Дело № 2-1158/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
24 ноября 2011 года г. Златоуст
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Короленко В.А.,
при секретаре Курчатовой Т.О.,
с участием представителей истца Платоновой Е.А., Спириной С.В., ответчика Ткаченко М.А. и его представителя Бабинцева А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая группа «Рубин» к ФИО1 о государственной регистрации договора купли-продажи,
у с т а н о в и л:
ООО «Производственно-коммерческая группа «Рубин» (далее – «ООО ПКГ «Рубин») обратилось в суд с иском к ФИО1 о регистрации договора купли-продажи 1/4 доли жилого дома и земельного участка общей площадью 510 кв.м. с рассрочкой платежа, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование иска истец сослался на то, что сделка сторонами исполнена. Стоимость ? доли дома в размере 600 000 руб. уплачена покупателем продавцу, что подтверждается письменной распиской. ФИО1 взял на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать права собственности на указанную в договоре недвижимость и зарегистрировать переход права собственности в органах государственной регистрации. Свои обязательства ответчик не выполнил, уклоняется от регистрации сделки.
В судебном заседании представители истца ФИО5 и ФИО6 просили иск удовлетворить.
ФИО1 иск не признал в полном объеме, пояснив, что указанный в иске договор не заключал, денежные средства от ООО «ПКФ «Рубин» в сумме 600 000 руб. не получал, в договоре купли-продажи и письменных расписках свои подписи не ставил. В период с 2005 года по 2009 год он являлся директором ООО «ПКФ «Рубин» и в 2008 году, уезжая в отпуск, оставлял одному из участников общества ФИО6 чистые листы бумаги формата А4 с собственноручными подписями. Полагает, что эти листы бумаги с его подписями были использованы в дальнейшем для составления договора купли-продажи и расписок о получении денег.
Заслушав пояснения представителей истца, ответчика и его представителя, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Как видно из материалов дела, данные требования к договору купли-продажи квартиры сторонами соблюдены, и он ими фактически исполнен.
Суду представлен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ФИО1 обязался передать в собственность, а ООО «ПКГ «Рубин» принять и оплатить в соответствии с условиями договора ? долю жилого дома и ? долю земельного участка, находящихся по адресу: <адрес> (л.д. 109-110).
Как следует из материалов дела и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ ООО ПКГ «Рубин» с ДД.ММ.ГГГГ и на момент совершения сделки являлось юридическим лицом (л.д. 34-38). Право ООО ПКГ «Рубин» заключать любые допустимые законом сделки предусмотрено п. 3.2. Устава общества, утвержденного общим собранием учредителей ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27-33).
В п. 2 договора указано и подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7,8 ), что указанный дом общей площадью 331 кв.м. и земельный участок общей площадью 510 кв.м. находятся в общей долевой собственности, в которой продавцу принадлежит ? доля на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО7 с одной стороны и ФИО6, ФИО1, ФИО8, ФИО9 в другой стороны (л.д. 79).
Пунктами 4, 5 договора предусмотрено, что указанная ? доля жилого дома и ? доля земельного участка продается за 600 000 руб. Покупатель обязался уплатить данную сумму путем передачи денег продавцу в течение одного года с момента подписания настоящего договора, при этом сумма в размере 250 000 руб. подлежит уплате в течение 3 месяцев после подписания договора, а оставшаяся сумма выплачивается в следующие срок: сумма в размере не менее 200 000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ, сумма в размере 150 000 руб. – до ДД.ММ.ГГГГ
В подтверждение исполнения истцом обязательств по оплате стоимости приобретенного имущества в размере 600 000 руб. суду представлены расписки ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о получении в соответствии с п. 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 250 000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ – 250 000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ – 100 000 руб. (л.д. 154-156).
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.
Право собственности у покупателя по такому договору возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Условие о государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ при выполнении покупателем обязательств по полной оплате доли жилого дома и земельного участка предусмотрено пунктами 7, 17 договора.
Переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В п. 8 договора купли-продажи указано, что покупатель ООО ПКГ «Рубин» приобретает право собственности на предмет сделки после государственной регистрации права собственности, которая производится после подписания передаточного акта.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В нарушение установленного Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядка договор купли-продажи и переход права собственности на жилое помещение в органе государственной регистрации зарегистрированы не были, до настоящего времени собственниками земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, значатся по ? доли каждый ФИО1, ФИО6, ФИО8, ФИО9
Истец ООО ПКГ «Рубин» в обоснование заявленных требований сослался на то, что ФИО1 уклоняется от регистрации договора купли-продажи ? доли жилого дома и ? земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.
