Дело № 2-136/2012

Р Е Ш Е Н И Е

13 февраля 2012 года             г. Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Васильева С.В.

при секретаре      Курчатовой Т.О.

с участием представителя истца - Хлызовой Н.Б., представителя ответчика Королевой В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Простова Л.В. к Гроза Д.В. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права, осуществлении перехода права собственности,

    у с т а н о в и л :

Простова Л.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Грозе Д.В. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права, осуществлении перехода права собственности.

В обоснование заявленных требований сослалось на то, что между ней ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на четырехкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес> До настоящего времени ответчик не исполнил условия договора купли-продажи в части уплаты ей 55 000 рублей. В добровольном порядке ответчик отказался выплачивать ей указанную сумму.

Истец Простова Л.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца - Хлызова Н.Б., действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме. Суду пояснила, что на момент совершения сделки купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу <адрес> - ДД.ММ.ГГГГ Гроза Д.В. фактически не передал истцу деньги. Простова Л.В. неоднократно обращалась к ответчику с требованием о выплате денежных средств по исполнению условий договора купли-продажи и по оплате задолженности по коммунальным платежам, однако, ответчик проигнорировал просьбы Простовой Л.В., уехав в <адрес>. По условиям договора, квартира находится в залоге у продавца, что препятствует ей в продаже квартиры.

Ответчик Гроза Д.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен по последнему месту жительства.

Представитель ответчика - адвокат Королева В.Г., назначенная определением суда в порядке ст. 50 ГПК РФ, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась в полном объеме. Считает исковые требования необоснованными. Гроза Д.В. на законных основаниях является собственником 1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу <адрес>. Его право собственности зарегистрировано надлежащим образом. То обстоятельство, что у ответчика накопился долг по коммунальным платежам, не является основанием для расторжения с ним договора. Истец имеет право на обращение в суд с требованиями о взыскании задолженности по коммунальным платежам. Кроме того, считает, что Простовой Л.В. пропущен срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.

        Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Заслушав участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Простовой Л.В., с одной стороны, и Грозой Д.В., с другой стороны, заключен договор купли-продажи 1/2 доли <данные изъяты> квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес> (л.д. 10). По условиям договора, имущество продано за 70 000 рублей, из которых 15 000 рублей Гроза Д.В. обязался уплатить до подписания договора, 27 500 рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 27 500 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. (п. 3). В соответствии с п. 4 договора покупатель осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом всего дома.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13), правообладателями четырехкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес> являются Простова Л.В. и Гроза Д.В.

Из справки, выданной инспектором регистрационного учета МУ «РКБ» ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12) следует, что в квартире по адресу <адрес> зарегистрированы Простова Л.В. и Гроза Д.В.

Оспариваемая 1/2 доля квартиры принадлежала Простовой Л.В. на праве собственности, что подтверждается договором безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).

Истец в обоснование своих требований истец ссылается на неисполнение со стороны ответчика обязательств по передаче денежных средств в сумме 55 000 рублей в счет приобретенной им доли недвижимого имущества.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Судом установлено, что спорное жилое помещение представляет собой четырехкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес>. Собственником всей квартиры являлась истец Простова Л.В. на основании договора приватизации. Стороной ответчика доказательства, подтверждающие исполнение ответчиком обязательств по выплате денежных средств за приобретенное имущество в судебное заседание не представлено.

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Согласно п.2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В силу ст. 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются в соответствии со ст. 556 ГК РФ - по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, договор считается заключенным в случае, если соблюдены все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является предмет договора, а именно, указание в договоре всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность, имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе адрес, вид объекта, его площадь, назначение и иная необходимая информация. В случае отсутствия в договоре цены договора продажи недвижимости договор считается незаключенным.

В подтверждение исполнения договора вышеуказанной нормой закона предусмотрено составление передаточного акта или иного документа о передаче, при этом законом или договором может быть предусмотрена возможность исполнения договора путем вручения имущества без подписания соответствующего передаточного документа, а также без фактического вручения продаваемого имущества покупателю в момент подписания передаточного акта.

