Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 октября 2011 г. Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Карповой О.Н.

при секретаре             Емельяновой М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Южно - Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» к Курбатову А.А. об обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л :

Открытое акционерное общество «Южно - Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» (далее по тексту - ОАО «ЮУ КЖСИ») обратилось с иском к Курбатов А.А. о взыскании задолженности по договору займа, в том числе суммы основного долга в размере 955 670 руб. 61 коп., процентов за пользование суммы займа в размере 108 747 руб. 63 коп., пени за просрочку исполнения обязательства в размере 183 881 руб. 69 коп., процентов за пользование суммой займа с 03 августа 2011 года и пени за просрочку исполнения обязательства с 28 апреля 2011 года по день фактического исполнения решения суда; взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 18 839 руб. 63 коп.; обращении взыскания на <адрес> состоящую из трех комнат, общей площадью 66,97 кв.м., расположенную на 8-ом этаже, путем передачи истцу права на ее получение (л.д. 158-159).

Решением Златоустовского городского суда от 03.08.2011 года исковые требования ОАО «ЮУ КЖСИ» удовлетворены частично (л.д. 177-181):

- с Курбатов А.А. в пользу истца взыскана сумма основного долга в размере 955 670 руб. 61 коп., проценты за пользование суммой займа в размере 79 347 руб. 87 коп., пеня за просрочку исполнения обязательства в размере 150 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины 18 125 руб. 09 коп., а всего 1 203 143 руб. 47 коп.

- постановлено взыскивать с Курбатов А.А. в пользу истца начиная с 04 августа 2011 года и до дня возврата суммы займа проценты за пользование кредитом из расчета 13,75 % годовых на сумму долга по кредитному договору в размере 955 670 руб. 61 коп.

- обращено взыскание на заложенное имущество - право на получение <адрес>, состоящей из трех комнат, расположенной на восьмом этаже в 10- этажном жилом <адрес>).

В остальной части исковых требований отказано.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 12.09.2011 (л.д. 203-207) решение Златоустовского городского суда от 03.08.2011 изменено в части взыскания процентов за пользование кредитом на будущее время, в части обращения взыскания на предмет залога решение отменено, дело в этой части направлено на новое рассмотрение.

В судебном заседании представитель истца ОАО «ЮУ КЖСИ» Бузуев А.И. на удовлетворении искового требования об обращении взыскания на заложенное имущество настаивал по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Курбатов А.А. с требованием не согласен, поскольку квартира у застройщика им получена в 2008 г., в настоящее время он погасил просроченную задолженность и вошел в установленный договором займа график платежей. Право собственности на квартиру и ипотека не зарегистрированы в установленном порядке, поскольку он поручил оформление необходимых документов риэлтору, которая не исполнила взятых на себя обязательств, прекратила свою деятельность и не вернула документы, на основании которых проводится государственная регистрация права. В ближайшее время намерен восстанавливать утраченные документы и регистрировать право собственности на квартиру.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд полагает требование ОАО «ЮУ КЖСИ» об обращении взыскания на заложенное имущество не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28 августа 2007 года между ОАО «ЮУ КЖСИ» и Курбатов А.А. заключен договор займа на сумму 994 000 рублей под 13,75 % годовых сроком на 240 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения <адрес> 10-этажном жилом <адрес>), состоящую из трех комнат, общей площадью 66,97 кв.м., расположенную на 8-ом этаже, стоимостью 1 105 005 рублей (л.д.42-51).

Обеспечением исполнения обязательства заёмщика, в силу п. 1.4 договора является: ипотека в силу закона квартиры; страхование жизни и потери трудоспособности Курбатов А.А., по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться заимодавец; страхование риска утраты и повреждения предмета ипотеки - квартиры, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться заимодавец; залог прав на квартиру.