В подтверждение указанных доводов суду представлено письмо директора ООО ПКГ «Рубин» ФИО8, адресованное ФИО1, о необходимости явиться в регистрирующий орган для оформления сделки и почтовое уведомление о вручении ответчику ДД.ММ.ГГГГ почтового отправления (л.д. 12-13).
Ответчик ФИО1, возражая против исковых требований ООО ПКГ «Рубин», указал, что договор купли-продажи ? жилого дома и ? земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, не заключал, денежные средства в сумме 600 000 руб. от ООО «ПКФ «Рубин», в договоре купли-продажи и письменных расписках свои подписи не ставил. В период с 2005 года по 2009 год он являлся директором ООО «ПКФ «Рубин». В 2008 году, уезжая в отпуск, оставлял одному из участников общества ФИО6 чистые листы бумаги формата А4 с собственноручными подписями, чтобы не оформлять доверенность. В дальнейшем отчет о количестве использованных листов не требовал. Полагает, что эти листы бумаги с его подписями были использованы в дальнейшем для составления договора купли-продажи и расписок о получении денег. В судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ответчик пояснял, что в январе 2010 года он встречался с учредителями ООО ПКГ «Рубин» по вопросу продажи им спорного недвижимого имущества, учредители обещали подготовить документы и в рассрочку оплатить стоимость имущества. Однако письменный договор сторонами заключен не был, о его существовании стало известно после получения письма ООО ПКГ «Рубин» с требованием о регистрации договора.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ранее учредителями ООО ПКГ «Рубин» являлись ФИО1, ФИО8, ФИО6 и ФИО9, кроме того, ответчик являлся директором общества. Данный факт подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ №, трудовой книжкой ФИО1 и не оспаривается сторонами (л.д. 61-64, 57-58).
На основании решения общего собрания учредителей ООО ПКГ «Рубин» от ДД.ММ.ГГГГ директором общества был избран ФИО8, его приказом № 4 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 переведен на должность заместителя директора по общим вопросам (л.д. 58).
На общем собрании участников ООО ПКГ «Рубин» ДД.ММ.ГГГГ было рассмотрено личное заявление ФИО1 о выходе из состава участников ООО ПКГ «Рубин» и о выплате его доли, которая составляет 25% уставного капитала общества. Участниками принято следующее решение: считать ФИО1 вышедшим из состава участников общества с момента принятия решения общим собранием участников; выплатить ФИО1 25% капитала общества не позднее ДД.ММ.ГГГГ за вычетом долговых обязательств ФИО1 перед ООО ПКГ «Рубин» (л.д. 89-90).
В счет погашения долга, образовавшегося при отчуждении доли, принадлежавшей ранее ФИО1 в пользу ООО ПКГ «Рубин», ДД.ММ.ГГГГ ответчику были переданы материальные ценности на сумму 103 000 руб. и денежные средства в размере 47 руб. 10 коп., после чего он был исключен из состава участников ООО ПКГ «Рубин» (акт приема-передачи материальных ценностей в счет выплаты стоимости доли от ДД.ММ.ГГГГ – л.д. 91, выписка из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ – л.д. 34-38).
Допрошенная в качестве свидетеля ФИО10 (жена ответчика) показала, что с момента основания ООО ПКГ «Рубин» работала главным бухгалтером общества, ФИО1 - директором. В 2007 и 2008 годах они с мужем выезжали в отпуск за пределы Российской Федерации. С целью обеспечения полноценной беспрерывной работы общества ФИО1 в июле 2007 года и в апреле 2008 года оставлял ФИО6 около 10 чистых листов бумаги формата А4 с личной подписью для составления платежных поручений и ведения бухгалтерской отчетности. Доверенность никому не оставлял.
С целью выяснения того, в какой последовательности были изготовлены договор купли-продажи, датированный ДД.ММ.ГГГГ, и три письменные расписки о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, и что раньше было выполнено: текст договора и письменных расписок или подписи в них ответчика, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебно-техническая экспертиза перечисленных документов.