Таким образом, оснований для расторжения договора купли - продажи 1/2 доли четырехкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес> не имеется, поскольку при заключении сделки соблюдены все необходимые существенные условия, а именно, договор составлен в простой письменной форме, зарегистрирован регистрирующим государственным органом - ФРС по Челябинской области. Договор содержит все необходимые реквизиты, в том числе предмет договора (сведения о продаваемом имуществе), цену договора. В подтверждение исполнения договора сторонами не представлен передаточный акт, который должен содержать сведения о передаче оговоренной сторонами денежной суммы в счет продажи спорного недвижимого имущества.

Следовательно, оснований для изменения или расторжения договора купли-продажи не имеется, поскольку судом не выявлено существенных нарушений, повлекших расторжение договора купли-продажи 1/2 доли четырехкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес>

Допрошенные в судебном заседании свидетели Гроза М.В., ФИО8, ФИО9 подтвердили пояснения истца в части неисполнения ответчиком обязательств по выплате денежных средств за приобретенную долю квартиры, а также в части отсутствия оплаты коммунальных услуг.

Однако, заключенный между сторонами договор купли-продажи 1/2 доли квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В главе 30 ГК РФ (ст.ст. 549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов, т.е. в случае неоплаты товара со стороны покупателя Грозы Д.В., Простова Л.В. вправе обратиться с требованием в порядке п. 3 ст. 486 ГК РФ о взыскании оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, в ходе судебного разбирательства истцом Простовой Л.В. не было представлено суду каких-либо доказательств причинения ей значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ. Сама по себе невыплата денег за квартиру ответчиком, не может являться существенным нарушением договора купли-продажи.

Кроме того, в данном случае ни закон, ни сам договор купли-продажи квартиры не содержат положений, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности, на которое за ним зарегистрирован.

То обстоятельство, что Гроза Д.В. не оплачивает услуги жилищно-коммунального хозяйства, не может являться основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку в силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. Вместе с тем, бремя содержания принадлежащего ему имущества, обязанность своевременно производить оплату содержания жилья и оказываемых коммунальных услуг предусмотрена ст.210 ГК РФ, ст.30 ЖК РФ. Обязанность собственника жилья по оплате коммунальных услуг установлена также ст.153 ЖК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона, также исходя из установленных по делу обстоятельств, согласованных сторонами условий договора купли-продажи, суд приходит к выводу, о том, что ни законом, ни договором не предоставлено в данном случае истцу права требовать расторжения договора-купли-продажи квартиры, следовательно, требования истца в указанной части, а также, как следствие, и в части прекращении права собственности о возложении обязанности осуществить переход права собственности не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, представителем ответчика было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Поскольку заявлены требования о расторжении договора купли-продажи, то суд исходит из того, что срок исковой давности в таком случае должен течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ). По мнению суда, истица должна была узнать о нарушении своего права ДД.ММ.ГГГГ - в последний день исполнения обязательств ответчиком по выплате ей денежной суммы за приобретенную 1/2 долю квартиры.

В суд она обратилась с настоящим требованием только ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7), то есть за пределами годичного срока.

В соответствии со ст.ст. 195, 196, 199, 200, 205 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195). Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст. 199). В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности (ст. 205 ГК РФ).

Суд полагает, что ходатайство представителя ответчика о применении сроков исковой давности подлежит удовлетворению. Простова Л.В. пропустила установленный законом срок для обращения с иском в суд о расторжении договора -купли-продажи без уважительных на то причин.

Кроме того, в момент заключения сделки истица являлась полностью дееспособной и правоспособной, не знание закона не может расцениваться в качестве уважительной причины пропуска срока исковой давности, поскольку она на момент заключения сделки не была лишена возможности обратиться за юридической помощью к квалифицированному работнику.

Таким образом, ходатайство представителя ответчика о применении срока исковой давности на подачу искового заявления подлежит удовлетворению, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований Простовой Л.В. о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не имеется, в том числе, и в силу пропуска срока исковой давности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.12, 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований Простова Л.В. к Гроза Д.В. о расторжении договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на <данные изъяты> квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, прекращении права собственности, осуществлении перехода права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий С.В. Васильев

Решение не вступило в законную силу