28 августа 2007 года сторонами был заключен договор уступки прав требования № 07-01/308-07 (л.д.53-56), согласно которого ОАО «ЮУ КЖСИ» уступило Курбатову А.А. право требования трёхкомнатной <адрес> по договору № 04-01/9-06-07Д участия в долевом строительстве жилого дома от 12 апреля 2007 года, заключенному между ОАО «ЮУ КЖСИ» и Федеральным государственным предприятием «Производственное объединение «Златоустовский машиностроительный завод» (ныне ОАО «Златмаш») (л.д. 222-229).

Решением Златоустовского городского суда от 03.08.2011 г., вступившим в законную силу в данной части, установлено, что ответчик Курбатов А.А. ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору займа, не производил платежи по возврату займа и процентов за пользование им.

В обоснование заявленного требования об обращении взыскания на спорную квартиру путем передачи истцу права на ее получение истец ссылается на наличие ипотечного обременения квартиры, как в силу закона, так и в силу договора.

Согласно п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 77 Закона об ипотеке установлено, что в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (ипотека в силу закона).

Согласно ст. 5 Закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: 1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п.1 ст. 5).

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (абз. 2 п.5 ст.5, ипотека в силу договора).

Статьей 10 Закона об ипотеке предусмотрено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что право собственности Курбатов А.А. на <адрес> в <адрес>, а также залоговое обременение на квартиру, право требования квартиры по договору долевого участия в установленном законом порядке не зарегистрировано (выписка из государственного реестра л.д. 79).

Согласно пункта 1.4 договора займа от 28.08.2007, заключенного между сторонами, обеспечением исполнения обязательства заёмщика, в том числе, является ипотека в силу закона квартиры. Пунктом 4.4.3 договора предусмотрено, займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

28 августа 2007 года между ОАО «ЮУ КЖСИ» и Курбатов А.А. был заключен договор № 07-02/264-07 залога имущественных прав (л.д. 64-66), по условиям которого в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору займа № 05-01/301-07 от 28.08.2007г. и требований, вытекающих их этих обязательств ответчик передал истцу в залог до момента регистрации своего права собственности на квартиру и ипотеки в силу закона, право на получение спорной квартиры у застройщика ФГУП «ПО «ЗМЗ» по договору уступки прав требования № 07-01/308-07 от 28.08.2007 г.

На момент обращения истца в суд с иском ответчик Курбатов А.А. реализовал свое право на получение квартиры от застройщика по договору уступки (акт приема-передачи квартиры от 24.09.2008 л.д. 221), поэтому обязательства сторон по договору долевого участия прекращено надлежащим исполнением в силу ст. 408 ГК РФ.

Кроме того, ответчик использовал заемные средства для исполнения обязательств по договору уступки права требований, а не по договору долевого участия в строительстве жилья.

Согласно п. 1.4. договора уступки права требования на момент его заключения цедент (истец) полностью оплатил право требования квартиры у застройщика.

На момент государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья № 04-01/9-06-07Д от 12 апреля 2007 года, заключенного между истцом и ФГУП ПО «ЗМЗ», ответчик стороной договора не являлся. Спорная квартира строилась не за счет заемных средств.

В последующем (после переуступки истцом ответчику права требования квартиры по договору долевого участия) ипотечное обременение имущественного права требования квартиры в силу закона в пользу ОАО «ЮУ КЖСИ», не регистрировалось.

На основании изложенного ипотечные обязательства в отношении спорной квартиры по договору залога имущественных прав и в силу закона (на основании ст. 77 (ипотека квартиры), ст. 5 (ипотека права требования участника долевого строительства) Закона об ипотеке, на момент рассмотрения дела отсутствуют.

Следовательно, исковое требование ОАО «ЮУ КЖСИ» об обращении взыскания на заложенное имущество путем передачи истцу права на получение квартиры у застройщика, удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 12,198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ОАО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» к Курбатов А.А. об обращении взыскания на заложенное имущество <адрес> в <адрес> путем передачи права на её получение отказать.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через суд, вынесший решение.

Решение не вступило в законную силу