Согласно заключению экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ время выполнения рукописных подписей ФИО1 в трех расписках о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ не соответствует указанным в них датам. Подписи в данных расписках могли быть составлены ранее указанных в них дат – возраст рукописных штрихов в них составляет около 36 месяцев на момент окончания исследования. Договор купли-продажи доли жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ подвергался агрессивному термическому воздействию. По этой причине установить период его подписания не представляется возможным. В связи с отсутствием пересечения подписей и печатного текста в представленных на экспертизу документах, а также с отсутствием приборной базы, позволяющей провести исследование в условиях отсутствия участков пересечения, невозможно провести соответствующее исследование и дать заключение по поставленному вопросу.
Представитель истца ООО ПКГ «Рубин» ФИО6 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснила, что ФИО1 не подписывал текст договора купли-продажи и расписки в присутствии участников общества, они были подготовлены и подписаны ответчиком заранее, а затем представлены истцу. ФИО1 выступал инициатором продажи ? доли жилого дома и ? земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, поэтому представил уже подписанный текст договора и подлинные документы на жилой дом и земельный участок.
В материалах дела имеется заявление ФИО1 начальнику УВД по ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ о привлечении к ответственности учредителей ООО ПКГ «Рубин»: ФИО6, ФИО9, ФИО8, которые пытаются завладеть принадлежащими ему на праве собственности ? доли жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. В заявлении ответчик указал, что данные лица составили договор купли-продажи дома и расписки о получении им 600 000 руб. В данных документах он свои подписи не ставил и указанную сумму не получал, однако учредители пытаются склонить его к регистрации договора купли-продажи.
Постановлением участкового уполномоченного ОМ-2 УВД по ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела по ст. 179 УК РФ – принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения, по заявлению ФИО1 отказано по основаниям п. 2 ч. 1 ст. 24 (отсутствие в деянии состава преступления), ст. 144, 145, 148 УПК РФ. Постановление вступило в законную силу, ФИО1 не обжаловалось.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ, п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Учитывая, что договор купли-продажи ? доли жилого дома и ? земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключен ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКГ «Рубин» и ФИО1 в установленной законом письменной форме, путем составления единого документа подписанного сторонами, а также наличие доказательств уклонения ответчика от его регистрации, суд полагает необходимым удовлетворить требование ООО ПКГ «Рубин» о государственной регистрации указанного выше договора.
В ходе рассмотрения дела ответчиком не оспаривалась достоверность его подписей в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в расписках о получении денежных средств в счет оплаты стоимости спорного имущества, доказательства их недостоверности не предоставлялись. Судом на обсуждение сторон ставился вопрос о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы.
Доводы ФИО1 о том, что договор и расписки изготовлены учредителями ООО ПКГ «Рубин» на подписанных им чистых листах бумаги формата А4 носят предположительный характер и достоверными доказательствами не подтверждены.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества (п. 61).
Факт исполнения сторонами договора купли-продажи подтверждается расписками ФИО1, а также банковскими документами ООО ПКГ «Рубин» (л.д. 40-52).
Из пояснений представителей истца и ответчика установлено, что акт приема-передачи спорного имущества составлен и подписан сторонами не был, однако фактически жилым домом и земельным участком, расположенными по адресу: <адрес>, в 2010-2011 годах пользуются ФИО6, ФИО8, ФИО9 Ответчик в ходе рассмотрения дела пояснял, что действительно не пользуется спорным имуществом с начала 2010 года по причине отсутствия необходимости.
Учитывая, что суду представлены доказательства об исполнении сторонами сделки купли-продажи, а также об уклонении ответчика ФИО1 от регистрации перехода права собственности на ? долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок, на основании ч. 3 ст. 551 ГК РФ, исковые требования ООО ПКГ «Рубин» о государственной регистрации перехода права собственности на ? долю в праве собственности на жилой дом общей площадью 331 кв. м. и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 198 ГПК РФ,
р е ш и л:
Иск общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая группа «Рубин» к ФИО1 о государственной регистрации договора купли-продажи удовлетворить.
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произвести государственную регистрацию договора купли-продажи ? доли жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 331 кв. м., инвентарный номер: №, <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 и покупателем обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая группа «Рубин», а также переход права собственности на ? долю указанного жилого дома в собственность общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая группа «Рубин».
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через суд, вынесший решение.
Председательствующий: Короленко В.А.
Решение не вступило в законную силу.