Дело № 2-1674/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 15 сентября 2011 года Златоустовский городской суд Челябинской области в составе: председательствующего судьи С.Ю.Фомина при секретаре Н.М.Шарифуллиной, рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Златоусте гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная аллея» к Денисову Е.А. о взыскании убытков и неосновательного обогащения, встречному иску Денисова Е.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная аллея» о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, у с т а н о в и л: Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная аллея» (далее ООО «УК «ПИФагор», Общество) обратилось в суд с исковым заявлением к Денисову Е.А. о взыскании убытков в размере <данные изъяты>64 руб. и суммы неосновательного обогащения в размере <данные изъяты>,82 руб. В обоснование заявленных требований сослалось на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» и Денисовым Е.А. был подписан договор №а купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью 43,3 кв.м., расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>. В день подписания договора по акту приема-передачи истцом ответчику во владение была передана квартира с целью оформления перехода к Денисову Е.А. права собственности на квартиру. В процессе подготовки документов для государственной регистрации сделки купли-продажи истцу стало известно об отсутствии у ответчика нотариально удостоверенного согласия супруги на совершение данной сделки. В связи с отсутствием такого согласия супруги ответчика сделка купли-продажи квартиры является ничтожной и не влечет для сторон последствий, кроме последствий ее недействительности. Вместе с тем, фактически квартира была передана ответчику и находилась в его владении и пользовании на основании акта-приема передачи с ДД.ММ.ГГГГ Возврат квартиры ответчиком истцу был произведен лишь ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, истец не имел возможности в полном объеме владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой в указанный период, что повлекло для истца убытки в виде расходов по оплате коммунальных услуг в размере <данные изъяты> руб. Кроме того, ответчик, фактически владея и пользуясь квартирой, принадлежащей истцу, без установленных законом или договором оснований сберег денежные средства, уплачиваемые при обычных условиях и при сравнимых обстоятельствах за владение и пользование жилым помещением. Сумма неосновательного обогащения составляет <данные изъяты>82 руб. Денисов Е.А. обратился со встречным исковым заявлением к ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>,07 руб. (л.д.63-64). В обоснование заявленных требований сослался на то, что в связи с отсутствием нотариально удостоверенного согласия его супруги и отказом в государственной регистрации договора купли-продажи №А от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, указанный договор является незаключенным. Однако и квартира, и денежные средства были переданы сторонами друг другу. Всего в счет оплаты за указанную квартиру он перечислил 1 <данные изъяты> руб.: <данные изъяты> руб. в рамках соглашения №А от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи помещения от ДД.ММ.ГГГГ и <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ Калининский районный суд ДД.ММ.ГГГГ утвердил мировое соглашение, заключенное между ним и Обществом, в соответствии с которым ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» передало ему денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., а он возвратил истцу квартиру. Считает, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» получил и пользовался его денежными средствами, не имея на то законных оснований. Представитель истца ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» и ответчик Денисов Е.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без их участия (л.д.108,104). В судебном заседании 08.09.2011 г. Денисов Е.А. с иском ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» не согласился, настаивал на удовлетворении встречного искового заявления (л.д.102). В отзыве на исковое заявление Денисов Е.А. указал, что фактически он квартирой не пользовался, т.к. ключи от недвижимого имущества ему не передавались. Квартира передавалась ему без отделочных работ, без установки санфаянса, смесителей, электрической плиты. Справку территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Челябинской области, а также счет на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ и акт № от ДД.ММ.ГГГГ, на которые ссылается истец, считает не относимыми доказательствами в рамках разрешения данного дела (л.д.51). Представитель ООО «УК «ПИФагор» Чулков А.В., действующий на основании доверенности (л.д.85), в возражении на встречное исковое заявление указал, что Денисовым Е.А. не представлено доказательств начала течения срока владения и пользования денежными средствами ответчиком. Денисов Е.А. в соответствии с п.3 ст. 406 ГК РФ не вправе требовать от ответчика уплаты процентов за пользование денежными средствами за период, когда Обществу не были известны платежные реквизиты истца, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, Денисовым не предпринимались меры к возврату неосновательного обогащения и не предъявлялись соответствующие требования (л.д.89-91). Исследовав материалы дела, суд находит иск ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» к Денисову Е.А. и встречный иск Денисова Е.А. к ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО УК «Брокеркредитсервис - Фонды недвижимости» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» в лице ООО «Риэлт-Стройком» в лице ФИО5 и Денисовым Е.А. был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества №а (л.