дело № 2-2495/2011г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Златоуст 16 декабря 2011 года
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Фроловой Г.А.,
при секретаре Решетниковой Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коньшина А.А., Коньшиной А.А. к администрации Златоустовского городского округа, Салову В.С. о признании договора купли-продажи состоявшимся, о признании собственником дома,
у с т а н о в и л :
Коньшин А.А., Коньшина А.А. обратились в суд с исковым заявлением, в котором просят признать договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ними и ФИО2, состоявшимся (действительным), признать их собственниками жилого дома, расположенного по указанному адресу.
В обоснование своих требований истцы сослались на то, что ДД.ММ.ГГГГ ими у ФИО2 был приобретен жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>. Договор был удостоверен нотариусом и зарегистрирован в реестре, однако не был зарегистрирован органами технической инвентаризации г. Златоуста. В настоящее время произвести регистрацию договора невозможно в связи со смертью ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ истцами была произведена реконструкция жилого дома, в результате чего в доме стало два этажа, общая площадь дома увеличилась до 116,2 кв. м. На реконструированное строение был оформлен технический паспорт.
К участию в деле в качестве ответчика был привлечен Салов В.С., наследник после смерти ФИО2
Истцы Коньшин А.А., Коньшина А.А. в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, просят рассмотреть дело без их участия (л.д.59, 61).
В судебном заседании представитель истцов Макарычев С.А., действующий на основании доверенности, на удовлетворении исковых требований настаивал.
Ответчик Салов В.С. исковые требования признал в полном объеме, пояснив, что ему известно о том, что дом, находящийся по адресу: <адрес>, был построен его бабкой ФИО2 и дедом, впоследствии ФИО2 дом продала, из дома выехала и стала проживать в квартире по <адрес>. После продажи дома в нем стали проживать другие люди и пользоваться домом.
Представитель ответчика администрации ЗГО в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д.60).
Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд находит требования Коньшиных законными и обоснованными по следующим основаниям.
Согласно ст. 238 ГК РСФСР 1964 года, действовавшего на момент заключения договора купли-продажи между истцами и ФИО2, Жилой дом (или часть его), находящийся в личной собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей, может быть предметом купли-продажи с соблюдением правил статьи 106 настоящего Кодекса, а также при условии, чтобы собственником не продавалось более одного дома (или части одного дома) в течение трех лет, кроме случая продажи, предусмотренного статьей 107 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 239 ГК РСФСР, договор купли-продажи жилого дома, находящегося в городе, рабочем поселке должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов.
Аналогичные нормы права содержаться и в ст. 549 ГК РФ, вступившего в силу с ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Как установлено в ходе судебного разбирательства ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Коньшиным А.А., Коньшиной А.А. был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которого дом перешел в собственность Коньшина А.А., Коньшиной А.А. по 1/2 доле каждому. Указанный договор был нотариально удостоверен и зарегистрирован в реестре за № 2-11. Однако не был зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством. Согласно договору истцы уплатили за приобретенный дом <данные изъяты>. при подписании договора (л.д.13).
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ земельный участок за №, находящийся по адресу: <адрес>, на основании договора № о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности был предоставлен ФИО8 для строительства одноэтажного деревянного дома, площадью 17,87 м2 в полном соответствии с утвержденным проектом № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.41-42).
В соответствии с проектом дом был построен и на него выдана домовая книга (л.д.43-53), дому присвоен почтовый адрес: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 умер. Решением Златоустовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ был установлен факт принятия ФИО2 наследства, открывшегося после смерти ФИО8, ФИО2 признана собственником жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> (л.д.54).
Как следует из материалов дела ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ После ее смерти ДД.ММ.ГГГГ по заявлению наследника первой очереди по праву представления Салова В.С., внука ФИО2, было заведено наследственное дело. Кроме того, наследником первой очереди по праву представления является ФИО9, другой внук наследодателя. Однако от него заявление о принятии наследства в установленный законом срок не поступило. ДД.ММ.ГГГГ Салову В.С. было выдано свидетельство праве на наследство по закону на права на денежные средства, внесенные в денежный вклад с причитающимися процентами по счету (л.д.65).
Факт заключения договора купли-продажи подтверждается пояснениями ответчика, из которых следует, что ему было известно о том, что его бабка ФИО2 указанный дом продала, после продажи в доме стали проживать другие люди.
Из изложенного следует, что при заключении договора купли-продажи сторонами условия договора купли-продажи были выполнены, так Коньшин А.А., Коньшина А.А. передали ФИО2 денежные средства за жилой дом, а ФИО2 передала Коньшиным указанный жилой дом.
Поскольку имеются письменные доказательства, подтверждающие заключение между сторонами сделки купли-продажи жилого помещения, сделка соответствует закону, удостоверена надлежащим образом, сторонами исполнена, имеются основания для признания договора купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Коньшиным А.А., Коньшиной А.А., состоявшимся (действительным).
В судебном заседании из пояснений представителя истцов установлено, что истцы Коньшины в установленном законом порядке право собственности на приобретенный жилой дом не зарегистрировали и ДД.ММ.ГГГГ приступили к реконструкции приобретенного жилого дома без получения на то соответствующих разрешений. В результате реконструкции жилого дома этажность дома увеличилась до двух этажей, общая площадь до 116,2 м2. Истцы просят признать их собственниками реконструированного жилого дома.
В соответствии с ч. 1, 3 ст. 222 ГК РФ Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из смысла данной нормы следует, что в случае, если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежавшем лицу, как на праве собственности, на праве пожизненно наследуемого владения, так и на праве постоянного (бессрочного) пользования, за данным лицом суд может признать право собственности на нее.
