том числе повышенные, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также неустойку, если она предусмотрена кредитным договором. Определением Арбитражного Суда Челябинской области от 18 мая 2011 года по делу № А76-21503/2010 в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Максимум» при рассмотрении требований ОАО «Челябинвестбанк» о включении задолженности в реестр требований кредиторов установлено, что задолженность по кредитному договору от 18 марта 2010 года № 11 по состоянию на 29 ноября 2010 года составляет 5 509 095 рублей 89 копеек. Неисполнение заемщиком обязательств по кредитному договору подтверждается также справкой о задолженности к погашению (л.д. 12), согласно которой задолженность ООО «Максимум» по кредитному договору от 18 марта 2010 года № 11 составляет 5 511 419 рублей 18 копеек, в том числе: задолженность по процентам 211 419 рублей 18 копеек, задолженность по основному кредиту - 5 300 000 рублей. В силу ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (ч. 1). Договором об ипотеке от 18 марта 2011 года № 4 закладываемое имущество оценено сторонами в 6 358 000 рублей (п. 2). Согласно ч. 2 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом. Статьей 28.1 Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-I «О залоге» предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве. В соответствии со ст. 51 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Согласно ч. 2 ст. 54 названного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы; 6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки по ходатайству представителя истца определением суда от 31 марта 2011 года по делу назначена судебная товароведческая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Южно-Уральской торгово-промышленной палаты (л.д. 78-79). Как следует из заключения эксперта № 026-05-00896 от 28 апреля 2011 года, рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения I-торговое, под размещение закусочной, условный номер №, общей площадью 220,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на дату осмотра 27 апреля 2011 года составляет 9 400 000 рублей (л.д. 86-152). Представителем ответчика и третьих лиц суду предоставлен отчет об оценке рыночной стоимости предмета ипотеки, составленный оценщиком ИП ФИО6 22 марта 2011 года, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 13 589 рублей (л.д. 52-68). В судебном заседании 18 мая 2011 года представитель ответчика и третьих лиц Сабиров Д.Ю., действующий на основании доверенностей, считал необходимым принять за основу отчет об оценке, составленный оценщиком ФИО6 со ссылкой на его письменное мнение о несогласии с заключением эксперта Торгово-промышленной палаты (л.д. 164). Как следует из письменного мнения оценщика, экспертом ЮУТПП при составлении заключения допущены нарушения федеральных стандартов оценки, а именно: при расчете ставки дисконтирования отсутствует обоснование выбора величины безрисковой ставки, а также отсутствует информация об источнике, обосновании, шкале выбора - о премиях за управление, ликвидность, риск и фактор фонда возмещения. Экспертом нарушен п. 15 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», п. 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». При расчете рыночной стоимости экспертом не учтен такой фактор, значительно влияющий на величину коэффициента капитализации и, как следствие, на итоговую величину стоимости объекта оценки, как прирост (увеличение) стоимости недвижимости (л.д. 159-160). Согласно п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 июня 2008 г. № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. В целях разъяснения или дополнения заключения суд может вызвать эксперта для допроса. При наличии в деле нескольких противоречивых заключений могут быть вызваны эксперты, проводившие как первичную, так и повторную экспертизу. Противоречия в заключениях нескольких экспертов не во всех случаях требуют повторной экспертизы. Суд может путем допроса экспертов получить необходимые разъяснения и дополнительное обоснование выводов. В судебном заседании 02 июня 2011 года для устранения противоречий в заключении эксперта ЮУТПП и оценщика ИП ФИО6 допрошена эксперт ЮУТПП ФИО5, которая показала суду, что при составлении заключения ею не учтен прирост рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку в г. Златоусте рыночная стоимость с 2009 -2011 г.г. данных объектов не увеличилась и учитывать прирост нет оснований. При расчете были взяты аналоги по состоянию на период оценки, основывалась на стоимости объектов за апрель 2011 г. Расчет коэффициента капитализации она производила, учитывая также коэффициент риска, который составил 15 %. Оценщик ФИО6 в своем отчете ссылался на документы, регулирующие именно деятельность оценщика и которые не обязательны при проведении экспертизы. ИП ФИО6 обосновал расчёт сравнительным подходом, поправка указана на дату продажи - один объект от ноября 2010 года, второй объект от февраля 2011 года, корректировку на дату продажи объекта оценщик не делал. Кроме того, при расчете коэффициента «g» оценщиком использован коэффициент в целом по стране исходя из стоимости объектов за последние 5 лет, тогда как стоимость недвижимости для г. Москвы, г. Челябинска и г. Златоуста различна, в связи с чем определение данного коэффициента на основании данных по России в целом нецелесообразно и влияет на достоверность оценки. Кроме того, на стр. 12 отчета ИП Юшина указана поправка на благоустройство - 7. На стр.11 указано, что у объекта оценки и трех аналогов имеются все коммуникации, а на стр. 12 п.13 отчета стоимость аналогов вводится в увеличенном виде без какого-либо обоснования. ИП ФИО6 проводит корректировку, указывая при этом, что анализируемый объект и аналоги одинаковы. В результате этого оценщиком нарушен п.4 Федерального стандарта оценки ФСО № 3, а именно закрепленные в нем принцип обоснованности и принцип однозначности. На стр. № 1 отчета указана дата осмотра 17.03.2011 года, а дата определения стоимости- 22.03.2011 года, однако при проведении оценки дата осмотра должна быть датой определения стоимости объекта. В таблице заключения оценщика № 12 в п.4 и п.8 площадь оцениваемого объекта указана 40 кв.