об оспаривании решения



Дело № 2-557/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 апреля 2012 года г. Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

Председательствующего судьи    Васильева С.В.,

при секретаре                 Курчатовой Т.О.,

а также с участием истца Слободчикова П.Н., представителя истца Чернышева А.В., представителя ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области - Литягиной Н.И., представителя ответчика Одинцовой А.В. – Шерстневой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Слободчиков П.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, Одинцова А.В. об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> об отказе в государственной регистрации договора залога, признании договора займа и залога заключенными,

у с т а н о в и л :

Слободчиков П.Н. обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (далее Росреестр), Одинцовой А.В. о признании отказа Росреестра в государственной регистрации договора займа и залога комнат <данные изъяты> квартире по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ незаконным;

признании договора займа с процентами от ДД.ММ.ГГГГ заключенным в <адрес> между Слободчиковым П.Н. и Одинцовой А.В. на сумму 50 000 рублей;

признании договора залога недвижимого имущества - комнат <данные изъяты> квартире по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенным.

В обоснование своих требований сослался на то, что ответчик Одинцова А.В. является собственником комнат площадью <данные изъяты> квартире по адресу <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор займа с процентами на ДД.ММ.ГГГГ, а также договор залога вышеуказанного недвижимого имущества. Однако, Росреестр отказал им в государственной регистрации указанных сделок. В обоснование отказа Росреестр указал, что в договоре залога не указаны сроки платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры, чем нарушены требования п. 1 ст. 18 Закона о государственной регистрации и п. 5 ст. 9 Закона об ипотеке. Данную ссылку считает незаконной, поскольку договоры подписаны в соответствии с требованиями закона.

    

В судебном заседании истец на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель истца – Чернышев А.В., действующий на основании доверенности, исковые требования доверителя поддержал. Суду пояснил, что договор залога содержит размер процентов, срок действия договора, срок возврата суммы основного долга. Считает, что договоры залога, займа и приложения к ним следует толковать буквально. В Росреестр представлены документы, из которых можно прийти к выводу о том, что сторонами согласованы все существенные условия сделки. Договор займа считается заключенным с момента передачи денежных средств. Оснований для отказа в государственной регистрации договоров нет.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> - Литягина Н.И., действующая на основании доверенности, исковые требования Слободчикова П.Н. не признала по основаниям, изложенным в отзыве.

В своем отзыве указала, что отказ в регистрации договора найма-продажи считает законными и обоснованными, поскольку договор залога от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям действующего законодательства, противоречит п. 1 ст. 18 Закона о регистрации и п. 5 ст. 9 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке». В договоре залога указано, что сумма займа уплачивается ежемесячно, но при этом, ни в договоре залога и в приложении № 1 к нему не сведений о размерах частей и сроках уплаты. Кроме того, в нарушение п. 1.11 представленного на государственную регистрацию договора залога от ДД.ММ.ГГГГ ошибочно указано наименование органа, осуществившего государственную регистрацию права залогодателя на предмет залога.

Ответчик Одинцова А.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещена по последнему месту жительства.

Представитель ответчика – Шерстнева Т.С., привлеченная к участию в деле в порядке ст. 50 ГПК РФ определением суда, не признала исковые требования, поскольку без участия ответчика не возможно выяснить ее мнение относительно заявленных требований.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования Слободчикова П.Н. подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Слободчиковым П.Н. и Одинцовой А.В. заключен договор займа сроком на ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого (л.д. 12, 13), Слободчиков П.Н. передает Одинцовой А.В. денежные средства в сумме 50 000 рублей, а Одинцова А.В. обязуется вернуть денежные средства в порядке, установленном графиком погашения задолженности (приложение № 1, л.д. 14). В соответствии с п. 2.2 договора займа на сумму займа начисляются проценты в размере <данные изъяты> в месяц с момента получения суммы займа заемщиком до момента возврата ее займодавцу.

Согласно графику погашения задолженности (л.д. 14), Одинцова А.В. взяла обязательства возвращать сумму начисленных процентов в размере 7 500 рублей ежемесячно, погасив при этом, сумму займа 50 000 рублей и сумму процентов 270 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ

В целях обеспечения исполнения обязательств между Слободчиковым П.Н. и Одинцовой А.В. заключен договор залога недвижимого имущества – комнат <данные изъяты> квартире по адресу <адрес> (л.д. 16-19).

Для государственной регистрации договора залога от ДД.ММ.ГГГГ и договора займа от ДД.ММ.ГГГГ Слободчиков П.Н. и Одинцова А.В. обратились в Росреестр. Однако, как указано в сообщении от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20), в регистрации договоров заявителям отказано, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно:

1. В договоре залога от ДД.ММ.ГГГГ не указаны сроки (периодичность) платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры, чем нарушены требования п. 1 ст. 18 Закона о регистрации и п. 5 ст. 9 Закона об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим ФЗ, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Согласно п. 5 ст. 9 Закона об ипотеке, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

2. Неверно указано и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего право собственности залогодателя, чем нарушены требования п. 1 ст. 18 Закона о регистрации и абз. 2 п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке.