Из добытых в судебном заседании доказательств установлено, что жилой дом по адресу: <адрес>, был построен ФИО8 на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности ФИО8 было зарегистрировано органами технической инвентаризации г. Златоуста. После смерти ФИО8, на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, собственником жилого дома стала его супруга ФИО2, впоследствии продавшая дом истцам Коньшиным.
На момент предоставления ФИО8 земельного участка в бессрочное пользование под строительство индивидуального жилого дома, действовал Земельный кодекс РСФСР 1922 года, введенный в действие 30.10.1922г.
Положением о земельных распорядках в городах, утвержденным постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 13 апреля 1925г., предусматривалось, что при переходе в законном порядке от одних лиц к другим права собственности на строения частновладельческие, все права и обязанности по земельным участкам, обслуживающим эти строения, переходят к новым владельцам.
Исходя из положений ЗК РСФСР 1922 года, собственники жилых домов могли владеть земельным участком на праве пользования 49 лет. Впоследствии это право было трансформировано в право бессрочного пользования земельным участком в соответствии с ЗК РСФСР, введенным в действие с 1 декабря 1970 года.
Бессрочным признавалось землепользование без заранее установленного срока (ст. 11 ЗК РСФСР 1970г.). Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, индивидуального садоводства, т.е. независимо от целевого назначения, выделялись исключительно на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Статья 37 Земельного кодекса РСФСР, введенного в действие в 1991 году, никаких ограничений по переходу тех же прав на земельный участок от прежнего собственника строения к новому при заключении сделки не содержала. Это означало, что к новому собственнику строения в результате сделки переходило право постоянного бессрочного пользования земельным участком.
Право постоянного бессрочного пользования ст.216 ГК РФ отнесено наряду с правом собственности к вещным правам.
В соответствии с п. 3 ст.20 Земельного кодекса РФ, введенного в действие в 2001 году, право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.
Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов новым Земельным Кодексом РФ провозглашено одним из принципов земельного законодательства (подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ).
При переходе в законном порядке от одних лиц к другим права собственности на строение, все права и обязанности по земельным участкам, обслуживающим эти строения, переходят к новым владельцам.
Как следует из договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ Коньшины приобрели у ФИО2 жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке площадью 736 м2, принадлежащий последней на основании решения Златоустовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13) Указанный договор был удостоверен нотариусом государственной нотариальной конторы № 2 г. Златоуста и признан судом состоявшимся (действительным).
Таким образом, приобретенный Коньшиными дом не являлся самовольной постройкой, земельный участок площадью 736 м2 принадлежал прежним собственникам с ДД.ММ.ГГГГ на праве пользования, которое в 1970 году трансформировалось в право постоянного бессрочного пользования, и перешел к нему на том же праве при приобретении права собственности на дом.
Помимо указания в договоре земельного участка, на котором расположен приобретенный истцами по договору купли-продажи дом, в материалах дела имеется договор о предоставлении земельного участка в пользования для строительства индивидуального жилого дома на праве индивидуальной собственности (л.д.41-42), кадастровый паспорт земельного участка с указанием в графе «Разрешенное использование» - для ведения личного подсобного хозяйства, из которых усматриваются точный адрес, границы и размеры земельного участка
Из примечания в кадастровом паспорте на жилой дом и пояснений представителя истцов следует, что на месте старого дома <адрес> возведен новый дом, площадь которого составляет 71,6 м2. К жилому дому был также возведен теплый пристрой (литера А1) площадью 19,2 м2, в связи с чем общая площадь жилого дома увеличилась до 116,2 м2. Строительство нового дома было произведено без получения разрешительных документов.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дано разъяснение, допускающее признание права собственности на самовольную постройку, возведенную в отсутствие разрешения на строительство, за лицом, осуществившим самовольную постройку, на принадлежащем ему на законном основании земельном участке.
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26 указанного Постановления).
Поскольку Коньшиным земельный участок принадлежит на законном основании, отсутствие разрешения на реконструкцию жилого дома и возведение к нему пристроя не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Материалами дела установлено, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Так, согласно экспертному заключению на жилой дом по указанному адресу № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному филиалом ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Челябинской области в г Златоусте и Кусинском районе» (л.д.19) индивидуальный жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, соответствует требованиям санитарных правил и норм Сан ПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».
Согласно заключению по материалам обследования технического состояния конструкций жилого дома по указанному адресу (л.д.27-40), составленному СК <данные изъяты>», объект представляет собой капитальное строение пригодное для проживания и соответствующее строительным нормам и правилам. ООО СК «<данные изъяты> имеет свидетельство № о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в том числе работы по обследованию строительных конструкций (л.д.31-32).
По мнению суда, с учетом того, что ответчиком Саловым В.С. требования истцов Коньшиных признаны в полном объеме, имеются основания для признания договора купли-продажи дома заключенным, а также прав истцов на самовольную постройку жилого дома, требования истцов должны быть удовлетворены в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковые требования Коньшина А.А., Коньшиной А.А. удовлетворить.
Признать договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Коньшиным А.А. и Коньшиной А.А., удостоверенный государственным нотариусом Златоустовской городской нотариальной конторы № 2 ФИО10, зарегистрированный в реестре за № 2-11, состоявшимся (действительным).
Признать Коньшина А.А., Коньшину А.А. собственниками жилого дома, общей площадью 116,2 м2, расположенного по адресу: <адрес>, по ? доле в праве собственности каждого.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, принявший решение.
Председательствующий: Г.А. Фролова
решение не вступило в законную силу