д.9-11), в соответствии с п. 1.1 которого продавец принял на себя обязательство передать ответчику (покупателю) в собственность недвижимое имущество - однокомнатную квартиру общей площадью 43,3 кв.м., расположенную в жилом доме по адресу: <адрес>. В свою очередь покупатель обязался оплатить стоимость квартиры в размере <данные изъяты> руб. путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца либо в кассу ООО «Риэлт-Стройком». При этом стороны пришли к соглашению о порядке оплаты, согласно которому Денисов обязался единовременно внести <данные изъяты> руб., а оставшуюся часть суммы вносить в порядке и в сроки, установленные графиком платежей, являющимся приложением в договору.(п.п.2.1-2.2.2 Договора) Во исполнение обязательств по указанному договору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО УК «Брокеркредитсервис - Фонды недвижимости» передало Денисову Е.А. недвижимое имущество - однокомнатную квартиру общей площадью 43,3 кв.м., расположенную в жилом доме по адресу: <адрес>. (л.д.14). В свою очередь, ответчик в счет оплаты за указанную квартиру ДД.ММ.ГГГГ перечислил денежные средства на расчетный счет ООО УК «Брокеркредитсервис - Фонды недвижимости» в размере <данные изъяты> руб., а также ДД.ММ.ГГГГ внес в кассу ООО «Риэлт-Стройком» наличные средства в размере <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> руб. Указанные обстоятельства подтверждаются заявлениями Денисова Е.А. (л.д.37-37-39), квитанциями (л.д.42-46) и не оспариваются стороной истца. На основании соглашения о замене стороны в договоре №а от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» и Денисовым Е.А. ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13), «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» приняло на себя в полном объеме права и обязанности ООО УК «Брокеркредитсервис - Фонды недвижимости Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» по договору. Факт смены управляющей компании ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» подтверждается также копией публикации в Приложении к Вестнику ФСФР № 4 от 22.01.2010 г. (л.д.123) В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Статьей 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 164 и 165 ГК РФ. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона (ст. 4). Согласно ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. На основании п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.92), государственная регистрация купли-продажи объекта недвижимого имущества- однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>, документы на которую представили Денисов Е.А. и ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея», была приостановлена на срок до 29.09.2010 г. в связи с тем, что для госрегистрации необходимо было представить нотариально удостоверенное согласие супруги Денисова Е.А. на совершение сделки по приобретению данного объекта либо документы, подтверждающие, что указанный объект недвижимого имущества не будет являться имуществом, нажитым в браке. Однако, указанные документы не были представлены сторонами в Управление Росреестра, в связи с чем Денисову Е.А. и ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» было отказано в государственной регистрации купли-продажи указанной квартиры. (сообщение об отказе -л.д.94) Как следует из письменных отзывов сторон, после получения отказа в регистрации сделки ни одна из сторон договора не обращалась в суд с требованиями о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество. При таких обстоятельствах, исходя из положений п.1 ст.165 ГК РФ суд приходит к выводу, что заключенное между Обществом и Денисовым соглашение о купле-продаже недвижимого имущества №а от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой в силу прямого указания в законе, поскольку в нарушение требований ст.131, 165 и 551 ГК РФ сторонами не были соблюдены установленные законом требования о ее государственной регистрации. В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.(п.1) При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.(п.2) В силу ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.(п.1 ст.1107 ГК РФ) Как разъяснили Пленумы ВС РФ и ВАС РФ в п.27 Постановления от 08.10.1998 года N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при рассмотрении споров, возникающих в связи с неосновательным обогащением одного лица за счет другого лица (глава 60 Кодекса), судам следует иметь ввиду, что в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 Кодекса применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами. При применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении (статья 1107 Кодекса) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне. ДД.ММ.ГГГГ определением Калининского районного суда г.Челябинска было утверждено мировое заключение, заключенное между Денисовой Е.В., Денисовым Е.А. и ООО «УК «ПИФагор», по условиями которого Денисов Е.А. освобождает и возвращает ООО «УК «ПИФагор» по акту приема-передачи в течение 3-х рабочих дней со дня утверждения мирового соглашения полученную им однокомнатную квартиру общей площадью 43,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, в состоянии, соответствующем акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; в свою очередь ООО «УК «ПИФагор» возвращает Денисову Е.А. денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., полученные в счет уплаты части цены указанной квартиры (определение-л.д.58-60). Данное определение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ и в соответствии со ст.61 ГПК РФ имеет для разрешения данного дела преюдициальное значение. Из акта приема-передачи квартиры (л.д.84) следует, что ДД.ММ.ГГГГ Денисов Е.А. возвратил, а ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» приняло однокомнатную квартиру общей площадью 43,3 кв.