м., а далее по отчету - 45 кв.м, тогда как площадь объекта влияет на стоимость 1 кв.м. В отчете ИП ФИО6 также явно нарушены федеральные стандарты оценки, закрепляющие принципы «проверяемости» и «доверяемости», поскольку в отчете указана стоимость в размере 350 рублей за кв.м., но не указан источник образования такой стоимости. Увеличение стоимости объекта в сравнении с заключением экспертизы оценщиком произведено исключительно за счет необоснованного применения коэффициента капитализации. Из отчета следует, что если бы не был применен прирост стоимости объектов недвижимости, исходя из средних темпов инфляции по стране, определенная ИП Юшиным стоимость объекта оценки составила бы не более 5 300 000 рублей. «Безрисковая» ставка берется из журнала «Эксперт», который выходит один раз в неделю. Она при проведении экспертизы использовала последний номер журнала «Эксперт», техническое состояние объектов было взято из сведений собственников, риэлторов города Златоуста с указанием источников их получения. Не доверять пояснениям эксперта, имеющего высшее экономическое образование, диплом о профессиональной переподготовке «Оценка стоимости предприятия (бизнеса), стаж работы в оценочной деятельности 4 года у суда оснований не имеется. По причинам, изложенным экспертом при даче пояснений, суд не может принять за основу заключение о рыночной стоимости объекта, составленное ИП ФИО6 Оценщик ФИО6 в судебное заседание для дачи пояснений не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, для определения стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, суд считает необходимым использовать заключение эксперта ЮУТПП от 28 апреля 2011 года № 026-05-00896, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 9 400 000 рублей. Представителями сторон ранее предложено определить рыночную стоимость принадлежащей ответчику 1/10 доли объекта недвижимости путем арифметического деления стоимости целого объекта на 10. При таком расчете стоимость принадлежащей ответчику доли в праве собственности на объект определена судом в размере 940 000 рублей. Учитывая, что размер задолженности по Кредитному договору превышает стоимость заложенного имущества, основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 348 ГК РФ, отсутствуют. Применение отсрочки реализации предмета залога до окончания конкурсного производства в отношении ИП Кузнецовой Е.Г., которой на праве собственности принадлежит 9/10 долей того же объекта недвижимости, и проведения торгов по его реализации суд считает нецелесообразным, поскольку, как следует из пояснений представителя истца в судебном заседании 02 июня 2011 года, ОАО «Челябинвестбанк» является залогодержателем в отношении всего объекта недвижимости, в связи с чем самостоятельная реализация принадлежащей ответчику 1/10 доли данного объекта затруднена, что входит в противоречие с интересами Банка. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. За проведение экспертизы экспертами ЮУТПП истцом оплачено 7 080 рублей (платежное поручение, л.д. 156). Учитывая, что данное заключение положено в основу решения суда, понесенные расходы подлежат взысканию с Кузнецова Б.Ф. в пользу истца. При обращении в суд ОАО «Челябинвестбанк» оплачена государственная пошлина в размере 4 000 рублей (л.д. 34), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу ОАО «Челябинвестбанк». На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 198, 235 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Исковые требования Акционерного Челябинского инвестиционного банка «Челябинвестбанк» (открытое акционерное общество) удовлетворить. Обратить взыскание на заложенное имущество: нежилое помещение I-торговое под размещение закусочной, принадлежащее на праве общей долевой собственности Кузнецов Б.Ф. в 1/10 доле в праве на основании договора купли-продажи от 17 марта 2003 года, соглашения об определении долей в общей собственности от 14 октября 2004 года, акта приемки в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта от 26 февраля 2004 года, распоряжения главы г. Златоуста № 537-р от 26 февраля 2004 года в редакции Распоряжения № 4116-р от 02 декабря 2004 года, зарегистрированного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области, о чем ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 15 декабря 2004 года сделана запись регистрации №, общей площадью 220,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, установив способ продажи имущества - открытые торги, начальную продажную цену 940 000 рублей. Взыскать с Кузнецова Б.Ф. государственную пошлину: в пользу Акционерного Челябинского инвестиционного банка «Челябинвестбанк» в размере 4 000 рублей. Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии решения. Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течении 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. Председательствующий А.Е. Максимов Решение не вступило в законную силу