Отказ Росреестра в государственной регистрации договора залога от ДД.ММ.ГГГГ комнат <данные изъяты> квартире по адресу <адрес> суд считает незаконным и необоснованным по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Как следует из расписки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11), Одинцова А.В. взяла у Слободчикова П.Н. денежную сумму в размере 50 000 рублей, следовательно, в силу ст. 807 ГК РФ договор займа между сторонами заключен ДД.ММ.ГГГГ, несмотря на то, что им отказано в государственной регистрации договоров, поскольку договор займа считается заключенным с момента передачи денег. Следовательно, оснований для удовлетворения требований о признании заключенным договора займа от ДД.ММ.ГГГГ не имеется, факт передачи денежных средств сторонами в судебном заседании не оспаривался.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В силу ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Стороны могут предусмотреть в договоре о залоге условия о порядке реализации по решению суда заложенного имущества и (или) о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

Согласно п. 1 ст. 17 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки, заключенные в соответствии с законодательством, действовавшим на момент заключения сделки.

В соответствии со ст. 10 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I "О залоге" (с изменениями и дополнениями), в договоре о залоге должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества, а также любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

Договор о залоге должен совершаться в письменной форме.

Договор о залоге, обеспечивающем обязательства, возникающие из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в органе, удостоверившем основной договор.

Условие о залоге может быть включено в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Такой договор должен быть совершен в форме, установленной для договора о залоге.

В силу ст. 11 указанного Закона, если залог имущества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.

Как указано в ст. 8 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)", договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В соответствии с п.п. 4, 5 ст. 9 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Таким образом, действующим законодательством установлены существенные условия договора о залоге, к которым относится предмет залога, его денежная оценка, существо обязательства, содержание, объем и сроки исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом. В договоре должно быть зафиксировано местонахождение имущества с указанием, у кого находится это имущество.

В постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996г. N 6/8 указано, что в случае, если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Как следует из договора залога, предметом залога являются комнаты <данные изъяты> квартире по адресу <адрес> Имущество оценено сторонами в 50 000 рублей да дату подписания договора (п. 1.12). Ипотека обеспечивает уплату основной сумы долга по договору денежного займа с процентами полностью (п. 1.4), который имеет срок исполнения – ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.3). Определено место нахождения имущества. Таким образом, договор залога от ДД.ММ.ГГГГ содержит все необходимые существенные условия.

Кроме того, для залога недвижимости устанавливаются специальные требования. Так, ст. 9 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", установлено, что в договоре должно быть указано, помимо предмета ипотеки, его оценки, существа обязательства, размера и срока исполнения обязательства, также указание местонахождения недвижимости и идентификационное описание. Помимо всего, должно быть зафиксировано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего право залогодателя.

Оценка недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится по соглашению сторон с соблюдением требований ст. 67 Закона. Сторонам предоставлено право поручить оценку предмета ипотеки профессиональной организации в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случае, если основное обязательство предполагает исполнение его по частям, в обеспеченной им ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) платежей, их размер.

В соответствии с п. 1.3 договора залога ипотека установлена в обеспечение обязательства по договору денежного займа с процентами от ДД.ММ.ГГГГ на сумму основного долга в размере <данные изъяты> срок исполнения договора ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ размер процентов <данные изъяты> в месяц и начисляются до фактической оплаты долга за весь период использования до ДД.ММ.ГГГГ следующего за месяцем получения суммы займа. Срок уплаты обязательства, обеспеченной ипотекой, ДД.ММ.ГГГГ. Сумма займа уплата процентов за него уплачивается ежемесячно по частям и в размере и сроки согласно графика погашения задолженности.

Таким образом, договор залога содержит все необходимые условия, в том числе и сроки (до ДД.ММ.ГГГГ), и периодичность (ежемесячная) платежей, их размер (ссылка на график погашения задолженности, который является неотъемлемой частью договора займа и был приложен к заявлению о государственной регистрации права (л.д. 42). Следовательно, ссылка ответчика на отсутствие в договоре займа и приложении к нему сведений о размерах частей и сроках их уплаты, является несостоятельной, поскольку все условия договора займа предусмотрены самим договором и приложением к нему. Не является основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки и ссылка на неправильное указание наименования регистрирующего органа.

Ответчик в обоснование своего отказа в государственной регистрации права сослался на абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Из представленного представителем Росреестра материала (л.д. 28-50), для государственной регистрации права ипотеки недвижимого имущества - <данные изъяты> квартире по адресу <адрес> сторонами сделки были представлены все необходимые документы, устанавливающие возникновение, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество в соответствии с требованиями ст. 18 122-ФЗ и представляемые на государственную регистрацию прав документы соответствуют требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражают информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы содержат описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, написаны разборчиво, фамилии, имена и отчества физических лиц написаны полностью. Отсутствуют какие-либо подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

На основании изложенного, доводы Росреестра о незаконности об отсутствии оснований для государственной регистрации права не нашли подтверждение в ходе судебного разбирательства. У Росреестра не имелось законных оснований для отказа Слободчикову П.Н. в государственной регистрации договора залога от ДД.ММ.ГГГГ В целях восстановления нарушенных прав граждан на Росреестр следует возложить обязанность произвести государственную регистрацию договора залога отДД.ММ.ГГГГ комнат <данные изъяты> квартире по адресу <адрес>

Учитывая, требования ст. 11 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I "О залоге", согласно которой если залог имущества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации, то в части исковых требований Слободчикову П.Н. о признании договора залога заключенным следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.12, 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Требования Слободчиков П.Н. удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ от ДД.ММ.ГГГГ Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в государственной регистрации договора залога <данные изъяты>.м., расположенных по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и обязать устранить допущенное нарушение в полном объеме.

В удовлетворении требований Слободчиков П.Н. о признании договора займа с процентами и договора залога недвижимого имущества, а также договора задатка заключенными отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий С.В. Васильев

Решение не вступило в законную силу