м., расположенную в жилом доме по адресу: <адрес>. Как следует из возражений ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» (л.д.89-91), дополнении к исковому заявлению (л.д.109-113), после утверждения Калининским районным судом г.Челябинска мирового соглашения между Денисовой Е.В., Денисовым Е.А. и ООО «УК «ПИФагор», денежные средства в размере 1 <данные изъяты> руб. были перечислены истцом на расчетный счет ответчика платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривалось Денисовым Е.А. в судебном заседании от 08.09.2011 г. Довод истца о том, что денежные средства, внесенные Денисовым Е.А. в счет оплаты за квартиру, на счета ООО «УК «ПИФагор» не переводились и не поступали, опровергается самим же Обществом в возражении и дополнении к исковому заявлению, а также фактом заключения мирового соглашения о возврате полученных сумм ответчику. Таким образом, судом установлено, что внесенная Денисовым Е.А. по договору купли-продажи квартиры денежная сумма в размере <данные изъяты> руб. была получена им от истца после утверждения судом мирового соглашения, а ответчиком в свою очередь ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея», т.е. стороны фактически были приведены в первоначальное положение в соответствие с требованиями ч.2 ст.167 ГК РФ. С учетом разъяснений Пленума ВС РФ и ВАС РФ в такой ситуации, когда в порядке реституции истец получил товар, а ответчик уплаченные им денежные средства, суд считает необходимым исходить из равного размера обязательств. В свою очередь, равный размер взаимных обязательств исключает наличие неосновательного обогащения у сторон, а нормы о неосновательном денежном обогащении могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что уплаченная Денисовым денежная сумма явно превышает стоимость переданного ему имущества. Однако, таких доказательств ответчиком суду не представлено. Наоборот, из договора купли-продажи следует, что Денисов не внес полную стоимость квартиры продавцу. В связи с изложенным, у сторон отсутствует неосновательное обогащение, в связи с чем требования Общества о взыскании с Денисова <данные изъяты> руб., а также требования Денисова о взыскании с ООО УК «ПИФагор» процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> коп. удовлетворению не подлежат. ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» также заявлены требования о взыскании с Денисова Е.А. убытков в размере <данные изъяты> руб., состоящих из подлежащей оплате суммы за коммунальные услуги и содержание жилья в отношении переданной ответчику квартиры. Согласно ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Вместе с тем, в соответствии со ст.210 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, т.е. должен своевременно производить оплату содержания жилья и оказываемых коммунальных услуг, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. На основании ч.1 и п.5 ч.2 ст.153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иной не установлено законом. Из анализа указанных правовых норм следует, чтообязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, возлагается на собственника данного жилого помещения либо лиц, использующих жилое помещение на основании соглашения с собственником. Внесение таких платежей не является убытками собственника по смыслу закона, а связано с бременем содержания собственности. Согласно выписке из ЕГРПНИиСН, собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлись владельцы инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «Тополиная аллея». (л.д.99) Поскольку судом установлено, что договор купли-продажи №а от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, является недействительным, то Денисов Е.А. право собственности в отношении данной квартиры не приобрел. Как следует из дополнения к исковому заявления ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» (л.д.112) и пояснений Денисова в судебном заседании, письменных соглашений о порядке внесения платы за содержание квартиры и коммунальные услуги между истцом и ответчиком не заключалось. Сам по себе факт передачи квартиры собственником в пользование какому-либо лицу не порождает у последнего обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг при отсутствии соглашения по данному вопросу с собственником имущества. Таким образом, обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья не является убытками истца, и соответственно возмещение таких расходов не может быть возложено на ответчика. Как следствие, требования ООО «УК «ПИФагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» о взыскании с Денисова Е.А. убытков в виде расходов по содержанию жилья и оплате коммунальных услуг в размере <данные изъяты>64 руб. также не подлежат удовлетворению. Доводы Общества о нарушении ответчиком его прав на владение, пользование и распоряжение квартирой суд находит несостоятельными, поскольку квартира была переда истцом ответчику по достигнутому между ними соглашению, в свою очередь Денисовым было предоставлено встречное исполнение условий данного соглашения. В связи с чем суд не усматривает нарушения прав собственника со стороны ответчика. В соответствии со ст.98 ГПК РФ понесенные истцом судебные расходы при отказе в иске удовлетворению не подлежат. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 198, ГПК РФ, суд р е ш и л : Отказать Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная аллея» в удовлетворении исковых требований к Денисову Е.А. о взыскании убытков и неосновательного обогащения. Отказать Денисову Е.А. в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная аллея» о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме через суд, вынесший решение. Председательствующий: С.Ю.Фомин Решение не вступило в законную силу.
"Об инвестиционных фондах" управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам. Управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.